1、大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告一、总论（一）项目背景1、项目概要项目名称：大型民用建筑居住小区项目开发商：某发展有限公司设计单位：某建筑设计有限公司项目建设地点：*市2、开发商概况某发展有限公司（原名*机械有限公司）于92年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有：土地15亩；厂房、办公楼、仓库、食堂等配套用房；水、电、路、绿化、下水道等配套设施投资；生产所需固定设备及技术投资；职工近100人，平均年生产5000万元，累计创税3000万元。为了配合*人民政府将“迎宾大道打造成商贸一条街的整体改造工程”拟将工厂迁入小兰工业园，计划征用土地50亩，投资8
2、000万元，在原有产品基础上新增集群抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值1.1亿元人民币，并且每年将以30%以上速度递增，年创税800余万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了一系列优惠政策。如：将地块容积率提高，通过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂房而造成的经济损失。3、可行性研究报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）江西省*市城市总体规划（20062020）；（4）*市统计年鉴（20062008）；（5）开发商提供的项目规划与建筑设计方案资料；（6）开发商提供的其它相关资料；（二）项目概况1
3、、项目用地本项目用地位于江西省*市*市迎宾北大道旁。该用地南北约320米，东西约86米，面积19739.9平方米，地势西高东低,基地东南北三面现存有居民楼，西临迎宾北大道。2、建设规模本项目总用地面积19739.9平方米，总建筑面积84633.6平方米。其中计算容积率面积76195.6平方米、不计容积率总建筑面积8438平方米、建筑占地面积7351.6平方米。该项目为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民用建筑,本工程包括4栋 18层住宅楼（1#、2#、3#、4#楼）、2栋23层住宅楼（5#、6#楼），临街2层商业用房及一个 1 层的地下车库。小区规划居住总户数474户，按户均3.5人计，约2
4、800人，机动车停车位为289个。3、主要建筑条件（1）场地位于江西省*市*市，西邻迎宾大道，交通极其方便。（2）*市城市规划办公室已将该地块规划为商住和车库用地，*市人民政府出具了国有土地出让证。4、项目总投资及融资方案估算项目开发建设投资为8855.07万元，其中土地费用802万元，前期工程费用20万元，基础设施建设费80万元，建筑安装工程费6691.77万元，开发间接费20万元，管理费用228万元，利息177.3万元，销售费用210万元，开发期税费78万元，其他费用156万元，不可预见费392万元。估算项目总投资为8855.07万元。本项目的投资来源包括自有资金3630万元、销售收入再投
5、入1225万元、向银行贷款4000万元。5、综合技术经济指标综合技术经济指标项目数量总用地面积：19739.9 总建筑面积：84633.6 其中计容积率总建筑面积：76195.6 其中住宅建筑面积：67096.5 其中90平米以下户型47025.6 70.1%90平米以上户型20070.9 29.9%商业建筑面积：9099.1 不计容积率总建筑面积：8438 其中地下车库建筑面积：7437 架空层建筑面积：1001 容积率：3.86建筑占地面积：7351.6 建筑密度：37.2%绿地率：25.1%住宅总户数：474户 其中90平米以下户型636户 90平米以上户型162 户机动车停车位：289
6、个其中地下停车位：191个地面停车位：98个(三)研究结论（1）近年来，*市在社会经济持续快速发展的同时，其城市化建设也取得了显著成绩。*市作为省会*的南大门，省城近郊，全市已形成一个公路四通八达、航空、水路、黄金十字铁路枢纽等齐全的交通运输网络。2005年，第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五”期间年均递增15.3%。房地产业快速成长， 2005年新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、*百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升。社会消
7、费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。2005年，地区生产总值比上年增长19.93%，“十五”期间年均递增15.39%，全市财政总收入比上年增长33.6 %，年均递增21.6%，全社会固定资产投资比上年增长61.2%。市域经济综合实力排名全省第一，基本竞争力迈入全国A级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审，该市位居全国最具投资潜力中小城市15位。2005年，全市总人口91.73万人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。2005年，出生率13.7；死亡率3.74；自然增长率
8、9.96；人口呈上升趋势。在*市经济建设突飞猛进的状态下，本项目的完成能很好的解决*市及周边地区人口的居住问题，为*印钞厂工会提供良好的居住条件；项目中的商铺能带动该片区的商业经济，为本项目的住宅部分提供了方便的商业消费并提升了住宅房地产的自身价值；项目中的车库部分也能安全方便居民在日常生活中停车，并完善项目居住功能和提升项目的总体价值。（2）“*居住小区”位置极为优越，交通极其方便，该地在连接*市区和*市的一条黄金大道迎宾北大道旁；周围三面临生活区住宅及附属用房等，一面临街；周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够感受到真正不一样的都市生活。该项目已与目标消费群体签订了团购协议，项
9、目竣工验收后住宅房地产部分即可销售一空。项目的商铺部分全部临街，已与*市政府有关部门签订了相关协议，取得了*市政府的大力支持，在取得预售许可证后即可进行汽配行业的招商，再加上项目的住宅部分以及周边已有的居住小区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。（3）某发展有限公司是*市当地的房地产开发公司，“*居住小区”是公司很重视的一个开发项目。该项目由公司中、高层房地产开发经营经验丰富的管理人员操作，配以先进的经营管理理念和合理的营销手段，实现项目的顺利开发。（4）有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为117%，高于设定的基准收益率，项目有较大的投资吸引力。就本项目而言，市场的分析和项目的整体
10、定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现项目的赢利目标将是完全可能的。（四）该项目住宅部分的团购合作关系 该项目“*居住小区”由住宅和商铺两部分组成，是项目的开发商某发展有限公司和*印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目；由某发展有限公司进行项目的开发与项目商铺部分的销售；待项目竣工完成后，按照某发展有限公司和*印钞厂工会共同签订的团购协议，由*印钞厂工会团购除开发商某发展有限公司自留的十套外的住宅部分；最终完成该项目的开发、建设、销售。二、市场分析与需求预测(一) *市概况
11、及经济发展基本情况：*市历史悠久，素称江西“首府首市”，迄今置市2200多年。我市位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经1154911619、北纬28162858之间,是省会*的南大门。境域总面积1683.62平方公里，全市辖16个乡镇和向塘省级开发区、*小蓝经济开发区，总人口91.73万人。*市是省会*的南大门，省城近郊，市城离市区中心仅18公里。全市目前已形成一个公路、航空、水路、铁路等齐全的交通运输网络。公路四通八达，、国道、温厚高速公路穿境而过；京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使*市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站；赣江、
12、抚河在境内交汇，航道可通长江各口岸；市城离昌北机场 25 公里。*市交通便利，京九、浙赣、皖赣等铁路穿越市境，以6小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。境内有全国第二、江南第一的向塘铁路货运编组站。市城距市中心仅15公里，距昌北机场仅30公里。近几年来，我市紧紧围绕拼争全国“百强市、文明城”两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场，坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化、城镇化、农业产业化齐头并进，市域经济呈现出速度加快、质量提升、结构优化的良好发展态势。2005年，全市总人口91.73万人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。20
13、05年，出生12568人，出生率13.7；死亡3432人，死亡率3.74；自然增长人口9136人，自然增长率9.96。2005年，全市GDP实现107.5亿元，增长19.93%;财政收入完成7.18亿元，增长33.6%，地方财政一般预算收入完成4.47亿元，增长34.6%；市域经济综合实力位居全国A级、全省第一。经中国社科院等三家权威机构联合评审,我市位居全国最具投资潜力中小城市第15位。 2005年，第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五”期间年均递增15.3%。房地产业快速成长， 2005年新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大
14、湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、*百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。2005年末金融机构存款余额72.4亿元，贷款余额54.2亿元，中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。2005年，全市实际利用外资1.21亿美元，实际利用内资34亿元，分别比上年增长20%和36%。“十五”期间累计利用外资3.02亿美元，利用内资99.06亿元，引进内外资项目542个，其中世界500强、国内200强项目2个，
15、知名品牌项目2个，投资超亿元项目45个。2005年完成出口创汇3200万美元，比上年增长204.8%，自营进出口企业发展到25家。外经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地市。个私民营企业完成总产值216.6亿元，实现增加值72.3亿元，利税14.4亿元。承办了全国性市域经济发展论坛，先后与全国11个市（市、区）建立友好合作关系。（二）市场分析1、宏观经济分析2008年房地产市场全年维持衰退态势，始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自8月份
16、开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：房屋交易量持续下降2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2
17、月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两
18、项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增
19、长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。 房价出现近10年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出
20、现环比下降。2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。1-4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。加大住房保障建设2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品
21、住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。2008年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金68亿元，比去年增加17亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12月份，国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。经济适用房的大规模建设将会影响房地产市场上商品房的销售，会降低房价，对非经济适用房的住房来说是
22、威胁。2009年房地产市场运行趋势商品房屋空置面积会有较大幅度增加2006年和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20%的较大增幅，按照建设周期推算，2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20%，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长2008年2季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2009年房地产
23、开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。房地产开发企业并购重组将会增加2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会
24、面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。2009年房价将会止跌企稳短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。
25、在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年3季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。2、区域房地产市场分析*市的房地产市场分析：自07年底国际金融爆发后，国家进行了一系列的宏观调控打压房价，整个房地产市场低迷，*市区的房价自08年7月后相继开始下降；但是，08年10月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税、营业税、印花税、土地增值税、城市房地产税等税费，其中90平方米以下住宅的税费优惠力度就可以达到3%，其五年以内住房转让5.5
26、%的营业税予以减免，均在一定程度上降低了*市居民购房负担，提高了*市居民住房支付能力。国务院131号文中指出，2009年到2011年，*市平均每年新增5万套经济适用住房。2007年经济适用房竣工套数约为4万套，如果新增5万套经济适用房，则经济适用房的建设总量将为往年的1倍多，今后三年各年经济适用房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到30%左右，而近三年来该比例一直在10%左右；经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5%提高到近20%。*市经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生一定的“挤出”效应。当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实90/70政策中新建的大量中小户型
27、住宅将陆续进入竣工状态，这种时候*市大量供给经济适用房，显然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧*市房地产市场的调整幅度。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前*市房地产市场的衰退态势。受需求市场低迷的影响，*市房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长，受此影响，2009年*市房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，*市房地产
28、市场受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009年*市房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，*市房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都紧缩，企业资金链条日益紧张，部分中小企业面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。*市的房地产市场分析： 近年来*市内大量新建房地产项目，仅2005年，*市第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长
29、15.3%，“十五”期间年均递增15.3%。房地产业快速成长，新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、*百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。2005年末金融机构存款余额72.4亿元，贷款余额54.2亿元。从2005年到2008年商品房的建筑施工面积和销售面积逐年上涨，*市房地产市场的住宅和商铺供应量也在逐年上涨。 随着房地产的住房
30、市场在*市打开后，百货商场等零售业和餐饮等服务业也相继进入*市，为*市的建设添砖加瓦，为*市的住房增加了配套设施。*市的住房消费者已不再拘泥于*市本市的居民，更辐射到*市区的居民去*市投资买房，*市住宅和*市住宅相比的优势有：面对*市区高价且随时可能下跌的房价，不如买*市只有*市区房屋单价一半的住房；*市的房地产开发还只是起步阶段，投资购买*市的房产有很大的投资获利空间；*市环境优美、祥和、宁静，湖泊众多，空气清新，没有都市的喧嚣，好似世外桃源，是都市人休闲度假的好去处；由于较低的房屋单价，使得房地产开发商可以扩大套房的建筑面积，这样消费者既可以获得大面积的住房使用面积，又可以获得更大面积的小
31、区活动空间；拥有在*市区不能获得的居住感受。这吸引了近年来很多*市居民和想要在*安居乐业的人到*市购置房产用于居住或投资，增加了*市的住房需求。商业建筑的供应分析：项目的商业部分在政府的大力支持下专门用于汽配的招商，形成商业汽配一条街。*市内虽然已有了一个较大规模的洪城汽配市场，但也远不能满足全*市的汽配需求，该项目的商铺全部临街，是汽配的理想商业用地，并且与洪城汽配市场呈犄角之势，满足了*市剩余汽配市场的需求。可见，项目商业部分的建设和招商完全符合市场的需求，是可行的。需求群体分析：1 *市和*市内对住宅的刚性需求消费者，这部分人群负担不起*市区高昂的房价，就选择*市周边地区的较低房价楼盘购买楼房。多为在*市内有较稳定工作，有一定的经济基础，想要在*市安家落户的人群。2 需要购买第二套房居住和投资的消费者，这部分人群已有了一套住宅，拥有较高的社会地位和较好的经济基础，多数已拥有了自己的核心家庭，希望购买住宅提供休闲度假功能或进行投资。商铺的需求分析：项目的商业部分做成汽配一条街，随着*市经济发展、房地产的开发和建设
