1、XX股票投资分析报告XX股票投资分析报告系别 班级 学号 姓名摘要： 一、国内外宏观经济的当前形势及未来发展趋势（10分）二、公司所在行业分析（20分）三、公司基本面分析（20分）四、公司的投资价值分析（20分）五、公司股票的K线图分析（10分）六、公司股票的投资策略（20分）要求：字数不低于3000字第18周星期二上课时交，A4论文打印稿（只收一次，过后不受）万科股票投资分析报告政管院09级2班 古皓 学号：090803007一、宏观环境分析：从国内经济形势来看，上半年，由于应对国际金融危机的各项刺激经济增长的政策措施已经或正在逐步退出，我国经济由超常规的偏快增长向常规的平稳较快增长转变。与
2、去年相比，经济增长趋缓，固定资产投资增长率、工业总产值增长率、制造业采购经理指数（PMI）、外贸出口增长率和扣除物价上涨因素后的社会消费品零售总额增长率等均比去年同期有所回落。7月22日，中共中央政治局会议明确指出，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，着力稳定物价总水平。背后折射出的现实是：通货膨胀仍未得到有效遏制。鉴于目前趋紧的货币政策并没有在抑制国内通胀上取得明显效果，预计第三季度乃至下半年货币政策仍不会明显放松。因此，从宏观层面来看，下半年经济增速放缓的趋势仍将延续。综合来看，房地产市场周期将于与宏观经济周期基本同步，下半年我国经济增速将有所回落，但是国内宏观经济形势总体上仍会支撑房
3、地产业保持平稳较快发展。下半年房地产市场发展的政策环境将继续从紧，从市场运行指标来看，政府频频放出政策不放松信号或将再度抑制市场需求，而全国市场潜在供应面临放大趋势，这将促使房地产市场供求关系有所改善。在此背景下，房价将逐渐步入稳定下行通道。从国际形势形势来看，由于受美国债务危机影响，世界经济增速可能低于去年。8月6日，国际三大评级公司之一的标准普尔宣布下调美国主权信用评级，由AAA调降到AA+，纽约股市大幅震荡，美联储宣布到2013年，联储基准利率将保持在0.25%的低水平。考虑到世界经济增长的新情况，高盛近日下调全球经济增长预测，2011年全球经济增长率由此前的4.1%下调至4.0%，而正
4、身处债务危机中的美国2011年经济增长率则由1.8%调低至1.7%。与此同时，经合组织8月8日公布的报告也指出，全球工业化国家今年4-6月的经济数据说明，世界经济的复苏正在失去推动力。经合组织对利率、工业订单、消费者信心等数据进行分析后认为，2009年大衰退以来的经济复苏已经中断，大部分国家的国内生产总值增长在经历了2009年下半年的低谷后开始上升，2010年下半年增长有所停滞，2011年第1季度重拾涨势，经合组织认为，这种复苏已经暂时触及顶峰。经合组织预计，未来几个月，世界经济的增长将十分有限，但目前还不能断言世界经济是否会在2008年经济危机之后进入二次衰退。二、房产行业分析：金融货币政策
5、对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格。房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资的规模也上升，从而拉动总产出上升。在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2011年。调控政策密度、严厉程度超出市场预期
6、，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住
7、房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。三、万科基本面分析：公司的财务状况分析根据公司93年至98年财务报表中的各项财务数据，
8、我们对其财务状况作一分析：1、资产质量。反映公司资产质量的主要财务指标主要有存货和应收帐款，下面我们就对这两个指标作一分析：（1）存货：公司的存货主要包括在建的房地产开发产品、已完工的商品房、商业上的库存商品，99年中期，公司 共计存货266017.7万元，其中已完工的商品房有92377.3万元，占34.7%；在建的开发产品有154651.7，占58.13%；库存商品17208.2，占6.46%。公司存货占流动资产的比例高达76%，而存货的主要部分是在建的和已完工的商品房，从纵向对比来看，近两年来，公司已完工商品房不断增长，今年上半年的增长率就高达12%，这就提示公司应积极消化空置房。（2）应
9、收帐款：99年中期，公司应收帐款共计28315.2万元，其中帐龄在一年以内的占58.33%，帐龄在1至2年间的占30.57%，虽然从绝对额来看，公司的应收帐款总额在流动资产中所占的比例不大，但值得注意的是，与年初相比，一年以上帐龄的应收帐款增加了16%，也就是说有可能成为坏帐的数额在增加。从上述的分析可以看出，目前对公司资产质量影响较大的是在建和已完工的商品房状况，特别是9个多亿的已完工商品房，若处置不好，则会对公司的发展产生重大的不利影响。2、公司的偿债能力分析 反映公司偿债能力的指标有流动比率、速动比率和资产负债率，95年以来，公司上述三个比率的数值如下： 95年96年97年98年99年中
10、流动比率 1.45 1.45 1.69 1.84 1.82速动比率 0.75 0.75 0.82 0.61 0.56资产负债率0.58 0.57 0.50 0.48 0.50从上述数字可以看出，近几年来，公司的流动比率逐渐增加，资产负债率在下降，并且97年以后已下降到50%左右，这与全行业平均资产负债率在70%左右相差很大，因此从整体上看，公司的偿债能力是比较强的。但是，与公司流动比率逐年增加相反，速成动比率却不断下降，并且99年中只有0.56，这就意味着公司资产的变现性在下降，这是由于公司存货所占的比例不断增加的所造成的，从这里我们也可以看出，公司一旦销售环节出了问题，资金被套在空置房中，就
11、极有可能造成公司技术上的无法偿还短期债务，这一点应值得注意。3、公司的经营能力分析从财务的角度来讲，反映公司经营能力的指标主要有存货周转率和总资产周转率，我们通过计算95年至99年中的上述财务指标，来看一下公司的经营能力： 95年96年97年98年99年中存货周转率 1.03 0.63 0.91 0.80 0.29总资产周转率0.51 0.35 0.52 0.57 0.24上述数据显示，近几年来，公司的存货周转率略有下降，这就意味着公司消化存货的能力在下降，但与同行业其它企业来比，深万科的存货周转率仍然还处于中上水平。从总资产周转率来看，公司近几年来呈现出稳中略升的态势，这说明公司对总资产的营
12、运能力比较平稳。4、公司的盈利能力分析公司的盈利能力可以从每股收益、净资产收益率等指标反映出来，9398年，公司上述两个指标的数值如下图所示。从下图可以看出，6年来公司的净资产收益率和每股收益都成倍地下降了，从这里可以看出公司的获利能力在下降，另外也说明公司的利润增长速度跟不上净资产的增长速度和股本的扩张速度。93年至98年，公司的主营业务收入增长了109%，但净利润却只增长了30%，这与整个行业营业利润率呈现出下降的趋势是一致的。5、公司涉足的各个行业财务状况分析目前，公司所涉足的行业有房地产业、零售业、礼品制造业和影视业等，其中房地产业和零售业占主要地位，下面来对这两个行业分析一下。（1）
13、房地产业。房地产业是公司的主营业务，房地产业在公司各项业务中所占的比例如下： 1995 1996 1997 1998 1999年中绝对数 比例 绝对数 比例 绝对数 比例 绝对数 比例 绝对数 比例 (万元) (%) (万元) (%) (万元) (%) (万元) (%) (万元) (%)营业收入76090 50.6 73206 62.16 125622 64.5 152144 67.06 56779 56.1营业利润11191.5 75.9 7782.32 52.35 12630.6 67.5 20688.2 86.7 5958 69.8营业利润率 14.7% 10.63% 10.05% 13
14、.59% 10.49%08年至2011年上半年营业情况：单位：亿 2011上半年 2010 2009 2008 主营业务收入 656.5 507.14 488.8 409.9 利润总额 （12.05+后三个月利润） 119.40 86.17 63.22 毛利率% 15.12% 23.54% 17.63% 15.42% 因为受到国家宏观调控政策的影响，那么估算2011年第一季度的毛利率约等于2008年宏观调控时的水平，即15%左右。用15%估算上半年利润101.23亿元。即2011年上半年的净利润已经超过了2009年全年的利润，接近于2010年的水平。由于宏观调控走势不明朗，下半年业绩预测难度较
15、大，故不作预测。 主营业务收入 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 整年 2011 79.7 576.8 2010 75.05 92.61 56.14 283.34 507.14 2009 81.64 136.45 77.35 193.37 488.8 从上表可以看出，房地产业具有明显的消费周期，每年的第四季度为房地产业“金九银十”的消费旺季，所以随着下半年宏观调控的深入，第四季度的业绩将成为是否完成全年业绩指标的关键。根据2011年4月11日万科A股股票激励计划的的目标，万科未来五年的净利润复合增长率将为20%。那么2011年的净利润即为2010年净利润8,839,610,505.04的
16、120%，为9，723，571，556元。按照毛利率15.12%和所得税率25%来估算2011年及格的主营业务收入为857.50亿元。在第三季度提前达到这个目标没有悬念。 2011年3月 2010-12-31 2010-9-31 2010-6-31 2010-3-31 股东人数（A股） 1,056,821 1,144,654 1,276,270 1,456,960 1,539,514 股东人数不断下降，股份越来越集中。 流动性分析：2011第一季度期末，公司持有现金371.9亿，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元。企业无流动性风险在扣除(371.9-202.9)亿现金等价物
17、后，万科的市值只有741.8亿元（按7月29日收盘价8.15计算，总股本110亿），只相当于市盈率10.34倍。按照安全边际的原则，10-12倍的市盈率和上半年的业绩提供了足够的安全边际。 公司的合理估值：15-20倍的市盈率左右。 四、投资价值分析:万科投资具有以下优势：1公司体经营情况良好，投资风险小，可以保证收益2拥有项目成本低，收益率高3在股价回落之时购进，可长期持有，做波段。行业作为目前我国经济的一个支柱型产业，也是拉动经济增长的重要组成部分。事实上，由2010年4月开始，国务院出台了被业内认为中国历史上最严厉的房地产调控政策。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，在一定程度
18、上使得房价有所抑制。从2011年第一季度行业表现来看，全国固定资产投资为3.95万亿元，同比增长25.0%，增幅比上年同比下降1.4%。其中，房地产开发投资为8846.36亿元，同比增长34.1%，增幅比上一年同期下降1.0%，总体的行业增长呈现了放缓的态势。虽然市场状况并不乐观，但是龙头企业仍然维持稳定地位，规模在不断地扩大。 从公司财务状况分析，万科集团而言，在2011年第一季度是以320亿元的销售业绩位居首位，与其2010年第一季度销售金额相比增幅高达121%。 表1指标 /日期 2009-03-31 2009-06-30 2009-09-30 2009-12-31 2010-03-31
19、 2010-06-30 2010-09-30 2010-12-31 2011-03-31 销售毛利率（ %） 33.81 31.19 30.21 29.39 36.72 38.93 38.80 40.7 48.95 净资产收益率（ %） 2.35 7.31 8.46 14.26 2.89 7.07 8.13 16.47 2.65 总资产净利润率（ %） 0.72 2.54 2.95 5.01 0.82 2.12 2.35 5.00 0.53 主营收入同比增长率（ %） 27.56 26.39 31.06 19.25 -8.08 -23.12 -24.25 3.75 6.20 净利润同比增长率（
20、 %） 7.05 22.48 29.92 32.15 46.54 11.41 10.63 36.65 6.97 由表1可以看出，万科的销售毛利率呈现一个上升的趋势，到达今年的第一季度达到了48.95%，比去年同期高出了12.23%。由于2010年房地产相关政策的出台，在一定程度上抑制了房地产业的发展，这也影响到了万科集团的收益。在2010年房地产政策收紧的情况下，万科的利润率仍保持增长。从表中可以看出，万科在2010年的主营收入同比增长率处于负增长状态，收益的增长幅度有所下降。不过在2010年底这种趋势有所减弱，这说明整个市场需求仍然是巨大的，处于行业龙头地位的万科仍然保持着稳定的增长和收益。
21、我们看到，虽然万科的主营收入同比增长率有所波动，但是净利润同比增长率始终保持上升趋势，在行业整体态势一般的情况下，一季度仍比去年同期增长了6.97%。系列数据说明万科拥有稳健而持久的生命力。 同时，上半年度任务顺利完成， 6月销售面积112.8万平方米，销售金额132.3亿元，分别比2010年同期增长31.7%和50.8%，环比增长39.26%和46.84%。下半年整体上升的趋势应该变化不大。总资产增长率自2010年开始也是在不断上升，到2011年第一季度为58.60%，比上一期增长1.89%。 对于房地产业来说，现金流无疑是很重要的。万科的短期偿债能力表现一般。一季度的流动比率在1.48，速
22、动比率在0.49。事实上，万科一直以来这两个指标表现一般，流动比率呈缓慢下降的趋势，说明流动资金占用，负债所占比重提高。就速动比率而言，万科一直保持在0.5左右，说明其在 速动资产的还债能力上表现同样一般。第一季度的资产负债率为76.1516% ，较上个季度有所增加，在目前万科本身发展良好的条件下，这样可以比较有效地利用财务杠杆原理，获较多的投资利润，但是抗风险能力有所不足。 从公司行业地位分析，万科是房地产业的龙头企业。公司一直坚持城市经济圈聚焦策略，目前住宅开发业务已经形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，其他区域经济中心城市武汉、成都为辅的“ 3+X”跨地域 布局。公司充分利用
23、资本市场融资功能，快速扩张股本规模，通过外延增长巩固和扩大开发规模和优势，主营收入和净利润稳步增长，开发规模迅速扩张。公司一直保持良好的盈利与分红纪录，历年净资产收益率基本保持在15% 以上，属于A股市场上并不多见的“常青树”。 从公司经营项目分析，万科在1-6月份，累计获取项目27个，累计占地面积453.7万平方米、累计建筑面积912.2万平方米，累计土地款支出为155.79亿元，折合每平米地价2483元，按照公司2010年所实现的项目销售均价1.2万元 /平方米来推算，这些土地储备具有较高的利润空间。 万科在变换的市场中可以采取措施积极应对，快速的周转以及战略的纵深发展为其奠定良好的基础，
24、同时市盈率在20.16倍，股价被低估，买入此股是一个不错的选择。 四、万科k线分析跌破上行趋势线做空，破为支撑追上破压力位做多破前期最低点止损出局，等待机会还有个进场机会是上一张图横线的支撑位附近低多操作万科行情数据：最新价7.43涨跌幅3.48%最高价7.43开盘7.13内盘6888买一价7.35涨跌值0.25最低价7.11总额996.84外盘6183卖一价7.43换手率0.01%均价7.30总手13654量比064曲线分析：可以看出，万科股市从5月股市开始缓慢上升，曲线较为平滑，7月份达到了最高点，然后开始回落，8月9月处于平滑曲线的状态，9月持续下滑，落到最低点，910月间有一次最低点。
25、走向最高点，并在最高点开始下滑过度，11月份处于平滑状态，12月份处于平稳状态。总的来讲万科的走势还是较为平稳，没有过多起伏跌宕，综合分析得出结论:股票的市场占有率，经济状况较为稳定，投资风险较小，收益较高。六、投资策略分析：近期地产股超预期下跌,已非“政策面”能解释,股价背后是市场对房价超跌的担忧。回顾10年以来3次史无前例的调控政策,万科动态PE始终维持在10倍之上。目前跌破10倍(其静态PE已低于08年最低时),但未见更严厉政策出台,显然仅从政策角度,已很难解释。股价创新低,主要体现出市场对未来盈利的担忧,归根结底是对房价大跌的悲观预期。 房价会否大跌,将决定地产股走势。而从“房价形成机
26、制”来看:房价或有小幅调整的可能性(如部分城市10%-15%的降幅,市场对此已有预期),但大跌(如08年部分城市现20%以上跌幅)的概率较小。因为房价的形成是“政府”、“开发商”、“购房人”三方博弈的结果,而三方均不会让房价大跌。 政府会让房价大跌吗?房价大跌不符合政府利益。原因是地方财政对房地产依赖度太高;房地产对经济贡献度巨大;保障房投资中的50%以上是与商品房直接相关的,商品房价格大幅下跌时,“保障房投资”“难以保障”;房价大跌或将招致存量房资金退出,这如笼中虎,出笼必伤人。 开发商会让房价大跌吗?以上市房企为例,其整体短期偿债能力和库存堆积速度的控制均远好于08年房价大跌时的水平,将上
27、市土地的高地价仅能接受15%-20%的降价幅度,因此,短期房价大幅下降概率较小。但房企长期偿债能力很差,库存已处历史高位,这些压力将使其不得不未雨绸缪,或许适当降价促销,保证合适现金回笼是当前最好办法。 购房人会让房价大跌吗?买家难以主导价格;“已购买人”不愿看到房价大跌;充裕的流动性仍提供充足购买力,因此,大跌很难出现。 多角度看地产股的价值优势。PE处底部;PB处底部;相对PE、PB处底部;DCF角度,万科股价隐含11年售价降23%,之后10年不涨价;从产业资本角度看,“招保万金”股价背后反映的拿地成本已经低于公司2008年-2011年间获取土地的实际楼面地价,其中,万科低13%、保利低16%、金地低10%,招商低5%;主流地产股NAV平均折价26%。 市场对房价过分悲观,地产股必将向上修正,看好未来地产股表现。长期看,地产公司将以模式制胜。
