1、浙江绍兴柯桥房地产市场基本情况发展历程价格分析楼市展望分析报告1.绍兴县、柯桥基本情况介绍 21.1整体介绍 21.2交通状况 31.3经济发展 32.2008年绍兴县、柯桥房地产市场运行情况分析 52.1发展历程介绍 52.2供给面分析 62.2.1柯桥土地市场分析 7一、绍兴县基准地价分析 7二、柯桥土地招拍挂情况 92.2.2绍兴县与柯桥发展规划与城市发展现状 12一、绍兴县与柯桥发展规划 12二、柯桥城市发展现状（地块分析） 132.2.3柯桥楼盘汇总与案例分析 16一、各楼盘基本信息 16二、各楼盘规划分析 21三、各楼盘产品分析 23四、各楼盘去化分析 25五、各楼盘销售分析 30
2、六、各楼盘媒体分析 31七、各楼盘开发商分析 332.3需求面分析 352.3.1房地产需求的决定因素 352.3.2绍兴县（柯桥）的产业结构、收入结构与人口结构 362.3.3绍兴县（柯桥）客户类型与置业特点 372.3.4柯桥单身公寓需求疲软原因探析（专题研究） 382.4价格分析 392.4.1房地产价格分析的一般理论 392.4.2柯桥房价的整体状况与原因探析 402.4.3柯桥房价的差异与原因探析（案例研究） 413.2009年柯桥楼市展望 441.绍兴县、柯桥基本情况介绍1.1整体介绍绍兴县地处浙江省东部富庶的宁绍平原，是全国经济十强县，历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书
3、法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城。绍兴县地域面积1177平方公里，下辖15个镇、4个街道、302个村、71个居委会，户籍人口71万，外来登记人口超过60万。2007年全县实现生产总值541.49亿元，人均生产总值10105美元。财政预算收入67.02亿元，其中财政收入32.79亿元。城镇居民人均可支配收入23240亿元，农村居民人均纯收入11800亿元。2008年19月份，全县完成地方生产总值440.5亿元，增长10%；地方财政预算收入60.2亿元，增长19.3%，其中地方财政收入32.32亿元，增长27%；工业总产值1755亿元，增长14.2%；完成工业销售1722.3亿元，
4、增长了15.1%，工业产销达到了98.1%；私营进出口总额79.1亿美元，增长了34%。其中私营出口49.9亿美元，增长28%。绍兴县柯桥街域面积16.5平方公里，街道下辖29个社区（居委会），1个社区服务中心，总人口8万余人。柯北新区位于绍兴县城北部，总面积8.8平方公里，其中，建设用地规模为7.65平方公里，区内现有行政村11个，人口1.5万人，将规划建设9大中心：行政中心、商贸中心、事业单位办公中心、体育中心、科技文化中心、教育中心、会展中心、医疗中心以及商务中心。居住区将以金柯桥大道为界，规划设置东、西两个大型居住区，其中，东部居住区占地约1011亩，可居住人口2.6万人，西部居住区占
5、地1095余亩，可居住人口2.7万人，共可居住5.3万人。1.2交通状况绍兴县陆海空交通发达。萧甬铁路横贯市境，西至杭州50分钟，东到宁波1小时40分钟；境内104国道等高等级公路四通八达；规划中的绍兴港占地面积18266亩，规划作业区34个、泊位309个，旅游码头11个，泊位55个；柯桥距杭州萧山国际机场仅30公里。1.3经济发展绍兴县经济发展主要有以下几个特点：一是所有制以民营为主。民营经济占经济总量的95%左右。二是第二产业尤为发达。第二产业以劳动密集型工业为主，资本和技术密集型工业发展相对缓慢；中小企业众多，大型企业相对偏少。工业占经济总量的比重在60%左右，轻纺产业占工业总量的一半以
6、上。三是专业市场遍布全县。中国轻纺城是我国最大的轻纺产品专业市场、亚洲最大的布匹集散中心。四是绍兴县也是房产、建筑大县，在全国居领先地位。房地产投资占第三产业投资六成以上；绍兴县纳税企业百强中有三分之一是房地产公司；全县资质房地产开发企业达160家，建筑业企业（含劳务分包企业）达206家。五是城乡统筹发展。农村工业化起步较早，全县发展比较平衡，城镇化水平较高。2008年下半年以来，受国际经济危机、国内宏观经济下行和全国楼市调整的影响，全县固定资产投资中部分经济指标出现了较大幅度下滑。2008年1-9月份，全县固定资产投资总额2103083万元，同比增长26.1%，其中工业性投资1280961万
7、元，仅增长8.3%，纺织业投资由于受出口形势不利的影响大幅下降，仅为500332万元，同比下降2.3%,但服装业投资和化纤纤维投资增速较快，分别比去年同期增长21.3%和61.0%。（见表1）表1 2008年1-9月份全县固定资产投资情况指标名称计量单位本月止累计同比%全社会固定资产实际投资额万元210308326.1#工业性投资万元12809618.3#大纺织业投资万元7322619.0#纺织业投资万元500332-2.3服装业投资万元7710821.3化学纤维投资万元15482161.0#非纺行业投资万元5487007.3#房地产投资万元49105661.3#住宅投资万元28836265.
8、3商品房屋施工面积平方米471147919.9商品房屋销售面积平方米272331-61.1商品房屋销售额万元213515-43.6新开工项目个数(限额以上）个246-33.9上年结转项目个数(限额以上）个43762.5按投资规模分：1、限额以上项目投资万元203422525.1#建筑安装工程万元100456034.1#基础设施投资万元33826037.42、限额以下项目投资万元6885862.3引自绍兴县统计局2008年1-9月份，全县工业生产和效益出现较大幅度下滑。1-9月全县全社会用电量同比增长2.7%,其中工业用电量仅增长1.7%；工业日平均排污量下降11.1%；工业企业全部利润总额下降
9、1.2%，其中131个行业龙头企业利润下降10.5%，产成品存货下降20.6%；中国轻纺城成交额仅增长2.5%；联托运市场货运量下降22.8%。这些经济指标都表明绍兴县工业经济和效益出现了较大幅度的下滑。2008年1-9月份，尽管全县金融存贷款呈现出存款平稳持续增长，贷款增速下滑回升的特点，但存款“民进企退”的局面没有根本改观，且存贷款比率依然高达69.8%。1-9月，全县存款余额815.16亿元，比年初增加177.94亿元，同比增长26.3%,增速分别比2007年年底、一季度及上半年加快10.7、9.0、4.9个百分点；贷款余额568.99亿元，比年初增加85.25亿元，同比多增贷款8.38
10、亿元，贷款余额同比增长18.8%,增速比2007年年底回落0.1个百分点、比一季度及上半年加快3.6、3.6个百分点。2.2008年绍兴县、柯桥房地产市场运行情况分析2.1发展历程介绍表2 绍兴县房地产开发完成情况（单位：万元）年数1990199119921993199419951996199719981999(前)1999(后)投资额41368327301653023677521366081045437505107945567932增长率-65.4%300%505%43.2%120%16.6%-25.3%11.2%57.3%34.5%年数200020012002200320042005200
11、620072008（1-9）投资额84419109311108153181108278047278785341145429000491056增长率24.3%29.5%-1.0%67.5%53.5%0.27%22.4%25.8%61.3%引自绍兴县统计局从表2可以看出，绍兴县的房地产开发始于1990年，大体经历了两个增长周期，与我国房地产发展的宏观经济周期基本是一致的：第一个周期是从1990年到1998年。从90年开始，房地产投资增长极为迅猛，至93年达到顶峰，经历93、94年的宏观调控，94年投资增速明显趋缓，95年投资额上升到5.2亿元的高位后一直徘徊不前，97年经历亚洲金融危机，投资增速跌
12、入谷底，98年又有所回升，这是第一阶段；第二阶段从1999年至目前，当然，该阶段还包括未来将出现的一段投资下降期，直到楼市开始回升为止。从99年开始，随着宏观经济逐渐摆脱亚洲金融危机的阴影，再加上从2000年开始的柯桥造城运动，全县房地产开发投资又步入快速上升期，到2007年，全县房地产开发投资当年达到42.9亿元。柯桥的房价也一路攀升，目前区域内普通住宅均价5000元/平米左右，高档住宅8000-10000元/平米，别墅12000起，楼价基本与绍兴市老城区持平。进入2008年，尤其是从08年下半年开始，由于宏观经济的下行和楼市的不景气，绍兴县的房地产市场也急转直下，出现了产销严重倒挂的局面，
13、楼市萧条、开发商资金链紧绷、很多工地处于停工或半停工状态，尽管房价还没有大跌。全县房地产投资由于惯性延续了去年和今年上半年的发展势头，至9月份累计额为491056万元，同比增长61.3%，其中住宅投资288362元，同比增长65.3%；房地产投资额的增长与上年结转项目是一致的，上年结转项目个数为437个，同比增长62.5%；但截至9月份，新开工项目出现了较大幅度的下滑，仅为246个，同比下降33.95%,这是开发商资金链紧绷和预防性投资下降的结果，可以预期房地产投资累计数未来某一时点将出现较大幅度的下滑。与房地产投资相比，房屋销售则急剧下滑，截至9月份，商品房销售面积272331平米，同比下降
14、61.1%,销售额为213515万元，同比下降43.6%，房屋销售与投资形成了严重倒挂的局面，开发商的压力很大。（见表1）2.2供给面分析制约房屋供给的因素包括以下几个方面：第一，土地资源的限制。土地的自然属性决定了它的稀缺性不同于一般的商品，在一定的时间和空间条件下，土地的自然供给和经济供给都是受到限制的。第二，基础设施配套和公共服务配套的限制。房地产的开发最终是要投入使用的，而房地产要投入使用不仅仅是一个建筑的空间问题，更重要的是要有环境、软硬配套和各种基础设施。第三，社区成熟度的限制。良好的社区成熟度是住宅质量的重要因素，市区和郊区之间住宅价格的差异很大程度上就是这种不同成熟度间差异的体
15、现。第四、各种宏观和微观的政策限制，比如与房地产相关的土地政策、信贷政策、管制政策（像“90/70”政策）和地方的发展规划。第五，当地开发商的数量和资质也决定着开发产品的数量、质量和档次。一、绍兴县基准地价分析（引自绍兴县政府信息公开网）(一)基准条件1、基准地价内涵：基准地价评估期日为2007年3月1日。土地开发程度按熟地设定，其中城区、钱清、杨汛桥、马鞍及滨海工业区、福全、平水、兰亭达到“五通一平”要求（即宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通通讯，宗地红线内场地平整）；其余建制镇各类用地达到“三通一平”要求（即宗地红线外通路、通电、通水，宗地红线内场地平整）。地价内涵构成包含国家土地所
16、有权收益、征地费用和开发费用。土地使用年期为国家规定的最高出让年期（即商业40年、住宅70年、工业50年）。2、基准地价“基准条件”的界定表3 基准地价“基准条件”界定一览表区域用地类型容积率建筑密度宗地进深交易年限城区商业2.545%50m40住宅1.530%/70工业1.0/50建制镇(含滨海工业区)商业1.845%50m40住宅1.330%/70工业1.0/503、基准地价表达方式表4 基准地价表达方式用地类型表 达 方 式商业用地级别价住宅用地级别价工业用地级别价或平均价（二）绍兴县基准地价表表5 绍兴县城区级别基准地价表（元/m2）级别级别范围商业用地住宅用地工业用地一级百舸路以西河
17、-浙东运河-湖东路-轻纺城大道-育才路西侧河兴越路-湖西路-华宇路湖东路百舸路以西河46502240375二级一级地以外，镜水路鱼渎江文明路柯南大道永进直江香林大道轻纺城大道大坂湖直江-山阴路-双亭路太平路钱陶公路柯华路华齐路南侧河笛扬路西侧河绸缎路南侧河-珠岩湖-大南江镜水路24101900375三级二级地以外，镜水路县界鉴湖项里江104国道南复线型塘江鉴湖青墩江柯南大道南大池岩塘钱陶公路稽山路东小江柯袍线镜水路18401510375四级三级地以外，绍齐路边界柯岩江规划104国道南复线鉴湖-湖安线杭甬运河清亭江新开河柯海公路大路江齐央路-绍齐路；齐贤区块：镇东路羊山路镇前路柯海公路14101
18、020300五级四级地以外，边界规划104国道南复线环镇东路边界中心路柯袍线东小江湖安路钱滨线 边界1020810300六级五级地以外，湖塘街道、柯岩街道、安昌镇及齐贤镇范围内的其他区域830620300备 注工业用地基准地价原则上按行政区划范围表达，其中柯岩、华舍街道为375元/m2，湖塘街道及柯桥开发委为300元/m2；若级别基准地价与行政区范围不一致的，以行政区范围基准地价为准。表6 绍兴市基准地价一览表（元/平方米）I级II级III级IV级V级VI级IIIAIIIB工业用地熟地550390325291217生地278242214150居住用地3531272118431109557商业用
19、地85616451476725631860657引自绍兴市国土资源局网站从表3和表4可以看出，绍兴县柯桥工业和住宅用地一级土地的基准价格达到了绍兴市区二级地价的水平，而商业用地一级土地的基准地价达到了市区三级地价的水平，但柯桥核心地段的实际拍卖价格达到了绍兴市核心地段的水平。（见下面插件）二、柯桥土地招拍挂情况表7 06/07/08柯桥土地招拍挂情况对比表时间宗地数（单位：块）面积（单位：亩）拍出价格2006年工业231.33底价拍出2加价拍出0商业12380.4底价拍出5加价拍出7商住657457底价拍出1加价拍出5居住16.20底价拍出0加价拍出1流拍169.70合计221062.2底价拍
20、出8加价拍出132007年工业396.58底价拍出3加价拍出0商业35863.45底价拍出9加价拍出26商住15851.03底价拍出7加价拍出8居住274.49底价拍出0加价拍出2流拍9230.25合计642115.8底价拍出19加价拍出362008年截至10月23日工业00底价拍出0加价拍出0商业16420.96底价拍出10加价拍出6商住5299.27底价拍出5加价拍出0居住00底价拍出0加价拍出0流拍00合计21720.23底价拍出15加价拍出6制作人：李大军 制作日期：2008-12-8由表7可以看出，2006年柯桥共出让地块22块，以商业和商住为主，1块流拍，8块以底价拍出，13块加价
21、拍出，总面积1062.62亩。2007年是比较疯狂的一年，共出让地块64块，还是以商业和商住为主流，9块流拍，19块以底价拍出，36块加价拍出，而且加价的幅度很高，总面积达到2115.8亩，无论是宗地块数，还是亩数，均是06年的二倍以上。所以会出现这样疯狂的局面，原因在于：（1）06-07年，柯桥的房价达到一个巅峰，市心地段直逼1万元/平，是拉高地价和土地成交量的重要原因；（2）是当地政府的政策推手，即“611”工程规划大大抬高了柯北新区的升值潜力，不排除政府有通过政策推手抬高地价的嫌疑；（3）尽管07年9月开始浙江房地产开发商感受到了宏观调控所带来的资金压力，但宏观经济由于惯性依然在向顶峰推
22、进，绍兴企业家的投资热情空前高涨，预期上行的态势没有改变，这也是07年土地成交量和成交价骤增的原因。进入08年，截止10月23日，共出让地块21块，以商业为主，虽没有流拍地块，但15块以底价拍出，6块加价拍出，而且加价的幅度很小，总面积为720.23亩。所以会出现土地量价齐跌的状况，是因为（1）07年的疯狂购地透支了当地企业家的投资能力，企业家不太可能有闲钱增加土地储备；（2）06、07年以来的信贷控制方面的宏观调控政策的累积效应开始显现出来，当地企业家的融资能力受到了极大限制，各行各业的资金链开始紧张起来，再也没有闲余资金来增加土地储备；（3）08年，尤其是08年下半年，随着全国楼市和宏观经
23、济的下行，再加上轻纺城出口业的不景气，绍兴的企业家开始看空市场，投资信心丧失，预期开始转为下行。一、绍兴县与柯桥发展规划绍兴县县域总体规划（2007-2020）已编制完成。规划提出将绍兴县打造成“长三角南翼和环杭州湾地区的重要节点城市，浙江省率先发展的示范区和新型城市化的先行区，杭州都市经济圈的重要组成部分，绍兴中心城市的西翼副城区”的战略定位，并按照“两中心两带”（“两中心”即以柯桥新县城为核心的城市经济中心和由绍兴县滨海工业区、柯桥经济开发区组成的现代工业中心；“两带”即环杭州市城镇经济发展带和环绍兴市城镇经济发展带）的产业布局结构，提出了“一主三副两片，100个中心村”的县域城镇空间布局
24、结构。“一主”指县域中心城市柯桥新县城；“三副”指滨海、钱杨、平水三个副中心城镇；“两片”指福全兰亭片（包括福全、兰亭、漓渚三镇）和陶堰孙端片（包括陶堰、孙端、富盛三镇）。?2007年初，绍兴县作出了以柯桥城区为主阵地，实施“611”工程的重大战略决策，其具体内容为：从2007年开始，用六年左右时间，在柯北新区集中规划建设100幢15层以上或45米以上的企业总部大楼、综合商贸大楼和酒店宾馆等现代商务大厦，大力鼓励发展楼宇经济、总部经济，使商贸三产占生产总值比重每年提高1个百分点。由此可以看出，绍兴县政府对柯北新区的定位相当明确一个以商贸为主要内容的现代新城。2007年7月20日，绍兴县政府提出
25、建设“国际纺织之都、现代商贸之城”的目标定位，在内部城市功能定位上，南部改造并提升传统交易市场，中部繁荣国际贸易区，北部则是配套延伸发展新型业态交易市场，西部为改造拓展轻纺原料市场。二、柯桥城市发展现状（地块分析）（一）柯北三“中心”已具雏形由于104国道和山阴路之间的柯桥老城区开发已比较成熟，只有锦麟天地、万京商都、彩虹桥灯饰广场等少数尾盘在销售。柯南风景名胜区也有少数排屋和别墅类的在售楼盘，如水越名都和唯美品格。在“611”工程的鼓励下，柯桥大部分在建在售楼盘都位于山阴路以北，尤其是群贤路以北的新开发地区。柯北新区由柯北CBD、柯北CLD和柯北行政中心组成，其中，柯北CBD由迪扬商圈和金柯
26、桥大道写字楼群组成，柯北CLD在CBD两侧，西侧瓜渚直江-瓜渚湖板块和东部的大小坂湖板块，柯北行政中心集中在群贤路中段两侧。（1）柯北CBD。群贤路以北迪扬路西侧已建成的商贸中心包括富丽华大酒店、华联国际商贸城、华联家具城、华润超市等；在售和在建的商贸中心包括华联置业旗下的蓝天市心广场、蓝天影视文化中心和兴都商务大厦，昌隆地产开发的昌隆都市春天、恒联地产开发的领先国际、佳威地产开发的银座国际商务中心、中海投资旗下的中海国际广场、浙江力量投资旗下的汇金广场以及新天马大酒店。群贤路以北金柯桥大道两侧已建成的高端写字楼包括永利大厦、万国中心、国贸大厦、勤业广场、时代广场、环球商务大厦、国纺大厦、屹男
27、大厦、外贸大厦、世贸中心、中央大厦、金昌开元大酒店、柏盛钻石大厦、东方大厦；在建和在售的高端商务中心包括金柯商汇、国际会展中心、轻纺城家纺市场、轻纺城汽车市场、世贸中心2期、金汇大厦、宝汇大厦、海洲国际、财智国际、现代大厦。在鳞次栉比的商贸楼和写字楼宇中间也有几处高层住宅楼盘，包括已建成的蓝天华都苑和在建在售的永利中央公馆、华宇天庭、大明颐泽苑。（2）柯北CLD。柯北CLD主要分布在CBD的东西两侧，东侧是以瓜渚湖和瓜渚直江为依托的生态居住区，西侧是以大小坂湖为依托的生态居住区，目前西侧只有宝业大坂风情一处在建高层住宅楼盘。东侧在建在售的住宅楼盘包括瓜渚直江畔的锦盛蝶庒、翰泽苑、金科香水湾、中
28、庆润泽大院、瓜渚绿洲、金色水岸以及较远一点的唯美格调、镜湖莲庒和镜湖时代，和瓜渚湖畔的两个高端住宅楼盘瓜渚景园和玉兰花园。当然，瓜渚湖北岸还有一些在建和在售的高端商务楼，包括瓜渚旺角、侨都商业中心、金贸大厦、假日大厦、纺都大厦、金恒大厦、天工大厦、天恒大厦和滨城旺角。（3）柯北行政中心。柯北行政中心主要分布在群贤路两侧，包括绍兴县委、县政府、行政审批中心、县财政局、地税局、国税局、建设局、教育局、技监局等。另外，柯北新区其他的公共配套设施包括县职教中心、轻纺城高级中学、柯北小学、鉴湖中学、鲁迅中学柯桥校区、试验小学、柯桥中学、试验中学、明珠文化广场（博物馆、图书馆、文化馆）；华宇医院、县疾控防
29、疫站、县生殖保健院等。这样，一个集商、住、政、学、医为一体的新城区初步形成。（二）柯北人气不足及原因分析由于柯桥城市框架拉大到38平方公里，县城建成区从11平方公里扩大到24平方公里，与此同时城市人口的集聚速度没有跟上城市建设的速度，加上很多项目和配套都在建设过程中，柯北新区显得人气不足，就是人们常说的“白天热闹，夜晚冷清；平时热闹，假日冷清。”造城柯桥城人气不足的原因主要有以下几个方面：第一、根本的原因在于政府推动的“611”工程与本地私营经济的发展节奏可能不是很合拍，即政府推动的城市建设过于迅猛，超越了本地私营经济发展的步伐。政府推动“611”工程的本意是“筑巢引凤”，以基础硬件来吸引各路商家到柯桥落户生根，这只是政府的主观意愿，但本地私营经济的发展有它自己的节奏，受各种宏观和微观因素的影响。因此，政府筑了“巢”不一定能够引来“凤”，尤其是前一阶段商铺和写字楼客户基本已消耗殆尽，新开楼盘的客户需要逐渐累积，在绍兴县纺织经济不景气的情况下，这种客户的累积肯定是缓慢的，对商铺和写字楼的需求不可避免出现断档期，回暖则完全取决
