1、房地产经营管理房地产经济学课设武汉轻工大学房地产经济学课 程 设 计 设计题目：某房地产项目前期策划 姓 名_吴璐_ 学 院_土建学院_ 专 业_工管1002 _ 学 号_100602229_ 指导教师_李红民_ 2013年5月28日 摘 要随着中国加入WTO和我国市场经济不断完善，房地产业在国民经济中的重要性及独立性已初露端倪。房地产开发是一个多种技术与知识的整合过程，包括市场研究、资金运作、规划设计、项目管理、建筑施工、网络技术、销售与客户管理等各环节，然而由于房地产业具有高度综合性、高投资、高收益、高风险的特殊行业特点，使得房地产业受自然、社会、经济等因素的影响较大，具有较大的不确定性。
2、房地产开发中的确存在着大量不做市场调查和可行性分析，盲目上马，结果造成房屋闲置和资金积压的现象发生。由于房地产开发项目本身产需链条长、环节众多、对开发企业的整体运作水平和资源整合能力要求高，使得一般的投资项目评价方法不能完全适用于房地产开发项目。因此，如何减少房地产开发的盲目性，如何做好房地产项目的前期策划工作是当今房地产业的一个热门话题。本文综合运用房地产经济学的相关理论和模型，结合相关参考文献和研究资料，以东西湖区和江汉区的房地产开发项目作为案例，对该项目的规划设计、经济分析、潜在市场分析、目标客户群分析、投资估算等方面进行前期规划和理论上的可行性论证。关键词： 房地产开发项目 前期策划
3、可行性分析 4.东西湖区房地产潜在市场分析4.1市场目标客户研究和市场定位4.2目标客户层判断5.2.1周边环境5.2.2交通状况5.2.3配套设施与服务5.3.1成本费用 5.3.2项目经济效益5.6.1宏观经济环境5.6.2微观经济环境5.6.3江夏区房地产市场的前后特征对比5.6.4开发态势6.2.1周边楼盘6.2.2交通状况6.2.3配套设施6.3.1成本费用6.3.2项目经济效益6.4项目SWOT分析 276.5四象限模型分析 296.6.1区域经济分析6.6.2东西湖区房地产发展展望1.江夏区房地产市场概况1.1区域概况 江夏区地处九省通衢的武汉市南大门，位于三环线内，素有“楚天首
4、县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，“武汉中国光谷”大部分也在江夏区境内，江夏区地域广阔，具有得天独厚的承东启西、连南接北的地域优势。京珠、沪蓉高速在境内交汇，京广高速铁路、武咸城际铁路、107国道贯通南北，长江黄金水道傍西境而过。城区交通便利，距天河机场、汉口火车站、武昌火车站、武汉客运港均在30公里左右，水、陆、空运联系全国、通达八方。江夏区总面积2009平方公里，属江汉平原向鄂南丘陵过渡地段，地形中部高，西靠长江，东向湖区缓斜，全区耕地、山林、水面分占版图面积的1/3，东、北、西南三面临湖，形成江湖怀抱之势。独特的地理条件使江夏得山之灵气，拥水之秀美，湖
5、山相映，气候宜人，名胜古迹众多，其中尤以中山舰、明代楚昭王寝最富盛名。江夏基础设施完善，水、电、路、气、通讯配套完备，境内云集26所高校，拥有国家p4实验室、高压研究所等一批科研机构。江夏区已成为武汉重要的工业基地，近几年来，沿江夏大道形成了一片经济产业带，在光谷与纸坊之间架起了经济走廊，而大学城、“药谷”的规划建设和富士康进驻光谷，更为江夏经济注入了发展原动力。GDP发展呈上升趋势，特别是自2007年以来，每年均以高于20%的速度增长，且其主要经济指标增长速度均高于全省、全市平均增长水平，在武汉市近郊区县位居前三甲之列20052008年，江夏区连续3年跻身全省县域经济先进县（区）行列。1.2
6、市场概况江夏的房地产主要集中在纸坊镇。其中按照行政区域划分主要分布在：城区、藏龙岛科技园、庙山经济开发区，其次大花岭村。A.大花岭区 大花岭的房地产快速发展主要是随着武汉市内大学外迁，大学城的兴建开始的，开发模式基本上是“小产权”转“商品房”。客群：主要是武昌火车站附近及南湖地区拆迁安置人口，其次是少数周边院校企业员工、武昌区其它地区拆迁安置人口。 大花岭区楼盘项目名称 规模(万方)销售均价（元） 业态 户型（） 备注鸿发大厦43400高层一室50-70三室140四室160住宅去化率65%花乐亿家4起价2900均价340026高层50-100五证全无，交房后180天，可办理两证。 富丽杰座11
7、销售均价3600元高层2房85-893房103-137商铺成交均价18893元鸿发世纪城46销售均价3700高层2房75-1103房120-1384房238（未开盘）博雅豪庭2销售均价3400元高层2房85-1013房111-140（未开盘）B.汤逊湖区 汤逊湖区域的开发以旅游、居住、大学城、科技园建设等非工业性开发为主，随着大企业大项目的建设，相应的交通、生活配套也日益完善，该地区增加了普通商品住宅的建筑形态的开发，推出的阳光海岸、梅南山居、宜家汤臣多层洋房、美加湖滨新城花园洋房、华工镜湖园等均得到了市场良好的反响。客群：主要是省内高收入人群（别墅），光谷企事业单位员工（普通住宅），其次是少
8、数洪山区青年置业人群、江夏回乡置业者。项目名称规模销售均价 业态 户型()备注泰驰伊顿阳光10万()4500/3590元多层、小高层、高层2房82-903房109-128去化率38%武汉长岛占地292亩650万/套独栋、联排570-600美院coast占地270亩7600元别墅暂无庄园1986占地753亩销售均价500万/套，独立别墅、双联别墅独栋、联排220(),250,294保利海寓2.2万销售均价3800元 高层2房92-1163房114-118（未开盘）纳帕溪谷60万销售均价14500元别墅610-690C.纸坊城区纸坊城区内住宅的开发是以本地房地产商为主，纸坊城区普通住宅的现在销售均
9、价在3500元/左右（3200-3600），二手房价格在3000-3500区间，商铺售价在6600-15000区间，商铺租金在30-60区间。客群：主要是纸坊改善置业客户、周边企事业单位公务员、纸坊周边回乡置业者， 其次是:少数武昌区、洪山区市内置业人群（预计未来这一比例将有所增多）。2.东西湖区房地产市场概况2.1区域概况 东西湖区地处汉口西部近郊，全境三面环水，淡水资源十分丰富，汉江、汉北河、沦河、府河如玉带琼边轻轻托起这片499.71平方公里的土地。境域东靠张公堤，分别与江岸区、江汉区和硚口区接壤；西南滨汉水与蔡甸区和汉川市相望，西北依府河与孝感市和黄陂区相邻。机场路、市中环线、市外环线
10、、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通，11公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。同时武汉城市轻轨1号线二期(宗关三店)，已于2006年建成，全长11.5公里，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。 从东西湖区的规划发展来看，东西湖区域凭借它得天独厚的地理位置四通八达的交通网络、优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位，而且价格指数连续两年一直呈持续的上升，2011年东西湖区域住宅价格总体呈上升趋势，住宅成交均价为5418.19元/，同比上涨9.8%。这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海内外知名发展商云集于此，使东西湖区域形成
11、一个集物流、工业和旅游为一体化的大型城郊中央住宅区。2.2市场概况 东西湖区目前房地产开发主要集中在住宅地产开发，商业地产开发还处在起步阶段，主要集中在三环以内，正在打破以传统商圈为中心的发展格局，绿地金融城等项目在未来将成为重要的商业中心。住宅地产开发主要围绕金银湖板块和吴家山板块以及常青板块展开。吴家山板块各类商业、旅游、教育、医疗等配套资源齐全，随着轻轨1号线2期建设运行，区域价值进一步提升，吴家山片区在售商业项目有，竹叶海嘉园，天合新界，立方城，万安企业大道，北冰洋城市广场，航天彩虹镇。金银湖板块开发项目较集中区域，大盘林立，各项目卖点突出，金银湖板块2006年总供应量占到东西湖区域的
12、70.4%，而区域价格也是高于东西湖板块平均价格。板块内庞大的项目体量成为东西湖区域市场发展的最大推动力，但在交通及各类生活配套上则较差。常青板块则更加靠近市区，绿化好，环境优美。 东西湖区域内目前的项目数量较多，耀江丽景湾、银湖翡翠、万科西半岛等，2006年东西湖区域总供应量达到157.84万，其中2005年剩余体量73.42万，2006年新增项目供应量85.42万。而2007年众多大盘的后续量将持续上市，且有个别大规模项目，这将加剧整个东西湖区域市场的激烈竞争形势。其中值得一提的是，自从万科进入东西湖区域以来，不断有在国内知名房地产企业进驻。这也充分说明了发展商对东西湖区域房地产市场的信心
13、。毋庸置疑，这样必定会推动东西湖区房价的上升，2011年东西湖区域住宅价格总体呈上升趋势，住宅成交均价为5418.19元/，同比上涨9.8%。3.江夏区房地产潜在市场分析 上月武汉新住房成交量超过1.3万套，但城区居高不下的房价使得武汉市江夏区新房等远城区及主城区边缘的新房成为“刚需族”的主要购买对象。武汉市房管局公布的数据显示，上月武汉市江夏区新房等远城区新房销量首次大幅超越主城区，尤其以武汉市江夏区新房5000元/的房子最好卖。 以下是2013年江夏区今年的二手房房价变化趋势 与此同时，江夏区部分小区今年的售价如下所示小区售价(元/)水岸星城13021金色雅园9945金地格林小城9514香
14、江花园9470富康花园75483.2目标客户层判断 由上分析可知，江夏区的小区房价大大高于二手房，且江夏区虽交通稍有不便，但仍以5000元/的二手房超越了很多主城区，因此可推断江夏区的主要购房者是消费能力不太强的群体，可能是刚落户武汉的农民工或刚参加工作者。4.东西湖区房地产潜在市场分析 （1）客户层购房倾向研究：A.购房者对跨江购房依然存在较大的心理障碍，汉口、武昌、汉阳的潜在购房者绝大多数均会在目前居住或工作区域选择房源，即已居住在汉口工作的客户更能接受东西湖作为购房区域B.汉口区客户选择东西湖区域仅次于汉口中心区，比例达到23%，远高于同为郊区化住宅区的后湖区域，（从江岸、江汉、桥口、东
15、西湖4个汉口地区来看），这主要得益于常青花园5年开发带动区域人气，以及金银湖区域宜人的自然环境（2）购房价格与面积分析A.从总价情况来看，不同职业者显示出大致相同的价格承受倾向，15万至35万的总价为普遍能承受的价格B.除一人独居者以80100为最多选择外，2人或2人以上的家庭都把最多的目光放在100120的房屋上C.随着面积的增大，能承受的购房单价也呈递增趋势。想购买80120房屋的人大多以1525万元为购房总价，想120以上房屋的人大多以2535万元能承受的购房总价（3） 建筑类型与房型配比调查结果显示，带电梯的多层住宅与小高层住宅最受大众欢迎，且能承受的购房单价越高，对带电梯的多层住宅需
16、求也越强烈；三室二厅二卫的房型逐渐成为主流户型；购房面积集中在80150范围内，以100120为主，80100的面积与占有较大比例。建筑类型应依建设规模而定，建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。兼顾不同消费能力客户。东西湖区是经济适用房供应较大的区域，购买者主要是集团或企、事业单位的白领、公务员及个体经营者。经开发后东西湖区的交通已较为便利，但其他的配套设施相对缺乏。在价位相差不太大，小区交通、规划、设计、环境、配套、物业管理、付款条件等较好的情况下，有意向的购房者是潜在购买者，即区内的外资企业白领是最直接的客户群。5.江夏区中档住宅5.1建筑规模该住宅小区位于江夏区，占地面积3
17、5000，总建筑面积为70000，根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整，通水通电。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念，注重文化内涵，简约而不简单，经济实惠。项目主要建筑技术经济指标如下：序号项目指标1.总建筑面积700002.容积率2:13.绿化率30%5.2产品方案5.2.1周边环境（1）地理环境：该地块位于汤逊湖区，整个地块较平整，无丘陵，小山包，还有零星的湖面分布在地块周围。（2)商业环境：周边分布有玉林小区、洛王小区等楼盘和建湘路钢材大市场、新路口集贸市场3个大市场。5.2.2交通状况李纸公路是武汉城区连接江夏区的要道之一。附近站台主要包括华日汽车城站、康岳花园
18、站、房产大厦站、洞庭茶厂站、福泰新村站、长虹路口站。此外地铁7号线一期起于东方马城站，全长30.85公里，设19个车站，穿越了东西湖区、江汉区、硚口区、江岸区、武昌区、洪山区等6个城区，计划2014年开工建设，2017年建成通车。二期工程由马池站、野芷湖站向江夏区延伸，经停李桥村站、东湖学院站、江夏大道站、纸坊站，止于五里界站。这一重大交通举措也必将为整个江夏区的发展注入新的活力。5.2.3配套设施与服务 小区内设便利店、居委会、派出所等设施，区内还设各种指示牌、座椅板凳，既美化环境又方便居民使用，区内的广场提供了各种实用的健身器材和休息场所，如走廊、亭子等，小区规划以中档多层住宅为主。楼盘概
19、况楼盘名称一米阳光项目位置虹桥花园附近发展商武汉丽园开发公司规模占地面积:项目配套武商量贩、中商平价管理费 2.5元m实用率70装修标准毛坯主要户型小户型为主销售范围企事业单位人员 户型面积户型面积(m)数量(套)占总面积比例%已销数量均价一房37-4560 1020 3500二房9090 3340 5000三房128703730 5500四房 14030203 6500卖点推出多种户型，方便不同的消费群体选择重点突出小户型，针对购买能力相对较差的购房者价格相对较低综合点评该开发项目虽有上述优点，但仍存在交通不便，基础设施不够完善等不足，随着江夏区的发展和地铁七号线的建设，相信会有很大改观 5
20、.3 投资估算 5.3.1成本费用 （1）前期费用 土地费用：3423*35000=11981万元 可行性研究：200万元 城市基础设施配套费：50元/70000=350万元 消防设施配套费：5元/70000=35万元 生活垃圾服务费：12元/70000=84万元 白蚁防治费：1.3元/70000=9.1万元 勘察设计费：7000万元2%=140万元 规划管理费：1.8元/70000=12.6万元（2）建设期间费用 建筑安装费：1000元/70000=7000万元 设备：不考虑电梯，费用为0 供水电工程：70002%=140万元（3）管理费：800万元（根据总投资一定比率估算）基本预备费：(2
21、0751.7+200)5%=1047.6万元 （4）其他费用：200万元 总造价： 1+2+3+4=21199.3万元注：相关资料及数据由来：1土地费用=土地出让金+回源费+市政工程配套费+土地补偿费+安置补助费；2土地补偿金+安置补助费=前三年平均年产值*610；3去年武汉住宅土地均价：3423元,居民安置费：200户居民每户25万计算共计5000万；4房屋拆除费：以每平方米350元计算，共拆除房屋面积2000；5城市基础配套设施费：50元/；6. 基本预备费=（建筑工程费+设备及工器具费+安装工程费+工程建设其他费）*基本预备费率；7.其他费用包括土地使用费、研究实验费、生产准备费等；8.
22、管理费包括设备及工器具费+建筑安装工程费。 （5）各项资本金估算（万元） 1.工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利800万； 2.营业费用：经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；3.修理费：（设备+水电）10%=14万；4.建设费用：总投资额分三年摊销7066万元；（建设费用=工程总造价/3） 总成本费用（万元） 序号项目3451工资及福利8008008002营业费用3003003003修理费1414144建设费用7066706670665总成本费用818081808180 5.3.2项目经济效益1.销售收入估算 通过网络调查显示，按汉口区平均房价计算，将该项目
23、房价定为6939元/， 在3年经营期内，第一年售出35%，第二年售出35%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：7000035%693917001（万元） 第二年的销售收入：7000035%693917001（万元） 第三年的销售收入：7000030%693914572（万元） 总销售收入为48574万元 2.增值税的估算（增值税税率为17%）： 第一年应纳增值税：1700117%2890（万元） 第二年应纳增值税：1700117%2890（万元） 第三年应纳增值税：1457217%2477（万元） 3.营业税及附加估算 根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%
24、，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。 城镇土地使用税： 70000428(万元) 城镇维护建设税：第一年2890 7%202.3（万元） 第一年28907%202.3（万元） 第三年24777%173.4（万元）教育费及附加： 第一年28903%86.7（万元）第二年28903%86.7（万元）第三年24773%74.3（万元） 营业收入、营业税金及附加估算（万元）序号项目合计3451营业收入485741700117001145722增值税82572890289024773营业税金及附加826289289247.73.1城镇土地使用税8
25、42828283.2城市维护建设税578202.3202.3173.43.3教育费附加247.786.786.774.35.4项目SWOT分析SWOT代表优势（Strengh）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threats），它是将房地产项目内外部各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优势和劣势、机会和威胁的一种方法。其中，优势和劣势分析主要着眼于项目自身的实力和与竞争对手的比较；而机会和威胁分析则是指外部环境的变化及对项目的可能产生的影响。（1）S优势 1.项目地块位于江夏区虹桥花园，地块平整且成熟，绿地率高达30%，自然环境优良，便于开发； 2.近几年来
26、，在光谷与纸坊之间架起了经济走廊，而大学城、“药谷”和富士康进驻光谷，更为江夏经济注入了发展原动力； 3.小区的定位属中档次，缺少可替代物业，需求量较大，准确地弥补了武汉房地产市场空档。（2）W劣势 1.项目所处地离市区中心的距离较远，交通略有不便；2.项目周边的基础设施，如公共交通设施还不够完善，公交路线还较少；3.项目由于售价较低，定位较独特（突出小户型），在具体实施中需根据实际情况调整。（3）O机会 1.随着文化大道、汤逊湖大桥的即将建成，将会拉近江夏与武汉中心城区的距离；2.周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用；3.区域内现售楼盘以中小户型为主
27、流产品，可以有效利用大中型户型这一市场真空。（4）T威胁 1.国家宏观调控政策构成了对房地产行业的系统性风险，特别是国五条的出台，反而使房价上升，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售； 2.项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失； 3.土地价格上涨过快，已达房价的一半，会给项目的实施施加巨大的经济 压力；4.虽然项目毗邻地铁七号线，但该线路要到2017年才完工。5.5四象限模型分析（1）国五条的出台开发成本增加，房地产开发商会因此惜售使市场供应量，即新开发数量减少，导致存量减少，但人口数量是不断增加了，所以房子的刚性需求会越来越多，间接推升二手房价，且开发商极有
28、可能把增加的负担转嫁给购房者，导致房价的上涨。（2）文化大道、汤逊湖大桥即将建成，地铁七号线也已开始建设 文化大道、汤逊湖大桥、地铁七号线的建设都将带动江夏区的经济增长，从很大程度上改善江夏区的交通状况，拉近江夏区与武汉市区的距离，从而居民的购房需求上升，此时若房地产的供应量不变，则租金、房价必然上升，引起资产投资市场的开发量上升，房地产存量增大。5.6销售前景5.6.1宏观经济环境江夏作为武汉市的四大远郊之一，现已初步形成了以大花山、安山万亩苗木，舒安万亩藠头，梁子湖万亩河蟹，金口万亩蔬菜和13个畜禽小区等为特色的现代都市农业板块，以开发园区为依托的光机电、生物医药、食品加工、新型建材及冶化
29、、文化出版等五大产业集群工业经济板块，有力地呼应了武汉城市经济圈建设。农业板块行政居住区工业区 5.6.2微观经济环境随着江夏区的道路及交通系统逐步完善，再加上“药谷”、光谷的日益繁华，江夏区的环境越发良好，吸引了越来越多的房地产前往投资，江夏区的房地产业欣欣向荣，并进一步拉动了江夏区的经济发展。纸坊和庙山因其独特的地理位置成为了江夏区最有价值的核心区域，由下地价标准表可知，随着江夏区配套设施的逐步完善，地价逐步增长，推动了房地产业的发展。5.6.3江夏区房地产市场的前后特征对比前： 1.建筑机构落后，空间自由发挥有限；2.开发力度不大，建筑风格单一；3.楼盘推广手法滞后；4.居住形态原始，仅满足生活需求；5.物业管理处于初级阶段。后： 1.房地产市场驶向快车道； 2.中小户型将成
