1、房地产市场论文房地产市场论文一、绪论房地产业是我国经济发展过程中的重要组成部分，自从改革开放以来,我国的经济发展方式已经发生了很大的变化，在市场经济的发展过程中，我国的低成本制造的优势由于出口导向型经济的难以持续发展受到了严峻的挑战，在此背景下，我国的投资驱动机制随之发生了转变，以往的靠耗费能源来发展经济的发展方式已经过时，我国的经济发展环境进入了一个新时期。这种变化将构成新常态。在过去30年,中国已经变成“世界工厂”,变成世界第二经济大国。近几年来，我国经济发展逐渐趋于新的平稳期，房地产业作为经济发展过程中的重要组成部分，在新的经济背景下也进入了新的发展阶段，在发展速度，结构调整，政策的出台
2、组织和整体水平的提高上都有显著进步。新常态下,中国经济在变,房地产行业也将发生深刻变化。而我国的房地产上市公司，是属于我国房地产行业的领军企业，它们的财务竞争力强弱对房地产行业乃至全国的经济都有着重要的影响。因此，对于房地产上市公司财务竞争力的研究在任何时期都有着重要的意义。 （一）研究意义房地产业在我国发展过程中一直受到社会各阶层的普遍关注，作为我国经济发展中的重要支柱，房地产市场的发展对于我国人民的生活水平的提高，个人利益的维护及整个国民经济的发展具有十分重要的意义。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。随着房地产业的不断发展，我国各地的房地产市场价位开始迅速增长，针对这一情况，我国出台
3、了一系列政策对此状况进行引导维稳。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州，深圳这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。所以，房地产企业的发展再一次面临着新旧更替的发展时期，当然，在这个过程中，房地产企业的一些问题也逐渐暴露了出来，例如：资产负债率大，投资回收风险等等。在此发展关键期，作为房地产市场中的重要参与者房地产企业的维稳盈利能力是保持我国房地产市场平稳正常发展的重要基础，所以选择优质健康，具有市场竞争力的上市企业，对于我国国民经济的发展及社会的稳定具有非常重要的作用。（二）研究对象及写作目的本课题主要
4、对房地产上市企业的财政竞争力的综合评价实证研究等问题展开研究，主要的研究内容包括：对房地产上市企业的财务竞争力进行综合概括，并对房地产上市企业的财务竞争力概念及评价方法进行研究。主要研究内容如下：房地产财务竞争力的理解定义及相关论述我国房地产上市公司财务竞争力的影响因素。房地产上市公司财务竞争力的影响因素成因分析。结合相关案例，分析全国房地产上市公司财务竞争力，包括研究样本的选择，分析研究资料的来源。总结前面研究内容的结论，对房地产公司的财务数据提出建议。提高房地产公司综合财务竞争力的对策。通过对以上问题的研究，归纳综合测评财务竞争力对我房地产上市公司的意义，通过对文献的研究，归纳各类财务分析
5、方法的特点，选择典型的方法，进行实证研究和分析，体现财务竞争力分析的结论对房地产企业的效用。通过对相关结论的分析，阐述研究中出现的问题，根据问题提出相关建议。（三）研究思路及调研手段本文根据我国房地产上市公司的财务竞争力进行研究分析评价，首先认真查阅相关资料文献，加强本文的理论研究基础，主要通过相关文献了解我国房地产上市公司的基本状况以及国内外对上市公司财务竞争力的研究情况，然后根据近几年房地产上市公司的财务数据报表的结果进行统计分析，从而来论述房地产上市公司财务竞争力的现状并提出对策。本文的调研手段主要有：文献研究法、定性分析法、描述性研究法、定量分析法。1文献研究法充分利用学校图书馆馆藏、
6、数字图书馆及互联网资源，检索查阅了中国期刊网、中国知网、万方数据等，获得与本研究相关的各类期刊和学术文献资料，并将搜集的资料按同类专题进行归类整理，探寻解决本研究的思路和方法，为本文的深入研究提供可靠的理论依据。2定性分析法对所收集到的资料进行归纳、分析、概况、综合，所选取的具代表性的各种方法和模型进行演绎分析，去粗取精、由表及里，揭示其内在规律。3描述性研究法将前人论述的理论及规律经过自己的研究及实例论证，给与充分的解释说明，再定向地提出问题，揭示弊端，描述现象，总结经验。4定量分析法使用数据模型对公司的财政收入及财务资源进行综合的考量分析二、房地产行业发展现状（一）房地产定义笔者认为关于房
7、地产的概念问题应该从客观及主观两方面分析，我们应该清楚的认识到，房地产既是指土地道路等客观事物，也指法律赋予的权利。从客观存在方面来说，房地产包括房产及地产的两方面定义，主要包括土地上的永久建筑物及与之相关的系列权利，房产主要指在土地上建筑的各种房屋包括各行各业的办公用房等等，地产主要是指土地上下相应规定的空间，例如地下的各种建筑设施及地面道路等等，房地产由于自身位置的特殊性，不可人为的移动，所以在经济学领域，我们将房地产又称为不动产，主要以土地，建筑及房地合一的形式存在，当然在房地产拍卖的过程中，其拍卖标的也可以以以上三种形式存在，随着近几年来我国个人财产权的不断完善发展，房地产交易在我国的
8、市场商业交易中占据着十分重要的地位。（二）我国房地产行业概况及现状房地产业主要以土地及建筑物为主要的经济发展对象，涉猎的范围主要包括房地产的开发，建设，管理及相应的经济活动，经过多年的发展，房地产业已经发展成为多层次，宽领域的综合性产业，具有先导性，基础性，带动性及风险性等等特征，从普遍意义上讲，人们一般将从事房地产经营及发展的行业成为房地产业。我国房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年拉动我国的房产市场上升了六个百分点2003年，我国的房地产业在新的经济环境下发展迅速，市场双方交易量稳步攀升，在此过程中，房地产供求总量及供应结构都逐渐发展
9、，并趋于合理，由于国家政策的调整，在房地产交易价格上也趋向于良好的发展方向。由图2-1可看出，我国房地产开发投资额是逐年稳健增长的，而且每年同比增长至少15%以上在2013年投资总额已高达86013.38亿元同比增长19.79%。由此可见房地产在我国市场潜力大投资信心足，房地产行业在我国国民经济中占有重要地位。2-1房地产开发投资总额对比（资料来源：国家统计局网站）今年两会中，房地产仍然成为社会热门话题，政府工作报告也提到要促进房地产市场的正常健康发展。这些表述被业界视为利好消息。而国家统计局公布多项数据显示，楼市指标下行态势未变。房地产投资、商品房销售以及土地购置等几项重要指标均出现同比增幅
10、下滑。图2-2显示，在今年前两个月份，我国房地产有8788亿流动资金，比表面增长10.45%，较之去年回落0.1个百分点，在这其中，住宅投资共5945亿，比以往增长9.156%，回落0.1个百分点，占房地产投资的67.45%。图2-2全国房地产开发投资增速（资料来源：中国政府网）根据图2-3表明，1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。在这之中，家庭居住地出售总面积降低幅度为17.98%，办公场所出售面积降低4.65%，商业用地出售面积上升3.25%。商品房销售额5976亿元，下降15.6%。各项销售额分别降低16.74%，15.65%，4.30%。图2-3全国商品房销
11、售面积及销售额增速（资料来源：中国政府网）笔者通过详细的研究调查，并通过查阅相关数据，从一二月份的调查数据可以看出房地产市场的发展是一个长期的过程，就前两月的发展势头来看，房地产市场还是陷入一片低迷的状态，尤其是对于三四线的中小城市来说，2015年的房地产市场分化将会继续，对于经济发展水平较高的一二线城市来说，3月份一向是房地产市场交易的旺季，对于房地产市场的发展和复苏具有重要的意义。相关数据显示，今年前两个月，房地产投资增加速度比原来回落0.12个百分点。翻阅该项指标的历史数据发现，这一增速也创下了至少两年来的新低。另外，今年2月，本产业开发前景指标为93.37。较之去年回落0,17个百分点
12、。图2-4 2015年1-2月份全国房地产开发和销售情况（资料来源：中国政府网）从销售数据来看，1-2月份，全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。商品房销售额5972亿元，下降15.8%。各种用地售出面积分别降低17.85%，16.76%。由于销售面积和金额的下降，房地产库存随之上升。较之往年，今年的商品房还有63987万平方米等待销售，比以往增加了1753.98万平方米，在此之中，家庭居住面积销售1487万平方米。对此，相关房地产研究报告表示，从1-2月份的房产投资角度看，依然处于下行态势。但这样一个下滑态势总体上符合预期。2014年我国相继在9月，11月出台了一系列房地产
13、市场调整政策，我国房地产市场成交在去年年末迎来了小高潮，但是今年前两个月由于春节假期的影响，使市场成交量出现了大幅度的下降，但这样一个态势是暂时性的，随着市场逐渐回暖，预计3月份就将面临市场的复苏。对于一些重点一二线城市而言，成交反弹力度会更大。（三）、我国房地产行业政策及环境政策对于刺激房地产具有非常重要的作用。去年9月我国的房贷政策出台，房地产行业对此政策的出台评价极高，认为此政策是维持房地产市场正常发展的最佳政策，此政策与2008年金融危机期间房地产市场出台的救市政策大同小异。2008年央行出台新的房贷利率政策，下表2-1是自2008年以来房贷政策变化一览：（四）、国外房地产发展概况美国
14、及日本等国外房地产发展市场发展历史已经长达几百年，建立了一套完整严密的社会市场规则，他们与中国最大的不同是这些西方国家的土地是属于个人私有，房地产交易的内容包括土地及房屋，一旦转卖便具有永久性，这其中包括中国香港，其内部的房地产运营模式在很长时间内都是以西方的房地产运营模式为蓝本的，其完善的房地产立法及社会规范有效的保证了房地产市场的健康发展，避免了大陆市场在发展过程中的很多纠纷，虽然大陆市场在很多方面还有很多的不足是由于我国房地产的发展历史及法律意识造成的，但是相比较而言，我国房地产市场不如西方成熟也是客观事实。房地产经济是我国经济发展中的重要组成部分，其运营周期可以从交易量及税收等方面进行
15、推算掌握，经过学者们的不断研究，得出美国的周期大约在11年或18年左右，评估纳税的周期也大约是5年，当然有的国家房地产市场非常的成熟，基本上实现了一次性纳税的发展水平，当然这也要结合国家的发展政策及经济发展水平来进行详细的分析，另外，由于我国的发展经验还不足，所以关于具体有说服力的结论还不足以形成，即使对房地产市场进行研究，最终得出发展周期，也属于人为影响。美国金融危机的发生，房地产市场的崩溃大大阻碍了经济的发展，这次发生的住房金融危机应该让中国保持警惕，防患于未然。所以，我国应该建立个人征信体系，对传统的身份证明及收入比较等做法应该进行适当改进，提高信贷资产质量及管理力度，对恶意欺诈行为要给
16、与严厉的打击，减少贷款风险。次贷危机是美国对资本证券化市场和相关金融衍生产品监控不力的后果。这为将来完善中国金融系统提供了很好的借鉴素材。例如：从美国的经济危机中，我们可以从四个方面来获得经验，要从源头上保证基本资产的质量；严格控制杠杆率（负债率）；加强对评级机构及中介机构的管理；控制各个环节的道德风险我国的房地产业发展当前仍然以城市发展为主，与国外城郊发展热潮形成了鲜明的对比，这也是我国房地产市场与发达国家的差距所在，但我们有理由坚信随着我国未来经济的发展及人们生活水平的提高，我国的“城市摆渡一族”也会逐渐出现发展，同时，也应该不断提高房地产行业的综合财务竞争能力，只有这样，才能不断加强完善
17、我国房地产市场的发展。三、财务竞争力综合评价相关理论（一）财务竞争力的概念及与企业的相关联系财务竞争力可以定义为是一种以知识、创新为基本内核的。公司理财过程中对于整体资源及各种能力的整合能力不仅有利于企业的可持续发展，而且是对企业财务能力进行有效控制的一种市场竞争力，在市场经济发展的过程中，企业发展的原因及过程十分复杂，但是失败的企业最普遍的表现是财务危机，而之所以出现财务危机，主要是因为由于企业内部的财务竞争力衰弱，最终使企业竞争力大大受损。由此可知，财务竞争力的主要探究内容是企业内部的资金流动方向及利用及此过程产生的利益关系。企业价值的载体及表现形式主要是资金，企业内部及对外的任何经营管理
18、活动都是为了增加企业的价值并提高自身的服务质量。所以，财务竞争力是体现企业竞争力的最重要一个方面。（二）财务竞争力的构成要素财务战略，理财能力，财务资源及财务执行是影响企业财务竞争力发展的重要因素，这些要素又分为许多子因素，这些因素共同影响，最终对企业的财务竞争力产生重要的影响。财务战略是指为使企业资金得到有效利用并建立起合理完善的企业战略，为了增强企业财务竞争优势，在对企业资金流转产生影响的内外因素进行综合分析比较的前提下，对企业内部的资金流动进行长期全面创新式的筹划，并积极执行，当然在此过程中，我们关注的重点问题是企业内部的资金流动问题，这是财务战略的独特性所在，企业财务战略的制定应该以企
19、业内部资金流动的影响因素为主要的依据，这是我们财务战略制定过程中环境分析的重点所在，企业制定财务战略的最终目的是为了使企业内部资金得到有效的利用，最终为总战略服务，企业财务战略应该具有全局性，长期性及创造性。1理财能力是建立在企业内部理论发展基础之上的，企业要想提高自身的财务管理水平，必须要对财务风险进行有效的控制，避免超出企业承受范围之内，还应该培养解决财务危机的能力，此项能力是由学习创新能力、协调沟通能力、财务控制能力、持续改进能力、信息处理能力、财务预警及应变能力等各方面能力共同来实现的，从某种程度上说是企业的潜在资源，对于企业内部核心竞争力的提高及发展具有重要的作用。2财务资源是指企业
20、所拥有的现有资产以及企业在经营筹集资产过程中所探索出的一系列运营市场的独有的财务专用型资产，例如企业自身的财务管理机制，科学分析方法及财务管理关系网络等等，财务资源与资本之间存在着严密的联系，但是并不等同于资本，相比较来说，财务资源的内涵更加丰富。就当前市场发展而言，财务资源主要包括基础资源、人力资源、科技资源三个方面。3执行力执行力是考量政府，企业，事业单位等组织整体素质的重要指标，从中也可以看出管理者的领导能力及水平，管理者在市场运营过程中所发挥的作用并不仅仅是制定策略，下达命令，更重要的是要有一定的执行力，塑造良好执行力的关键就在于通过制度，体系及企业文化的完善来逐步提高工作人员的思想认
21、知水平，管理者对部署执行力的引导是企业竞争力提升的重要影响因素。（三）评价财务竞争力的各项指标评价指标是企业财务竞争力评价的载体，也是企业财务竞争力评价内容的外在表现。财务竞争力评价指标必须充分体现企业各项竞争力的内涵及建立完善的财政体系，上市公司财务竞争力指标评价体系见图3-1。图3-1上市公司财务竞争力评价指标体系（四）国内外公司企业财务竞争力研究状况1国外研究状况通过查阅了大量文献，有关于企业财务竞争力的研究不多,但国外对于企业竞争力方面的研究比较成熟和完善。在经济学上,亚当.斯密最早提出关于核心竞争力的研究。亚当斯密认为劳动分工理论是企业核心竞争力问题的关键所在，这种理论是对前人理论总
22、结的发展，在亚当斯密之后也有很多学者就此问题进行研究讨论。到了90年代，普兰哈拉德和赫梅尔又提出了企业核心竞争力的研究课题，为学者所重视。尽管企业核心竞争力一直是人们研究的重点,但由于竞争本身涵盖的时间和空间不清楚,且竞争力的研究包涵多学科的知识。所以目前人们对企业核心能力尚无一个较为完整和清晰的定义。随着经济全球化的不断发展，经济竞争也日益激烈，当然在此过程中对于企业竞争力的研究也逐渐发展完善，其中的主要内容包括：资源，能力，战略及外界评价组成的研究课题。(1)基于资源的企业竞争力理论该理论以E.Penrose和B.Wernerfelt为主要代表，1982年,B.wernerfel在其著作中
23、指出:企业的竞争能力关键在于其自身的资源获取渠道及资源整合力度。(2)基于能力的企业竞争力研究美国著名学者Prahalad和Halnel发展了对本理论的研究，在其著作中,两位学者认为企业核心能力是企业在市场竞争中的动力，是企业内部的发展状况的体现。(3)基于战略的企业竞争力研究著名学者Porter在八十年代及九十年代发表了竞争战略的思想,大大丰富了竞争战略理论,提出了竞争分析模型五要素、三种通用战略和各时期的企业竞争分析调查法。(4)基于评价的企业竞争力研究1986年，世界经济论坛(WEF)和瑞士洛桑国际管理学院(IMD)发表了世界竞争力报告,对企业竞争力进行了细致的研究，增强了人们对企业竞争
24、力的认识并对机构的发展产生了很大的影响。2国内研究状况我国对财务竞争力研究起步较晚，目前关于财务竞争力方面的研究着重在财务竞争力的界定以及评价指标和评价方法上。企业财务竞争力定义的界定有如下研究:郝成林认为房地产供应企业所投入的资金，经营收益及在此过程中产生的利益关系是财务竞争的主体对象，房地产市场的发展动力是日益激烈的市场竞争，核心是获得企业竞争的发展优势，通过市场竞争及系列经营活动为客户创造价值不仅是企业在发展过程中在市场中占有一席之地的重要方面，也是企业内部发展的重要动力，程燕认为财务竞争力的发展在企业发展体系中主要依靠知识理论的积累与创新，创新的过程有利于企业内部及外部资源的可持续发展
25、及整合利用，是企业财务能力及各种资源整合后对企业财务各种资源进行重新控制的一种竞争能力，这种财务竞争力的概念突破了人们对其的原有理解，大大提高了人们的认知水准，企业只有加强对财务竞争力的了解和认识，才能使企业突破产品生产及商品销售的狭窄范围，使企业的存量资产得以可持续发展，使产业结构及资本结构得到有效的完善。使企业进入更好的发展区域，最终大大提高企业的竞争发展水平，杨轶指出，对于财务竞争的内涵，应该从三个方面进行充分认识，认为财务竞争力是企业在战略发展过程中，价值生成前提下，利益协调基础上，对企业财务的执行性，适应性及利益协调性进行了充分的发挥，使企业在市场竞争中复杂的环境下通过财务的周转对企
26、业的综合发展水平进行充分的表现，使企业的价值及战略目标得以最终实现，朱晓认为要想提高企业的财务竞争力，必须要以企业创新为当务之急，财务竞争能力是各项财务能力及资源的整合对于企业财务的综合控制力。另外，学者刘荣在财务竞争力评价方面指出，选取上市公司的盈利能力、偿债风险、资产质量等多项指标反映财务竞争力状况。而在2010年，成喆、刘祥亮则选取财务的生存能力、发展能力、现金流量分析能力等作为财务竞争力指标。在评价的方法上，2009年国内学者刘焕峰、王哲采用熵权法和灰色关联理论对企业财务竞争力进行分析,以熵权法进行各个财务指标的确定,综合得分确定企业财务竞争力的大小。3研究评述由于我国财务竞争力方面的
27、研究起步较晚，大部分的研究都是参考国外的研究理论得来的，甚至许多数据说明也是来自国外，导致研究结果在国内不一定适用。每一种模型的建立都有它的理论前提，而通常每一批数据的选定也都有一个限定原则，建立出来的模型自然有其独特的适用范围。尽管方法各不相同，但依旧有各自的局限性。因此,如何建立一套科学的评价体系还需要深入研究。四、我国房地产上市公司财务竞争力综合评价实证研究（一）房地产上市公司测评研究对象的选取在上海、深圳上市，且主要业务位于中国大陆地区。上市公司中房地产业务收入占整个营业收入的比例超过50%。企业中房地产收入占总收入不到一半，但房地产业务仍然在市场中占据重要地位，当然在这其中要排除数据
28、丢失的公司及连年亏损的企业。下列表4-1是选取的20家样本上市公司和代码资料，所选数据具体资料请见附表表4-1 样本上市公司研究样本研究样本公司名代码年份公司名代码年份万科A0000022014大名城6000942014绿景控股0005022014中天城投0005402014珠江控股0005052014阳光股份0006082014深深房A0000292014大龙地产6001592014中粮地产0000312014天房发展6003222014莱茵置业0005582014金丰投资6006062014保利地产6000482014中华企业6006752014金地集团6003832014世茂股份6008
29、232014首开股份6003762014多伦股份6006962014金融街0004022014渝开发0005142014（二）房地产上市公司财务竞争力评价指标体系设计为了能够全面科学的评价企业的财务竞争力状况，本文根据对有关学者关于财务竞争力研究的经验结果，结合对指标作用的分析，选取了14个认为较为合适的财务指标：X1=每股收益增长率X2=净利润增长率X3=成本费用利润率X4=净资产收益率X5=流动比率X6=资产负债率X7=总资产周转率X8=资本化比率X9=资本固定化比率X10=总资产收益率X11=存货周转率X12=应收帐款周转率X13=净资产增长率X14=总资产扩张率（数据源于和讯网）这14
30、个指标从一定程度上体现了企业发展的各项能力。能较为全面的衡量了企业的财务竞争力综合实力。而且由于所选取的研究样本为上市公司企业，上述的财务指标信息在财务报表中都有披露，保障了数据来源可比性与真实性。（三）构建房地产财务竞争力评价的模型方法对于评价标准的多样化和复杂性，房地产企业财务竞争力要尽量将各种对企业经营活动有影响或能反映企业发展经营能力的标准概括进去，当然，在此过程中，也要注意信息的筛选，防止某一因素由于调查工作的疏忽造成人为的夸大，所以本文采用因子分析法作为测评模型。因子分析法是一种对变量进行浓缩精简的方法。由于变量数目较多，每个变量都代表着一个意思，全部用于分析会显得繁琐，且分析得到
31、的结果只是单纯地对变量进行代入运用，不一定能明确每个变量在分析中起到的作用。采用因子分析法可以对变量进行合理的精简，又不会把变量中的有用信息全部丢掉，起到一个浓缩变量信息的作用，还能通过分析结果了解到每个变量在判别结果中起到的作用。通过运用此方法可以较好的保证了测评结论尽可能客观、公正、专业和科学。（四）数据分析研究1数据来源及处理第一，要对企业的各种活动中的数据进行详细的研究调查，并对当地政府部门的相关数据进行详细的统计，第二，对各种信息资源进行整合，借助公开信息来取得相关数据，对企业外部的竞争对象及国内外知名的企业进行跟踪调查，收集其详细经营数据作为分析资料，经过整理综合对比之后录入数据统计系统。本文的样本数据共包括20家公司，但所选指标数据单位不一，为了使数据具有可比性，有必要对数据进行无量纲处理，即进行标准化。然而，在标准化之前，考虑到各指标对综合评价的影响方向不同，因此，有必要进行正则化处理，使指标的影响方向相同。在上述指标中，应收账款周转率用x12表示，该指标为一逆指标，我们应该对其进行取倒数处理，因为该值的大小反映了公司未来面临的风险大小。2实证分析对各指标数据进行处理以后，我们运用SPSS软件对各指标进行统计分析，本文采取主成分分析法对公司财务竞争综合评价进
