1、惠东县住房和城乡规划建设局惠东县住房和城乡规划建设局总平面图及建筑单体电子报批技术规则(2017版)（征求意见稿） 为进一步加强规划建设管理工作，促进业务管理工作的制度化、标准化，规范建筑面积和容积率等技术经济指标的计算标准，根据城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002版）、建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2013、惠州市城乡规划管理技术规定（2016年版）等规范标准的要求，结合我县实际，现制定本规则。本规则适用范围为我县县域规划区范围内的居住、公共管理与公共服务设施和商业服务业设施等非工业、物流仓储项目。一、总平面图电子报批技术规则1 居住区按居住户数或人口规模可分
2、为居住区、小区、组团三级。各级标准控制规模，应符合表1的规定。 居住用地分级控制规模 表1居 住 区小 区组 团户数（户）1000016000300050003001000人口（人）3000050000100001600010003000注：每户按照3.2人计算。2 居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符合表2的规定。 居住用地平衡控制指标（） 表2用地构成居住区小区组团住宅用地506055657080公建用地15251222612道路用地1018917715公共绿地7.51851536 居住用地（R）1001001003 编制居住区、小区和组团规划时，居住用地人均用地指标应符合表3的规
3、定。 居住用地人均控制指标（m2/人） 表3低层多层中高层高层居住区2840182517261726小区2637182514201015组团213014201216811注：住宅类型按层数划分为：13层为低层；46层为多层；79层为中高层；10层及10层以上（高度27米及以上）为高层。本表各项指标按每户3.2人计算。建筑设计防火规范GB5001620144 规划总用地，指项目用地红线所包含的面积。在居住区中应包括居住区用地和其它用地两类。面积计算方法：项目征地面积或国有土地使用证载明的土地面积。5 计算指标用地，指规划总用地范围内用于计算容积率等技术经济指标的用地。面积计算方法：以四至用地红线
4、边界计算，包含城市道路、广场、公园绿地和防护绿地的部分不应计入。6 总建筑面积，指计算指标用地范围内单栋或多栋建筑地面以上及地面以下各层建筑面积的总和。7 居住区用地，指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。8 住宅用地，指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。面积计算公式：住宅总建筑面积/总建筑面积计算指标用地面积。9 公建用地，指与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。面积计算公式：公建总建筑面积/总建筑面积计算指标用地面积。10 道路用地，指居住区道路、小区路、
5、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。道路用地面积应按下列要求确定：按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不计入；居住区（级）道路，按红线宽度计算；小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；宅间小路不计入道路用地面积。11 绿地，指公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，及建筑屋顶绿地。12 公共绿地，指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应
6、包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。公共绿地应符合下列规定：每块公共绿地面积应不小于400平方米；绿化面积（含水面）不宜小于70%；满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求；与建筑避让1.5米（即建筑散水宽度），与小区干道避让1 米 (人行道、非机动车道、其他绿地)；人均公共绿地：组团不少于0.5平方米/人，小区（含组团）不少于1平方米/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5平方米/人；属旧城改造或“三旧”项目的公共绿地折算系数为0.7。13 宅旁绿地，指住宅单元宅前、宅后的绿地。面积计算方法：以绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人
7、行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚。14 其它用地，指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。15 计容积率建筑面积，指计算指标用地范围内所有计算容积率的建筑面积总和。16 不计容建筑面积，指计算指标用地范围内所有不计算容积率的建筑面积总和。17 容积率，指计容积率建筑面积与计算指标用地面积的比值。18 绿地率，指计算指标用地范围内各类绿地面积的总和占计算指标用地面积的比率（%）。新建居住区的绿地率不应低于30%，旧区成片改造不应低于25%。惠州市城乡规
8、划管理技术规定（2016年版）第十二条新建大型公共建筑在符合公共安全的要求下，提倡建造屋顶花园，并与主体建筑统一设计、统一施工、统一验收。屋顶、平台等平台绿化形式，其绿地面积计算可按表 4规定执行。表4 平台绿化折算表平台与基地地面的高差（m）折算系数0且1.51.01.5且10.00.710.0且18.00.5 注：城市综合体项目作为公共平台使用的，可以适当放宽,原则上不高于 6 层天面停车场绿化分为周界绿化、车位间绿化和地面绿化。满足表5相应设计要求时，可将停车场面积部分折算为绿地面积，并纳入绿地平衡。表5 露天停车场绿化设计要点及折算绿地系数绿化部位设计要点折算绿地系数停车位间绿化多条带
9、状绿化种植产生行列式韵律感，改变停车场内环境，并形成庇荫，避免阳光直射车辆。乔木树干要求挺直，宜采用枝叶密集、冠幅较大的本地树种0.5周界绿化较密集排列种植灌木和乔木，乔木树干要求挺直，宜采用枝叶密集、冠幅较大的本地树种；停车场周边也可围合装饰景墙，或种植攀缘植物进行垂直绿化。0.4地面绿化采用嵌草砖或其它有绿色植物覆盖且耐碾压的铺地形式。0.319 建筑基底面积，指建筑首层的最大外围轮廓面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。20 建筑密度，指计算指标用地范围内各类建筑的基底总面积与计算指标用地面积的比率（%）。县城规划区范围内的项目按此规则计算建筑密度，县城以外的城乡规划区范围内的项
10、目原则上按照此规则计算建筑密度，如遇特殊情况，需报县城镇规划委员会审议。21 建筑间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况而确定。22 日照标准，建筑的有效日照时间带为冬至日上午9点至下午3点，日照时间计算起点为底层窗台面（指距室内地坪0.9m高的外墙位置），日照应符合表4的确定标准。表4建筑使用性质日照标准住 宅底层满窗冬至日不应小于1小时的日照标准。托儿所、幼儿园 其生活用房应满足底层满窗冬至日不应小于3小时的日照标准；活动场地应有不应小于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。 学 校教学楼应满足冬至日不应
11、小于2小时的日照标准。 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、老年人居住建筑病房、住宿楼应满足冬至日不应小于2小时的日照标准。 23建筑的面宽，应符合以下规则：惠州市城乡规划管理技术规定（2016年版）第十六条城市主要道路两侧的建筑，应注重整体建筑界面的完整性和连续性；沿海的滨海建筑，应当保持景观廊道的通透性，营造富有层次感的城市天际线。并符合以下规定：1 建筑高度大于 18 米且小于或等于 54 米的高层建筑，其最大连续展开面宽不应大于 100 米，建筑高度大于 54 米的高层建筑，其最大连续展开面宽不应大于 80 米。2 不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执
12、行。3 滨海建筑参照惠州市海岸带保护与利用规划（管控导则）执行24.建筑退用地界线要求：低层、多层建筑后退用地界线距离不应小于5米，中高层、高层建筑后退用地界线距离不应小于10米。25.停车位配置要求： 平山街道辖区按100平方米计算容积率面积至少配备一个标准停车位，其他镇辖区及旅游渡假区按150平方米计算容积率面积至少配备一个标准停车位。地面停车位比例（含架空层停车）不超过总停车位的20%。建成区已出让的零星用地或地形特殊用地，如需调整停车数量及比例的，须通过专家评审，再报我局审批。二、建筑单体电子报批技术规则1 本规则所称计算系数指计算建筑面积的倍数，计算系数=2表示建筑面积按两倍计算，计
13、算系数=1表示建筑面积全计算，计算系数=0.5表示建筑面积计算一半，计算系数=0表示不计算建筑面积。2 本规则所称计容系数指计算容积率建筑面积的倍数，计容系数=2表示建筑面积按两倍计入容积率，计容系数=1表示建筑面积全部计入容积率，计容系数=0.5表示建筑面积一半计入容积率，计容系数=0表示建筑面积不计入容积率指标。3 建筑主体层高控制及建筑面积计算规则：参考惠州市城乡规划管理技术规定（2016年版）第十五条住宅、服务型公寓：标准层层高不应大于3.6米。当建筑层高大于 3.6 米小于等于5.0 米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积（不含阳台部分）的 1.5 倍计算并计
14、容；层高超过 5 米的居住建筑，建筑面积按 2.0 倍计算并计容；起居室（指客厅）层高在户内通高时，不列入超层高控制范围。居住建筑底层用于配套商业的建筑层高不应大于 6.0 米，层高超过本条规定值的建筑，建筑面积按 2.0 倍计算并计容；二层及以上楼层层高不得大于5.0米。2 行政办公建筑、商务建筑：标准层层高不得大于5.0米。层高超过本条规定值的建筑，建筑面积按 2.0 倍计算并计容。建筑的门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等可根据功能需要适当提高建筑层高，此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。3 商业建筑（不含服务型公寓）：首层层高不得大于6.0米，标准层层高不得大于5.0
15、米。层高超过本条规定值的建筑，建筑面积按 2.0 倍计算并计容。单层面积作为大空间商业用房（如超市、大型商场功能集中布置的商业用房）的，其建筑层高可根据功能要求适当提高，不列入超层高范围，但需经我局业务联审小组或县城镇规划委员会审议确定。建筑的门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等的层高不受一般层高度控制，此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。4 其它：层高小于2.2米，计算系数0.5，计容系数0.5；层高大于等于2.2米，计算系数1，计容系数1。4 地下室、半地下室建筑面积计算规则：层高小于2.2米，计算系数0.5，计容系数0.5；层高大于等于2.2米，计算系数1，计容系数1。
16、当使用功能作为停车、人防或设备用房的计容系数0，作为其它用途的要计入容积率指标。备注：房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/2者为地下室；房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/3，且不大于1/2者为半地下室。1 为了接顺用地周边的市政道路，小区的竖向设计标高的高差小于或等于6米时，可以高处的室外地坪面作为0.000标高，地下室顶板标高与室外地坪0.000标高差不应大于1.5米2 当接顺用地周边的市政道路后，小区的竖向设计标高大于6米时，也可以最高处室外地坪面为0.000标高，但最高处的地下室顶板面标高则不应高出该处室外地坪面标高；而最低处的地下室顶板面可高出
17、该处室外地坪面标高，但不大于6米。3 按上述两条进行竖向设计时，如果造成对城市景观的影响，必须同时报送专门的街景景观设计方案上会讨论，经批准后方可进行该项目的方案批复。以上参见附图。 参考：惠阳区住建局关于规范居住小区地下室地平面标高的问题的决议。5 架空层建筑面积计算规则：当使用功能作为公共开敞空间或作为公共停车（场地非出售）的，层高小于2.2米的计算系数0.5，层高大于等于2.2米的计算系数1，计容系数均为0。当作为要出售的停车场地或其它用途的，层高小于2.2米的计算系数0.5，计容系数0.5，层高大于等于2.2米的计算系数1，计容系数1。6 阳台建筑面积计算规则：在主体结构内的阳台，应按
18、其结构外围水平面积计算全面积，计算系数1，计容系数1。在主体结构外的阳台，计算系数0.5，计容系数0.5。项目位于县城规划区范围内的，阳台和有永久性顶盖的空中花园建筑面积的总和不得超过套内建筑面积的20%；项目位于县城以外的城乡规划区范围内的，不得超过套内建筑面积的30%。除滨海建筑外，阳台外挑不应超过2.5米。1 错层阳台建筑面积按此规则计算。7 设备平台、空调机板、花池 住宅每户设置空调机板的总数量不得超过居住空间个数，外挑的空调机板原则上不得大于0.6米。集中放置设备机组的设备平台可在3房及以上户型设置，数量不得超过1个，且水平投影面积不得超过4平方米。住宅建筑户内花池宽度原则上不得大于
19、0.6米、高度不得大于0.5米；住宅建筑阳台围护结构外飘板或花池宽度原则上不得大于0.6米，且不得同时设置。2 不符合上述要求时，超出部分按住宅阳台进行控制和计算。8 凸窗 建筑凸窗挑出外墙宽度不得大于0.6米，凸窗正面玻璃面积不应少于凸窗正面的80%。9 楼顶间建筑面积计算规则：高度小于2.2米，计算系数0.5，计容系数0.5；高度大于等于2.2米，计算系数1，计容系数1。当顶层为住宅时，楼顶间面积计入住宅面积；当顶层为公建时，楼顶间面积计入公建面积。备注：楼顶间指设在建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等的统称。10 在建筑物二层及以上楼层设置室内停车库的应计算全面积，计算系数1
20、，计容系数1。11 建筑避难层中用作消防避难的空间，层高小于2.2米的建筑面积计算系数0.5，层高大于等于2.2米的建筑面积计算系数1，计容系数均为0。12 下列项目不应计算建筑面积：与建筑物内不相连通的建筑部件； 骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道；舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等； 露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台； 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷； 窗台
21、与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗；室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；无围护结构的观光电梯； 建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。13 其它建筑面积的计算规则按建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013）执行，要计算建筑面积的应计算容积率。14 建筑高度按下列规定计算。建筑屋面为坡屋面时，建筑高度应为建筑室外设计地面至其檐口与屋脊的平均高度；建筑屋面为平屋面（包括有女儿墙的平屋面）时，建筑高度应为建筑室外设计地面至其屋面面层的高度；同
22、一座建筑有多种形式的屋面时，建筑高度应按上述方法分别计算后，取其中最大值；对于台阶式地坪，当位于不同高程地坪上的同一建筑之间有防火墙分隔，各自有符合规范规定的安全出口，且可沿建筑的两个长边设置贯通式或尽头式消防车道时，可分别计算各自的建筑高度。否则，应按其中建筑高度最大者确定该建筑的建筑高度；局部突出屋顶的瞭望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等辅助用房占屋面面积不大于1/4 者，可不计入建筑高度；对于住宅建筑，设置在底部且室内高度不大于2.2m 的自行车库、储藏室、敞开空间，室内外高差或建筑的地下或半地下室的顶板面高出室外设计地面的高度不大于1.5m 的部分，可不计入建筑高度。 三、其它未尽事宜参照惠州市城乡规划管理技术规定执行。四、本规则由惠东县住房和城乡规划建设局负责解释。五、本规则自2018年？月1日起施行，原总平面图及建筑单体电子报批技术规则自行废止。
