1、上海酒店式公寓市场分析总结上海酒店式公寓市场分析报告1. 酒店式公寓定义和概念分类1) 酒店式公寓定义酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。其基本特征为：房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的规范，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，
2、所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房内
3、外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。2) 概念分类目前上海酒店式公寓市场发展的越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在普通消费者心里已不再陌生，在业内更是耳熟能详。但由于经历了几年的发展，内外资开发商的并存，更由于各自开发理念与经营方式的不同，各自却占有着不同的市场份额，从物业的背景和性质上来看，大致可以分为以下几大类型：A. 转型的酒店式公寓：自从上海2001年8月实施内外销房并行的政策以来，越来越多的已建及在建的外销房感觉到了经营方面的市场压力，因此凭
4、借着自身服务及配套设施上的优势，在宣传上以高档酒店式服务公寓的形象代替以往外销住房的称号，并且凭借其良好的口碑，吸引了相当的客户入住。特征地理分布：这部分类型的酒店式公寓主要分布与长宁、徐汇两大区域，静安也有相当一部分。规划分析：由于此类物业的开发背景，因此小区规划的建筑风格多与国际接轨，更符合外来人士的居住理念和习惯，小区内部规划严谨，内景宜人。在房型与面积的设计上，与新兴的酒店式公寓有很大的差别，大面积房（面积从100250平方M）约占到总房型配比的5080%以上，甚至有些只规划三房以上的房型，如：东方雅苑的主力房型是三房，面积范围在203231之间等。配套设施：配套设施比较齐全，会所一般
5、都提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施一般只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）免费开放。物业经管：此类物业的物业经管公司大部分是由开发商自己组建的物管队伍前来担当，提供规范的酒店式经管服务。在经管中注重维护住户的私密性，注重与住户的亲善交流，提供人性化物业经管服务。经营方式：目前些类酒店式公寓90%以上是只租不售的，当然其中也有部分是可以购买的，不过售价不菲，而且大部分出租的物业都以长租的形式运营，一般1年起租居多。这样不但便于公寓内的经管，而且还能通过与客户之间长时期的交流联系，加强对其的服务力度，使居住更为人性化，让住户更有回家的感觉。销售通路：多以网页、杂志以及高
6、档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。价格分析：目前徐汇、长宁、静安三区的此类型物业租金约在每月$10006000/套之间。主力价格段约维持在每月$10002500/套之间。主要客层：目前此种类型物业的客源主要来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业商务区域，主要客籍是来自境外及港台等地区的中高级主管和经理人士，而且多已举家形式迁入。出租状况：目前市场上此类物业的出租率普遍情况较好，出租率基本维持在80左右。档次定位：在此类型的酒店式公寓的档次定位上，大部分可称作为高档型，当然其中不乏还有一部分是豪华型的，如位于徐汇的衡山路41号等。代表物业：有著名的名都城，鸿艺豪苑鸿艺会，仁恒滨江苑，衡山路
7、41号，温莎公寓，上海商城等都属于此类物业。B、外资酒店经管公司经营型：由于酒店式公寓产业属于服务型物业，所以口碑非常重要，正是因为如此，越来越多的酒店式公寓，为了提高其品牌形象及知名度，聘请联同国际知名的酒店或酒店经管公司涉足。因此在服务的传统意义上更类似于酒店，但同时又提供更为人性化家庭式服务，如照看儿童等等。在房型设计上，与酒店大不相同，一般一房、两房、三房及复式等房型都有，因此在房型的设计上更类似于公寓房，因此我们称其为“公寓式的酒店”物业。特征地理分布：一般分布在经济高度发达的CBD中央商务区域，如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商业商务区等。规划分析：物业规划一般以独栋为主，注重内景
8、布局；在内部规划中，停车设施受到很大程度的关注，一般都配备足够的停车位供住户使用，主力房型为两、三房居多，主力面积范围在106148之间。配套设施：配套设施非常齐全，且档次高，餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全，会所设施不但为住客提供高质量的服务，还对外开放。物业经管：物业经管公司一般由国际知名的酒店经管公司前来担当，如万豪，雅诗阁等。经营方式：只租不售，并以长短租互相结合的方式经营，各自约占50%左右，出租的价格比其他酒店式公寓要高。销售通路：多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。价格分析：目前此类型物业租金维持在每月$180016000/套之间，主力价
9、格段维持在每月$25003000/套之间。主要客层：目前此种类型的物业主要的客源来自CBD中央商务区域，客籍主要是以欧美，东南亚等地住客居多，职位一般是境外企业的CEO及高级经理人为主，单身客人比较多，也有部分家庭式入住，长租客人约占到50。出租状况：目前市场上此类物业的出租情况较好，出租率基本维持在70左右。档次定位：在物业的档次定位上，此类物业在酒店式公寓领域档次最高，所以可以看作是豪华型的。代表物业：比较有代表性的物业有浦东雅诗阁、卢湾的盛捷高级服务公寓、黄浦的威斯汀公寓等。新一代酒店式公寓：随着小户型房的火爆以及酒店式服务公寓受到市场的公认，一种新型的物业形态逐渐在沪增多。其实它更多像
10、是从小户型的一种类型，与传统意义上的酒店已经不太一样了，它们更多的只是提供一种酒店式的服务。特征地理分布：一般位于市区中心地带，靠近或地处商业或购物集中地，周边配套齐全。规划分析：这些公寓的房源主要来自于早期烂尾楼的改造，也有部分是在小区规划中剩余的小地块上建造出来的。所以相对来说，很多地方受到诸多的限制，而且没有足够理想的小区资源可以共享。在房型的设计上，此类物业多以小户型即一室一厅为主，主力面积约在4060平方M之间。有的楼盘也有稍大的房型存在，但总量较小。配套设施：会所职能基本与普通公寓会所相同，总体设施较齐全。物业经管：由普通的物业经管公司进行统一的物业经管，一般它们只提供较为简单的酒
11、店式服务，因此服务内容较为单一。经营方式：以出售的形式推出，将房屋产权分配到小业主的手中。部分物业还提供反租服务。销售通路：大多以报纸、户外看板、灯箱、电视等作为其营销推广媒体。价格分析：目前此类型物业主力价格段在￥1000012000/之间，如：静安晶华园售价￥1200014000/。主要客层：主要是以是本地、外省市及港台地区的投资客为主，所以一般在销售过程中投资回报率会是一个重点的考量。销售状况：目前市场上此类物业的市场反应普遍良好，一般开盘1至3个月就售罄。档次定位：在酒店式公寓领域定位较低，因此我们称它为普通型。代表物业：静安香格公寓，蓝朝部落，青年汇，国际丽晶以及目前在售的圣天地，君
12、悦静安，静安晶华园等。B. 产权式酒店：产权式酒店于上个世纪70年代兴起于美国的一些著名的旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”，它一般位于风景秀丽的旅游地区，如：夏威夷、加利福尼亚等。酒店的出租率又相对较高，一般年出租率在40以上。产权式酒店是传统酒店业务与现今房产经营的一个交融，既带给酒店一种新的盈利和风险分担的方式，又提供给投资客们一种新兴的投资型物业。应该说是房地产业在近代一个比较大胆的尝试。但此种物业形式在上海比较少见，因此相对的投资者也比较谨慎，同时它在操作上也比较复杂，不适宜短线投资。而且，上海目前的产权式酒店主打的概念是与国外和国内其他旅游城市所不同的，我们都知道他们
13、主打的概念是旅游，而上海则是商务办公，因此我们只能借鉴而不能照搬，必须采用不同的销售通路才能应对市场。特征目前市场上产权酒店的三种类型：时权酒店：酒店向游客，中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可转让或交换。退休住宅型：是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前每年和家人去使用一段时间，其余时间交给酒店经管公司出租获取租金汇报，到退休的时候作为颐养天年的住所。有限自用的投资型酒店公寓：开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资客。投资客一般不在酒店居住，而是委托酒店经管公司出租经营，获取租金和分红，并获得公司赠送得一定时间免费入住权。地理分布：目
14、前国外及国内其他地区的产权式酒店，一般都分布在旅游圣地附近。而上海则分布在经济发达的商务经融区域，如：外滩、南京西路周边。规划分析：酒店的建筑风格设计，高规范豪华型；房型规划面积较小，一般都以酒店规范房及套房为主，因此户数较多，私密性较差。配套设施：提供星级规范酒店配套设施。物业经管：聘请专业的酒店经营经管公司，进行专业规范的酒店经营经管，也就是说，产权式酒店与普通酒店式公寓在物业经管上最大的不同是，它们提供的是酒店经营经管，而不是普通的物业经管。经营方式：开发商出售产权给小业主，由专门酒店经管公司经营经管，小业主按照固定投资回报率收取利润提成。并赠送一定时间的免费或打折的酒店入住机会。销售通
15、路：大多采用报纸、电视、户外看板等作为其主要推广媒介。主要客层：100为投资客，并且就目前市场来看90以上的投资客都会采用一次性付款的方式进行购房。代表物业：如靠近外滩的世福汇。2. 上海酒店式公寓的市场数据统计、分析此次报告中所分析的酒店式公寓主要涉及了新一代酒店式公寓、产权式酒店两大类。之所以把这两类酒店公寓作为研究对象，主要是基于今年市场供应量、市场需求以及反响度等多方面因素的考虑。1) 出售型酒店式公寓参数一览表（部分数据为前几年开盘价，与目前市价无可比性）世福汇黄浦山东中路广东路4.191.8-2.4万59118万70703.104.99.8元/月60领秀赏黄浦北京西路239弄16号
16、0.551.24-1.43万60-7180-95万7603.9现房2.7元/月100独立时代黄浦陆家浜路468弄26号8100-1.2万42-5142-53万33603.903.125元/月100静安晶华园静安陕西北路1111号8万（含住宅）9000-1.1万57-6957-69万21603.604.52元/月98%骏豪国际静安陕西北路288号7.3万2万-2.8万34-46 96-144万60603.304.38元/月100美丽园酒店静安延安西路396号3万1.6-2万4096 83-106万300户03.9.25现房无80君悦静安静安康定路1033号4万1.1万45-50 50-55万50
17、003.504.45元/月100感性达利闸北新疆路、乌镇路37550-990042-62 50-60万97203.503.124元100国际丽晶闸北共和新路700弄10号2.37000-800033-58 24-44万40003.104.62.5-3元100永兴富邦闸北永兴路180弄4.2均价850046.3-68 45-58万10803.304.13.6元95华龙大酒店闸北沪太路365号0.8878均价8000元35-68 33-45万15603.9.2704.6100大众河滨普陀武宁路，长寿路3万9800-1.2元41-63 50-70万36603.704.54.8元/月93圣天地普陀江宁
18、路、长寿路21.2-1.33万31-56 40-50万110003.404.72.5-3元80中环大厦普陀中山北路3880号3.75万92001万40-57 40-55万60003.6.1804.82.5元/月100国际明佳城虹口四川北路1428号31.2-1.3万50-60 63-75万36503.704.122.5元/月85%恒升半岛虹口吴淞路205号3万1-1.6万34.-66 48-92万22803.103.85元/月100天宝华庭虹口四平路777号4.1万均价：920037-57 37-55万54003.1004.64元/ /天70万源晶典浦东浦东大道东方路3.34万1.35-1.4
19、万57-59.2 78-83万51003.704.年底5.5元/月100金隆海悦浦东浦东大道580号2.3万1.3万56.47 74万34803.304.57元/月100国际金融家浦东浦店路400号3.1万1.2万56-80 67-96万18703.704.93元/月100中惠广场浦东新金桥路1088号8万5700-7100517533-48万1098 03.904.10100九龙锦江浦东浦东新区川黄路222号1.4万8000-900050-89 45-70万108 03.804.45元/月100海博大厦浦东南码头路101号1.5万均价9000元38.3 40万26003.102004.64元
20、/月100壹间房张江浦东浦东张江路6891万7000-900030-50 27-35万180 03.11.2004.34元/月99东方星座杨浦江浦路1508号0.8万8000-915030-60 25-40万211 03.904.63.8元/月97%莫奈印象长宁延安西路1201号3.2万均价：1.5万50-70 70-130万464 03.112005.初5-6元/月87名仕帝庭阁徐汇广元西路88号3万均价2200美金7479 124130 16万美金29万美金224 03.1104.68元/月85百第宜山徐汇中山西路宜山路口1.6万7600-90003070 25-50万250 03.8.1
21、604.53元/月86%安基广厦黄浦浙江中路、北京东路1.31.8-2万50-6095-110 11703.12 04.1010元/月60新时空国际长宁长宁路1031号7万均价1.3万40-7045-60万72503.1205.年初未定预定徐家汇馆徐汇天钥桥路218号1.47万均价：1500047.9-59119.9-124.475万160万150户03.504.33.8元/月90协和城协和丽豪酒店静安南京西路2068号46万180002300053.78196.8108100-200万当前推出200户03.11现房7.5元/月25中远行家浦东杨高南路1288号2万均价：900065-7650
22、-70万261户03.704.42-3元/月75金桥凤凰酒店式公寓浦东金桥黄杨路18号3.2万9900-11400150-172160-170220户03.7现房5.4元/月90%紫腾居天阁闵行吴中路1888号2.4万均价：850050-6045-55200户03.304.52元/月100悠诗阁普陀沪太路826号1.3万均价：850042-7035-55154户03.1104.123.5元/月90赢家时代闸北沪太路365号8878均价：860035.5-68.430-50万200多户03.904.44元/月100虹口金地汇凯阳新寓虹口纪念路335弄8号1.16万6500-720043-7128
23、-50万190多户03.403.123元/月972) 2004年新开酒店公寓一览表徐汇梵高馆徐汇建国西路221、223号0.5820000163-212326-424242004.7.24开盘之前8100%徐汇372百第宜山大楼徐汇中山西路、宜山路口1.68800307025-5025003.8.1604.53100%时峰不夜城闸北海宁路、乌镇路31200035-9042-108402未开盘未定4预热盘上海多伦多虹口四川北路1885号3.41500044-4957-63.75162004.9.262005.63-492%四季沙龙虹口新市南路585号2.46850037-5531-4747620
24、04.3.272005.52.5-395%虹桥领地闵行虹莘路3733号1.4只租不售50-603002004.8.302005.122预热盘财富公馆嘉定曹安路1558号1.6880037-7032.5-621952004.8.102005年底3.543%碧云108浦东浦东红枫路108弄9号0.91300045-7658.5-1001082004.8.82004.123100%久阳滨江浦东浦东南路1436号4165006099275未开盘2005年底4预热盘星辰园松江松江区梅家浜路1505弄5100未开盘2006年底1.2预热盘都汇华庭青浦新区路956号1.3500030-5015-251642
25、004.7.52005.4187.7%3) 区域分布数据统计分析A. 2004年出售型酒店公寓共12个，从数量上来说，要远少于2003年度。由于市场放量过度导致整体市场需求趋向于饱和，最终致使2004年酒店式公寓产品的销售产生抗性，总体供应量急剧萎缩。B. 从地理位置分布来说，市区中心地段已经没有酒店式公寓产品出现，而绝大多数酒店式公寓出现在较为偏远的次中心甚至郊区。C. 从上面的图标中可以看出，各区酒店式公寓放量较为平均。今年浦东地区的酒店公寓开案量占了较大的比重，总共有3个新盘亮相。位于浦东新上海商业城商圈的久阳滨江公寓即将开盘，该楼盘是上海目前唯一打投资回报概念的酒店式公寓产品，该工程正
26、处前期预热，由于交房较晚，所以需要一个较长的客户积累过程。位于金桥碧云社区的碧云108为一栋小体量的酒店式公寓，由于碧云社区所固有的庞大酒店客源，地区市场被投资客普遍看好，该工程销售周期仅2个多月，便一售而空。D. 许多在青浦、松江所出现的酒店式公寓产品并不是以对外出租经营为目的，而是由于拿地时的土地性质为办公用途，开发商建成酒店式公寓以后变相当作住宅出售。4) 房型、面积数据统计分析A. 从图标中可以很明显的发现，45-65的房型已经成为了目前沪上酒店公寓中最受推崇的房型面积。有七成以上的个案主推的面积都集中在45-65之间。开发商为何都如此热衷于此类面积的房型，道理其实很简单。主要就是因为
27、合理的房型面积才能控制合理的总价，总价控制得当了，那么自然不愁卖不掉了。另外，目前很多酒店公寓都可以挂牌办公，过小的面积当然不适宜办公，面积如果过大又不适合想在此类物业中办公的客户要求。B. 其中以30-45小面积房型为主的酒店公寓也占到将近20的比例，例如：长寿路上的“圣天地”、浦东的“海博大厦”、“张江国际”等，都是以此类面积作为楼盘的主推房型。相对而言，总价优势就显而易见了。但是那些不具备充足阳光的超小面积的房型，却成为了销售上的一大障碍。如，圣天地的30左右面积的销售业绩一度相当的差强人意。C. 房型的创新之处，要提一下浦东大道、东方路的金隆海悦。该楼盘在房型上的亮点就是长久以来困扰着小户型的朝向问题终于得到了解决。金隆海悦在南北长、东西短的独幢建筑中，它一反房屋或东、或西的朝向摆布惯例，通过采用“折边”在南北长、东西短的独幢建筑中，它一反房屋或东、或西的朝向摆布惯例，通过采用“折边”处理手段，使每一户小房型“曲折”向南。这样的做法使得每套房屋都有一间房间朝南，小户型公寓摆脱了昔日“烂尾”的阴影，迎来了久违的阳光。D. 虹口区的外滩自由自宅以及静安的君悦静安，主要是利用了层高的优势，在其中大做文章。如，君悦静安6-22层的层高为3.3M，利用这一优势，开发商巧妙的把原有的房型改成了
