1、鸡毛换糖餐饮管理有限公司,策划方案,金东区江东酒店项目 可行性报告,目录,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,项目概况我国餐饮业现状江东镇发展机遇江东的经济发展促进餐饮业需求项目背景区域调查项目定位WOT分析经营理念投资估算与资金筹措财务评价总结餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,目录,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,金东餐饮业投资环境分析析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,项目概述,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,名称：江东大酒店地址：经营范围：特色餐饮
2、娱乐 经济指标：占地面积：3500平米 一层 钢架结构 环保设计餐饮面积：1500平米停车用地：1800平米绿化面积：1500平米安置就业：300人析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,我国餐饮业现状,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,析 推推动中国餐饮发展的三大动力 中国城市化进程的不断加快 城镇居民生活水平的持续提高 旅游经济的蓬勃发展项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,我国餐饮业现状,天津滨海新区餐饮业投资,境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,1，连锁餐饮业发展依然保持高速发展2，原材料价格上涨快速，毛利率相对稳定稳3原材料价格上涨快
3、速，毛利率相对稳定项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,把美丽环境转化为美丽经济，绿水青山就是金山银山,江东镇发展机遇,1,2,3,4,农村环境综合整治，为江东开辟了发展环境经济的新境界。下王村“两委”抓住环境整治契机，加快经济结构调整，把环境整治成果转化为经济发展动力，大力发展绿色生态产业，传统古村游、乡村特色游成为时尚，环保与经济发展形成良性循环。,江东镇是金华市区的南大门，辖区内十八里立交桥是市区最大限度的交通枢纽工程，镇政府所在地横店离市区9公里，金温高速公路、金温铁路、330国道、金武公路、市二环线纵横而过，已经融入全国最大的小商品市场和最大五金城的快速通道,以上特征为本项目提供了
4、新的机遇：急需新型商业业态的导入，提升项目地的商业配套和服务水平,八十年代后期乡镇企业得以迅猛发展，有识之士原始积累基本形成。截至2004年，辖区拥有大小企业117家，其中超亿元企业2家，规模企业10家，涉及冶金、化工、饮料、工艺品、乳制品、服装、电子等16个行业450多个产品。2004年实现工业产值7.7亿元，税收2350万元。,互联网经济异军突起，我市已经成为电商新“蓝海”，通过政策引导、示范带动、搭建平台等举措，助推农村电子商务蓬勃发展。,江东的经济发展促进餐饮业需求,随着劳动力价值的提高，时间价值的升值，越来越多的人不愿将时间浪费在烧菜做饭上，所以到餐厅吃饭已成了一种需求，职业女性的增
5、多也促成了更多外出就餐的产生。,不断加快的生活节奏,社会职能不断扩大,过去，凡新建一个企业，就要建一个食堂，以解决职工吃饭问题。目前，大多数新建企业都不建食堂，职工的早餐、午餐问题只能由单位附近的餐厅来解决，这使餐饮业担负的社会职能大大加强了。工作餐的社会化也是餐饮业发展的一个良机。,不断加快的生活节奏,公共关系的发展,社会的不断发展与进步，使人与人之间的交往也在不断地增多，人们出于各种各样的需要，到餐厅就餐已成为家常便饭，加速了餐饮业的不断发展。,流动人口增多,旅游业的发展加速了餐饮业的不断发展。另外，流动人口的增加，扩大了对餐饮业的市场需求，这是餐饮业发展的重要契机。,1,2,3,4,旅游
6、业和商务配套设施缺乏，更缺少代表地区形象大众品牌的中低端配套和服务设施,区域内缺少具有当地文化特色和地区风格的旅游产品,项目背景,旅游,城乡共融，城镇基础设施建设逐渐完善，城乡一体化进程加速,旅游业蓬勃发展，浙江开始美丽家乡建设成果喜人，生态游乡村游成热点,5,当地人均收入增加，外来人口增多、商务交流频繁，急需一个可以满足餐饮娱乐休闲的多功能场所,区域调查,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,周边餐厅:以小规模农家菜为主,餐厅分布不均匀,缺少中大规模的中高档餐厅.区域配套:区域环境改善的同时,商业网点特别是餐饮急需改善,就餐环境好,具有特色的主题餐厅是区域急需
7、的,也是目前的空白点 江东大酒店:将为区域贡献一个环境幽雅,富有传统情怀和时尚特色的,餐饮娱乐休闲场所,扩大城市的服务功能,同时带动地区经济,拉动就业,项目定位,最大化打造一个属于地区风格代表地区文化特色的餐饮消费体验区，最终成为既吸引外来游客的旅游商务补给站，又吸引本地区人群休闲消费的活力区。,餐饮,婚庆,娱乐,休闲,特色水岸餐饮,产业定位,封闭的空间处理可以保障在冬季仍然吸引足够的消费者和游客,优势,劣势,威胁,机会,1.全新的就餐理念2.先进的点菜模式优雅的环境3.科学先进的高级管理技术4.优质的服务和绿色原生态的食物5.浓郁的地方特色和风土人情,1，每一种新奇的产品可能一开始并不为广大
8、群众接受，需要精心的宣传运做。2.价格会比其他同级略高,。,1.生活水平日益提高，希望生活更加有情趣和情怀2.市场经济的发展3.旅游业的迅速发们越来越接受西方观念，对世界景观的需求，眼界的需求，心灵的需求，渴望超脱世俗的心理 品牌的盗用和形式的模仿4市场经济的发展,1.品牌的盗用和形式的模仿,SWOT分析,S WOT分析,1 1，品牌的盗用和形式的模仿 2,旅游淡季客源不足,解决企业威胁的方案1.向有关部门申请相关专利,注册商标2.合理制定价格,并在开业时期进行免费尝试,扩大宣传等活动,以拉拢顾客.3.实行银卡,金卡,钻石卡等形式的酬宾活动,在节假日实行礼品赠送,温馨派对活动4,网上o2o闭环
9、销售及扩大外卖,经营理念,融合现代管理思维，突出餐饮品牌建设，挖掘地区餐饮精华，创新菜系产品，满足中低端消费群体的文化餐饮和美食需求,经营理念,打造江浙一带具有辐射力强，影响面大和独具个性的大型餐饮品牌,独创宴会互动项目，丰富一些参与性趣味性活动，举办具有当地特色的节庆和优惠活动,传承金华本地特色风俗和非物质文化遗产，如：剧目表演、道琴说书、野外烧烤等,项目核心竞争力,本地区域唯一大型化、功能齐备的餐饮娱乐酒店。结合金华当地沉淀千年的文化底蕴和美食文化崭新的管理理念和独具特色的集装箱综合体和国内最大的胶囊公寓龙湾海滨（313海滨）地跨兴城市和龙港区，沙滩长达3000多延长米，宽80100米，海
10、湾的北面是葫芦岛市龙湾新区，宽阔的海滨南路将海滨与城区紧紧连接成一体。集滨海旅游、度假休闲、养老养生为一体的综合高端服务基地,项目总结,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,通过以上财务指标分析，该项目投资回收期短，投资利润率高，有较好的收益率，能够在较短的时间内达到预期成效。另外，综合区域餐饮业投资环境和商业现状，以及该项目突出优势特点，项目具有可行性，决定投资。,项目总结,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,通过以上财务指标分析，该项目投资回收期短，投资利润率高，有较好的收益率，能够在较短的时间内达到预期成效。另外，综合区域
11、餐饮业投资环境和商业现状，以及该项目突出优势特点，项目具有可行性，决定投资。,建设与投资,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结 项目预计总投资：万元,投资估算与资金筹措财务评价总结,建设与环保,施工干式施工，节约用水，现场吊装就位，用工省、施工文明，施工占地少，控制产生的噪音小、粉尘,结构建筑自重轻，基础施工取土量少，对土地这一宝贵资源破坏小;大量减少混凝土的使用和砖瓦的使用，减少了周边的开山挖石，有利于环境保护，建筑使用寿命到期，结构拆除产生的固体垃圾少，废钢资源回收价格高。,建设 施工周期短、抗震性能好、投资回收快、环境污染少,酒店规模,经营计划,收益分析
12、经预测，可实现营业收入150万元每月以上 运营成本(含工人工资)约：90万元每月 水电费、税收等：30万元每月 净利润：30万元每月,滨海旅游功能发展,第一代,海滩,豪华度假区,第二代,第三代,客群特征：17至18世纪贵族阶层特权象征,客群特征：19世纪后期进入工业时代，中产阶层逃避工业污染和过渡拥挤的生活,客群特征：60年代健康生活理念传遍欧美，面向高端人群的豪华Spa度假区盛起,产品类型,帐篷Spa,倡导身、心、灵平衡的滨海综合性养生休闲度假区,第四代,80年代后，养生休闲理念广泛被接受为高端人群提供个性化健康服务和身心养护方案兴起,欧美国家,国内现状,温泉疗养院,疗养度假,主题或多功能化
13、养生度假区，以温泉、生态资源为主,SPA、健身、美体、营养、饮食、放松、冥想、心理调节、教育、医疗,功能单一性,市场机遇,养生休闲成滨海度假主要功能,据统计，2013年仅北美市场就有300亿美元的产值2014年美国有1.5亿人使用养身休闲产品，全年总销售额达280亿美元养生休闲旅游在欧美已经升级为核心滨海旅游产品养生休闲旅游产品市场份额：英国70%、意大利56%、法国60%、美国83%,追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势，以身心的和谐体验来融合对自然生态的感观享受。,国际养生度假市场消费特征,主要客源市场对于度假产品需求强烈,客源集中在经济发达地区：北京、天津、江苏、上海、浙
14、江、广东外省客源地游客消费高、停留时间长；商务目的占很大比重，增长迅速：2005年商务占到17.86%，比2004年增长4个百分点。,国内游客需求特征,国内市场的开发潜力,主要客源地经济发达，出游率高，对高端度假需求强烈；按照3000美金的人均GDP为高端度假需求大幅度产生的标志，主要客源在2015年将全面进入度假时代。,青岛旅游市场调查观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新,产品类型丰富多样 青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新,青岛主题旅游产品列表,在传统观光产品的基础上不断增加新的内容城市观光、滨海观光和工业旅游观光产品成为亮点2014年青岛年接待海内外游客6380万人次,
15、青岛海底世界、青岛极地海洋世界取代原有三大主题乐园成为新的吸引点2014年海底世界游客接待量超过220万人次，创山东省单体景区接待量之最,青岛度假产品整体处于开发的初期,现有高尔夫等度假产品数量少温泉度假产品也逐步有地档次的疗养向度假转变游客认知度低：入境游客休闲度假的比例较低,葫芦岛：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点,葫芦岛主要旅游度假区列表,总结：葫芦岛未来需要有特色的、高档次的综合性滨海度假产品，在现有度假产品中脱颖而出，形成滨海度假的品牌和市场领导者。,没有形成品牌，缺乏具有国际知名度的产品度假产品数量众多，但主要是低档次的滨海娱乐产品产品类型雷同，没有形成各自的核心特色吸引
16、力设施建设和配套产品不足,丰满的滨海度假产品尚待完善,风险分析及对策,风险分析及对策,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,市场风险 餐厅具有明显特色，有利吸引的吸引了顾客。但同时也存在着有些顾客无法明白我们餐厅的主要针对群体，导致顾客群体选择就餐时选择的盲目性。,对策：进行市场调查，多方面了解顾客需求在保持特色不变的基础上，尽量缩小餐厅与顾客的文化差异。（2）特色餐厅尽管目前处于中国的起步阶段，竞争相对缓和，但不代表未来不会出现激烈的竞争。,对策：定期对各个餐厅再投资，更新设备。更新周期为三年。成立企划部门，对集团内各
17、个餐厅做可行性分析并制定出发展方向。成立市场营销部门，定期对市场调查，并协同企划部，对各餐厅提出改进方案。,风险分析及对策,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,管理风险 管理是餐厅经营重要的组成部分，管理餐厅失误可能导致整个餐饮集团损失利益。,对策：对各餐厅经理进行严格选拔、培训。定期请咨询公司进行暗中调查，提出管理问题。制定严格的餐厅管理细则，并实施。,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,财产风险 由火灾、盗抢、诈骗等不可控制因素引起餐厅收到的
18、财产损失。,对策：制定餐厅管理细则，尽可能减小出现不可控制因素引起的财产损失。,对策：实施感情管理。不断提高生活保障待遇。加强管理控制,人力资源风险：创业团队的解体和高级人才的流失将导致集团重大的损失。,风险分析及对策,目录,天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,金东餐饮业投资环境分析析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结,一、运输方便二、坚固耐用，抗变形；密封性能好三、发展个性化艺术，使之具有个性化特色 四、可以衍生出许多组合空间 五、拆装方便，性能优越，重量轻，寿命可达20年以上 六、物美价廉，可重复利用,集装箱商业综合体的特性,利用废旧集装箱改造，最大化
19、打造设施完善，设计新潮，业态多样的的主题商业综合体，分为商贸城、迷你超市、美食广场和公共服务，为露天游泳池提供最全面的服务,集装箱综合商业体规划内容,集装箱综合商业体效果图,我们的商业建筑是用废旧集装箱改制而成的。具有成本低，绿色环保的优势。,分项介绍,313太空城（胶囊公寓）,国内最大的袖珍青年旅社 313太空城,太空舱酒店也叫胶囊旅馆是日本的一种非常便宜的旅馆，也被叫作“盒子旅馆”。卧室很小，但里面配备了电视监控器，并有足够空间入睡。只有2平方米的空间完全属于你，广播、电视、无线上网一应俱全。重要的是，它的费用只是一般酒店的5060。胶囊旅馆就是几十个整齐撂起来的“胶囊”，每个胶囊“盛放”
20、一个顾客。“胶囊”的长宽高分别是2米、1米和1.25米，一个身高1.80米的成年人躺下翻身是没问题的，坐起身来也不会碰到头。一床、一桌、一台电视，基本是内部的全部家具了。袖珍桌子也就门把手大小，只能放眼镜、手表等小物件。墙壁上有一排电子开关，是控制胶囊内灯光、温度及音响设备的。产品优势：旅游市场不断成熟，中低收入人群成旅游市场主力军 网络营销模式更适合其发展与推广 固定成本和后期追加成本较少，具备价格竞争优势 客源供给优势 观念前卫优势 低碳环保优势,太空舱公寓规划内容,主要设备：1洗浴区 2公共服务区 3宿眠区胶囊房间 共100个每个胶囊房间配有液晶电视、迷你折叠式写字台、梳妆台、进风系统、
21、烟感器、照明灯等，舱内的床长2.1米，宽1.2米，舱内高度1.25米，太空舱的颜色是鲜艳的黄色。公共区域动力设备 消防设施 上下水 中央空调,分项介绍,海岸国际幸福安养社区,休闲度假功能设计,山地探险（攀岩等）山顶海景高尔夫野外模拟射击环山观海自行车游生态拓扑、采摘,沙滩球类运动沙滩阳光健身运动海滩电舞巴西烧烤滨海情调婚典温泉人文博览迷你沙雕临海漫步,水幕电影近海潜水游水上穿梭机水上摩天轮,水上迷你高尔夫高空跳伞伞翼滑翔帆板冲浪游艇海钓,环山观海主题动感野趣体验,临海休闲主题浪漫激情体验,近海戏水主题24小时全活力,亲海体验主题惊险刺激体验,亲水度,低,高,现有配套,休闲配套：龙眼岛一场五馆、
22、海滨公园、高尔夫球场、滑雪场；商务配套：超五星酒店群落、商务会馆、飞天大厦、温泉中心；商业配套：大型购物中心、龙湾天堂；医疗配套：三一三医院、CBD大型综合性医院；教育配套：三高中、第二高级中学、CBD实验小学、CBD幼儿园；社区商业、大型购物中心等温泉中心会所超五星级酒店群落,项目优势S项目规模优势/世界第一优势/海岸线长/景观丰富而稀缺/产品丰富多样/集装箱酒店、胶囊旅馆、养老基地等高端配套设施完善/交通便捷/到达旅游景点便利/先进物业服务/国际规划设计团队/国际管理团队,SWOT分析,项目劣势W当地旅游业尚属起步阶段，旅游基础设施薄弱。当地落后经济环境制约，尚需较多外力，本地可利用资源不
23、足；良好海滩资源短期内尚难以充分体现。知名度不高，文化底蕴不够，项目赖以发展的人文条件要重新打造。,SWOT分析,项目机会O滨海旅游是未来发展趋势，项目启动正是最好时机。旅游系当地支柱产业，有政策和相关部门大力协助。旅游及其旅游地产市场现正兴起，大有可图。另一方面，当前旅游地产整体开发水平较低，抓住时机，可赢得先发优势。旅游资源未完全开发，项目可整合利用资源空间较大。,SWOT分析,项目威胁T随着海岸开发升温，其他沿海城市项目陆续启动，未来竞争激烈。青岛等滨海城市度假项目抢先启动，本项目工程和推广需加快。葫芦岛无论认可度还是知名度都偏低。项目规模较大整体开发的系统性和可持续性都会遇到诸多问题。
24、,SWOT分析,核心问题加速推广葫芦岛旅游品牌，改善配套环境，整合资源最大价值化,优势S,劣势W,机会O,威胁T,借势而出树立标杆,避重就轻淡化劣势,化解威胁脱颖而出,整合优势储蓄能量,主渠道（旅行社）,拓展渠道,长期合作,政策,信息反馈,团队销售,学生市场,会员制,维护（主）,开发（辅）,激励,共赢,关系开发品牌效应,回扣,直接销售,延伸市场,景区营销渠道推广策略,景区营销推广策略,媒介组合推广策略,主力媒体,辅助媒体,电台广播,户外媒体,报纸媒体,特殊媒体,活动、项目推介,形象传播,新闻炒作活动预告,窗口展示,活动报道,印刷品,电视媒体,渗透传播,社会效益与经济效益,带入高端人口,引导消费
25、刺激旅游市场，提高财政收入促进民生，拉动就业缓解政府财政压力完善城市生活环境完善城市投资环境低碳环保示范效应,刺激旅游市场,本项目包括特色的康复疗养、运动、休闲娱乐、购物、候鸟式观光养老等内容，将为当地带来更多的游客，提高当地知名度。此外值得关注的的是，老年人群体目前已成为旅游市场上的新生主力军，并且这种趋势随着老龄化的加剧及老年人经济水平的提高将更为明显，本项目将极大适应这种市场调整，为当地旅游市场带来更大的商机。,带入高端人口拉动消费,本项目以中海岸游泳池、海滨旅游、休闲养老为特色，可有效吸引当地及周边城市的高端人口到此长期居住或旅游度假，刺激当地高端消费。,经济效益,提高财政收入,项目进
26、入稳定经营期后，每年纳税总额约1.2亿元，随着市场的发展和物业的成熟，纳税将逐年增多，有效增加地方财政。,经济效益,健康产业、养老产业与人民生活水平息息相关，发展中高端健康、养老产业可进一步完善城市生活配套，引发社会供给的全面升级，有效满足消费者多样化的消费需求。,完善城市 生活环境,本项目可满足多样化的中高层次的旅游、养老、度假、会议会展、休闲娱乐等需求，有效优化城市服务功能，提高城市品位和城市接待能力，显著改善城市投资环境。本项目的养老社区可有效解决外地投资商与父母、家庭分隔两地的问题，从而进一步提高城市招商引资的吸引力。,完善城市投资环境,促进民生,本项目将建设大规模养老社区，有利于在规
27、模化、集约化、专业化基础上不断提升社会养老服务的整体水平，促进家庭、社会和谐，有助于当地老年人实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”。,社会效益,改善就业,缓解政府和 社会压力,本项目核心之一的养老社区可缓解快速老龄化与养老机构资源不足的矛盾，分流单纯依靠公共部门养老社区的沉重负担，有效弥补政府在养老服务体系的投入不足。本项目核心之一的健康管理中心可进一步增加城市的健康资源，缓解城市健康资源紧张、市民看病难等问题。,本项目属低碳环保产业，绿色、生态、环保，符合国家产业结构调整的需要，环境效益明显。,低碳环保示范效应,社会效益,未来的313海滨，我们将打造一个：最富特色的宜游、宜居、宜养一体化的滨海旅居城,Thankyou,
