1、城市土地管理与规划城市土地管理与规划第十七讲上次课内容：上次课内容：地籍调查：地籍调查：1.1.准备工作准备工作2.2.权属调查：一宗一表一图权属调查：一宗一表一图3.3.地籍测量地籍测量4.4.资料整理与总结资料整理与总结5.5.检查验收 检查验收 第十六讲 城镇土地分等定级第十六讲 城镇土地分等定级为什么城镇土地要分等级？为什么城镇土地要分等级？城市土地的自然特征城市土地的自然特征城市土地的经济特征城市土地的经济特征由于有其上两个方面，使城镇土地由于有其上两个方面，使城镇土地具有：使用价值、价值、价格。具有：使用价值、价值、价格。一、城镇土地分等定级的概念一、城镇土地分等定级的概念根据土地
2、的：根据土地的：社会经济特征社会经济特征 自然特征自然特征 在社会经济活动中的地位和作在社会经济活动中的地位和作用用综合评定土地的质量，划分城镇土综合评定土地的质量，划分城镇土地的等级。地的等级。一、城镇土地分等定级的概念一、城镇土地分等定级的概念表现：表现：城镇之间城镇之间 城镇内部城镇内部土地价值：土地价值：大城镇高于小城镇大城镇高于小城镇 沿海高于中部、西部沿海高于中部、西部 城镇中心高于城镇边缘城镇中心高于城镇边缘一、城镇土地分等定级的概念一、城镇土地分等定级的概念对城镇土地进行分等定级：对城镇土地进行分等定级：城镇之间土地差异：土地等城镇之间土地差异：土地等 城镇内部土地差异：土地级
3、城镇内部土地差异：土地级二、城镇土地分等二、城镇土地分等1.1.概念概念 以城镇为单位，对土地的价以城镇为单位，对土地的价值进行等别划分。值进行等别划分。2.2.划分思路划分思路 直接比较法：地价直接比较法：地价 间接比较法：自然、社会、经济间接比较法：自然、社会、经济二、城镇土地分等二、城镇土地分等3.3.方法方法 多因素综合评价法多因素综合评价法4.4.评价步骤评价步骤工作准备工作准备资料收集资料收集分等因素因分等因素因子及权重的确定子及权重的确定分值计算分值计算土地土地等别的划分与确定等别的划分与确定二、城镇土地分等二、城镇土地分等5.5.土地分等因素因子的确定土地分等因素因子的确定20
4、012001 年城镇土地分等定级规年城镇土地分等定级规程程推荐：推荐：7 7 个因素个因素 2424 个因子个因子二、城镇土地分等二、城镇土地分等 7 7 个因素：个因素：城镇区位城镇区位 城镇集聚规模城镇集聚规模 城镇基础设施城镇基础设施 城镇用地投入产出水平城镇用地投入产出水平 区域经济发展水平区域经济发展水平 区域综合服务能力区域综合服务能力 区域土地供应潜力区域土地供应潜力二、城镇土地分等二、城镇土地分等6.6.土地等别的划分原则土地等别的划分原则 按综合分值的分布情况划分；按综合分值的分布情况划分；划分数目要适当；划分数目要适当；一个分值对应一个土地等；一个分值对应一个土地等；划分应
5、体现相似性、差别性划分应体现相似性、差别性。二、城镇土地分等二、城镇土地分等20092009 年年 1 1 月月 1 1 日，全国实行新的日，全国实行新的土地等别。土地等别。全国城镇土地共划分全国城镇土地共划分 1515 个等。个等。一等：一等：上海：长宁区、虹口区、黄上海：长宁区、虹口区、黄浦区、静安区、卢湾区、普陀区、浦区、静安区、卢湾区、普陀区、徐汇区、杨浦区、闸北区徐汇区、杨浦区、闸北区二、城镇土地分等二、城镇土地分等二等：二等：北京：朝阳区、崇文区、东北京：朝阳区、崇文区、东城区、丰台区、海淀区、石景山区城区、丰台区、海淀区、石景山区、西城区、宣武区；、西城区、宣武区；上海：浦东新区
6、上海：浦东新区二、城镇土地分等二、城镇土地分等三等：三等：广东：广州市（白云区、海广东：广州市（白云区、海珠区、荔湾区、萝岗区、天河区、珠区、荔湾区、萝岗区、天河区、越秀区）；深圳市（福田区、罗湖越秀区）；深圳市（福田区、罗湖区、南山区、盐田区）区、南山区、盐田区）二、城镇土地分等二、城镇土地分等四等：四等：天津、河北、辽宁、江苏、天津、河北、辽宁、江苏、浙江、福建、山东、湖北、湖南、浙江、福建、山东、湖北、湖南、广东、重庆（江北区、九龙坡区、广东、重庆（江北区、九龙坡区、南岸区、沙坪坝区、渝中区南岸区、沙坪坝区、渝中区）等）等部分城市；部分城市；四川：成都市（成华区、锦四川：成都市（成华区、
7、锦江区、金牛区、青羊区、武侯区）江区、金牛区、青羊区、武侯区）二、城镇土地分等二、城镇土地分等五等、六等、七等、八等均无四川五等、六等、七等、八等均无四川城镇土地；城镇土地；九等：九等：四川：德阳市（旌阳区）；四川：德阳市（旌阳区）；绵阳市绵阳市(涪城区、游仙区涪城区、游仙区)二、城镇土地分等二、城镇土地分等十等：十等：四川：成都市（龙泉驿区、四川：成都市（龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区）；乐青白江区、新都区、温江区）；乐山市山市(沙湾区、市中区沙湾区、市中区)；泸州市；泸州市江阳区；内江市市中区；攀枝花市江阳区；内江市市中区；攀枝花市(东区、仁和区东区、仁和区)；宜宾市翠屏区；宜宾市翠屏
8、区；自贡市；自贡市(大安区、自流井区大安区、自流井区)；双流县、郫县。双流县、郫县。二、城镇土地分等二、城镇土地分等十一等：十一等：四川：达州市通川区；都江四川：达州市通川区；都江堰市；南充市堰市；南充市(高坪区、顺庆区高坪区、顺庆区)；彭州市；遂宁市船山区、内江市；彭州市；遂宁市船山区、内江市东兴区；东兴区；二、城镇土地分等二、城镇土地分等 十二等：十二等：四川：崇州市；广安市广安区；四川：崇州市；广安市广安区；广汉市；绵竹市；邛崃市；什邡市；广汉市；绵竹市；邛崃市；什邡市；攀枝花市西区；自贡市攀枝花市西区；自贡市(贡井区 沿滩贡井区 沿滩区区)；泸州市；泸州市(龙马潭区 纳溪区龙马潭区 纳
9、溪区)；乐山市五通桥区；峨眉山市；广元市乐山市五通桥区；峨眉山市；广元市利州区；江油市；南充市嘉陵区；金利州区；江油市；南充市嘉陵区；金堂县；大邑县；彭山县；资阳市雁江堂县；大邑县；彭山县；资阳市雁江区；眉山市东坡区；新津县；蒲江县区；眉山市东坡区；新津县；蒲江县二、城镇土地分等二、城镇土地分等 十三等：十三等：四川：安县 长宁县 达县 大竹县 四川：安县 长宁县 达县 大竹县 富顺县 高县 珙县 简阳市 江安县 筠富顺县 高县 珙县 简阳市 江安县 筠连县 阆中市 泸县 米易县 南溪县 仁连县 阆中市 泸县 米易县 南溪县 仁寿县 荣县 三台县 射洪县 万源市 宜寿县 荣县 三台县 射洪县
10、万源市 宜宾县 雅安市雨城区 巴中市巴州区 广宾县 雅安市雨城区 巴中市巴州区 广元市元市(朝天区 元坝区朝天区 元坝区)遂宁市安居遂宁市安居区 夹江县 西昌市区 夹江县 西昌市二、城镇土地分等二、城镇土地分等十四等：十四等：四川：安岳县 北川羌族自治县 大英县 丹四川：安岳县 北川羌族自治县 大英县 丹棱县 德昌县 古蔺县 汉源县 合江县 洪雅县 华棱县 德昌县 古蔺县 汉源县 合江县 洪雅县 华蓥市 会理县 犍为县 剑阁县 井研县 九寨沟县 蓥市 会理县 犍为县 剑阁县 井研县 九寨沟县 开江县 康定县 乐至县 邻水县 隆昌县 芦山县 开江县 康定县 乐至县 邻水县 隆昌县 芦山县 泸定县
11、 罗江县 马边彝族自治县 茂县 冕宁县 名泸定县 罗江县 马边彝族自治县 茂县 冕宁县 名山县 沐川县 南部县 南江县 蓬安县 蓬溪县 平山县 沐川县 南部县 南江县 蓬安县 蓬溪县 平昌县 平武县 屏山县 青川县 青神县 渠县 天全昌县 平武县 屏山县 青川县 青神县 渠县 天全县 通江县 旺苍县 威远县 汶川县 武胜县 西充县 通江县 旺苍县 威远县 汶川县 武胜县 西充县 兴文县 叙永县 宣汉县 盐边县 盐亭县 仪陇县 兴文县 叙永县 宣汉县 盐边县 盐亭县 仪陇县 营山县 岳池县 中江县 资中县 梓潼县 乐山县 营山县 岳池县 中江县 资中县 梓潼县 乐山市金口河区 宝兴县 苍溪县 石
12、棉县 荥经县市金口河区 宝兴县 苍溪县 石棉县 荥经县二、城镇土地分等二、城镇土地分等十五等：十五等：四川：阿坝县 白玉县 丹巴县 道孚县 四川：阿坝县 白玉县 丹巴县 道孚县 稻城县 得荣县 德格县 峨边彝族自治县 稻城县 得荣县 德格县 峨边彝族自治县 甘孜县 黑水县 红原县 会东县 金川县 金甘孜县 黑水县 红原县 会东县 金川县 金阳县 九龙县 雷波县 理塘县 理县 炉霍县 阳县 九龙县 雷波县 理塘县 理县 炉霍县 美姑县 木里藏族自治县 宁南县 普格县 美姑县 木里藏族自治县 宁南县 普格县 壤塘县 若尔盖县 色达县 石渠县 松潘县 壤塘县 若尔盖县 色达县 石渠县 松潘县 喜德县
13、 乡城县 小金县 新龙县 雅江县 盐喜德县 乡城县 小金县 新龙县 雅江县 盐源县 越西县 昭觉县 马尔康县 巴塘县 布源县 越西县 昭觉县 马尔康县 巴塘县 布拖县 甘洛县拖县 甘洛县三、城镇土地定级三、城镇土地定级1.1.概念概念 对城镇内部土地单元进行级别对城镇内部土地单元进行级别划分；划分；2.2.定级的途径定级的途径 通过影响因素因子定级通过影响因素因子定级 通过地价定级通过地价定级三、城镇土地定级三、城镇土地定级3.3.城镇土地定级的分类城镇土地定级的分类用途：用途：城镇土地综合定级城镇土地综合定级 城镇商业用地定级城镇商业用地定级 城镇住宅用地定级城镇住宅用地定级 城镇工业用地定
14、级城镇工业用地定级三、城镇土地定级三、城镇土地定级3.3.城镇土地定级的分类城镇土地定级的分类特殊性：特殊性：开发区土地定级开发区土地定级 风景区土地定级风景区土地定级 卫星城市土地定级卫星城市土地定级 工矿区土地定级工矿区土地定级AAAA 级风景区级风景区四川四川(5(5 家家):):1.1.广安华蓥山旅游区 广安华蓥山旅游区 2.2.遂宁市中国死海旅游度假区 遂宁市中国死海旅游度假区 3.3.兴文石海洞乡旅游区 兴文石海洞乡旅游区 4.4.雅安市蒙顶山旅游区 雅安市蒙顶山旅游区 5.5.绵阳市江油窦圌山风景区 绵阳市江油窦圌山风景区 三、城镇土地定级三、城镇土地定级4.4.城镇土地定级的原
15、则城镇土地定级的原则 综合分析原则综合分析原则 主导因素原则主导因素原则 地域差异原则地域差异原则 级差收益原则级差收益原则 因地制宜原则因地制宜原则三、城镇土地定级三、城镇土地定级5.5.城镇土地定级的步骤城镇土地定级的步骤 工作准备工作准备 资料收集资料收集 确定影响因素确定影响因素 划分定级单元划分定级单元 计算分值计算分值 土地级别划分土地级别划分三、城镇土地定级三、城镇土地定级6.6.确定影响因素确定影响因素 繁华程度繁华程度 道路交通条件道路交通条件 城市设施条件城市设施条件 环境状况环境状况 人口状况人口状况三、城镇土地定级三、城镇土地定级用途不同，选择的因素就不同：用途不同，选
16、择的因素就不同：商业用地：商业用地：繁华程度、交通条件、基础繁华程度、交通条件、基础设施、人口状况设施、人口状况住宅用地：住宅用地：基础设施、交通条件、环境基础设施、交通条件、环境条件、繁华程度、人口状况条件、繁华程度、人口状况三、城镇土地定级三、城镇土地定级工业用地：工业用地：交通条件、基本设施状况、交通条件、基本设施状况、环境条件、产业集聚效益环境条件、产业集聚效益三、城镇土地定级三、城镇土地定级7.7.城镇土地的定级单元城镇土地的定级单元 最基本的地块最基本的地块 能完整表达土地的特征能完整表达土地的特征划分要求：大小适当划分要求：大小适当划分方法：主导因素判定法划分方法：主导因素判定法 网格法（固定、动网格法（固定、动态）态）三、城镇土地定级三、城镇土地定级8.8.土地级别的划分土地级别的划分原则：原则：与土地相对优劣对应；与土地相对优劣对应；数量与城市规模、复杂程度数量与城市规模、复杂程度对应（大城市对应（大城市 5-105-10 个级别；中等个级别；中等城市城市 4-74-7 个级别；小城市个级别；小城市 3-53-5 个级个级别）。别）。
