1、房地产项目开发报建知识房地产项目开发报建知识一、房地产项目开发报建知识（一）什么叫做房地产是房产和地产的统称。（二）土地的使用权的概念1、行政划拨方式（政府，土地使用权，无偿，使用者）2、地产转让方式（买卖、赠与等）3、政府出让方式：1）招标：招标就是指在一定范围内公开货物，工程或者服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标， 并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。招标的方式：公开招标；邀请招标 招标代理：招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。招标代理机构是依法设立从事招标代理 业务并提供服务的社会中介组织。 招标出让程序：a.市土地局制定出让土地招标方案，报经市政
2、府批准发布招标公告；b.有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其他有 关文件；c.市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题；d.投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金，并将密封后的投标书投入标箱；e.市土地局组织有关部门组成评标委员会，主持开标，评标，决标工作；f.对有效标书进行评审，市土地局向中标者发出中标证明书，未中标者由是土地局退还保证金；g.中标者在规定时间内与市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并 缴纳定金；h.中标者按合同规定支付全部出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。2）拍卖：
3、拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 拍卖方式的特点：1过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物；2最高应价者获得标的物；3拍卖行业具有中介服务性质。 拍卖方式的程序：a.市土地局制定出土地拍卖方案，报经政府批准后，发布拍卖土地公告。b.市土地局向竞争者提供土地使用合同书文本，土地使用规划及其他有关文件c.验证竞买者资格，发放标牌；d.市土地局主持拍卖竞买，简单介绍拍卖地块情况，宣布拍卖起价；e.竞买者举牌应价；f.竞买获胜者与市土地局签订土地出让合同，交付定金；g.竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理 部门付
4、清全部土地出让金；h.竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到土地局办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用 证。 3）挂牌挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所 挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的 行为。 挂牌出让方式的特点：1开公正公平2时间长，允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争3操作简单，便于开展工作4有利于土地有形市场的形成和运作。 土地挂牌出让的程序：a.发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂 牌时间、地点。b.出售挂牌文件
5、：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场勘探；c.受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内、竞买人持竞买申请书、营业执照副本，房地产开发资质证 明，法定代表人身份证复印件办理竞买申请，缴纳竞买保证金；d.审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质，诚信记录等进行审查，对符合条件的通 知其参加挂牌活动；e.挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公 告，并不断接受新的报价，更新现实挂牌报价；f.揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得与出让人签订成交确认书，同时交纳定金g.公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在
6、土地有形市场或者指定的 场所，媒介公布，并退还竞买保证金。（三）关于土地：1、土地分类：a、按照开发利用：生地和熟地；b、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套设施所占用地）、商业服务用地（各种商店等占用的 地）、工业用地（独立设置的工厂等用地）、仓储用地（指国家、省及地方的储备、中转等用地）、市 政公共设施用地（自来水厂，供热中心等用地）、交通用地（公路，铁路，民用机场）、绿化用地（公 园，动物园，植物园等）、特殊用地等d、按照国家土地利用总体规划制度分：农用地、建设用地和未利用地2、怎么体现土地的所有权和使用权？土地使用年限：指国家将土地使用权出让给
7、土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。 1）土地使用权出让年限：a、居住用地70年；b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；2）土地使用年限到期后如何处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。3、房地产市场a、一级市场： 以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新 建商品房的买卖市场）；c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：
8、买卖、抵押、转让、租赁（二手房）。4、零散的名词概念1）生地：是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，一般该类土地离城 镇较远，无市政基础设施，未开发利用。2）熟地：是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。3）三通一平：水通、电通、路通和场地平整。4）七通一平：水通（给水通和排水通）、电通、路通、讯通、气通、暖通、邮通和场地平整。5）飞地：又称插花地，指土地所有权人或者使用权人的土地部分或全部被他人土地包围的。6）毛地：主要是城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已用地上建筑物及附属设施的、将被改建的 土地。7）宗地：是地籍的最小单元，
9、是指以权属界线组成的封闭地块。8）土地级别：是指根据土地使用价值及所处的地段繁华程度的不同而划分的土地等级。9）炒地皮：是指对到手的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某地段土地预期地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下地皮（即土地使用权），等到地价达到预期价位才出手牟利,以获得囤积土地 的高利润行为。10）三区六线：“三区”是在镇域范围内确定的不准建设区（区域绿地）、非农建设区（城镇建设区） 、控制发展区（发展备用地）三大类型地区的规模和范围。 用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用 红线标示。但在实际实施中，一般要“退红线” ，即在红线基础上再
10、向内退让一定距离作为缓冲带，各 地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积 内。 建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或 构筑物不得超越此界限。 城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的 控制界线。 城市蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。 城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史 文化街区保护范围
11、界线。11）各类面积概念： 建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包 括代征用地。 总建筑面积：也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。 小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。 建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。 使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。 结构面积：指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。 辅助面积：各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。 公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走 廊、楼梯
12、、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的 分摊问题。 实用面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑 各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 净面积：所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为 衡量居住水平的面积指标。 计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算， 包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建 筑面积计算。 容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的
13、土地上，有4000平方米 的建筑总面积，其容积率为0.4。 得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑的面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+ 套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑的面积 +分摊公用建筑的面积。 开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是 就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般为3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3 米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米 以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空
14、间，与同样建筑面积 的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 建筑密度：也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地 范围内的建筑密集程度。 进深：进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。 进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的 进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能 任意扩大。 套内面积：套内面积俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的 建筑物后的一个内容空间的
15、概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、 设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单元与楼宇 公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部 完工，经验收合格的建筑. 公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和， 得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 共有建筑面积房屋系数：指各产权主共同占有或共同
16、使用的建筑面积。 销售面积：为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣 除）。商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下 简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫 生间、厕所、起居室、贮藏室等。 征地补偿标准：是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、 土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居 民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标
17、准。 拆迁补偿标准的调整由市 县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3 年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。目前实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份 如未及时调整，将不予通过用地审查。 各类具体的价格补偿标准由区县物价局依据当地经济水平和人均收入水平等情况进行定价。5.征地补偿费用项目：1）土地补偿费 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的 一种经济补偿。2）青苗补偿费 用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付 的一种补偿费用。3）附着物补偿费 用地单位对被征用土
18、地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所 在人支付的一种补偿费用。4）安置补助费、 用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。 图纸（见图） 企业营业执照 组织机构代码证 税务登记证 开户证明 暂定开发资质证WHAT WHY WHEN WHERE HOWWHAT开发报建是什么？WHY开发报建的意义？WHEN开发报建属于是哪个环节？WHERE怎么进行开发报建？HOW去哪里开发报建？二、开发报建的定义及意义？（what&Why）国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证建设工程验收合格证国有土地使用证：是证明土地使用者(
19、 单位或个人) 使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。建设工程规划许可证：城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要 求的法律凭证。建筑工程施工许可证：为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据中华人民共和国建筑法、建筑工程施工许可管理办法等法律。法规规定， 1999年12 月1 日起在全国施行建筑工程施工许可证制度，此前，全国各地方政府也有类似管理制度，但 名称及管理方式缺乏统
20、一指导，如开工报告、开工证等。商品房预售许可证：是由房管局审核批准的，获得商品房预售权的法律凭证，受到法律保护。 建设工程验收合格证：获得各相关部门审核批准的，开发商开发的产品符合法律规定，由建设不么所核发的法律凭证。三、去哪里开发报建（where）政府四、如何进行开发报建？（HOW）1、立项审批 2、规划方案审批3、办理选址意见书 4、办理国有土地使用证5、办理建设用地规划许可证 6、准建证（准建项目开发手册）7、建筑设计方案申报 8、申办建设工程规划许可证9、施工图送审 10、办理质量监督登记11、办理安全监督登记 12、办理施工许可证13、办理安全监督登记 14、办理施工许可证15、办理
21、监理许可证 16、办理预售证17、办理工程骏工验收，出具质量监督报告 18、办理安全验收，出具安全监督报告 19、办理消防验收 20、办理燃气验收21、办理防雷验收 22、办理环保验收23、办理规划验收 24、办理电梯验收25、办理白蚁防治验收 26、办理验收备案27、办理房产证规划设计方案报批需提交以下资料：1、规划方案送审表1份；2、小区主要配套公建项目一览表1份；3、规划设计方案的现状地形图1份，比例1：500或1：1000或1：5000（分区规划）；配电子文件4、规划方案的总平面图3份（设计单位加盖出图章）；配电子文件5、拟建建筑物方案图（平、立、剖）；6、道路规划和竖向规划图（包括交
22、通分析示意图）；配电子文件7、规划方案说明书1份；配电子文件8、总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各1份；配电子文件)9、规划建筑设计要点、用地红线图复印件各1份。（已办建设用地规划许可证项目）*、需向镇府或地方取得小区业主子女教育配套方案或说明 承办单位：规划局（15个工作日）规划办或村镇科。选址意见书报批需提交以下资料：1、选址意见书2份；里面可能需区长签字2、项目可行性报告或经批准的项目建议书复印件一份：“项目可行性报告”由策划部前期请人做 （镇区提交2份）3、1：500至1：1000现状地形图1份，图中用地界线须加盖确认章（配电子文件）；4、拟建方案的总平面图1份，比例1：2
23、00或1：500或1：1000；（区提交3份）5、(上报市府项目)总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图（单栋建筑除外）各一份（配 电子文件）；6、附送有关环境保护、卫生防疫、消防安全和其它特殊要求的资料(有污染或其他有特殊要求的建 设项目)7、拟建建筑物方案图(平、立、剖); (配电子文件)承办单位：规划局（15个工作日）规划科结果:选址意见书（原件一份）、选址红线图（一张）。费用：区规划所收xxxx元计算机作图费 房地产立项办理需提交以下资料：按顺序装订成册1、营业执照复印件（提交原件核对），合作开发的项目需提供合作协议；房地产资质开发证书复印 件；2、立项的申请报告；3、开设项目资
24、本金账户和办理投资商的资信证明：（公司信用和账户内资金情况）必须达到投资额 的20% ；4、项目的可行性报告；5、项目选址意见书和选址红线图。6、立项申请表（一式一份，交给区计统办）:需村委会加意见7、招标基本情况表（如果是集体企业）8、用地预审的意见（如果有调整用地）9、地名申请批复（交给区计统办）10、总平面图建设用地规划许可证办理需提交以下资料：1、 规划用地申请表1份：另加“申请书”一份(所属地村委盖章)2、立项批准文件复印件1份 （区提交2份）；（须备原件查验） 要求原件3、选址红线图复印件1份（区提交2份）；（须备原件查验）4、反映建设项目用地位置和界限的地形图一份，比例为1:10
25、00或1:500，涉及与多个部门（管理区） 交界的用地，应加盖多方单位界线确认章（配电子文件）；（区提交3份）5、拟建方案的总平面图1份（设计单位加盖出图章）；6、调整的项目提交调整前后界线对比图1份；7、已批规划方案1份；承办单位：规划局（15个工作日）规划科建筑设计方案申报需提交以下资料：1、建筑设计方案申报表1份，独立的每栋写一张2、申报项目的技术指标及功能情况表1份，独立的每栋写一张3、建设用地规划许可证复印件1份；规划用地红线图1份（窗口要留一份原件）；国有土地使 用证或国土局批复文件复印件1份；4、建筑设计方案图纸（包括总平面图）3套（配电子文件）；5、透视图1套；较大的建筑群须提
26、供鸟瞰图；在城市主干道或指定道路两侧的建筑方案须提供灯光 夜景效果图（每栋的屋顶标高、平面、立面用A3普通纸打出附在图册后面）；6、属房地产项目，须提交房地产立项文件；7、属重报项目，须提交前一次已审查方案及批复文件。（以上所有资料都需提供原件核对，国土证如果抵押了可用复印件加盖银行确认章） 承办单位：规划局（15个工作日）消防报建、验收资料消防报建应提交以下资料：4-6项须提供电子文件1、建筑消防设计防火审核申报表、申办个人介绍信及个人有效证件、建设单位营业执照复印件 2、建筑工程立项选址或初步设计消防审核意见书3、设计单位资质证书、营业执照复印件（加盖设计单位公章、注册建筑师章）4、建筑平
27、面图纸（需含门窗表）二套，立面、剖面、总平面图纸各一套（加盖设计院红章）5、详细消防设计专篇一套（加盖设计院红章，包括每栋建筑详细说明，并附工程项目概况表格，表 中列明技术经济指标及各栋建筑高度、层数）6、完整消防工程图纸一套（建筑、给排水、暖通、弱电专业，加盖设计院红章）7、设计人员资格证书复印件一份（最少二人以上，并与图纸签名人员相符）施工图送审需提交以下资料：按顺序装订成册1、全套施工图纸一式两份；2、批准的立项文件复印件（提交原件核对后退回）；3、按备注2规定应进行初步设计审查的项目，提交初步设计文件和初步设计审查意见书及批准文件 复印件；4、按备注3规定的重要工程，提交工程建设场地地
28、震安全性评价审核意见书复印件；5、工程勘察成果报告（即：岩土工程勘察报告）6、结构计算书、结构计算数据磁盘、计算软件名称及授权序号；7、工程设计质量保证书；8、勘察设计合同副本复印件(提交原件核对后退回)。审批时限：20个工作日（特级和一级为30个工作日）重大杂项目审查时间适当延长）长沙市建 筑工程施工图设计文件审查批准书建筑物命名申请需提交以下资料：1、建筑物命名、更名审批表3份（由申报单位到镇区社会事务办或市名办领取表格填报，并加盖公 章）2、授权委托证明书1份（法定代表人签章，加盖公章，明确委托内容、权限、期限；3、建设用地批准书及附图复印件2份（需加盖提供单位的章）；4、建设用地规划许
29、可证及红线图原件1份（需加盖提供单位的章）；5、建设工程报建审核书复印件2份（需加盖提供单位的章）；6、经规划部门批准的四至图或总平面图复印件2份（应附经济技术指标，需加盖提供单位的章） 承办部门：市民政局区划地名科（15个工作日）费用 xxxx元准建项目开发手册申报需提交以下资料：按顺序装订成册1、建设用地规划许可证复印件；2、建筑方案图（图册）一份；3、总平面规划图（一式二份，需经规划局审查盖章）在规划方案送审时规划科确认的两份原图，房 地产管理科盖章后自留一份存档，返还一份给公司；4、投资商出具项目开发资金的银行证明原件（资本金不少于项目申办准建部分投资的20%，时间不 可以过长；5、环
30、评报告、子女教育及排污配套解决方案；6、国土证复印件；7、营业执照、资质证书复印件；8、立项批复原件及复印件；备注：以房地产开发项目手册的形式申报承办单位：建设局房管科（即时盖备案章办妥）建设工程规划许可证办理需提交以下资料：所有复印件均需提供原件核对后退回1、报建表（1份）：一栋一份；2、建设报建项目附表一（房地产项目用）或建设报建项目附表二1份（工业建筑用）；一 栋一份3、申报项目的技术指标及功能情况表1份（在建筑方案送审后退回的）；4、建设用地规划许可证复印件，规划用地红线图，国有土地使用证 或国土局批复文件各1 份；（镇区提交2份）；5、建设工程建筑设计方案审查意见书1份，获批准的建筑设计方案图纸1套（即盖“已审”章的 图册）；6、建筑施工图纸（包括总平面图、各栋首层平面图）2套、结构施工图纸1套（镇区提交2份）； 7、防空地下室易地建设申请审核意见书或防空地下室易地建设缴费证明书1份；8、（建筑面积
