1、园区物流方案项目策划与设计园区物流方案策划与设计案例分析中国物流第一村坐落在市古镇中兴大道北曾一路段，由市古镇曹一村民委员会投资兴建、中国物流策划研究院芏巍物流策划工作室策划、市古镇天宏物流市场发展有限公司运作管理的天宏物流市场，犹如飞跃在中国物流园区上的一颗明珠，成为领军物流园区升级版的楷模。 这座饱含社会各界关注的物流园区，包含着省外物流业、策划业的关注，也包含，着各界对物流园区(基地、中心、专业市场)的认识。在向社会正式招商之前已经吸引了许多物流单位主动前来参观、洽谈，目前已向社会正式招商，这座物流市场成为宣传物流园区板块的窗口和业互相交流的平台。 天宏物流市场为政府、投资商、发展商、策
2、划界、运营商、灯饰行业、物流行业、经贸发展等予以高度重视和重点支持项目，第一期开发建设150亩，建筑面积118884平方米，铺住380间，投资9932万元人民币，出租率高达百分之百。天宏物流市场是中国第一家由村集体用地、集体资金打造的，工作人员全部由村民组成，相对具有个性化的特征，加之地处灯饰之都这一有利条件，中国物流策划研究院芏巍物流策工作室倡导并倾力打造“中国灯都最大的物流市场”和“中国物流第一村” 这座由享誉业的物流策划大师、中国物流策划实战派领军人物、中国物流策划最佳杰出人物奖获得者芏巍教授在打造的第二座物流园区天宏物流市场，其特色和优势将充分展现了“中国物流第一村”的魅力。 天宏物流
3、市场的功能定位是依托现有传统货运配载、货运代理向集电子信息网络服务、仓储包装、加工、配送为有机整体的第三方物流拓展。市场按照打造国一流的智能化货运市场方针，具有信息和交易中心功能、货物运输功能、物流配送功能、货物中转功能、仓储功能、装卸功能、搬运功能、货运代理功能、物流项目开发功能、货运配载市场功能、停车场功能、公路快运功能、物流仓储配送加工功能、多式联运功能、物流咨询服务功能、物流策划与培训功能、生活辅助功能等，为进驻物流商户和车辆提供优质、高效、快速的服务。 天宏物流市场的十大优势： 价值：中国物流市场的价值典，现代物流黄金强档之首选。 地皇：轻松创富高效地段，成就天宏物流市场优势地皇。
4、商流：中国物流市场最具国际竞争力之作，成熟商圈倍感优越过人之物流市场。 人流：全国各地批发采购商团购货人流潮涌潮流，人气足、货量大、财气旺。 物流：地理条件形成至高殊荣的地盘，全球灯饰基地之一，保障货源充足，物流流量大、货物吞吐量大、运输需求量大，形成资金流强势，有利物流灵活运作。 资金流：强大的物流群体、强大的物流气势，形成资金流强势，有利物流灵活运作。 支持：给予入场经营者提升竞争力的全面支持品牌支持、运营支持、事业支持、策划支持、管理支持、培训支持、信息支持、资源支持。 服务：物流行业首位倡导仿酒店星级服务的运作系统，全面展开强大的商务协助功能，五星级服务的标准为您解决一切商务需求。 设
5、施：雄伟建筑气势，超前现代配套设施；配置手扶电梯和升降式客货电梯；尖端电子信息网络；跨度42米、高20米超大金字塔雨棚，保障全天候装卸配载货物作业要求；后楼建有装卸平台，方便货物装却。 永久性产权；得天独厚之优势、入驻市场亮点。中国第一家由村集体用地、集体资金打造的物流市场，相对租买地的物流市场来说具有永久性的特征，质量按商铺建筑百年大计打造，具备固定性和耐久性，创业发展无忧无虑，给入场经营企业增加经营稳定性。 中国物流策划研究院芏巍物流策划工作室将运用现代化科技手段，用电脑模拟出天宏物流市场的未来状况、用大型数码投影仪向宾客演示，形象生动地展示了天宏物流市场的风采，更有利于客户对物流市场的全
6、面了解，此举，开创了物流园区电脑模拟展示的先河。 天宏物流市场的建成为区域带来强大的人流、物流、资金流、信息流，促进该地区经济繁荣，为带动地区的经济发展起到重要的作用，同时也将为古镇曹一村带来巨大的经济效益与市场影响力。5.1物流园区运营方案的含义及类型5.1.1物流园区的含义及要素1.物流园区的含义 物流园区是一个空间概念，与工业园区和高科新技术开发园区、科技园区等概念一样，它是具有产业一致性或相关性，集中连片的用地空间，且聚集若干专业物流组织于一体。 按照国家标准物流术语中，物流园区(logisticspark)是指为实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的
7、目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多的物流业者在地域上的物理集结地GB/T18354-2006，定义2.15。 通过对国外物流园区的综合分析，我们认为物流园区是物流经济活动的重要载体和发挥综合功能的物流节点，它是一种新型的物流业态和运作模式，具有对物流资源优化与物流功能一体化的整合与升级功能，并依托特定区域产业分布状况、产业集群需求特点等而形成的由不同特长优势的物流企业集聚点。2、物流园区运营的基本要素 (1)占地规模。物流园区的功能与空间决定了物流园区的规模一般都较大，规模大小将决定其所能承载的设施、功能及服务。由于物流园区的功能和服务对象、区域物流服务需求存在较大差异，使得物
8、流园区在规模上相差较大。从我国各地方建设规划的物流园区来看，物流园区所处的周边产业集群不同、物品的类别不同、物流客户需求不同、商圈半径的大小等因素，以及服务的产业领域不同，如服务于工业制造加工领域或服务于农业、农产品领域等，均可导致物流园区占地规模上形成明显的差异。 (2)投资规模。一般而言，投资规模往往能体现物流园区的建设规模，但现实中，在我国各地物流园区的规划上，存在占地规模与投资规模不成比例的关系。这种非比例投资规模现象的出现，主要原因在于，占地规模较大者往往出于远期的战略角度考虑和占地并非完全是物流园区实际用地，或占地用途尚不明确，难免有圈地之嫌。而占地少、投资规模大的物流园区，则又包
9、括商贸、制造等领域项目的投资，或对物流园区的功能不很明确，过高估计了投资。上述状况将直接影响到物流园区后期的运营效果。 (3)物流设施与设备。物流园区必须具备比较完善的设施，其中包括运输、仓储、配送等功能的基础设施，也包括运输、仓储、装卸搬运、加工包装、配送、物流服务信息等设备，还包括用于工商、税务、海关、商检、检疫检验、银行、保险等公共服务设施，以及用于办公、住宿、餐饮等服务的配套设施。 (4)企业进入标准。物流园区必须制定明确的进入企业的资质和标准，并以市场竞争的规则决定企业进人或退出。建立和确定将决定物流园区整体的运营质量。 (5)物流服务。物流服务包括基本的服务和增值服务，既包括对进入
10、企业服务，也包括对物流需求客户的服务。在物流园区的运营规划和设计上，不要只停留在功能上，而是着眼于服务的一体化、提供的各项服务的整体性以及一站式服务的连续性上，强调所提供的服务，是围绕园区的“链”条(供应链、需求链、组织链、价值链、产业链、交易链、物流链及服务链等)而规划设计的。 (6)运营主体。除一部分是由各类全额投资建设的物流园区，运营主体比较清晰外，有相当多的物流园区运营主体不明确。从我国现行的物流园区运营主体来看，由于投资主体多元化，或者存在多个投资主体，致使运营主体实际上是各自为政，或者说只有管理主体而没有运营主体。此外，通过单一的招商而转让或租赁土地的方式，往往难以形成真正意义的运
11、营主体，这会影响到物流园区运营的集约化程度，最终各项投资的回报也就无从谈起。 (7)投资主体。我国目前大多物流园区都是政府主管或直属企业以土地形式投资控股，这种现象很容易导致政企不分的局面。国外绝大多数物流园区，不论是企业投资，还是政府公共设施或产品进行投资，一般不存在政府干预经营的状况。关于投资主体问题，既要明确投资主体本身，也要明确投资主体和运营主体的关系。5.1.2物流园区的功能及类型 1.物流园区的功能 物流园区作为物流经济活动的节点，它是专业物流服务的功能区，包括物流中心、配送中心、各类运输(港口、空港、陆港)枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应某一区域物流管理与运营
12、需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是满足城乡居民消费，以及就近满足各类经济组织，包括工农业的生产或服务业经营活动所需要的物流服务需求。 物流园区的物流组织管理功能一般包括货物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理及相关业务代理等，而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机的结合和集成化体现出其整体功能。 物流园区集约了多种物流设施，它是物流网络形成的中枢、物源地，具有集约、调节、转运、集中库存、情息枢纽等综合功能，紧邻港门、机场、铁路、公路站点的交通枢纽，地价较低，远离市中心，并有足够的发展空间。总之，物流园区是一个集物流、商流、信息流、资金流的集聚地
13、，被视为供应链上的核心节点和战略节点。 一般来说，物流园区作为进出货物的集散地，为大型厂商或地域性产业集群进行采购与分销提供物流平台，应具备如下功能。 (I)各种口岸功能。港口(海港与河港)、空港、陆港等口岸，可设置海关、质检、卫检、动植物检疫检验等机构， (2)货物集散功能。接收通过各种运输方式到达的货物，并进行分拣、储存，对进入园区的货物集中，通过直接换装方式向外发运。通过建立专业商品批发市场，形成强大的商品批量交易和集散能力，促进商贸流通业的快速增长，提高商贸流通业的总体效益。 (3)物流信息服务功能。进行物流状态的在线查询、物流过程跟踪、物流要素信息记录与分析，建立物流客户关系管理、物
14、流决策支持、物流公共信息平台等。此外，园区信息还包括交易情息、仓储信息、运输信息、市场信息及相关的信息等。 (4)仓储功能。按照物流园区所在地的实际需求相应地建造普通仓库、标准仓库、专用仓库，以及建立自动化立体仓库(医药、电子、汽车、家电等)。 (5)运输功能。以公路为主要运输方式，提供停车场地和电子货运交易大厅，引进第三方物流企业完成大量的运输作业；以国际集装箱物流及集装箱的中转为主要功能的，建设保税仓库，开展多式联运，为进出口企业提供或代理运输、仓储、配送、订船、订舱、报关、转关、报检、查验、信息等全程服务，有海关直通式监管点的，还要开展海陆、空陆的中转业务，为进出口企业提供和代理运输、仓
15、储、配送、订舱、报关查验等服务。 (6)具有市场交易，展示展览、信息网络、电子商务等高级功能。通过建立商品展示交易平台(采购中心、专业市场、展销中心)，为制造商、外贸经营商提供商品交易和展示的场所， 2.物流园区的类型 (1）按服务对象、服务容划分，可分为总体物流园区规划和专业物流园区规划。 (2)按辐射围、规划层次划分，可分为国际型物流园区、全国型物流园区规划、区域性流园区规划、城市配送型物流园区规划。 (3)按服务需求划分，可分为商贸型物流园区、运输枢纽型物流园区、配送中心型物流园区、货物中转型物流园区、仓储型物流园区及保税物流园区。9,1.3物流园区运营方案策划的含义及类型 1.物流园区
16、运营策划的前提 应该根据园区的地理位置、交通状况、本地区的经济结构、产业发展情况、外贸发展、货物流向及货运结构等来确定园区的市场定位。物流园区的目标客户有来料加工企业、外贸公司、制造企业、跨国公司采购中心、批发(分销)企业、零售企业、码头、船公司、货运代理公司、第三方物流公司等；提供的服务有仓储(保税仓、监管仓、普通仓)、运输、集装箱堆存。CFS、多式联运及国际中转、国际采购物流、国际配送、VMI、物流增值服务等。物流园区应根据市场需求来选择目标客户，确定商圈半径，并提供相应的服务。 2.物流园区运营的定位 物流园区的定位，是指物流园区的战略定位、业务定位、客户定位、功能定位、市场定位和形象定
17、位等儿个方面。 物流园区定位策划是依据周边相关产业的物流需求特征而定位的，因此必须具备一定的客观条件。物流园区运营的定位策划主要有以下因素决定。(1）业务定位。物流园区的业务定位是指物流园区准备干什么，也就是从事什么行业的物流服务业务。例如，有的只是从事百货超市的物流服务业务，有的只是从事建材方面的物流服务业务，有的也可能是从事综合性的物流服务业务。 (2)功能定位。物流园区的功能定位是指物流园区准备承担和发挥什么样的业务功能，如除了传统的货物配送功能外，是否还要承担商品的博览功能、交易功能、信息功能、培训教育及其他综合服务功能等。(3）客户定位。物流园区的客户定位是指物流园区的服务对象是谁，
18、也就是指物流园区的目标顾客是谁。不同的目标顾客具有不同的业务需求和满足需求所需要的特定服务方式，因此它直接决定了物流园区的经营磨损和服务方式的选择。 (4)市场定位。物流园区的市场定位是指物流园区所经营的市场区域围有多大，是定位于一个能够对国际物流提供有效服务的经济实体，还是一个能够对区域物流或本地物流提供有效服务的经济实体。也就是说，物流园区是准备适应跨国公司全球经营战略需求的国际物流运作系统，还是高时效性的区域物流综合服务运作系统，或是能够提供快速、准时、高速服务的本地配送服务系统。 （5)形象定位。物流园区的形象定位是指物流园区的市场形象特征，也就是说准备在广大客户的心目中树立一个什么样
19、的美好形象，它涉及园区的广告、运营管理的理念及人文概念的注入，以及品牌、声誉和竞争实力等问题。对干物流园区来说，形象设计首先是指高品质的服务形象设计，包括服务容、服务方式、员工的语言行为设计，其次才是广告、环境、服饰等的设计。 3.物流园区运营方案策划的定义 物流园区运营方案的策划是指根据国家、地区或行业发展经济的需要，在分析外部发展环境和条件现状基础上，对物流园区发展所做出的一定时期的方向性、战略性、全局性的定位。在发展目标和相对应的服务功能、物流设施和配套设施布局的前提下，对其运营的模式、指导思想及途径等进行创造性规划设计的行为。9.1.4物流园区运营方案策划的原则 (1)科学选址原则。根
20、据目前国物流园区规划设计的现状来看，主要分为综合物流园区和专业物流园区。前者以现代化、多功能、社会化、集约化为主要特征，后者则以专业化、现代化为主要特征，如港口集装箱、保税、空港、钢铁基地、汽车生产基地、生产资料集散地等专业物流园区，专业物流园区一般容易确定，而对于综合物流园区的选址，主要按照以下原则来确定。 1)位于城市中心区的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近。 2)位于外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，特别是铁路和公路。 3)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低。 4)位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，如工业园区、高科技产业开
21、发区、大型卖场等，可利用和整合现有的物流资源。 5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。 (2)统一规划原则。物流园区功能的发挥，需要很多政策、社会设施等宏观因素和条件的支持，这些职能都必须由政府出面积极推动至实施。对物流园区货物流通量的调査分析和预测，根据长远和近期的货物流通量，确定物流园区长远和近期的建设规模。同时要做好物流企业、交通运输设施的分布和发展现状的调查。在此基础上，按照区域经济的特色、功能、布局和发展趋势，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循环的思路进行规划，防止各自为政、恶性竞争、贪大求洋，以避免重复建设、低层次盲目规划的现象发生。 (3)市场化运作原则。既要体现
22、由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。应该按照“由政府塔台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务、市场运作”的企业主导型市场化运作模式进行规划，政府要按照市场经济的要求转变职能，强化服务意识。运作思路上要建立起与国际接轨的物流服务及管理体系。物流园区的运作以市场为导向，以企业为主体，在物流园区的功能开发建设，企业的进驻和资源整合等方面，要靠园区优良的基础设施、综合一体化的物流功能、良好的运营环境和周到全面的园区软硬件服务来吸引物流企业和投资者共同参与，真正使物流园区成为物流企业公平、公开和公正竞争经营的运作平台。 (4)产业关联性原则。现代物流园区是一个具有关联性
23、、整合性、集聚性和规模性的总体，其规划不仅要具有前瞻性、高耦合性的中长期规划，而且要瞄准世界物流发展的先进水平，以现代化物流技术为指导。将园区视作与外部有机联系的一个系统，园区必须以周边产业集阳需求为导向，而产业集群众多的企业及组织在产业链上有一定关联性和联动性，可共享诸多产业要素和资源，包括专业人才、市场、技术及信息等。因而，物流园区周边的产业集群及其产业关联性是其战略规划设计的前提条件，关联性强有利于物流园区发展战略及其服务结构的优化与完善，不仅成为物流服务综合化、系统化、信息化的策源地，而且还要成为现代物流服务教育培训、咨询管理、人才培养、技术的研发、应用或转化的孵化基地， (5)柔性化
24、原则。针对国目前现代物流产业发展的状况，人们的认识还不够深化的前提下，现代物流园区应采取柔性规划，突出规划中持续改进机制的建立，确立规划的阶段性目标，建立规划实施过程中的阶段性评估检查制度，以保证规划的最终实现。 (6)风险预防原则。由于现代物流园区的建设投资大、周期长、效应长、建设风险大，必须有合理的“风险评估制度和指标体系”，通过定性、定量结合风险评估，真正建立科学的投资决策机制和项目风险评估机制，提高规划的科学性和可行性，并起到风险预防作用。(7)专业人才联合协同原则。物流园区的建设规划是非常复杂、非常庞大的工程，涉及的专业领域也很广泛，必须有众多的各类专家型人才参与，才能圆满完成这样一
25、个庞大的系统工程。所谓专家型人才，是在某个领域积聚了多年经验、在理论上有一定造诣、有一定技术专长的人员，他们各有专长，但都不是万能的。如按专业划分，有土建专家、机械专家、计算机专家等，在项目进行的不同阶段，应该让不同类型的专家发挥作用。例如，在决策阶段，可以更多发挥进行宏观研究的经济学家的作用，在规划设计阶段，可以更多发挥技术专家的作用，施工阶段则应该由工程专家唱主角。将众多的专家有效组织起来，实现联合协同才能发挥最大的经济效应。 (8)规模合理原则、合理的规模是进行园区设施设备选择、功能布局规划等的前提，园区规模会因为功能定位、经济环境的不同而不同。物流园区规划要结合当地实际，既要满足当前及
26、未来物流发展需求，又要充分利用园区资源，避免盲目求大求全。 (9)协调统一原则，物流园区规划要适应所在地区或城市发展的空间布局、产业结构、功能定位等，与城市的规划发展方向相统一。此外，还应与区域外其他物流园区加强联系。(10)标准管理原则。对人驻企业提供标准化的物流设施，提高产业集群运作效率；充分利用现有的电信网络、移动网络和互联网络等信息系统资源，促进入驻企业之间实现信息共享。5.2物流园区运营方案策划设计的容5.2.1物流园区运营基础要素设计 标准的物流园区运营方案策划设计基本要素中，核心要素应包括基础设施、设施配置与规模等方而的容。 1.基础设施规划设计 我国物流园区的规划而临着基础设施
27、不完善、与物流园区建设要求不相适应的现象。在城市现有的物流基础设施，如大量的仓库多为老旧建筑，专业化和社会化物流基础设施如物流配送中心，高架自动立体库尚处于发展的初期，只能满足低水平、低效率的物流服务需求。 基础设施建设是物流园区规划建设的一个重要组成部分，是物流企业开展业务的实体依托，是物流园区发展的必要基础。它不仅包括物流相关设施的建设部分，还包括对既有基础设施的改造部分。 (1）交通基础设施规划。物流园区集中较多的物流企业，每日的运输量十分庞大，这对交通基础设施提出了很高的要求。规划需要结合所处位置的交通运输网络进行资源配置，积极发展各种运输方式如多式联运、集装箱运输、城市配送等，以实现
28、货场其流。交通基础设施还应该结合园区的服务功能和围逐步加以改善。 (2)通信网络规划。通信网络建设是物流园区进行信息沟通的重要保证，在对园区信息量进行预计的基础上，合理铺设光纤线缆、电网等通信物理基础设施，从而实现园区外企业资源、信息快速高效地交流与共享。 (3)市政基础设施规划。市政基础设施规划主要由给水、排水、燃气、环卫、供电、通信、防灾等各项工程系统构成，它是物流园区正常运作的基础，能够保证园区的正常运营。 (4)环境设施规划。物流园区集中大量物流企业，一方面集中了大量的车辆，另一方面由于其开展的物流经营业务，如流通加工，都势必给园区环境造成不利影响。园区规划应注意合理设置排污设施和环境
29、监测仪器、预留绿化带用地等。 2.设施配置与设计 国物流园区不切实际规划建设先进、超前的物流设施与设备，未采取分阶段、分步骤地根据物流需求状况进行建设，一味地追求大、全、新，陷人了高空置率的窘境。决定物流园区规模的设施主要包括办公楼、停车场、集装箱堆场、各类仓库、园区交通线路、绿化等，其中停车场、集装箱处理区和仓库、道路都有相应的设计规或标准。 (1）停车场面积。根据如今需求及未来的发展趋势，规划园区停车场面积。另外，停车场的纵横坡度应结合园区有组织排水的设计严格控制。一般地，停放车辆的纵向坡度应小于2%，横向坡度应小于3%。 (2)集装箱处理区面积。集装箱处理区是办理集装箱重箱或空箱装卸、转
30、运、保管、交接和处理拼箱货的场所。其规模设置主要依据国标集装箱公路中转站站级划分和设备配备规定的有关参数，主要包括拆装箱库(场地)面积、集装箱堆场面积、装卸作业场面积和集装箱库站台面积等。 (3)物流仓储、流通加工区面积。这是物流园区的主要功能之一，这部分面积根据物流园区功能定位的不同，一股在物流园区总占地而积的30%40%之间变化。主要提供标准化的各类仓库，为客户提供仓储和配送等服务，同时也为入驻园区的企业提供流通加工的场所。主要包括各类库房(收货区、收货暂存区、存储区、流通加工区、发货区等)。由于物流园区处理的货物种类多、特性各导，可根据常规进出货物的种类设计实际需求的面积。 (4)线路面
31、积。进出物流园区的车流量大、车型复杂，交通线路系统的科学设置能保证园区良好的交通秩序，应采用单向行驶、分门出入的原则。园区线路是相对于外部的省、国道的支路而言，以承担园区短距离交通为主，支路可以视地块大小的实际情况进行取舍，主干道设计为双车道，辅助道路为单车道。物流园区道路而积一般占总而积的12%-15%。 (5)绿化面积。根据国家规定，园区绿化覆盖而积要达到总占地面积的30%，除了考虑利用上述占地面积间的空余地带进行绿化(如道路两旁、广场、建筑物边等)外，还至少应有15%20%的地带专设为绿化用地。 (6)其他建筑面积。物流园区为入驻企业、相关机构提供商务办公场所和相关人员生产生活设施，此部
32、分面积根据企业开展商务活动的具体情况确定，并且随着园区的不断发展，区入驻企业的增多，相关人员生产生活、餐饮娱乐设施应逐渐完善且规模增大。 (7)发展预留用地。考虑物流园区发展过程中的不可预见因素影响，一般应预留3%5%的空地，近期可作为绿化或其他简易建筑用地。 总之，物流园区运营的基础要素具体是所在地区的经济发展与城市发展背景(如地区经济发展与城市发展的现状、发展规划等)，所在地区的物流业发展现状(如资源分布、物流量及其分布、市场需求等)，建设必要性与可行性分析；选址论证；定位分析；功能设计；布局规划；交通规划；信息系统规划；支持保障体系规划；建设发展实施方案。 案例分析 浅海物流园区的规划设计 浅海物流园是市及大东区委、区政府顺应物流业快速发展的良好势头，按照建设物流园区的战略决策而成立的;是市重点发展的四大物流园区之一。园区以发展汽车上下游产业为主导，以建设总部基地、生产、生活资料专业市场、物流电子商务平台为依托，以建设海铁联运物流为条件，以建设国际物流中心为目标，力争把洮海物流园建设成北方最大的物流产业发展基地，争取将园区列为国家
