1、银行从业资格考试个人贷款知识点公积金个人住房贷款一、基础知识1.公积金个人住房贷款的概念公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是各地住房公积金管理中心运用个人机器所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行想购买、建造、翻建、大修自住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。2.公积金个人住房贷款的特点(1)互助性公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。(2)普遍性只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职
2、工，都可申请公积金个人住房贷款。(3)利率低相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。(4)期限长目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年)。3.公积金个人住房贷款的要素(1)贷款对象公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积金个人住房贷款。申请公积金个人住房贷款必须符合住房公积金管理部门有关公积金个人住房贷款的规定。(2)贷款利率公积金个人住房贷款的利率按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行，中国人民银行于2008年10月27日宣布下调公积金个人住房贷款利率。其中，5年期以下(含5年)调整为4
3、.05%，5年期以上调整为4.59%。(3)贷款期限公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。(4)还款方式公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。贷款期限在1年以内(含1年)的实行到期一次还本付息;贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。(5)担保方式目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种方式。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。(6)贷款额度公积金个人住房贷款的最高额度按当地住房公积金管理
4、部门的有关规定执行，单笔贷款额度不能超过当地住房公积金管理中心规定的最高贷款额度。一般购买普通商品住房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的80%;购买集资建造住房(房改房)的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的90%;购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70%;用有价证券质押的贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的90%;建造、翻建大修住房的，贷款额度不超过所需费用的60%。4、公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式(1)职责分工公积金管理中心基本职责。制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。承办银行职责：a.基本职责：公积金借款合同签约
5、、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。b.可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。(2)操作模式第一种模式是“银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作”模式。第二种模式是“公积金管理中心受理、审核审批，银行操作”模式。第三种模式是“公积金管理中心和承办银行联动”模式。5.公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别(1)承担风险的主体不同(2)资金来源不同(3)贷款对象不同(4)贷款利率不同(5)审批主体不同二、贷款流程1、贷款的受理和调查银行要先和公积金管理中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”，联得公积金个人住房贷款业务的承办权之
6、后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。2.贷款的审查和审批(1)贷前审查本文管理中心收到申请材料后，先由业务部门经办人员对借款人的资信状况.进行考察、测算、核实，签署意见，经业务部门负责人审查后，报管理中心分管负责人批准。(2)贷款审批登记台账。贷款审批。核对或登记台账。3.贷款的签约和发放(1)贷款签约合同签约。担保落实。申领和存拨基金。(2)贷款的发放4、贷后与档案管理(1)贷款检查(2)协助不良贷款催收(3)对账工作(4)基金清退和利息划回(5)贷款手续费的结算(6)担保贷后管理(7)贷款数据的报送(8)委托协议终止(9)档案管理银行从业资格个人贷款辅导：风险管理一、合作机构管理1.
7、合作机构管理的内容(1)合作机构分析的要点本文(2)与房地产开发商合作关系的确定及合作管理确立合作意向。合作后的管理。(3)与其他社会中介机构的合作管理其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。2.合作机构风险的表现形式(1)房地产开发商和中介机构的欺诈风险房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。所谓“假个贷“一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的;二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象;三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。“假个贷”的主要成因包括开发商利用“个贷”恶意
8、套取银行资金进行诈骗;开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”;银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。(2)担保公司的担保风险在个人住房贷款业务中，由专业担保公司为借款人提供连带责任保证的情况比较常见。当借款人采用专业担保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时，担保公司的担保能力不足会给银行带来风险。实践中，有地方政府背景的担保公司通常实力较强，而且经营相对规范，而民营背景的担保公司往往由于资金实力和内部管理等问题给贷款带来一定的风险，主要的表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力代偿。(3)其他合作机构的风险在二手房贷款业务中，
9、往往涉及多个社会中介机构，如房屋中介机构、评估机构及律师事务所等。社会中介机构一般负责受理客户的申请和委托，对交易的房产进行查册、通知评估，代理审查客户贷款申请，代理客户进行房产交易，指导客户签订相关合同和安排银行约定客户，代办公证“抵押手续”，代理客户进行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房产的买卖双方均是通过代理机构进行交易，且银行的贷款一般直接转入社会中介机构账户，因此，可能在社会中介机构环节出现风险。3.合作机构风险的防范措施商业银行发展个人住房贷款业务，离不开合作机构。银行要深入了解和理解合作机构的运作，在充分利用合作机构的同时，采取多种措施有效控制由合作机构带来的风险，推动个人住
10、房贷款业务的健康发展。(1)“假个贷”的防控措施加强一线人员建设，严把贷款准入关。进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。(2)其他合作机构风险的防控措施深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。业务合作中不过分依赖合作机构。严格执行准入退出制度。有效利用保证金制度。严格执行回访制度。二、操作风险操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。1、贷款流程中的风险(1)贷款受理和调查中的风险贷款受理中的风险。贷前调查中的风险。a.项目调查
11、中的风险b.借款人调查中的风险(2)贷款审查和审批中的风险贷款审批环节主要业务风险控制点为：未按独立公正原则审批不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。(3)贷款签约和发放中的风险合同签订的风险。贷款发放的风险。(4)贷后与档案管理中的风险贷后管理的风险。档案管理中的风险。2、法律和政策风险对于个人住房贷款业务，各种法律、法规等强制性规范很复杂。(1)借款人主体资格未成年人能否申请个人住房贷款问题。外籍自然人能否办理住房贷款问题。(2)合同有效性风险目前，个人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同
12、情况与客户签订补充协议及特别条款，这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条款或具体内容等出现问题，以规避可能的法律风险。格式条款无效。未履行法定提示义务的风险。格式条款解释风险。格式条款与非格式条款不一致的风险。(3)担保风险银行个人住房贷款业务的担保方式主要有抵押、质押、保证三种方式。我国担保法及物权法司法解释对担保方式作了较为详尽的规定。个人住房贷款中的担保风险主要来源于以下几个方面：抵押担保的法律风险：质押担保的法律风险。保证担保的法律风险，主要表现在：(4)诉讼时效风险在个人住房贷款实践中，由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心问题，未能及时中断诉讼时效或虽有中断诉讼时效行为
13、但没有及时保留中断诉讼时效证据，导致诉讼中处于不利或被动的地位。(5)政策风验政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，由于这些风险来自外部，因此是单一行业、单一银行所无法避免的。比较常见的政策风险如下：对境外人士购房的限制。对购房人资格的政策性限制。抵押品执行的政策性限制。3、操作风险的防范措施(1)提高贷款经办人员职业操守和敬业精神(2)掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规(3)严格落实贷前调查和贷后检查三、信用风险个人住房贷款的信用风险通常是因借款人的还款能力
14、和还款意愿的下降而导致的。因此，防范个人住房贷款的信用风险，就要求个人住房贷款的经办人员通过细致的工作，把握好借款人的还款能力和还款意愿。1、信用风险表现形式借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。(1)还款能力风险从信用风险的角度来看，还款能力体现的是借款人客观的财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的能力。(2)还款意愿风险还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。在还款能力确定的情况下，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生还款意愿风险。2、信用风险防范措施(1)加强对借款人还款能力的甄别具体的措施将从验证借款人的工资收入、租金收
15、入、投资收入和经营收入四个方面来介绍。验证工资收入的真实性。验证租金收入的真实性。验证投资收入的真实性。验证经营收入的真实性。(2)深入了解客户还款意愿银行从业资格个人贷款考点：个人住房贷款第一节 个人住房贷款基础知识一、个人住房贷款的概念和分类个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。(1)按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。(2)按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上
16、购买住房的贷款。个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。(3)按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。二、个人住房贷款的特征本文个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：(1)贷款金额大、期限长个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10-20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。(2)以抵押为前提建立的借贷关系在抵押的
17、情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。(3)风险因素类似，风险具有系统性特点除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。三、个人住房贷款的发展历程个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。截至2008年11月，我国个人住房贷款余额已达到2.95万亿元，比1997年年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余
18、额的10%。四、个人住房贷款的要素(1)贷款对象个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如：合法有效的身份或居留证明;有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;贷款银行规定的其他条件。(2)贷款利率个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。中国人民银行2008年10月27日公布新的个人住房贷款利率，个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准
19、利率的0.7倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。(3)贷款期限个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。(4)还款方式个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如：一次还本付息法、等额本息还款法、等额本
20、金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及减按还款法、组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。(5)担保方式个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。(6)贷款额度个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购(建造、大修)住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数量来确定;对购买首套自住房且套型建筑面积在
21、90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。从控制风险的角度，个人 住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。中国人民银行决定自2008年10月27日起，将最低首付款比例调整为20%。金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否是普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在首付款比例上按优惠条件给予支持。银行从业资格考试个人贷款要点个人贷款客户定位个人
22、贷款客户定位主要包括合作单位定位和贷款客户定位两部分内容。一、合作单位定位1.个人住房贷款合作单位定位(1)一手个人住房贷款合作单位采集者退散对于一手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产开发商。目前，商业性个人一手住房贷款中较为普遍的贷款营销方式是银行与房地产开发商合作的方式。(2)二手个人住房贷款合作单位对于二手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产经纪公司，两者之间其实是贷款产品的代理人与被代理人的关系。(3)合作单位准入2.其他个人贷款合作单位定位(1)其他个人贷款合作单位(2)其他个人贷款合作单位准入二、贷款客户定位客户定位，是商业银行对服务对象的选择，也就是商业银行
23、根据自身的优势来选择客户，满足客户需求，使客户成为自己忠实伙伴的过程。个人贷款营销渠道银行营销渠道是指提供银行服务和方便客户使用银行服务的各种手段，即银行产品和服务从银行流传到客户手中所经过的流通途径，有合作单位营销、网点机构营销和网上银行营销三种。一、合作单位营销1.个人住房贷款合作单位营销(1)一手个人住房贷款合作单位营销：银行与房地产开发商合作营销的流程(2)二手个人住房贷款合作单位营销本文来源:考试大网2.其他个人贷款合作单位营销二、网点机构营销网点机构是银行业务人员面对面向客户销售产品的场所，也是银行想象的载体，迄今为止，网点机构营销仍然是银行最重要的营销渠道。1.网点机构营销渠道分
24、类(1)全方位网点机构营销渠道(2)专业性网点机构营销渠道(3)高端化网点机构营销渠道(4)零售型网点机构营销渠道2.“直客式”个人贷款营销模式所谓“直客式”个人贷款，就是利用银行网点和理财中心作为销售和服务的主渠道，银行客户经理按照“了解你的客户，做熟悉客户”的原则，直接营销客户，受理客户贷款需求。三、网上银行营销1.网上银行的特征电子虚拟服务方式运行环境开放模糊的业务时空界限业务实时处理，服务效率高设立成本低，降低了银行成本严密的安全系统，保证交易安全2.网上银行的功能(1)信息服务功能(2)展示与查询功能(3)综合业务功能3.网上银行营销途径来源：考试大的美女编辑们(1)建立形象统一、功
25、能齐全的商业银行网站(2)利用搜索引擎扩大银行网站的知名度(3)利用网络广告开展银行形象、产品和服务的宣传(4)利用信息发布和信息收集手段增强银行的竞争优势(5)利用交互链接和广告互换增加银行网站的访问量个人贷款营销组织一、营销人员(一)银行营销人员分类1.客户经理是银行营销人员的主力：高级、一级、二级、三级和见习2.中国银行业营销人员分类：分别按照职责、岗位、职业、业务、产品、市场、级别和层级八个方面来分(二)银行营销人员能力要求1.品质：诚信、自信心2.技能：销售、观察分析、应变能力3.知识：企业知识、产品知识(三)银行营销人员训练1.最佳营销团队：花时间训练营销人员技能提高建立互信关系更
26、多授权团队高绩效;2.差的营销团队：不花时间训练技能低互不信任工作量增加压力增大无法授权失败的一群人3.经常组织减压训练二、营销机构(一)银行营销组织职责1.不同级别的银行承担着不同的营销职责考试大论坛总行：主要职责是管理：制定营销战略;进行市场细分;制定营销制度;牵头营销;客户管理系统、客户服务和产品开发;推动全行营销;建立对外门户网站;建立海内外营销网络，与海内外同行建立合作关系。分行：主要职责是区域市场的管理：上传下达;研究、细化营销方案;协调、推动营销;实施对营销人员的管理;细化总部出台的营销制度;收集和发布本区域的营销信息;负责本区域的重要行业、关键客户的业务;本区域的广告策划和宣传
27、;分销渠道建设;处理公共关系;与当地行业合作。支行：主要负责实施具体营销：客户开发与维护，直接进行业务谈判;实现交易，为客户提供服务;收集和反馈客户信息，处理客户异议;进行市场调查，了解市场环境，为银行进行营销活动做好准备工作;客户风险的具体管理;建立营销队伍。2.银行营销组织模式选择：(1)职能型营销组织(2)产品型营销组织(3)市场型营销组织本文来源:考试大网(4)区域型营销组织三、营销管理(一)银行营销管理的概念1.管理是在特定环境下，为实现组织目标而对组织资源进行计划、组织、领导与控制的系统过程。2.银行营销管理是为创造达到个人和机构目标的交换而规划和实施的理念、产品、服务构想、定价和促销的过程。(二)银行营销管理的框架来源：考试大1.银行营销管理框架图2.银行营销管理主要活动分析营销机会调整业务组合制定营销战略设计营销方案实施营销控制
