1、房地产供需分析武汉市房地产市场供需分析前言：本文以武汉市房地产市场为研究对象，通过对该市房地产市场需求和供应状况加以分析，从而对其房地产市场在宏观调控的前提下，未来5年的发展状况和价格水平做出初步评估，进而对十二五期间该市的房地产市场发展状况作出一定的预测。正文：武汉市地处京广铁路大动脉与长江黄金水道交汇处，水陆交通便捷，素有“九省通衢”之称。处于中国经济地理核心位置，是全国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮电于一体的重要交通通信枢纽。近来，随着武汉18城市综合圈两型改革试点区域的国家确立，武汉面临着前所未有的发展机遇，2000年以来，武汉市雄厚的经济基础、得天独厚的地理经济省市区位优势、发达
2、的商品流通产业，已连续10年为该市房地产业的持续、稳定发展提供了有力的经济支撑。 根据武汉市2010年国民经济和社会发展统计公报，该市2010年度生产总值5515.76亿元，较上年增长14.7%，年末全市户籍人口836.73万人，增加1.18万人，人口自然增长率1.59%。全年城市居民人均可支配收入20806.32元，比上年增长13.2%；人均消费支出14490.07元，增长14.0%。其中，食品支出5367.36元,增长5.0%。人均住房建筑面积31.85平方米，增加0.97平方米。全年农民人均纯收入8294.81元，比上年增长15.8%。人均消费支出5630.98元，增长14.9%。其中，
3、食品支出2329.34元，增长12.7%。人均居住面积48.77平方米，增加1.09平方米。年末城镇基本养老保险参保职工309.58万人，比上年增长5.5%；基本医疗保险参保职工339.60万人，增长9.9%。 2010年度武汉市全年房地产开发投资1017.4亿元，比上年增长30.7%。其中，商品住宅投资595.55亿元，增长19.5%;房屋施工面积5068.42万平方米。增长12.9%，其中住宅施工面积3811.68万平方米，增长6.4%，新开工面积2626.27万平方米，增长59.1%，其中住宅新开工面积1931.53万平方米，增长54.8%，房屋竣工面积919.40万平方米，下降2.7%
4、，其中住宅竣工面积733.48万平方米，下降11%。全年商品房销售面积1207.97万平方米，较上年增长11.1%。其中，现房销售面积316.20万平方米，下降10.2%，期房销售面积891.78万平方米，增长21.4%，商品房销售额694.73亿元，增长19.9%，其中现房销售额167.60亿元，下降4.1%，期房销售额527.13亿元，增长30.3%；其中住宅销售面积1091.49万平方米，增长4.8%,住宅销售额606.01亿元，增长11.9%，待售面积310.08万平方米，较上年末增加44.8%，其中住宅待售面积213.62万平方米，较上年末增加55.8%。根据以上公报数据可以看出，一
5、方面随着经济发展和收入水平的同步增长，房地产投资有加速上扬的趋势，另一方面，房地产投资增幅明显高于经济发展水平和市场销售的增幅，有一定的超前发展态势，下面就武汉市房地产市场的供需情况加以具体分析：房地产需求分析1、消费性需求分析首先，消费性住房需求是房地产业需求占比最大的部分，也是刚性需求最集中的部分，所谓居者有其屋，是中国人几千年来的愿景。其主要为住宅需求，总体占比为70%左右。住宅项目消费性需求主要分为该市适婚年龄青年成家的住房需求，该市中老年居民的改善性住房需求，城市拆迁人员置业需求，外来人员的安家及改善需求等四类，这类需求与普通商品消费需求相类似，影响因素主要有以上四类人的保有量及年均
6、增长量、收入水平及其增幅、房价及房价走势、国家相关政策等；根据武汉市房交会民调数据显示，影响该市住房需求主要因素和比例如下：从住房需求原因调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。在未来五年打算购买住房的居民家庭中，有52%的人买房为了改善居住条件;满足居住需求的占18%，为子女购房的占16%，有8%买房是为了投资，6%因为其他原因。中小户型是市场需求主流在调查中，80%以上的人愿意购置80120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在未来五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80-120平方米之间。有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择6
7、0平方米的住宅，占6.1%，选择60-90平方米的占46.4%，选择90-120平方米的占36.7%，选择120-140平方米的占10.8%。从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。在对住房套型的选择上，最受欢迎的是两室两厅，占35.92%，其次是三室两厅占29.36%和两室一厅占27.48%，一室一厅占7.24%地理位置是消费者购房的首要选择从购房区域选择上来看，选择武昌区，江汉区和江岸区这些中心城区的人占绝大多数，分别占19.35%，18.43%和14.38%。说明目前人们的住房消费理念仍然是把房屋与工作、生活等相关的实用职能摆在第一位，为了工作、生活而买房的被动性住房需求是现在的主旋律
8、。不过这些中心城区的房价普遍较高，较难承受。住房消费观念:抵押贷款占主导地位从调查结果来看，抵押贷款买房占据了主导地位，大多数居民对信贷消费持认可态度，选择“利用家庭储蓄一次性付款”和“抵押贷款”来购买房屋的各占到10.92%和75.88%，这个数据充分说明了，现代居民购房的转变，逐渐摆脱了“量入而出”的传统消费模式。价格因素住房价格也是居民购房时主要的考虑因素。住房制度改革多年来，武汉市区已经初步形成以新建的商品房和经济适用房为主、二手房为补充的住房交易格局，基本满足了不同收入水平、不同消费层次居民家庭的住房需求。本次调查显示，在未来五年打算购买住房的居民中，希望一步到位购买商品房的居民家庭
9、所占比例较高，在400位有购房意向的消费者中，48.97%的家庭考虑购买商品房，31.69%的打算申请购买经济适用房，12.89%的希望购买二手房，6.45%的打算暂时采用租房。其主要原因是商品房的性价比相对较高，有着品质优势，受到大多数人们青睐，不过房价也相对较高。经济适用房由于其较低的价格，中低收入阶段的人群都能够承受，也受到人们欢迎。而一些大学刚毕业的学生，则是租房的主力群体。住房价格是居民购买住房考虑的重要因素，调查中，大希望单位房价在4000元以下的家庭所占比例就达到了15.24%，而能承受单位房价在6000元以上的家庭所占比例仅为31.73%，能承受单位房价在4000-6000元的
10、家庭所占比例为53.03%。基于以上数据分析，结合人口增长率，收入增长率，房价水平，国家调控力度等因素综合影响下，未来五年特别是今明两年，在国家宏观政策和房地产调控力度保持的前提下，武汉市消费性住宅需求有一定的抑制和下降，主要依据为，1+8城市圈建设和城市改造，将为武汉市增加5%的外来人口和拆迁人口需求，10多年的商品房建设，使大部分有效需求人口住房需求已满足，适婚人口和改善性需求受价格影响，不会出现明显增加，按照目前武汉市总体均价6500元水平和20000元的人均收入水平，以及人均住房面积水平，房价收入比已达10.35，中心城区12000左右的均价，房价收入比更达20左右，远远高于国际正常水
11、平，将使有效需求下降10%，国家住房限购令和按揭政策的收紧也将使有效需求明显抑制，保守估计将使有效需求下降至少10%，综合来看需求下降15%，结合2010年度销售增长10%，目前消费性需求下降幅度为5%-10%。2、投资性需求分析房地产投资及理财需求是把房地产作为投资或理财对象，通过拥有房地产的方式，来使财产保值增值。房地产投资及理财的收益，主要来源于两个方面，一是房地产用于出租的租金收入，二是房地产买卖价格上涨所带来的增值收益。相对于消费性房地产而言，房地产投资及理财的风险较大，受到市场波动、利率调整和流动性变化等多种因素的影响，将房地产市场与资本市场更紧密地联系在一起。根据相关数据，在20
12、05年我国有11%（其中城市为12.2%，镇为8.9%）的居住需求通过租赁商品房的方式来满足，这些被用于租赁的住房对于房地产所有人而言属于对房地产的投资需求；同样在营业用房和办公楼中，每年的出租面积都在销售面积中占有相当比重，这些也属于对房地产的投资需求，依据相关数据，我国商业营业用房和办公楼出租面积均增长较快，年均增长率分别达到了22.6%和19.1%，这为我国房地产投资需求的快速增长提供了一个证据。作为房地产投资的一种特殊形式，房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。房地产投机的适度存在有利于房地产市场的发展：在房地产市场低迷时，投机者通过购买房地产可以刺激房地产市场需求的增长；而在房地产
13、市场高潮时，投机者通过卖出房地产而增加供给，从而在一定程度上发挥了稳定市场的作用。房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用，影响人们对未来价格的预期。基于目前国家对住房投资性需求多管齐下的限购、税收和贷款政策，该类需求中住房投资性需求将受到极大的抑制，保守估计和结合今年的实际情况，今明两年需求下降在50%左右，降幅占房地产总需求的10%左右。与此同时，商业性地产和办公楼需求将成为投资性需求的主要渠道，该类需求依托于生产要素房地产需求，即是为了满足生产中的使用而产生的对房地产的需求，是一种派生需求。由于土地和房屋及附属的固定设施，作为一种生产要素，不
14、能单独用于生产，它只有与其它生产要素结合，才能产生收益，因而对某项房地产的需求程度，取决于它与其它投入品结合后产生收益的能力，由厂商对房地产的预期收益水平决定。如果厂商租用或购买房地产组织生产，预期在支付了其他生产要素报酬及所使用房地产的代价后依然可取得收益则会产生购买或租用生产性房地产的需求。因此，生产性房地产的需求，除受房地产价格影响外，更由厂商对房地产预期收益水平决定，与房地产的价格成反比，与房地产的收益水平成正比，与净收益即预期收益和房地产使用成本之差成正比。随着我国经济高速发展，近年来生产要素房地产需求规模不断扩大。以商业营业用房为例，从1998年到2007年，商业营业用房空置面积总
15、量一直处于上升趋势，年平均增幅在14%左右。2006年以来，商业营业用房空置面积增长幅度出现了明显的下降，到2007年这一增长幅度仅为1.5%，表明商业营业用房需求比较旺盛。目前该类需求在国民经济发展较快，投资渠道收窄的前提下应有较大的增幅，估计在40%左右，影响房地产需求占比为4-5%。综上所述，武汉市未来2-5年时间内，按照目前各项情况相对稳定的前提下，住房消费性需求将下降5-10%，住房投资性需求下降50%，生产要素房地产及其投资性需求增加40%，结合各自在房地产业的占比，总体需求将下降10-15%。二、房地产供给分析 武汉市房地产市场的供给主要可通过近几年的房产类投资数据加以分析和判断
16、：2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8。2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8。2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1；房屋
17、施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8。2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4。 2009年，武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，占全市社会固定资产投资25.9%，同比增长36.51；其中住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19。2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1；其中，新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1。住房施工面积为3580.99万平
18、方米，同比增长11.1，占房屋施工面积的79.8；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2，占房屋新开工面积的75.56。2009年，全市商品房销售均价为5496.13元平方米，同比上涨6.76%；其中，商品住房销售均价为5265.91元平方米，同比上升7.84%。 2010年度武汉市全年房地产开发投资1017.4亿元，比上年增长30.7%。其中，商品住宅投资595.55亿元，增长19.5%;房屋施工面积5068.42万平方米。增长12.9%，其中住宅施工面积3811.68万平方米，增长6.4%，新开工面积2626.27万平方米，增长59.1%，其中住宅新开工面积1931.
19、53万平方米，增长54.8%，房屋竣工面积919.40万平方米，下降2.7%，其中住宅竣工面积733.48万平方米，下降11%。全年商品房销售面积1207.97万平方米，较上年增长11.1%。其中，现房销售面积316.20万平方米，下降10.2%，期房销售面积891.78万平方米，增长21.4%，商品房销售额694.73亿元，增长19.9%，其中现房销售额167.60亿元，下降4.1%，期房销售额527.13亿元，增长30.3%；其中住宅销售面积1091.49万平方米，增长4.8%,住宅销售额606.01亿元，增长11.9%，待售面积310.08万平方米，较上年末增加44.8%，其中住宅待售面
20、积213.62万平方米，较上年末增加55.8%。根据以上数据显示，2007年-2010年间，武汉市房地产投资增幅年均为25%以上，2010年新增30.7%，供应量充足，结合历年销售情况累计，未来两年供应情况有明显的过剩，结合市场历年销售情况和需求情况分析，新开工项目未来两年供应量超过可能销售面积1倍左右。结论：通过以上对武汉市房地产业供需情况的简要分析，我们可以看出，仅从市场角度而言，武汉市未来2-5年内，房地产市场存在供应过剩，需求不足的问题，其重要原因是2009年和2010年度由于资金面充裕，导致过度投机的房地产市场景气预期，促使房地产供给增长过快，房价上涨过快，从而加剧了房地产消费性有效需求的不断降低，在国家宏观调控的大背景下，有效需求进一步被抑制，供需矛盾在2011年度将进一步累积，并最终导致房产销售出现与2008年度类似的大幅下降，从而导致房价低迷乃至降低，直到房价水平与居民收入水平基本匹配，有效需求激活，以及房地产供给与之相适应的时候，房地产市场会步入正轨。 潘湘海2011-4-22
