1、经管复习房地产经营管理题型：填空 15*3=45 （计算、名解、特点）单选 15*1=15多选 15*2=30 （特点）计算（填表）1*10=10第一章1.一个正常的房地产市场，其刚性需求主体应该是30多岁到40多岁年龄段的人，房价在的合理价位。房价收入比（36年）和租售比（1:2001:300）等指标来评估价是否正常2.衡量房地产是否存在的泡沫主要指标是房价租金比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据等。a.房价租金比正常值：12001300b.投资客比例：指登记购房者中，以投资为目的的人群所占比重。这一比重越大，表明市场投资风险越大。警戒线：30% c.房价收入比：指住房价格与
2、城市居民家庭年收入之比，比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。正常值：36倍d.房价GDP比： GDP也就是国内生产总值，它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标，房价涨幅如果远远超过了GDP涨幅，也就说明房价涨幅过大。正常值：两者涨幅相当3.土地定义土地是地球的陆地表层范围内，由土壤、岩石、矿藏、水、气候、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然-经济综合体。4.房地产定义房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其的各种权益。5.房地产开发类型：生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的
3、土地熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地6.房地产是实物、权益与区位三者的结合 （1）实物：有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面（2）权益：无形的不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系权等。（3）区位：是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。有地理区位与经济区位、空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离，人们越来越重视交通时间距离。（北碚解放碑）7.房地产的特点不可移动性（位置固定性）；耐耗（用）性；异质性（差异性、个别性）；高价值性；供给有限性；投资与消费双重性；房地产实体构成的二元性8.
4、五证二书五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书9容积率：指总建筑面积与建设用地面积之比10.套内计算套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积第二章1.达到帕累托最优时，会同时满足以下3个条件交换最优；生产最优；产品混合最优2.我国房地产产权类型土地所有权；土地使用权；地役权（邻地使用权）；不动产抵押权；房屋所有权；不动产租赁权；典权；不动产共有；建筑物区分所有权3.征收和征用的主要区别在于征收是所有权的改变，征用只是使用权的改变。征收
5、是国家从被征收人手中取得了所有权，发生了所有权的转移；征用则是在紧急情况下对私有财产的强制性使用，在紧急情况结束后，要把被征用的财产归还给权利人。 4房地产产权登记类型总登记、建设用地使用权设定登记 、房屋所有权初始登记 、转移登记 变更登记 、他项权利登记 、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记等5.房地产权证有哪些？房地产权证，房屋所有权证及建设用地使用权证，房屋所有权证及集体土地使用权证，房屋共有权证或房地产共有权证，房屋他项权证或房地产他项权证6.房地产开发制度（1）房地产开发用地制度a.以出让方式取得建设用地使用权: 招标、拍卖、挂牌、协议b.租赁建设用地使用权:按年向国家缴纳地租
6、c.建设用地使用权划拨: 交纳补偿安置费使用或无偿使用d.原土地使用者转让建设用地使用权: 转让年限为剩余年限（2）房地产开发管理制度a房地产开发规划管理城乡规划部门和房地产主管部门：房地产开发项目建设条件意见书城乡规划主管部门：项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设行政主管部门：建设工程施工许可证土地管理部门：建设用地使用权证b房地产开发建设管理c.城市房屋拆迁管理:房屋拆迁许可证(3)房地产转让制度(4)商品房预售:商品房预售实行许可证制度商品房预售许可证7.房地产企业资质一级资质：注册资本大于等于5000万元二级资质：注册资本大于等于2000万元三级资质：注册资本大于
7、等于800万元四级资质：注册资本大于等于100万元8.不得抵押的房产类型(1)土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外（3）学校、幼儿园、医院等（4）依法被查封、扣押、监管的房地产（5）法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产9.在建工程抵押的证明材料建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的编号；土地出让金缴纳情况；已投入工程款、施工进度、竣工日期、已完成工作量和工程量10.处分房产所得金额分配、清偿顺序分配：（1）支付处分抵押房地产的费用（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金（4）赔偿由债务人
8、违约合同而对抵押权人造成的损失（5）剩余金额交还抵押人，不足支付的抵押权人有权向债务人追索不足部分清偿：（1）按抵押登记的先后顺序，顺序相同的按债权比例（2）未登记的按债权比例（3）登记的优先于未登记的（4）抵押权人额可以放弃或抵押权顺位（5）抵押权人与抵押人协商11.土地增值税的计算某房地产开发商的投资成本及费用为：土地取得成本11400万元，开发成本28600万元，开发费用11200万元（其中贷款利息6680万元），与房地产转让有关的税金4700万元，其他开发费用为土地取得成本和开发成本的5%，其他扣除项目为土地取得成本和开发成本的20% 。项目销售总收入86000万元。应扣除的项目:(1
9、)土地取得成本11400万元(2)开发成本28600万元(3)贷款利息6680万元(4)其他开发费用=（11400+28600）x 5%=2000万元(5)税金4700万元(6)其他扣除项目（11400+28600）x 20%= =8000万元扣除项目金额=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)=61380土地增值额=86000-61380=24620增值比例=24620/61380=40%应缴纳的土地增值税=（86000-61380）x 30%=7386第三章1.房地产市场理解（1）市场的主体为参与市场交易的买家和卖家，客体为买卖双方交易的对象（2）市场交易的基础为市场供求作用下形成
10、的市场价格（3）市场功能的核心为形成交易价格2.房地产市场类型1.按照用途划分：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业用房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场等2.按照发育程度划分：萌芽市场、发育场、成熟市场3.按照覆盖范围划分：国际性、全国性、地方性房地产市场，不同类型房地产市场的覆盖空间范围是有差别的。4.按照层次划分：房地产一、二、三级市场：一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让(批租)市场，二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场，三级房地产市场是指房地产消费者之间的交易市场。5.其他划分：按照交易对象、供货方式、权益让渡方式、法律原则、供求
11、状况3.房地产市场特点地区性；供给调节滞后性；垄断竞争性；投机性；交易形式多样性；交易复杂性；受金融市场强烈影响性；市场效率低；政府干预性4.房地产市场功能1、资源的配置功能 2、显示房地产市场需求的变化3、指导供给以适应需求的变化4、能指导政府制订科学的土地供应计划5、引导需求适应供给条件的变化5.房地产市场参与者有哪些？1、土地所有者或当前的使用者2、开发商从经营规模来分：项目公司、大型的跨国公司；从经营目的来分：开发的物业出售、出租；从经营方针来分：开发项目类型专一、开发风险分散于不同的开发类型和地点、开发类型专一但地点分散；从经营风格来分：从规划设计到租售阶段，均聘请专业机构提供服务、
12、从规划设计到租售阶段，均由自己负责3、政府机构土地管理部门-获取土地使用证；城市规划部门-获取规划许可证；市政管理部门-获取市政设施和配套设施许可证房屋管理部门-获取销售许可证、房地产产权证4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或买家6.房地产市场需求特点多样性；区域性；层次性；双重性；可替代性房地产有效需求：是指一定时期消费者既有购买意愿又有支付能力的房地产需求，也即房地产的现实购买力。De=f (收入，房价，抵押贷款能力) 房地产潜在需求：是指过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求，表现为居民对房地产的消费欲望，又称需求潜力。7.房地产市场供给特点缺乏弹性；层次性
13、；滞后性8.房地产市场供求均衡图形在均衡点E，均衡价格=供给价格=需求价格均衡数量=供给数量=需求数量9.房地产供求弹性10.需求存量流量模型（结论）图3-3(4)中左半部分为既有建设用地市场，土地供给完全无弹性的，土地供给曲线为Sexist，需求曲线为Dexist。该市场的均衡价格为Pe，均衡数量为Sexist。则市场均衡时有：Dexist(PL)=Sexist图3-3(4)中右半部分为新增建设用地市场，土地供给为Snew，需求曲线为Dnew。土地的供给有一定的弹性，随着土地价格的上涨，更多的农用地会转化为建设用地。则供给函数为Snew（(PL，X)，其中为PL地价，X表示影响供给的其他因素
14、。需求函数为Dnew（(PL，Y)，其中Y为影响需求的其他因素。市场的均衡价格为Pn，均衡数量为Ln。相互关系：(1) 从图3-3(4)可知，新增土地价格Pn高于既有土地价格Pe，原因是由于新增土地和既有土地之间不能完全替代，且新增土地体现了技术的变化，其基础设施和配套服务的布局更科学合理，因而在价格上占有一定的优势(2)当市场价格PL=Pe时，新增建设用地市场的需求在需求曲线Dnew上A点；当市场价格PLPe时 ，既有市场供给过度，新开发土地投资受到抑制。11.闲置和过度需求模型（结论）我们可以通过图3-3(8)来分析房地产市场的非均衡特点。考虑可用于开发的土地总量在短期内是由规划或其他限制
15、条件决定的，所以我们可以设定这些土地总的潜在存量为一个固定存量L。 PL=P1PE，市场供给量为LB，需求量为LA，土地的总供给为L，闲置土地数量为AC。 空地AC是由两部分组成的：AB为非均衡空余，是供给者愿意接受此价格但又卖不出去的土地；BC为均衡空余，意味着即便在此价格下达到均衡，这部分土地也是空余的，它要求高于3000元的价格才能出售。 PL=P2 PE ，就会出现相反的情况，但土地的闲置还是存在的，这时愿意卖的将比愿意买的要少，市场就会出现过度需求。 LD是实际交易量，DF是过度需求量，DE是在此价格下想买但又买不到的量，EF是均衡空余水平。这样，在市场上总是有空余土地。结论：当房地
16、产市场出现闲置或过度需求的非均衡状态时，市场就要通过价格的变化对其进行调节。 如果房地产市场存在着闲置，或价格在均衡价格之上，市场就将通过价格下降来调节到均衡；反之，如果存在过度需求，价格将上升到均衡。 因而在房地产市场中，价格移动方向可以被用来检验是存在着过度需求，还是存在着闲置。 当价格从一个时期到另一个时期上升时，市场必定有过度需求；反之，当价格下降时，市场必定有闲置。12需求的图形曲线13.两市场的联系房地产投资市场：反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是供求作用的结果。房地产消费市场：反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费市场供求求作用结果。1、房地产消费市场确定的租
17、金水平影响投资市场的价格。2、房地产投资市场的价格决定了新开发建设的房地产数量，进而影响消费市场可消费的房地产存量及租金。P=f(c)14.市场研究报告结构：标题、摘要、正文、附件房地产市场研究的步骤：1.确定研究目的及目标2 设计市场研究方案3 市场研究方案的实施4 撰写并提交市场研究报告15.房地产产业周期复苏：消费需求夹杂着投资需求增加的时期萧条：投资最佳时机16.楼面地价：单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价的计算公式： 楼面地价土地总价规划建筑面积 土地单价规划容积率 规划建筑面积土地面积容积率 容积率=规划建筑总面积土地面积例如:2009-12-26日在福建福州拍卖的宗地200
18、9-22号。土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度25%，绿地率25%，建筑高度80米。最后成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方 17.住宅需求是指住宅条件低于保证健康居住和提高正常家庭生活条件所必须的居住水平与标准的不足程度。影响因素：住户量（总人口、人口年龄结构、家庭结构）和住房标准(收入水平、消费结构）是确定住房需求量的两个重要因素预测方法：1）额定需求预测法（预测期限：20年、10-15年、5年；适合以行政手段进行分配的体制） 目前的住宅状况和今后的发展趋势分析 预测未来可能出现的住宅需求2）有效需求趋势预测法（预
19、测期限：3-5年的短期预测；适合以市场调节进行分配的体制）18. (1)住宅标准以人均居住面积（平方米/人）表示：Df= Pf Tf Sc sf= Df/n +ADf为预测年限的住宅需求与现有供给量之差；Pf 为预测人口数；Tf为未来住房标准Sc为现有供给量； n为预测年限；Sf为预期年均开发建设的住宅量；A为原住宅的年均报废量(2)住房标准以户均单元数表示Df= Pf Tf /HPf ScHPf为预期未来家庭平均人口第四章1.地租理论起源时期地租理论的起源时期：威廉配第赋税论和亚当斯密国民财富的性质和原因研究之间2地租定义.地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；剩余额的大小取决于
20、农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置与肥沃程度。3.地租的资本化形成土地的购买价格，土地价格不能产生地租4.级差地租产生的条件与原因级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然条件。资本主义级差地租产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。5.绝对地租产生的条件、来源和原因条件：不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租 来源：绝对地租是土地所有者凭借对土地的所有权的垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的差额转化而形成而形成的地租。绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额形成的超额利润。原因：凡是资本有机构成低的部门，相同的投资可以雇佣较多的工人，在剥削
21、率相等时，将会比资本有机构成高的部门榨取较多的剩余价值，因而其产品价值就高于生产价格。6. 城市地租理论（1）城市级差地租：位置及连续追加投资（2）城市绝对地租：绝对地租量：最差的土地必须缴纳的地租量（3）垄断地租：来源于供不应求的珍稀土地而非商品价格（4）区位地租（位置地租）7.土地价格的内涵V=ai/(1+r) iV表示土地价格；ai表示第i年的地租；r表示折现率。8.土地价格的构成（1） 土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成（2） 土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货币额（3） 土地价格由纯农地价
22、格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成（4） 搬迁补偿费与土地价的关格系8. 地租构成9. 新开发的非农业用地的总价格的理论构成公式式中：Jdk为该土地的总价格； Fz为农地征用费，即农地价格（绝对地价）； Fk为土地开发费，即非农用地本身的土地资本价格； Jw为由土地的位置、用途等决定的非农用地的土地物质价格（仅指级差地价部分）； Js外部辐射价格。我国城镇土地价格的实际构成：10.土地价格的增值包括：投资性增值、供求性增值、用途性增值11.若建筑物不是用于出售而是出租，这价格和租金的关系：Rt=rV0+IVt式中，Rt为第t年的租金；I为市场利率（投资
23、回报率）；r为建筑物年损耗（折旧）率；V0、Vt 分别为建筑物的全新重置价值和在第t年初的建筑物价值。即：Rt=V0/N+V0-V0(t-1)/NI=1/N+I(N-t+1)/NV0式中，N为经济使用寿命（假定残值为0）；t为建筑物正在使用的年序数；1/N+I(N-t+1)/N为租售比价因子。12.新建成建筑物价格包括：建筑工程费用、设备及安装工程费、其他费用已使用若干年的建筑物：建筑物价格=该建筑物的全新重置价格-价值损耗(或贬值)13.房地产价格的构成商品房价格构成:土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费房地产价格构成比例：土地费用20%、建筑安装费用40%、市政公共设施费20%-30%、
24、各种税费10%-20%房地产价格中不应包括的费用:市政工程费、四源费、公益设施建设费、营业性配套设施14.实际的房租定价为：R=R/(1-X)(1-Y)式中，R为理论上的契约房租；X为平均房屋空置率；Y为租金拒付率。 15房地产租金的细分:(1)维修费(2)管理费(3)折旧费(4)投资利息(5)税金(6)保险费(7)租赁经营利润(8)地租16.影响房地产价格因素（1）一般因素：社会因素、经济因素、政治因素、其他因素（2）区域因素：城市不同功能分区因素、城市不同功能分区的环境因素（3）个别因素：影响土地价格的个别因素、影响建筑物价格的个别因素第六章1.房地产开发定义是指房地产开发者为了自己或他人
25、的占用，进行土地改造和房屋建设及租售经营的行为过程，包括从寻找开发场地、征地拆迁、地质勘察、规划设计、土地改造到房屋建设的全过程。 2建筑业企业分为施工总承包企业、专业承包企业和劳务分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将施工总承包企业资质等级分为一、二级；专业承包企业资质等级分为一至四级。3.城市基本经济活动计算宏观区位选择(1).经济基础分析法 城市基础经济理论：城市基本经济活动和城市非基本经济活动LQi=(ei/e)/(Ei/E)i=1,2,3,n式中，LQi为区位商；ei为城市中i 部门职工人数；e为城市中总职工人数；Ei为全国i 部门的职工人数；E
26、为全国的总职工人数。 (2) 加拿大、日本、英国投资者在美国进行房地产投资的宏观区位选择 MKT反映了对某一特定位置的空间需求,不限于其所在州的范围内这一事实,优于对一州收入水平的简单度量。 4. 土地使用者的竞租能力某一位置的土地是由竞租能力最强者取得单一核心土地利用模式下的不同用途土地使用者的竞租能力及城市土地用途的分布5.商业房地产项目的区位选择 （1）最短时间原则（2）便捷性原则（3）接近购买力原则（4）满足消费者的购物行为目的6.项目成本绩效分析项目成本绩效分析：（书P200P202）7开发项目融资方式1.债务融资方式（1）向银行借款 （2）由保险公司、投资基金提供贷款 （3）向其他
27、企业借款 （4）向社会发行债券 2.权益融资方式（1）与其他企事业单位、金融机构一起以资金 或实物进行合资开发。 （2）向社会发行股票8.融资方案选择考虑那几个方面安全性；经济型；可得性9.房地产可行性研究（计算）例:某开发商以5000万元的价格获得一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为标准层，建筑成本为3500元/平方米，专业人员的费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费用为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税金分别
28、为销售收入的0.5%、3.0%、6.5%，预计建成后的售价为12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。计算（1）项目的总建筑面积、（2）标准层建筑面积、（3）开发商成本利润率。解：1、项目的总开发价值：（1）项目总建筑面积：4000*5.5=22000（平方米）（2）标准层每层建筑面积：（22000-4000*60%*4）/10=1240（平方米）（3）项目总销售收入：22000*12000=26400（万元）（4）销售税费：26400*6.5%=17
29、16（万元）项目总开发价值：264000-1716=24684（万元）2、项目总开发成本（1）土地成本：5000（万元）（2）建造成本：22000*3500=7700（万元）（3）专业人员费用：7700*8%=616（万元）（4）其他费用：460（万元）（5）管理费用:（5000+7700+616+460)3.5%=482.16（6）财务费用 土地费用利息：5000*（1+12%/4）3*4-1=2128.8建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：（7700+616+460+482.16）*（1+12%/4)（2/2）*4 -1=1161.98融资费用：（2128.8+1161.98）
30、*10%=329.08财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86(7)市场推广及销售代理费用:26400*(3.0%+0.5%)=924项目开发成本总计：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+954=18802.023、开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元）4、开发商成本利润率为： （5881.98/18802.02）*100%=31.28%例：某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，其中30%是自有资金，其余是贷款年限为15年，利率为7.5%、按年等额还款的商业贷款。该投资者在购买该写字楼的过程中用自有资金支付了购买价格5.3%的税费。假设该写字楼在出租经营期内，月租金为160元/平方米，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开始一直为95%，出租期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的经营收益和贷款的还本付息都发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%，试从投
