1、中国房地产行业季度分析报告第三季度中国房地产行业季度分析报告要点提示 运行情况：1-9月份，全国房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于同期固定资产投资增幅1.4个百分点。三季度，全国房地产开发投资、土地开发面积、新开工面积和商品房销售价格增速出现不同程度的下降。 存在问题：土地市场秩序亟待规X；资金的供求渠道需要调整；商品房空置面积涨幅扩大；区域性房地产市场过热。 趋势预测：预计四季度房地产行业仍将继续保持30%左右的增长，但增幅可能放缓，结构性调整有可能展开。从中长期来看，房地产业发展前景广阔。 热点问题：解读房地产金融；土地政策调整的背景。 三季度市场运行状况一、房地产开
2、发投资继续高速增长1-9月份，全国房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于同期固定资产投资增幅1.4个百分点。其中商品住宅开发完成投资4453亿元，同比增长28%。从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为28.9%、42.3%、45.8%，中、西部地区增幅高于东部。表1-1 2003年1-9月房地产开发投资完成额单位：亿元，%累计完成额去年同期比去年同期增长全国6495.014862.732.8东部地区4639.63579.828.9中部地区960.8669.142.3西部地区894.7613.845.8数据来源：国家信息中心从房地产开发投资完
3、成额的构成情况看，建筑工程实际完成投资4092.36亿元，同比增长29.6%；安装工程实际完成投资257.85亿元，同比增长27.3%；设备工器具购置完成投资84.04亿元，同比增长23.2%；其他费用完成投资2060.76亿元，其中土地购置费1272.17亿元，同比增长52.6%。图1-1 1-9月份房地产开发投资完成额构成情况在商品住宅开发完成投资额中，经济适用住房完成投资383.23亿元，同比增长11.3 %，占商品住宅投资的比重为5.9%；办公楼投资完成307.93亿元，同比增长39.8%，所占比重为4.7%；商业营业用房完成投资781.11亿元，同比增长44.6%，所占比重为12.0
4、%。图1-2 按工程用途分1-9月份房地产累计开发投资情况图1-3 1-9月份房地产开发投资完成额比重二、房地产资金到位情况良好1-8月份，全国房地产开发到位资金达到7766亿元，同比增长47%，低于1-7月增长49.2%的水平。其中，东、中、西部地区到位资金分别为5838亿元、951亿元、976亿元。表1-2 2003年1-8月房地产资金来源情况单位：亿元全国总计东部中部西部合计7765.755838.23951.42976.1国内贷款1940.631535.3183.16222.16利用外资121.41102.8215.952.64自筹资金2285.251520.87424.29343.0
5、9其他资金3411.812677.52326.74407.55数据来源：国家信息中心房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态，1-8月份占比约44%，说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大；自筹资金占比约30%，绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但整体抗风险能力还有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源，一般情况下，房地产开发企业的资金20%-30%直接来自银行贷款，占房地产项目总投入30%-40%的建筑公司先行垫资施工的资金也来自银
6、行贷款，再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款，因此至少60%以上的房地产投资都源自银行。如果商品房最终大量积压，开发商无法支付银行贷款与建筑商费用，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金也是银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。从而，在这条资金链中，银行成为房地产风险的最大承担者。图1-4 1-8月份房地产投资累计到位资金来源构成三、新开工面积增速放缓1-9月份，全国房地产新开工面积增速为30.4%，低于上半年0.6个百分点，低于1季度5.5个百分点，增速开始放缓。其中，中部地区完成土地开发面积同比增长58.2%，成为增长最快的地区。图1-5 1-9月份三大地区
7、商品住宅累计施工、销售面积1-9月份，开发企业土地购置面积23082.20万平方米，同比增长了44.7%，全国完成土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%。土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地价格上涨较快。图1-6 1-9月份全国土地购置与开发面积1-9月份，全国累计完成房屋竣工面积15325.8万平方米，同比增长34.9%，其中，竣工商品住宅12716.6万平方米，同比增长32.7%；完成房屋销售面积15189.2万平方米，同比增长35.9%，其中销售商品住宅13649.8万平方米，同比增长35.3%，房地产二级市场供销两旺。图1-7 1-9月份商品房竣工与销售面积增长率
8、四、商品房销售额持续增长在商品房持续热销的背景下，1-9月份全国商品房平均销售价格保持上升，全国实现商品房销售额3736.43亿元，同比增长41.4%。其中销售给个人3449.34亿元，同比增长44.1%；销售面积15189.24万平方米，同比增长35.9%。图1-8 2003年1-9月商品房销售额情况五、房地产价格保持平稳上涨三季度，全国房地产价格继续保持平稳上涨。国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，与去年同季相比，房屋销售价格上涨4.1%；土地交易价格上涨8.8%，房屋租赁价格上涨1.8%。不同地区房屋销售价格涨跌互现，如XX21.5%，涨幅比二季度增加3.4个百分点；XX1
9、6.1%，减少0.3个百分点；XX15.9%，增加2.5个百分点；XX8.9%，减少0.6个百分点；XX和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则继续呈现降势，且降幅比二季度有所增加。表1-3 2003年三季度35个大中城市房地产价格指数表单位：%房屋销售价格土地交易价格房屋租赁价格三季度季度累计三季度季度累计三季度季度累计全国104.1104.6108.8108.1101.8101.8100.2100.2100.9100.5106.3109.1XX104.6103.0103.0103.097.8102.2XX100.1100.0100.2100.199.099.2XX102.6102.5130.8128
10、.599.5102.5呼和浩特100.3100.6102.2102.5100.798.9XX109.4104.9114.0116.4102.2100.7XX101.5100.7104.8102.699.298.9XX100.1100.8103.0103.7100.7105.3XX100.0100.1100.0102.196.898.5XX121.5117.1108.4110.2102.3102.1XX108.9108.6108.0106.0104.1105.5XX105.6105.1142.0136.1104.1104.4XX116.1117.7106.4113.6104.4105.6XX10
11、3.0104.5107.4106.9102.9102.3XX100.6101.2107.6106.299.098.6XX102.4102.4102.0102.0101.599.9XX103.9104.3112.9111.5102.9103.6XX103.2102.4103.9103.2100.299.8XX115.9113.6101.9101.899.699.4XX101.2101.8101.5100.898.399.3XX102.4103.6101.8104.399.597.9XX100.7100.2100.4100.6101.5100.7XX99.299.8100.0100.099.710
12、0.0XX102.4101.7104.3101.699.599.8XX103.0102.2100.0101.9100.0102.2XX102.0102.198.0100.292.291.5XX102.5101.9109.9106.5100.8100.2XX101.3101.2100.1100.3100.3101.4XX97.398.6100.0100.0100.8100.2XX101.3104.5102.7119.795.698.8XX101.4101.3100.4100.699.399.1XX100.4100.3100.0100.099.399.4XX101.3101.7102.7103.7
13、101.2103.2XX101.4102.0105.0103.2105.098.6乌鲁木齐99.899.8100.0100.3101.6100.3（一）房屋销售价格上涨幅度小幅回落。三季度，伴随着房地产开发投资和销售的持续增长，房屋销售价格继续保持上涨。与去年同季相比，三季度全国房屋销售价格上涨4.1%。分类型看，商品房销售价格比去年同季上涨5.3%。在商品房销售中，住宅价格上涨5.9%，其中，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨1.2%和6.6%，豪华住宅价格上涨2.9%；非住宅用房销售价格上涨3.4%，其中，写字楼和商业用房销售价格分别上涨3.7%和3.1%，其他用房销售价格上涨6.8%。
14、公房销售价格比去年同季上涨0.8%。 图1-9 全国房屋销售价格指数变动情况（二）土地交易价格涨幅增加。三季度，土地交易价格比去年同季上涨8.8%，比二季度涨幅增加1.7个百分点。其中，居民住宅用地交易价格上涨13.1%，比二季度涨幅增加1.3个百分点；商业旅游娱乐用地交易价格上涨7.1%，增加3.1个百分点；工业用地交易价格上涨1.0%，涨幅与二季度相同；其他用地交易价格上涨3.5%，增加1.6个百分点。图1-10 2003年全国土地交易价格指数（三）房屋租赁价格上涨1.8%。 三季度，全国房屋租赁价格比去年同季上涨1.8%。受部分地区上调公房租价和城市改建拆迁等因素影响，住宅租赁价格上涨9
15、.2%，涨幅比二季度增加4.5个百分点，其中公房和私房的租赁价格分别上涨0.8%和19.5%。办公用房和商业用房租赁价格则分别下降0.9%和1.4%。厂房仓库租赁价格下降1.0%。图1-11 全国房屋租赁价格指数变动情况六、“国房景气指数”呈回落态势9月份，“国房景气指数”为106.65点，比8月份下降0.24点，比去年同期上升1.68点。今年前9个月，“国房景气指数” 持续保持在较高水平运行，变化不大。但受到政府加大对土地和资金供应宏观调控力度的影响，特别是央行“121”号文件对房地产市场的作用逐步显现，进入8月份以来，“国房景气指数”持续回落，但仍然高于去年同期水平。今年前三季度，全国房地
16、产开发投资与销售面积持续保持增长态势。房地产开发投资继续保持30%以上的增长速度，但增幅比前几个月有所回落；商品房的持续旺销直接带动了商品房销售价格的稳定增长，但增长幅度也呈逐月回落的态势；新开工面积和竣工面积依然保持强劲增长，推动“国房景气指数”保持在106点以上。初步预计，今年四季度，“国房景气指数”将继续在107点左右波动，年底将会高于上年的总体景气水平。图1-12 2002年初至今国房景气指数变动情况9月份，构成“国房景气指数”的分类指数值与去年同期相比，除商品房平均销售价格保持下降以外，其余分类指数均呈现不同程度的增长或持平。其中，竣工面积、新开工面积、资金来源和土地转让收入分类指数
17、同比上升幅度都超过了3个点，是带动“国房景气指数”高于去年同期的主要因素。土地开发面积分类指数。 9月份，土地开发面积分类指数为114.86，比8月份下降0.92点，与去年同期持平。今年以来，土地开发面积分类指数呈现明显的“高开低走”态势，而且波动幅度较大。3月份达到123.63点，是近几年的最高值；6月份回落到115.97点；近三个月逐步趋于平稳，在115点左右的水平波动。新开工面积分类指数。 9月份，新开工面积分类指数为108.73，比8月份下降0.42点，比去年同期上升3.59点。1-9月份，新开工面积为3.66亿平方米，同比增长30.4%，增幅继续减缓。竣工面积分类指数。 9月份，竣工
18、面积分类指数为110，比8月份上升0.85点，比去年同期上升3.21点。今年前9个月，竣工面积分类指数除了8月份以外均高于110点的水平，2月份曾经达到123.06点，是1999年以来同期的最高值，成为带动“国房景气指数”上扬的主要因素。商品房销售价格分类指数。 9月份，商品房销售价格分类指数为97.26，比8月份下降0.47点，比去年同期下降1.48点。在商品房持续热销的背景下，今年前9个月商品房平均销售价格保持上升，但增幅有所回落。1-9月份，商品房平均销售价格为2460元平方米，同比增长4%。其中，商品住宅平均销售价格为2314元平方米，同比增长4%。商品房空置面积分类指数。 9月份，商
19、品房空置面积分类指数为95.83，比8月份上升1.68点，比去年同期下降1.40点。空置面积分类指数的下降，表明商品房空置面积的增幅同比有所回落。今年以来，商品房空置面积依旧保持增长态势，但增幅低于去年同期水平。1-9月份，全国商品房空置面积同比增长8.8%，比去年同期下降1.8个百分点。其中，商品住宅空置面积同比增长7.9%。图1-13 2002.7-2003.9月国房景气指数及主要分类指标变动情况七、部分地区市场运行特点分析（一）房地产市场进入平稳发展时期1-9月，房地产景气指数（简称“京房景气指数”）值为104.1，比去年同期上升1.11点。从前三季度的情况来看，景气度受完成开发土地面积
20、和竣工面积分指数大幅上升的影响，一季度景气度上升到2002年以来的最高点（106.33），二季度受到“非典”的影响，“京房景气指数”回落，在104点上下小幅震荡，但较上年同期仍有小幅上升。进入三季度以来，各月“京房景气指数”保持在略高于104点的水平，比去年同期高出1.11点。从总体来看，市房地产开发进入一个相对平稳的发展时期。 1-3季度，“京房景气指数”8个分类指标中呈现6升2降格局，其中下拉总指数的首要因素是土地购置费指数大幅下降了29.33点；拉动总指数上升的主要因素是完成土地开发面积指数上升27.99点，竣工面积指数上升了3.8点。其余分指数升降幅度不大，对总指数影响有限。房地产开发
21、投资：前三季度完成开发投资723.8亿元，同比增长18.1%；其中用于商品住宅的投资402.1亿元，增长4.7%；用于办公楼的投资81.6亿元，增长46.9%；用于商业营业用房的投资31.5亿元，下降4.1%；其他类投资增长48.5%。本年资金来源：前三季度用于开发的资金到位1294.0亿元，同比增长67.7%；其中国内贷款384.6亿元，增长74.8%；自筹资金247.5亿元，增长48.3%；其他资金来源中的定金及预收款546亿元，增长65%。土地购置费：前三季度交付土地出让金114.7亿元，同比增长32.3%。新开工面积：前三季度新开工各类商品房2069.9万平方米，增长25.3%；其中商
22、品住宅1577.5万平方米，增长22.0%。完成土地开发面积：前三季度完成土地开发面积522.9万平方米，同比增长125.8%。竣工面积：前三季度竣工各类商品房889.7万平方米，增长45%，其中商品住宅738.7万平方米，增长44.7%。空置面积：截止到9月底全市空置商品房面积为860.6万平方米，同比增长19.4%；其中商品住宅空置699.5万平方米，增长20.1%。销售价格：前三季度本市销售各类商品房875.1万平方米，增长65%，实现销售额419.3亿元，增长69.1%；销售商品住宅827.3万平方米，增长62.8%，实现销售额377.4亿元，增长64.4%。商品房平均售价4791元平
23、方米，每平方米售价比去年末增加27元；商品住宅平均售价4562元平方米，每平方米售价比去年末增加95元。表1-4：2003年1-3季度市房地产开发统计数据单位：亿元，万平方米，%主要指标合计上年同期同比增长房地产开发投资完成额723.8612.918.1其中：住宅402.1384.14.7商品房开复工面积7419.95775.628.5其中：住宅5331.04254.325.3本年新开商品房屋面积2069.91652.025.3其中：住宅1577.51292.522.0商品房竣工面积889.7613.845.0其中：住宅738.7510.544.7商品房销售面积875.1530.465.0其中
24、：住宅827.3508.362.8商品房销售额419.3248.069.1其中：住宅377.4229.664.4表1-5：2003年1-3季度京房景气指数与各分类指数情况分指数名称2003年1-3季度2002年1-3季度指数增减京房景气总指数104.11103.00+1.11房地产开发投资103.01105.72-2.71本年资金来源102.23100.92+1.31土地购置费76.22105.55-29.33完成土地开发面积129.71101.72+27.99空置面积正指数77.7878.39-0.61空置面积指数126.48125.75+0.73新开工面积指数100.94100.46+0.
25、48竣工面积指数113.77109.97+3.80销售价格指数90.4687.56+2.90（二）XX房地产市场供需两旺1-9月，XX市商品房销售面积总量为1609.33万平方米；商品房竣工面积总量为1608.24万平方米，市场供需两旺，并趋于平衡。XX市统计局数据显示，进入三季度，房地产市场供需绝对差额进一步减小，并逐步趋于平衡。1-9月，XX市房地产市场供需绝对差额总量降至1.09万平方米，基本保持了市场的供需平衡。至9月末，XX市商品房空置面积504.59万平方米，比年初减少25.5%。空置1年以上的商品房面积267.36万平方米，比年初减少4.3%。其中，商品住宅空置面积92.68万平
26、方米，减少30.9%。1-9月，XX市房地产开发投资额突破700亿元，达到702.59亿元，比去年同期增长24.4%，拉动全社会固定资产投资增长8.9个百分点，房地产市场继续保持高位运行。投资主体中，非国有经济占比较高。在全部的房地产开发投资中，非国有经济投资达599.38亿元，比去年同期增长23.6%。1-9月，房地产建设共到位资金1050.05亿元，比去年同期增长33.2%。从各类资金的分布情况看，其他资金占比重最大，共到位539.04亿元，占51.3%，增长43.8%，主要是由于定金和预付款迅速增加；其次是自筹资金到位250.8亿元，占23.9%，增长21.5%；国内贷款到位238.46
27、亿元，占22.7%，增长28.4%。（三）XX房地产市场发展态势良好 三季度，在国家宏观调控和扩大内需政策的正确引导下，在规X市场、促进消费等一系列政策推动下，XX市房地产开发投资继续保持快速增长，住房消费得到有效启动，市场供需两旺，投资活跃，继续保持健康稳定的发展态势。1、房地产开发投资增速平稳。据XX市统计局的统计数据显示，1-9月份全市完成房地产开发投资123.83亿元，同比增长51.06%；商品房空置面积下降到52.67万平方米，同比下降12.70%，其中住宅空置32.13万平方米。从房地产开发投资速度来看，1-8月份房地产开发投资同比增长50.5%，高于往年同期增速，但低于全省54.
28、9%的增幅，也低于XX市固定资产75.2%的增速，说明全市房地产开发投资总体表现为规模适度，增速平稳的良好发展态势。2、市场供给略小于需求。1-9月份，XX市新批商品房上市面积为398.37万平方米，而商品房合同销售面积达到534.10万平方米，供需比为0.74：1，内部认购、排队买房的现象逐渐增多，商品房市场需求较为旺盛，供给相对不足。3、住宅市场供求结构基本均衡。从1-9月份XX江南八区住宅市场供给面积的套数看，以80-140平方米为主，其中80-100平方米占17.29%，100-120平方米占27.89%，120-140平方米占21.25%，从三季度市场销售情况看，基本与1-9月份市场
29、供给相吻合，80-100平方米占10.34%，100-120平方米占17.82%，120-140平方米占27.56%。 从1-9月份XX江南八区各板块住宅市场供给面积的套数看，河西、城北、城东供应比例较高，分别达到27.20%、26.61%、14.47%；从三季度江南八区各板块住宅市场销售面积的比例看，城中、河西、城东销售面积比例较高，分别达到35.54%、21.08%、15.17%，在加上住宅供给去年存量，住宅总体供求结构基本平衡。4、外地开发商纷纷抢摊XX房地产市场。XX房地产市场吸引资金实力雄厚的外资、外地、外行业纷纷介入。从2003年XX已出让的12块储备地块看，土地面积为174.1万平方米，出让金为45亿元，“三外”公司中标3家，土地面积为54万平方米，出让金为23.4亿元，分别占31%和52%。在未来的市场中，份额可能会更大，而本地的一些大型开发商也纷纷向长三角其他城市拓展市场。（四）XX房地产市场保持高位增长房地产投资增长继续处于较高水平1-8月，XX房地产开发完成固定资产投资259.46亿元，比去年同期增长43.4%，增速比1-7月回落了0.8个百分
