1、房地产土地一级开发工作流程土地一级开发工作流程一、土地一级开发概念：是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。二、土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。三、土地一级开
2、发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审
3、会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业
4、部门的，应按照有关规定办理相应手续。(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用地手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费、管理费4、
5、纳入市土地储备库四、土地一级开发注意事项1、一级开发委托协议签订。2、设定该宗土地二级挂牌条件。3、明确二级挂牌后超额部分的分成比例。4、锁定土地迁改范围，并且列入授权范围。5、批准目前新的“总规、控规”。6、保证该宗土地规划指标的具体落实。7、锁定一级开发验收标准及免责声明。8、土地附着物迁改难度对验收时限、成本追加的影响要做出正确评估。9、该宗土地与城市道路管网的适应性。五、土地一级开发实施流程实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源计 划 编 制依 据政府产业政策土地储备中心政府城市总体规划土地储备中心规划局控制性详细规划土地储备中心规划局土地利用总体规划土地储备中心国土局报 批 市
6、政 府 计 划土地年度供应计划土地储备中心国土局土地年度利用计划土地储备中心国土局土地储备开发总体思路土地储备中心国土局前 期 筹 划 原 土 地 所 有 者 或 使 用 者 对 土 地一 级 开 发 意 见村民代表大会决定土地储备中心村委会村委会决定土地储备中心村委会乡、镇政府批复意见土地储备中心村委会政府批复意见土地储备中心村委会土地一级开发申请国土局村委会国有土地使用者决定土地储备中心国有土地使用者国有土地使用者上级主管单位意见土地储备中心国有土地使用者- 前 期 筹 划编 制 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1）土地储备中
7、心国有土地使用者征地工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位拆迁工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位市政建设工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位土地供应方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位市政规划设计咨询储备机构或有资质的编制单位相关单位规划设计方案汇总市规委规划设计院储备机构或有资质的编制单位规划设计方案审批市规委储备机构或有资质的编制单位规划平面位置图土地储备中心规划局地形图土地储备中心有资质的测绘单位控制性详细规划土地储备中心规划局用地钉桩成果报告土地储备中心有资质的测绘单位项目设计方案土地储备中心有资质的设计单位现状情况储备机构或有资质的编制单位村委会和
8、原土地使用者周边房地产市场价格土地储备中心市场调查投资方案储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位考古勘探报告储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位征 询 意 见 和 审 批 请 示 与 批 复土地一级开发实施方案请示国土局有资质的编制单位土地一级开发实施方案请示政府有资质的编制单位土地一级开发实施方案批复国土局市国土局、政府文档土地一级开发申请市土地储备中心土地储备中心乡镇、区政府相关文件市土地储备中心区土地储备中心地形图1：2000（3份）市土地储备中心勘察测绘院土地一级开发地块情况说明市土地储备中心一级实施单位申报日期前一个月内的现场照片（3份）市土地储备中心一
9、级实施单位规划审批文件复印件（3份）市土地储备中心市规委市 联 席 会Ppt文档市联席会市土地储备中心土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见（文件内容见前几项）市联席会市土地储备中心- 征 求 意 见 和 审 批 -确 定 土 地 一 级 开 发 主 体制定土地一级开发主体招标方案国土局土地储备中心国土局办公会确定招标底价国土局国土局联席会审定招标底价联席会国土局招标底价申请政府联席会编制招标文件土地储备中心土地储备中心或有资质的编制单位发布招标公告投标意向者国土局购买招标文件投标意向者土地储备中心现场踏勘、答疑和招标前会议投标意向者土地储备中心成立评标委员会国土局评标专家投标人交纳投
10、标保证金土地储备中心投标意向者招标、开标、唱标评标委员会投标意向者评标评标委员会投标意向者确定中标人投标意向者国土局发出中标通知书投标意向者国土局退还未中标人的保证金未中标人国土储备中心申请与批复土地一级开发土地一级开发申请国土局开发主体土地一级开发批复开发主体国土局开发合同签订土地一级土地一级开发合同土地储备中心开发主体土地储备中心开发主体- 征 求 意 见 和 审 批 预审用地国土局申请人项目核准提交的申请发改委相关单位及开发主体提交的申请市发改委相关单位（选址）意见书征求规划相关单位及开发主体市规委土地一级开发主体工作市建委建设意见开发主体市建委市交通委交通评价意见开发主体市交通委市园林
11、局古树处理意见开发主体市园林局市文物局文物保护意见开发主体市文物局市环保局环境评价意见开发主体市环保局市政专业部门市政接用意见开发主体市政专业部门征地用地批准国土局申请人收 回 国 有 土 地 使 用 权原土地使用者收购申请土地储备中心原土地使用者权属调查土地储备中心原土地使用者征询规划意见土地储备中心规划部门费用测算土地储备中心评估机构收购方案请示政府土地储备中心收购方案批复土地储备中心政府收购补偿原土地使用者土地储备中心权属变更国土局原土地使用者土地储备中心交付土地土地储备中心原土地使用者组 织 实 施 土 地 一 级 开 发 -办理征地手续耕地开垦费国土局开发主体防洪费国土局开发主体超转
12、费国土局开发主体新增建设用地使用费国土局开发主体下发市政府用地批复发主体国土局公告市政府用地批复土地所有者政府拆迁手续核发集体土地房屋拆迁许可证开发主体建委核发城市房屋拆迁许可证开发主体建委市政基础设施建设开发主体建委组 织 实 施 征 地协商征地补偿村集体、开发主体村集体、开发主体村民大会或村民代表大会村集体土地使用者公示征地补偿协议土地使用者村集体监督与听取村民意见土地管理部门土地使用者报送征用土地方案政府国土局征地公告乡镇、村政府支付征地补偿费土地所有者及土地使用者征地单位征地补偿费监管公布乡镇、村土地管理部门土地变更征地单位村集体实施拆迁开发主体办理征地结案表国土局开发主体 - 组 织
13、 实 施 土 地 一 级 开 发地批准书领取建设用政府用地批复国土局开发主体各项征地费凭证国土局开发主体征地结案表国土局开发主体其他材料国土局开发主体市政基础设施建设开发主体审核土地一级开发成本所有支出凭证审核单位开发单位土地一级开发实施方案审核单位开发单位招标底价审核单位开发单位中标通知书审核单位开发单位其他资料审核单位开发单位组织验收土地土地一级开发实施方案验收小组开发单位开发情况介绍验收小组开发单位、监督单位、监管单位现场踏勘验收小组开发单位验收报告国土局验收小组收回国有土地签订土地开发费支付和土地转交协议开发单位土地储备中心开发单位土地储备中心支付土地开发费开发单位土地储备中心移交土地
14、土地储备中心开发单位纳入政府土地储备库政府土地储备中心入 市 准 备依据市政府年度土地供应计划国民经济发展计划土地储备中心政府宏观调控和房地产市场运行情况土地储备中心市场调查储备开发土地情况土地储备中心土地储备中心确 定 土 地 出 让 价 格规划意见书土地储备中心市规委评估报告土地储备中心评估机构土地储备中心初审意见市土地储备中心土地储备分中心Ppt文档市土地储备中心土地储备分中心确定土地出让方案编制方案国土局土地储备中心方案报批国土局国土局出让公告公告竞买者国土局挂文件 制定招拍招拍挂文件土地储备中心土地储备中心挂文件 购买招拍招拍挂文件竞买者土地储备中心市 场 交 易申 请 竞 买竞买申
15、请土地储备中心竞买者竞买保证金土地储备中心竞买者土地交易服务成本费土地储备中心竞买者董事会决议土地储备中心竞买者法人身份证明土地储备中心竞买者授权委托书土地储备中心竞买者资金证明土地储备中心竞买者联合竞买协议书及授权委托书土地储备中心竞买者土地开发建设费担保书土地储备中心竞买者竞买报价土地储备中心竞买人成交确认书竞买人土地储备中心签 定 合 同 和 办 理 后 续 手 续签 订 出 让 合 同成交确认书市或区国土局竞买者营业执照市或区国土局竞买者法人身份证明市或区国土局竞买者开户银行户名及人民币账号市或区国土局竞买者交纳出让金交纳出让金通知书市国土局竞买者交 纳 契 税签订出让合同市国土局竞得人交纳出让金发票市或区税务局竞得人土 地 一 级 开 发 费 与 土 地 交 付补偿合同市或区税务局竞得人成交确认书市或区税务局竞得人交付协议土地储备中心竞得人土地储备中心竞得人收取土地一级开发费土地储备中心竞得人移交土地竞得人土地储备中心
