1、上海住宅装修现状与发展策略的研究精品上海住宅装修现状与发展策略的研究精品 上海住宅装修现状与进展策略的研究 上海住宅装修现状与进展策略的研究【内容摘要】上海是国际化的大都市，随着中国加入WTO，国外将有一大批闻名的家装设计、施工、总承包企业和大型家装集团涌入，其先进的市场拓展理念和竞争能力、科学的组织和治理体系、完善的技术手段和市场化运作机制以及高度家装成品化、工厂化和产业化的生产、加工集成模式，将使上海的住宅装修行业面临庞大的市场冲击、猛烈的竞争和严肃的挑战。但同时，也为上海住宅装修业的整合及促进快速进展，提供了强大的动力和难得的机遇。第一，本文通过对上海住宅装修现状的调查，面临上海住宅建设
2、进展的新形势，运用所学工商治理相关理论，包括SWOT分析法和市场细分的原理等知识，综合考虑当前本市家装企业内部条件和外部环境的各种因素，进行系统评估，对各自的装修企业进行再定位，从而选择最佳的市场经营战略。其次，随着社会主义市场经济体制的逐步完善和世界经济一体化进程的快速推进，住宅装修目前这种零星分散的作坊式小规模生产经营方式与社会化的住宅装修产业化的矛盾变得越来越突出。一方面表达在这种小规模生产的组织化程度低，缺乏市场开拓能力，难以适应剧烈市场竞争和需求的变化，除了要承担自然风险外，还要承担庞大的市场风险。宽敞中小型家装企业应当利用自己的现有实力、治理规模、人力资源、设计施工质量保证体系等方
3、面的优势，采取多元化的市场战略，利用自己差异化竞争优势，在多样化经营上查找长期进展的机会。对此，本文依照本市中小型装修企业的特点，提出了上海住宅装修业的定位和产业化进展的策略，通过实行家装业的整体创新，有效整合，走住宅装修产业化进展的道路，并力求建立产业进展园区，提高住宅装修产业化的创新水平，培养家装龙头和品牌企业，构建良好的住宅装修产业市场和法制环境，全面提升上海住宅装修业的进展水平。关键词: 上海住宅 装修进展 策略研究AbstractShanghai is an international metropolis and a famous cultural city within hist
4、orical contest in our country。 Following chinas entering WTO，a lot of foreign designees， working enterprises， project undertakers and package dealers specialized for housing decoration with famous brands will come into our country。 Theyre advanced marketing concept， competition ability， scientific m
5、anagement rational organization， perfect technology， marketing operation mechanism are challenges to cosmetic housing decoration professionals。 Their high class prefabricates part production； factory working and assembly in duster pattern are schlock to domestic housing decoration market。 But it off
6、ers a stimulant and an opportunity to development and reform of housing decoration enterprises in shanghai。Facing new situation， the decision makers of housing decoration companies should make a system appraisal with SWOT analysis method after an investigation in actualities of housing decoration in
7、 shanghai。 While pondering over various factors， which play effects upon companies from inside and outside， they should determine market positions for their companies and select an optimal strategy for business in market。Following perfecting of social ion market economy and integration of world econ
8、omy， small individual business is reactions against large social industry patterns in housing decoration trade。 The contradiction brings not only natural risks but also big market risk to dealers from small enterprises of housing decoration， because they are lack of marketing ability in front of acu
9、te competition of business and rapid change of demands。The Author thinks that middle and small enterprise dealers should adjust their market strategy with multi_policies， look for their opportunity of long-term development in multi-scopes of business with advantages of differential and flexible patt
10、erns， and rely on their individual strength， management concept， human resource and quality control system for design and work， to keep their market position。According to features of middle and small enterprises of housing decoration in shanghai Municipality； the author makes a proposal on strategy
11、for position and developing shanghai Housing Decoration Industry。 It covers integration innovation， effective reform， trade industrialization and brand forging。 Aiming at establishment of industrial park and cultivation of reputed enterprise， it encourages initiative in housing decoration， market op
12、ening with legal consciousness so as to upgrade Shanghai Housing Decoration Industry。Key words: Shanghai Housing Decoration Development Strategy Research and study目录一、绪论 1二、上海住宅装修的差不多现状 2（一）上海住宅装修的演变过程和现状 2（二）本市存量和增量房产的差不多情 2（三）住宅装修类型及总量分析 2（四）住宅装修队伍及治理现状剖析 3（五）国外住宅装修业的调研与借鉴 3三、住宅装修的态势与存在的问题 4（一）都市住
13、宅建设与市民生活质量的需求 4（二）住宅装修市场与行业进展的相关因素 5（三）住宅装修存在的要紧问题和面临的挑战 6四、住宅装修进展的趋势与计策 6（一）住宅装修产业的定位与特点 6（二）住宅装修业的进展趋势 7（三）住宅装修业市场拓展的基础条件 7（四）上海住宅装修产业持继进展的策略 9五、结论 9参考文献 11致谢 12上海住宅装修现状与进展策略的研究一、绪论中国有680多个大中型都市，住宅建筑面积总量约300亿平方米（据建设部2000年统计资料），2000年以来每年新建住宅10多亿平方米，增量和存量住宅投入装修的费用高达3500亿人民币。中国的改革开放，使都市建设快速进展，专门是上海的都
14、市面貌发生了庞大的变化，引起了世界的瞩目。近几年来，上海每年都以新建住宅超过1500万平方米的速度，建成了一大批规划领先、环境好、质量高、配套齐全的住宅小区。2001年上海房地产投资超过600亿元，房地产业的增加值占GDP的比重大于5%，对GDP增长的奉献率大于7%（据市房地资源局2001年的统计资料）。住宅建设推动了住宅装修业的蓬勃进展，也带动了相关建材、家俱、家电、轻纺等十多个行业的同步进展，表现出明显的连动效应。然而，上海家装业也面临了结构调整与如何适应市场需求的问题，其关键制约因素是现有众多的家装企业规模小，作坊式的生产经营分散性大，集聚力弱，表现出专门强的非组织化，大多数中小家装企业
15、缺乏对市场信息全面、准确的把握，盲目涌入大都市，而失去了宽敞的城郊和农村市场，家装业的构成与市场的需求严峻脱节。要解决这些矛盾，使传统小作坊式的住宅装修与社会化的大市场接轨，提高家装业的比较效益，仅仅靠某些局部的改革，力度不足，成效不大，必须实行家装业的整体性创新，有效整合，走住宅装修产业化进展的道路。通过对国内外住宅装修产业化进展情形及中国住宅装修业所面临的挑战进行分析，对上海住宅装修业的现状进行了剖析，总结了过去一些成功的体会、发觉了不适应目前形势进展、老百姓需求、市场规范运作的薄弱环节，从中找到了阻碍上海住宅装修产业化进展的要紧缘故，指出在上海大力进展家装业市场化的重要意义。并对住宅装修
16、业市场化的进展内涵及外延、要紧进展模式及运行机制等从理论上进行了分析，将为上海住宅装修产业化的进展提供决策依据和参考。依照中国加入WTO的新形势及上海的具体条件，探究了上海住宅装修业的市场定位及产业定位。着重分析了宏观经济环境的推动，为本市住宅装修产业的进展提供了机遇，着眼于都市进展总体规划，住宅的建设将是连续稳步地不断进展。如上海国际航空港、国际深水港工程的建设和“黄浦江、苏州河两岸”的综合开发；世博会配套场馆和相临大型运动员公寓的建设；都市个超大型生态居住区的规划实施等八大都市重点建设都将带动住宅和相关产业链的同步拓展。随着家装市场竞争日益猛烈，行业中企业之间的兼并、整合现象将逐步加剧，市
17、场竞争的残酷，会显现“胜王败寇”的现象。家装企业更应当注重企业的内部治理质量、企业外部形象和企业综合竞争力的提高，以“名牌占市场、实力闯天下、质量取天下、服务守天下”来创立企业品牌，树立行业形象，若设有不断进取、锐意开拓的精神，就会被市场所剔除。为此，本文即从纵向分析了家装业进展的历程，又通过横向比较，剖析了目前家装市场存在的要紧问题，针对上海如此一个特大型都市住宅快速进展的良机，提出了上海住宅装修产业市场化进展的计策，提高住宅装修产业化的创新水平，构建良好的住宅装修产业市场和法制环境，推动都市经济进展和人民生活水平的不断提高。 二、上海住宅装修的差不多现状（一）上海住宅装修历史的演变过程和现
18、状上海大规模地建筑住宅与装修起源于二十世纪三十年代，当时大多数的公寓和花园住宅及新式里弄的建筑采纳确实是这种建筑与装饰合一的方法，居民提着皮箱就可入住。五十年代到七十年代后期，房屋的建筑采取打算经济的治理方式，住宅以简装修的形式由单位向职工分配，居民自行装修为数众多，住宅装修仅由全市150多个房管所负责治理，这一时期的装修标准还不是专门高。八十年代以后，随着改革开放的不断深入，一批涉外侨汇房的建筑也采取了建筑与装饰相结合的方法，取得了一定的成效，同时也暴露出了相应的缺陷，如住宅装饰设计与施工的成品个性化不强、时效性较短、装饰材料选用整体性差，装饰工艺与质量水平较低、大多数住宅的室内装饰设计采取
19、港台和新加坡的模式，业主入住后对住宅的装饰改动较多，专门是使用期多数78年后，就进入了住宅的再装修时期。该时期的装修标准有明显提高。自1990年以来，上海的居住物业的治理进入了一个全新的进展时期。住宅装修也出现了内容多样化和形式多元化，托付正规家装企业进行装修已成进展趋势，上海已逐步形成了住宅装修市场，老百姓从简单型住宅装修逐步走向艺术和美观化，并朝着个性化生态型转变，带动了上海家装业跳跃式进展。随着都市经济的连续进展和人民生活水平的不断提高，住宅装修标准也相应的逐步提高，业主对住宅装修施工、监理、中介（包括工程款审价、工程质量审核、室内空气质量检测等）单位的要求提出了新的内容。现时期业主投入
20、到住宅装修的费用和标准，已达到相当水平，一样占购房款的1025，并呈逐步上升趋势。（二）本市存量和增量房产的差不多情形上海现有各类建筑总量3.6亿平方米，其中居住建筑2.4亿平方米。据统计，上海每年有40多万套住宅投入装修，年住宅装修费用达250亿元，其中增量住宅16万套，装修费用约130亿元；存量住宅装修24多万套，装修费用约120亿元。是市民继购房投资后，占第二位的消费热点，第三位是购买家电，第四位是购买家俱等。当前，购车消费又成为市民新的消费热点。（三）住宅装修类型及总量分析从近几年上海特大型都市住宅进展的实践，纵观本市住宅装饰装修的演变过程。住宅装修分为三大类：第一类属“全装修”房地产
21、进展商在住宅建筑时，在原定总体建筑设计的方案中，已包括住宅的套内装饰设计，并在施工时一步到位，建成后配套销售，这类装饰装修投资属进展商的一次建设开发投资。如80-90年代建筑的侨汇房、外销房和近几年建筑的高级公寓楼、商住楼等，其数量占都市住宅总量不足5%。第二类属“菜单式装修”是房产开发商通过对众多家装企业的择优选择，确定几家有资质、质量好、讲信誉，有保修责任的家装企业，能提供给业主装修设计和施工的菜单式服务。此类商品房从2001年开始实施为3000套，2002年为3万套，2003年估量达到10万套，其数量占都市住宅总量的25%。第三类属“自主装修”是业主购买住宅后，自行托付装修施工单位对所购
22、住宅进行装修设计和施工，此类数量占都市住宅总量的70%。后二类住宅装饰装修投资属业主购房后的二次投资。（四）住宅装修队伍与治理现状的分析经上海工商治理部门统计，目前报工商批准注册成立的家装企业有16000多家，而具备市建委审批装修资质和到市装饰装修行业协会登记的会员单位不足4000多家，仅占25，其中97以上为中小型家装企业。1、从家装企业的经营业绩分析现具有家装施工资质的近4000家装修企业中，年经营收入超过亿元的只有荣欣装饰公司3亿和百姓装饰公司2.8亿两家；年经营收入在5000万元以上的不足10家；年经营收入10005000万元的有30多家；年经营收入5001000万元的有50多家；极大
23、多数差不多上年经营收入在500万元以下的占总量的97。2、从家装企业职工人数分析企业人数超过500人以上的仅占1；企业人数在200500人之间的占4；企业人数在100200人之间的占15；企业人数在100人以内的占80。3、从家装企业从业人员年龄段分析家装企业从业人员年龄在30岁以内的占总人数的40；家装企业从业人员年龄在3040岁之间的占总人数的35；家装企业从业人员年龄在4050岁之间的占总人数的20；家装企业从业人员年龄超过50岁的占总人数的5。4、从家装企业现有近3万治理人员的学历和技术力量分析具有本科及以上学历的治理人员占2；具有大专学历的治理人员占7；具有中专学历的治理人员占13；
24、具有技校和高中学历的治理人员占75。具有高级技术职称的治理人员不足0.5；具有中级技术职称的治理人员不足3；具有初级技术职称的治理人员仅为5。5、从企业性质分析国营企业所占比例小于1；民营企业占98；其它性质的企业占1。综合上述分析，本市家装企业量多、企业规模小、治理人员学历低、技术力量弱、整体竞争能力较差，因此，正规家装企业的营业收入仅占市场份额不足30。（五）国外住宅装修业的调研与体会借鉴1、都市重建时期低标准住宅的大量生产第二次大战后，欧洲各国和美国、日本等国，相继进入战后都市重建家园的建设高速进展时期，市民居住困难已成为政府迫切急待解决的首要问题之一，政府指定了一批设计和施工企业，完成
25、了标准化住宅设计系列和施工规程，住宅房型的定型化、模数化缩短了施工周期，加大了建设速度。然而，由于当时受建筑投资资金、建设施工时刻和政治、经济等方面因素的阻碍，住宅的建筑标准普遍较低，都市居民在简装修的情形下，考虑的是安居和就业、社会稳固、进展经济。因此，该时刻建筑的住宅公寓楼使用期不到20年就再次列入政府对住宅的更新建筑打算。2、都市再开发促进住宅和装修标准的不断提高依照都市功能的调整，都市总体规划的完善和政府立法，新型的住宅区组成的社区在7080年代大量涌现，居民不仅仅满足于住得下，而且逐步要求提高居住质量和环境水平，不同阶层、文化、经济条件的居民开始追求个性化装修，其中，高收入阶层的市民
26、讲究豪华和舒服，中等收入阶层的市民选择美观和个性装修，低收入阶层期望得到适用和安全的居住条件。这一时期，政府为低收入阶层建筑了大量的公共租屋和廉价房，建设公司依照不同阶层的需求，推出了适合消费群体的各种住宅装修的样板，供市民选用，类似上海目前进行的“住宅全装修和菜单式装修”。3、都市化功能的重组带来了住宅和装修产业的革命90年代以后，中高收入阶层，要求从设计成效到施工成品符合个性化的趋势日益成熟，建筑技术和施工工艺随着住宅产业化的显现，而进入了一个崭新的革命时期。“工厂化生产”和“集成住宅”的涌现，成为建筑商的热点而广受欢迎。改变了住宅建筑和装修现场湿作业、现场加工、多工种交叉进行的局面，取而
27、带之的是工厂化设计定型加工，现场组装，完工即可入住。比传统建筑和装修方式时刻更为减少，质量大为提高，成本更具有竞争优势，至今仍是住宅装修的要紧潮流。三、住宅装修的态势与存在的问题（一）都市住宅建设与市民生活质量的需求本市19982000年，每年新建住宅1500万平方米。20012002年，每年新建住宅超过1600万平方米；随着都市改造的不断深入，许多大型都市基础设施的建设，都市生态环境的进一步改善和提高，地铁、轻轨、磁悬浮和内环、中环、外环的道路网络逐步贯穿，估量至2010年，本市仍将建筑住宅量达9000万平方米，约80万套住宅，住宅装修费用可达850亿。1、都市住宅小区规模分析2002年全市
28、新建住宅竣工面积1860万平方米，销售面积1800万平方米，约有20万套住宅计250个新建小区。其中，新建住宅面积规模超过10万平方米的住宅小区有75个，比上一年多25个。 新建住宅面积规模超过20万平方米的住宅小区有9个，比上一年多5个。 新建住宅面积规模超过30万平方米的住宅小区有4个。其余新建住宅面积规模小于10万平方米的住宅小区有162个。2、都市住宅小区分布在新建住宅小区中，内环线以内占小区总数的33%，内环与外环之间占小区总数的44%，外环线以外占小区总数的23%。从房屋分布情形看，多层(1-7层)占42%，高层(8层以上)占58%(其中15层以上的占总量的46%)。别墅施工面积3
29、20万平方米(其中单体别墅面积占49%)，占全市住宅施工面积的6.4%，竣工面积105万平方米，占全市住宅竣工面积的6.8%。3、都市商品住宅价格分析在销售的商品房中，以成交套数统计，小于3000元/平方米的低价商品房占销售总量的16%，而3000-5000元/平方米的中价位商品房占55%，价位在5000-7000元/平方米的中高价位商品房占销售总量的20%，大于7000元/平方米的高价位商品房仅占9%。4、商品住宅购买对象分析以成交面积统计，属本市居民购买的占75%，外地人士购买比例为19%，境外人士购买比例为6%。在购买高价位商品房中，外地人士占29%，境外人士的购买比例达到25%。(摘自
30、上海住宅2002.11期上海房地市场供求分析)5、商品住宅面积和户型分析商品房销售户型面积小于70平方米占销售总套数的6%，销售户型面积在70-100平方米占销售总套数的24%，销售户型面积在100-150平方米占销售总套数的55%，销售户型面积大于150平方米占销售总套数的15%。主力房型为面积从70-150平方米的二房一厅、二房二厅或三房二厅居多，占总套数的80。6、存量房产交易量分析2002年存量房产交易连续稳步上升，达到1500万平方米，其中已售公房上市出售成交量近6套，交易面积320万平方米，户均建筑面积为55平方米；全市差价换房总成交量为5800户，总成交面积20万平方米(转让44
31、00户，面积13万平方米，金额3.8亿；交换1400户，面积7万平方米)。7、商品房抵押贷款分析全市房地产期房抵押建筑面积为2528万平方米，抵押贷款金额为375亿元。房地产现房抵押建筑面积为3700万平方米，抵押贷款金额为857亿元。8、从居民购房后所投入的装修费用分析住宅装修费用投入在5万元以下的占25；住宅装修费用投入在510万元的占40；住宅装修费用投入在1015万元以下的占25；住宅装修费用投入在15万元以上的占10。9、从住宅套型面积所投入的装修费用分析住宅面积在50平方米以内，一样投入装修费用35万元；住宅面积在50100平方米，投入装修费用510万元；住宅面积在100150平方
32、米，投入装修费用1015万元；住宅面积超过150平方米，投入装修费用15万元以上。10、从购房者年龄段所投入的装修费用分析购房者年龄在30岁以内，装修费用投入一样在58万元；购房者年龄在3040岁，装修费用投入一样在812万元；购房者年龄在4050岁，装修费用投入一样在1020万元；购房者年龄在5060岁，装修费用投入一样在815万元；购房者年龄超过60岁，装修费用投入一样在510万元。（二）住宅装修市场与行业进展的相关因素目前，本市家装市场正处在逐步清理和不断完善时期，家装的需求出现出长期性和多元性，政府采取鼓舞、扶持和引导的方法，从政策上加以规范。装饰行业协会采纳行业自律和讲诚信、讲质量、讲服务等手段，推动家装市场有序进展。一方面市民需要通过家装市场查找品牌装修企业；而家装企业也想在规范有序的市场中，通过竞争来吸引装修的业主；社会舆论对住宅装修的监督也加大了力度，有效地促进了家
