1、4物业管理投标方案编制标准作业规程物业管理投标方案编制标准作业规程1 目的 规范对外参加物业管理的投标工作，确保投标书的编制质量，为通过市场竞争拓展公司物业管理的规模打好基础。 2 适用范围 适用于本公司对外承接物业时的投标书的编制工作。 3 职责 3.1 公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。 3.2 公司各职能部门抽调业务骨干组成投标编制小组，负责投标书的具体编制工作。 4 程序要点 4.1 投诉书编制小组的组织 4.1.1 公司在接到物业管理招标书邀请（或议标书邀请）后，由公司总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争。如决定参加投标，则应由公司总经理亲自挑选各部门业务骨
2、干组成投标书编制小组，并由公司各部门负责组成对外投标小组，具体操作标书编制工作以外的其他工作（详见对外投资标准作业规程。 4.1.2 投诉书编制小组的分工如下： a)财务部抽调业务骨干负责开办费用、管理成本、预期效益的测算； b)管理处抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制； c)人事行政部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供； d)品质部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制； e)商务部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。 4.2 物业管理投标书的结构与内容 4.2.1 拟接物业的
3、基本概况。 4.2.2 公司接管后准备采取的管理方式。 4.2.3 针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。 4.2.4 为开展物业管理所配置的人力、物力资源。 4.2.5 开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。 4.2.6 为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。 4.2.7 费用投入和成本测算。 4.2.8 经济效益分析。 4.2.9 社会效益预测。 4.2.10 需要招标单位协助解决的问题。 4.2.11 本公司的优势和长处。 4.2.12 物业管理接管后的工作进度安排。 4.3 投标书的编制要求。 4.3.1 “拟接管物业的基本概况”要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地
4、面积、建筑面积、栋数、层楼、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。 4.3.2 “准备采取的管理方式”要求针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。 4.3.3 对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措施。 4.3.4 人力、物力资源要求详细列出： a)拟接管理物业的组织架构； b)拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述； c)主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍； d)为开展工作前期投入的设备、设施。 4.3.5 管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标。目标要求有可操作性和可考核性。 4.3.6 服务承诺要求针对小区业主的要求和物
5、业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施来。 4.3.7 费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。 4.3.8 经济效益分析要求按照物业管理“以区养区、保本微利”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。 4.4 投标书的编制程序。4.4.1 总经理依据商务部收集到的拟接物业的信息和现场实地考察的结果给出编制投标书的原则和要求。 4.4.2 编制小组开始详细依照本规程4.3的要求逐条完成单项编制工作。 4.4.3 总经理在单项工作编制完毕后开始组织汇编。 4.4.4 汇编后打印、装订成册报总经理审批（大的项目尚需报董事会批准）。 5 记录6 相关支持
6、文件 6.1 人事定编管理标准作业规程。 6.2 对外投资标准作业规程。6.3 物业管理投标方案编制标准作业规程。7 附录广场物业管理费用测算书 广场物业管理费用测算书 第一部分 物业管理公司的组织架构及人事定编广场建筑面积65112平方米。其中地下停车场4758平方米；商场174100平方米；住宅33423平方米；写字楼8384平方米；会所1137平方米。广场约需人员61人。具体编排如下： 2人 2人 2人 8人 1人 24 9人【客户服务部】定编2人，其中经理1人，文员1人。【财 务 部】定编2人，其中经理1人，收银员1人。【经 营 部】定编2人，其中经理1人，业务员1人。【保 洁 部】定
7、编7人，其中经理1人，管理员1人，清洁工6人。【绿 化 部】定编1人，花木工1人。【机电维修部 】定编9人，其中经理1人，水工1人，电工6人，电梯1人。【秩序管理部】定编24人，其中主管1人，班长3人，校方监控中心3人，地下停车场2人，地上停车场及出口9人，写字楼大堂2人（女），住宅大堂3人，机动安保员1人。 第二部分 经济效益测算一、经营支出序号 项目月支出额 （元）年支出额 （元）所占比重 （%）单位面积成本（元/月）1 人工费78737 94.48 41.65 1.332 办公费8535 10.24 4.51 0.143固定资产折旧费5071 6.09 2.68 0.094低值易耗品摊销
8、1692 2.03 0.89 0.035前期投入摊销1789 2.15 0.95 0.036 公用电费33536 40.24 17.74 0.577公用水费 600 0.72 0.32 0.018 维修费21890 26.27 11.58 0.379 清洁费 6133 7.36 3.24 0.1010 绿化费 750 0.90 0.40 0.0111 秩序管理费 650 0.78 0.34 0.0112 社区文化费1500 1.80 0.79 0.0313 不可预见费4826 5.79 2.55 0.0814 保险费3750 4.50 1.98 0.0615 佣金8473 10.17 4.48
9、 0.1416法定税费（金额）11125 13.35 5.88 0.1917 合计189057226.87100.00 3.191、人工费（78737元）（1）员工工资：61250元 岗位人数工资标准（元人月）月工资额（元/月）管理处经理 1 3000 3000经理助理 1 2000 2000管理处主管 1 1800 1800机电经理 1 2000 2000客户服务部经理 1 2000 2000保洁部经理 1 1800 1800经营部经理 1 2000 2000财务部经理 1 2000 2000秩序管理部主管 1 1800 1800 文员 1 1200 1200 出纳 1 1200 1200
10、业务员 1 1200 1200 管理员 1 1500 1500A级维修工 1 1600 1600B级维修工 2 1400 2800C级维修工 4 1300 5200D级维修工 1 1100 1100 秩序维护班长 3 1300 3900A级秩序维护员 6 1100 6600B级秩序维护员 14 800 11200 花木工 1 1000 1000A级清洁工 1 850 850B级清洁工 5 600 3000 合计 51 61250（2）保险费：12587元按政府社保局相关规定，公司需为员工购买医疗、工伤、养老、失业保险，其费率分别占员工工资总额比例为医疗保险7%、工伤保险1.55%、养老保险11
11、%、失业保险1%，合计为20.55%6125012587元/月。（3）福利：4900元按一般测算原则，员工福利费按员工工资总额的8%提取。合计为：612508%4900元。2、办公费（8535元）（1）交通费：1000元按10人100元/月提取1000元（管理人员9人，业务员1人）。（2）通讯费：3200元1）电话：6部400元/（部月）2400元；2）手机：4部200元/（部月）800元。（3）服装费：1866元1）管理人员（9人）的服装费为450元/月。夏装2套，200元/套2套93600元（两年更新1次）；冬装2套，400元/套2套97200元（两年更新1次）。合计为（36007200）
12、2年12月/年4500元/月。2）员工（42人）的服装费：1416元/月。秩序维护员23人：夏装2套，150元/套223套6900元（两年更新1次）；冬装2套，250元/套22311500元（两年更新1次）；帽子100元/顶23顶2300元（两年更新一次）。合计为（6900115002300）2年12月/年862元/月。其他员工19人：夏装2套，150元/套219套5700元（两年更新一次）；冬装2套，200元/套219套7600元（两年更新一次）。合计为（57007600）2年12个月/年554元/月。（4）低值易耗品（纸、笔等）：969元51人19元/人969元。（5）招待费：1500元每
13、月估算为5次，每次标准为300元。3、固定资金折旧（5071元/月）（1）办公设备原值：300900元。1）电脑：3部6000元/部18000元。2）打印机：1部4500元/部4500元。3）机动车：150000元。4）计算机软件：3000元。5）复印机：2000元。6）对讲机：8部2500元20000元。7）办公桌椅：15000元。其中，管理处经理：2500元；经理助理、主管：4000元；部门经理：1000元66000元；员工：5500元2500元。8）文件柜：9000元：管理处经理、经理助理、主管各1组：100033000元；6个部门平均各两组：500126000元。9）沙发、茶几2组：2
14、5000元10000元。10）饮水机：接待、办公室、管理处经理各1台，3300900元。11）保险柜：21000元2000元。12）会议桌椅：6500元：会议桌：14000元4000元；会议椅：10250元2500元。13）广播器材：110000元10000元。14）其他：5000元。（2）工具设备：37200元1）钻床：2400元；2）管道疏通机：2500元；3）电焊机：2200元；4）冲击钻：2500元；5）值班岗亭：38000元24000元；6）宣传橱窗：3000元；7）小推车：2300元600元。依照物业管理行业资产折旧划分，以上设备平均按5年平均折旧，折旧后产值按10%计算，则每月折
15、旧费为：（30090037200）（30090037200）10%5125071元/月。4、低值易耗品摊销（1629元）（1）铁垃圾桶：175元/月7600元4200元（两年更换1次）：4200212175元/月。（2）塑料垃圾桶：167元10040元4000元（两年更换1次）：4000212167元/月。（3）各种工具：833元/月按原值20000元计算，两年更换1次;20000212833元/月。（4）灭火器：517元/月1）普通灭火器：住宅每层2个，商场、写字楼每层4个，设备房30个，大厅10个，按每个150元，5年更新1次，计（230）（420）3010150212450（元/月）。2
16、）干粉灭火器：按2个配置，每个2000元，5年更新1次，则返销费用为（22000）51267（元/月）。5、前期投入费用摊销1789元1）宣传品印制：3000元，分8年摊销；2）入伙现场布置：5000元，分8年摊销；3）办公室、接待中心装修：80000元，分8年摊销；4）标识系统：5000元，分8年摊销；5）前期员工工资按一个月计发：78737元，分8年摊销。（3000500080000500078737）8121789（元/月）6、公共电费33536元（1）电梯：13133元1）客梯3部：45kW，每天开机24小时，使用系数0.7，电费单价为0.36元/kWh，则电费为8165元/月；2）写
17、字楼电梯2部：30kW，每天开机12小时，使用系数1.0，电费单价为0.46元/kWh，则电费为4986元/月。（2）公共照明：12125元1）住宅楼：12kW，使用时间为5小时/天，电费标准为0.36元/kWh，则公共照明电费为648元/月；2）写字楼：4kW，使用时间为4小时/天，电费标准为0.46元/kWh，则公共照明电费为221元/月；3）地下室：14kW，使用时间为24小时/天，电费标准为0.7元/kWh，则公共照明电费为7056元/月；4）亮丽灯：40kW，使用时间为5小时/天，电费标准0.70元kWh，则公共照明电费为4200元/月；5）供水泵：共118kW，使用时间为24小时/
18、天，使用系数0.1，电费标准0.70元/度，则供水泵电费为5947元/月；6）排水泵：共22.2kW，实际使用时间为5小时/天，电费标准0.70元/度，则排水泵电费为2331元/月。7、公共水费（600元/月）管理处员工工作用水、绿化清洁用水，按300立方米/月，2元/立方米计算，则公共水费600元/月。8、日常维修养护费（21890元/月）（1）电梯：13416元1）住宅客梯：3000元/部3部9000元；2）写字楼客梯：2000元/部2部4000元；3）年检费：5部1000元/部12416元。（2）闭路监控系统：1000元（3）共用天线：1000元（4）变配电：1116元1）高压设备：81
19、6元。其中，维修费：400元；年检费：5000元12416元。2）低压配电柜及配电箱维修费：300元。（5）给排水系统：1000元/月1）水泵维修：20元/月台，共20台，400元；2）管道阀门：500元；3）厕所维修：100元。（6）消防系统：3358元/月1）喷淋头、水流指示器、消防栓等：300元。2）排烟分机：50台5元/台250元。3）报警系统：2125元，其中，烟感器：每年更换20%，5年更换一遍，200个600元/个5122000元；温感器：每年更换20%，5年更换一遍，50个150元/个512125元。4）应急灯：每年更换20%，5年更换一遍，140盏200元/盏512467元。
20、5）疏散指示灯：每年更换20%，5年更换一遍，100盏130元/盏512216元。（7）公共照明系统维修：500元（8）其他：500元9、清洁费（6133元/月）（1）外墙清洁：250元/月两年清洁一次，每次6000元，6000212250元。（2）水池清洁：333元/月半年清洁一次，每次2000元，2000元212333元。（3）卫生消杀：500元/月（4）清洁化粪池：250元/月每年清洁一次，每次3000元，300012250元。（5）清洁材料：2700元/月100个垃圾箱，每个垃圾箱每天2个垃圾袋，每个垃圾袋0.45元，计：1000.452302700（元）（6）垃圾清运费：2100元7
21、个垃圾箱，每箱300元/月，计：7300元2100元。10、绿化费（750元/月）按500平方米绿化面积，1.5元/（月平方米）计算：绿化费为500平方米1.5元（月平方米）750元/月。11、安保费（650元/月）按65000平方米，0.01元/月平方米，计：65000平方米0.01元/（月平方米）650元/月。12、社区文化费：（1500元/月）按300户，5元（月户）计算，则费用为30051500（元）。13、不可预见费（4826元/月）按上述112项之和的3%提取，计为4826元。14、公共设施设备保险费（3750元/月）（1）大型设备险：1750元/月1）电梯原值：300万元；2）中
22、央空调系统原值：300万元；3）变压器及其他设备原值：100万元。按以上设备原值的年费率3计算，月保险费为（300300100）3120.175（万元）1750元。（2）电梯的第三者以外伤害险：2000元/月8部电梯作为8个投保单位，每个单位的保险费为100万元，按年3费率计算，月保险费为8100万元3122000元/月。15、管理佣金（8473元/月）按收入的5%提取。1）第一年：1481255%7406（元）；2）第二年：1663005%8315（元）；3）第三年：1861005%9305（元）；4）第四年：1942175%9711（元）；5）第五年：2320335%10177（元）。16
23、、法定税费按经营总收入的5.5%计算。首5年的法定税费分别如下。1）第一年：177.755.5%9.78（万元）；2）第二年：199.565.5%10.98（万元）；3）第三年：223.325.5%12.28（万元）；4）第四年：233.065.5%12.82（万元）；5）第五年：242.805.5%13.35（万元）。二、经营收入1、管理费收入（16.23万元/月，194.80万元/年）1）住宅部分：按1.5元（平方米月），面积为33423平方米计算，管理费收入为1.53342350135（元）；2）写字楼部分：按3.0元（平方米月），面积为8384平方米计算，管理费收入为3.0838425
24、152（元）；3）商场部分：按5.0元/（平方米月），面积为17410平方米计算，管理费收入5.01741087050（元）。2、停车场收入（3万元/月，36万元/年）100个车位300元/月车位3万元。3、多种经营收入多种经营收入按1万元/月，全年为12万元。4、首5年收入（1）管理费首5年收入入伙率（估算）管理费收缴率（估算）管理费（万元）空置费/费率（万元%）合计（万元）第一年 80%80%124.6719.48/50%144.15第二年90%85%149.029.74/50%158.76第三年100%90%175.32 0175.32第四年100%95%185.06 0185.06第五
25、年100%100%194.80 0194.80（2）停车场首5年收入车位数量（个）单位租金（元/个）出租率出租数量月租金（万元）年租金（万元）第一年 100 30060% 60 1.8021.60第二年 100 30080% 80 2.4028.80第三年 100 300100% 100 3.0036.00第四年 100 300100% 100 3.0036.00第五年 100 300100% 100 3.0036.00第三部分 经营状况分析一、首5年经营支出经营支出十五项之和（万元）法定税费（万元） 合计 （万元） 备注第一年 185.97 9.78 197.75第一、第二年属保修期，步计算
26、维修费用第二年 187.06 10.98 198.04第三年 214.52 12.28 226.80第四年 215.00 12.82 227.82第五年 215.49 13.35 228.84二、首5年经营收入 管理费收入 （万元）停车场收入（万元）多种经营收入 （万元） 合计 （万元）第一年 144.15 21.06 12.00177.75第二年 158.76 28.80 12.00199.56第三年 175.32 36.00 12.00223.32第四年 185.06 36.00 12.00233.06第五年 194.80 36.00 12.00242.80三、首5年现金流量分析第一年第二
27、年第三年第四年第五年收入（万元）177.75199.56223.32233.06242.80支出（万元）197.75198.04226.80227.82228.84净流量（万元）18.001.523.485.2413.96累计流量（万元）18.0016.4819.0614.720.76四、结论1）盈亏平衡出现在第二年和第五年。2）第一年出现亏损的原因是前期投入较大，公司采取以下措施可保持正常运转：a)不进行资产折旧和低值易耗品摊销；b)不提取管理佣金。3）本测算符合实际情况，建议公司在申报物业管理收费标准时按本测算书进行。 第四部分 发展商前期投入费用及配置物品清单 （合计约64.26万元）一、服装费（28600元）1、管理人员9人：7200元冬装2套，400元/套2套97200元。2、员工42人：21400元1）安保员23人：冬装2套，250元/套2套2311500元；帽子100元/顶232300元；2）其他员工19人：冬装2套，200元/陶2套197600元。二、办公设备（300900元）1）电脑：3台6000元/台
