1、房地产市场分析年月南京房地产市场月报（房地产市场分析）年月南京房地产市场月报房地产市场月报市场营销部2010年9月2010年9月房地产市场月报第一部分：宏观面扫描-P313一、政策法规热点追踪二、市场动态要闻三、南京楼市快讯第二部分：南京房地产市场- -P1421一、土地市场二、商品房市场三、商业办公用房市场第三部分：南京部分代表性楼盘销售动态- P2229一、南京9月份住宅推盘情况二、南京9月份楼盘营销活动三、南京各片区在售楼盘优惠政策第四部分：如何挑选适合自己的楼盘-P3035一、首选10万平米中型楼盘 买房先看“八大秘笈”二、买房跟着规划走三、楼盘营销折扣有玄机 谨防房价忽悠第一部分：宏
2、观面扫描一、 政策法规热点追踪 国土部:政府不得变身开发商直接插手土地拆迁 国土资源部近日发文明确，在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。按照规定，土地储备机构具有从事土地一级开发的权力，但同时进行土地开发和土地收储，容易留下腐败空间，这也被业界诟病为“左手倒右手”。有业内人士分析认为，土地储备机构退出一级开发，有利于一级开发市场的公开透明运作。 房地产税收政策调整 10.1起购首套住房契税下调 新华网北京月日电经国务院批准，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部日联合发布通知调
3、整房地产相关税收政策。自年月日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 根据三部门发布的关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。 中国楼市再出五大重磅措施 将房价调控到底 9月29日）中央多部委发布了加强版“国十条”1、买房门槛提高房贷首付提高至3成政策原
4、文：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。独家解读：目前只有首套房90平米以下房源才可享受首付2成，而该政策的出台将整体抬升首次购房的门槛，会遏制一部分刚性购房需求，但也会遏制一部分打擦边球的炒房成份。从此告别“首付2成”房贷。 2、房贷从严停贷三套及以上住房贷款政策原文：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房独家解读：“国十条”中提出商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，而这一次明确提出停贷三套房及以上住房贷款，比“国十条”更为严格，能够有效打击投资投机行为。但关键还要看银行是否能够真正执行“认
5、房又认贷”，若不能执行到位，还是会有一部分炒房人能够钻政策漏洞。而消费性贷款严禁用于购房，但在执行过程中也是有漏子可钻的。如何禁止消费资金进入楼市，关键在银行严格审批。 3、严格执行二套房贷政策政策原文：对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。独家解读：再次重申“国十条”，关键在执行。4、明确征收房产税政策原文：加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。独家解读：明确提出征收房产税，但征收时间表仍然是个谜。5、严格限制异地购房政策原文：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。独家解读：再次重申“
6、国十条”，异地购房、炒房被遏制。6、税收优惠可能取消政策原文：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。独家解读：随着楼市的再度回暖，在后期地方政府落实过程中，完全有可能取消个税补贴，而购买新房缴纳的契税也有可能提高纳税点。7、限购套数政策原文：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。独家解读：再次重申“国十条”，异地购房、炒房被遏制。但“房价过高、上涨过快、供应紧张”这一标准没有量化、具体化，难以评定。8、增加供应推进保障房及中小户型商品房建设政策原文：切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实
7、落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。独家解读：通过调节住房供给关系，来遏制房价快速上涨。但目前保障性住房的推进及建设量还需要加速和扩充，暂时还未能影响到商品房的供需格局。9、加强监管政策原文：加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开
8、发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。独家解读：一直在强调打击捂盘惜售、闲置土地等行为，但这次对处罚措施做了明确规定：暂停发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止发放新开发项目贷款和贷款展期。对开发企业而言非常严厉。但如何判定土地闲置、更改容积率、捂盘惜售等行为，还需要地方政府把控，若不根部从严把关，最后也只是“空调”。而所谓的“阴阳合同”根本无从查处，也只是空谈。针对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，
9、防止个别房企带头拉高房价。10、督促地方政府落实“国十条”强调问责制政策原文：各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。独家解读：法不责众，“国十条”出台后，也仅有北京、海南、重庆等地做了落地，其他大部分城市并未做出反应。这次国家强调地方政府落地“国十条”也是对楼市调控效果的不满意。但地方政府出于土地财政等各方面的考虑，未必会采取严厉的打压政策，但可能会出台地方版“国十条”，严厉程度
10、值得期待。 南京建筑面积计算从严 开发商偷面积难了 阁楼、飘窗不能随意送了。南京规划局今天发布通知，要求开发商从严执行建筑面积计算规范，365地产家居网了解到，这份关于执行建筑面积计算规范的通知，对层高、飘窗进深、阳台等判定建筑面积的要素，做出了明确规定。建筑面积如何算？先看层高在通知中，明确指出“层高是判定建筑面积的要素之一”。开发商的设计方案及施工图上，建筑层高必须标注到楼(地)板，而这是08版的通知所没有提及的。通知重申了层高的标准。比如购买顶层住宅时，坡顶建筑的下部空间，如果空间净高达到2.1米以上，就按照全部面积计算，净高在1.2米至2.1米之间，则计为一半面积。而在以前，开发商惯常
11、只按照单层面积叫卖，并吹嘘“买一层得两层”。对于多、高架建筑的架空层，建筑面积的计算也作出了规定。如果层高在2.2米以上，计算全部面积。层高2.2米以下的，按照一半面积计算。通知要求，开发商应在图纸上标注架空层。另外，有永久性顶盖的地下建筑、车道、人行道，按照新通知，也要按顶盖投影面积计算面积。阳台进深超2.4米，计全部面积对于阳台面积的计算，之前版本只有“封闭”和“半封闭”两种计算方法。此次出台的新通知，把“阳台进深”作为界定标准。即如果阳台进深超过2.4米，计算全部建筑面积，对于不规则的阳台，取进深的平均值。和阳台相连接的花台、设备平台或者遮阳板等，如果底板和阳台底板高差小于0.3米，无论
12、是否和阳台隔断，都必须计入建筑面积。对于未完全封闭的露台、挑台，按顶盖覆盖部分水平投影面积的1/2计算面积。如果顶盖距底板超过两层层高，不计算面积。利用飘窗“偷面积”？11月1日后更难了开发商利用飘窗“偷面积”，在新通知施行后，将变得更加困难。通知要求，飘窗和室内楼地面高差达到0.3米，平均进深小于0.9米，不计算建筑面积。如果平均进深超过0.9米，按水平投影面积的1/2计算面积。而按照以前的规范，界定的进深为1.2米。如果飘窗和室内地面高差小于0.3米，窗洞高度达到2.2米，等同于落地飘窗，按水平投影计算全部面积；窗洞高度小于2.2米，计一半面积。建筑含有飘窗设计的，建筑方需要在申报图纸中提
13、供飘窗大样。“随着建筑设计形态的逐渐多样化，旧的建筑面积计算标准已经不能满足业界需求，”南京一位建筑工程师介绍，“这次出台的新通知，引入了好几项新指标，比如进深等，同时收紧了一部分指标的系数。多项指标更加明确后，建筑面积的计算更加规范了，开发商偷面积的空间也小了。”据悉，新通知自2010年11月1日起执行，在此之前规划设计方案已审定的，可以按照原规定执行。11月1日后，新建筑或者调整设计方案的建筑，必须按照该通知计算建筑面积。具体文件内容详见： 二、 市场动态要闻 9月3日起 地铁1号线南延和2号线各增两列列车 继8月份南京地铁两条新线增加上线列车后，从9月3日起，二号线和一号线南延线还将各自
14、增加两列上线列车。如此一来，地铁二号线高峰行车间隔由7分20秒缩短至7分钟。一号线南延线（往江宁方向）、西延线（往奥体方向）全天共增加2列车上线运营，达到28列车，这样共线区段行车间隔将由4分15秒缩短至4分钟，支线行车间隔由8分30秒缩短至8分钟。 地铁公共自行车上岗 刷卡两小时内免费用车 江宁公共自行车部分开始试运行了，记者从地铁公司获悉，由地铁投放的280辆公共自行车今天也将在仙林亮相，9月3日启用。不过，与江宁不一样的是，仙林公共自行车主要针对地铁换乘，试点仅设四个点，不涉及具体小区。相比江宁的自行车卡来说，仙林的要便宜些，300元钱办卡，两小时内免费使用。遗憾的是，江宁、仙林的自行车
15、卡“各自为政”，并不互通，如果将来仙林地区公共自行车试点成功，地铁在所有线路推广的话，与一号线南延线公共自行车的整合将成为一个难题。 宁芜铁路明年有望搬迁并入铁路南站 位于城南的宁芜铁路究竟搬不搬，到底何时搬迁？这一争论已久的话题终于有了最新的权威说法。南京市政府副秘书长、南京市规划局局长赵晶夫昨日在做客中国南京网站时表示，南京市政府正和铁道部商谈宁芜铁路改线的问题，估计明年宁芜铁路将改走南京南站。 首创置业进南京已有时间表 肯定建奥特莱斯 曾经出现在南京国土拍卖会上试图拿地的首创置业，进驻南京已有时间表了！在9月21日举行的奥特莱斯（中国）芭蕾雨品牌发布会上，首创置业董事长刘晓光肯定地回答。
16、在他的日程表上，9月22日中秋节这一天，他将在南京实地考察，进一步推动进驻南京的事宜，“年底前将见分晓。” 九月份南京新增退房28套 多数因为贷款卡壳 南京市房管部门昨天公布了9月份的退房名单，共有28套新增房源“上榜”，其中主城区的退房只有8套，其余均分布在江宁、江北与溧水等城郊。据了解，房主退房的原因多数是由于贷款政策调整后，资金压力较大而无奈退出。 八月南京CPI同比涨了4.9% 居住价格上升5.0% 国家统计局南京调查队发布了8月份南京的CPI数据，CPI同比上涨4.9%，涨幅比7月收窄0.4个百分点，1-8月CPI上涨3.8%。构成消费价格指数的八个大类中，与去年同期相比，除了交通和
17、通信下降外，其余全部上涨。 地铁十号线青奥会前不建东延段 只西延线过江 南京地铁的路网规划一直在不断完善，前不久地铁十号线要东延至卡子门，并在青奥会前要通车的消息披露后，不少市民心生欢喜。但昨天记者了解到，地铁十号线通车恐怕要等到青奥会后了。 沿着地铁三号线买房去 有望青奥会前建成通车 南京市地下铁道工程建设指挥部9月1日公告称，地铁三号线将于近期开工建设，车站采用明挖法施工，车站范围内管线须在工程施工前进行迁移或保护。而随后的一份招标公告显示，地铁三号线将于国庆节开始土建施工，2013年2月完成土建。据悉，如果一切进展顺利，三号线有望在2014年南京举办青奥会前通车。 至此，备受瞩目的南京首
18、条地铁过江线将进入实质性建设阶段。从2005年南京地铁一号线正式运营到今年5月28日地铁二号线及一号线南延线通车以来，快捷便利的地铁交通正逐渐融入人们的生活，改变了楼市发展的格局。此次的新干线两端将分别延伸至江北林场及江宁的九龙湖片区，这无疑是相关片区楼市的较大利好，在此扬子楼市也整理出沿线一些在售楼盘和即将面世的纯新盘，供您在置业时参考。 金九第二周楼市交易微妙 七大城市房价下跌 测数据显示，全国10个重点城市(北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、厦门、天津、重庆及成都)的楼市在“金九”第二周(9.6-9.12)成交量继续上扬，七大城市交易面积环比上涨，而上海成交面积尽管小幅下滑，但成交套数
19、却上涨。其中成交面积涨幅最大为广州，上涨36.5%。在成交价格方面上涨趋势并未得到延续。 为多分安置房面积 江宁区千户村民排队办离婚 9月13日上午，江宁区麒麟街道数百人涌入江宁区民政局，排队办离婚。有父子同来办离婚的，有路都走不稳的80多岁老人来办离婚的，还有人不在南京委托朋友来办离婚的。原来，离婚分户后，能多分安置房面积，拆迁奖金、过渡费都能翻番。“这两周的离婚人数已经超过了去年全年的量”，该区婚姻登记中心负责人说到这里直摇头。 南京新规划9万套保障房 房源供应有望房等人 南京市住建委9月12日发布消息，继今年3月迈皋桥创业园保障房项目率先开工后，西善桥岱山保障房项目、江宁上坊保障房项目即
20、将开工;花岗保障房项目正抓紧进行前期准备。总建筑规模约1000万平方米的保障房预计将在今后3年陆续供应，保障房供应有望由“人等房”向“房等人”转变。 长江大桥车流量超原设计5倍 江北买房多是主因 南京长江大桥一直给人的感觉是不太通畅。据交管部门统计，原本设计流量只有1.2万辆次的长江大桥，现在每天的车流量超过7.5万辆次，而且最近还有增多的趋势。许多市民听说江北即将通上地铁后，纷纷提前布局，到桥北买房子，这也是导致大桥车流增多的主要原因之一。 楼面价22682/平!圣祺投资天价抢下碑亭巷地块 南京国土局9日拍卖四幅地块：G26地块位于碑亭巷的商业金融用地，其他三块均为六合区地块，分别为二类居住
21、用地、商业金融用地及住宅混合用地。其中城中稀缺商业用地G26碑亭巷地块引发两家房企经11轮争抢，最终，南京圣祺投资以1.26亿夺得该地，楼面地价22682元/平米。NO.2010G26玄武区碑亭巷地块，属于商业金融业用地。该地块不仅紧邻商务慢生活体验城，更与1912酒吧区一街之隔，周边商业生活娱乐配套非常成熟，面积为2645.3平方米。三、 南京楼市快讯 青奥村易址河西中部，曾让不少地产人扼腕政府规划逆城市发展规律而行。不过，最近有知情人士传出新消息，河西南部地区将规划建设“海峡城”，定位为台湾地区的企业总部。据悉，目前河西南部地区的一期设计方案已开始招标。 还是有关青奥村。在前不久南京规划局
22、发布青奥村落址河西中部的消息后，开发接近尾声，很难寻找新亮点的中部诸楼盘，纷纷投靠青奥村。抱团打造“青奥板块”的楼盘，更不在少数。3、新政后，遭遇新盘逼宫的老楼盘，无奈进入降价行列。为不引发老业主过激情绪，或成为媒体盯梢目标，各楼盘推出不同楼栋的不同户型，尽量和前期房源错峰定价。另外，更有楼盘表价不降，私下和客户商量价格，给出大幅折扣。 万科金域蓝湾要有新动作。该项目即将推出其一期洋房和联排别墅，共计100套。万科方面称，这是万科进入南京9年来首次做这样的产品，也是万科第一次打造这样的产品，比较有创新性。同时号称南京最大的样板示范区也在赶工中，体量达4万平米，令人期待。 继银城聚锦园之后，银城
23、地产在河西龙江还有2个住宅项目蓄势待发。一个是位于清凉门大街西段，东侧毗邻锦江路的“银城锦一方”，规划为一栋11层的小高层建筑，其中1楼配建底层商业，2-11楼为纯跃层住宅。户型面积为115平米的跃层三房和93平米的跃层两房。另一个项目，为几经转手的神马家具城地块，该地块最初为南京广厦所有，计划打造“天马榕园”，后转手至弘安房地产公司，08年又被南京新苑房产拿下。 如今，该项目全案营销已交给银城地产操作，目前案名未确定，预计明年上市。 托乐嘉城市广场欲扩大商业销售面积，将开辟苏果超市及停车场附近5500多平方米面积，明年下半年推出。托乐嘉所属公司翠屏国际集团另一项目翠屏国际广场同样位于三山板块
24、，定位较为高端。 仁恒品牌让南京本地及外来房企望尘莫及。在1、3、5号楼开盘两日销售85%之后，8月31日仁恒G53公寓又领到了7号楼的销许，当天该栋房源即被抢订一空。剩余的2号和8号楼有望于9、10月份推出，由于2号楼清一色为平层公寓，开发商介绍“不愁卖”。 如何利用好当前难得出现的好行情？微涨微调、快速走量，已成为开发商的共识。尤其是南京几大品牌房企，近期的推盘策略难得的默契。 高调营销低调卖房，这个金九流行“悄悄出货”。上周末，南京几大楼盘推出房源，除只通知意向客户外，对外一致封锁开盘消息。对销售情况心中没底，或担心卖得太好引发新一轮调控，都成为开发商不愿高调的理由。 国内首个台湾风情街
25、区将亮相南京。据悉，由南京河西建设指挥部和台湾华新集团共同打造的台湾名品城，将于9月16日正式开业。该商业综合体总建筑面积达到7.5万平方米，分8个街区，批零兼售，每个街区有不同主题。首期招商，共吸引了200多家台湾中小企业主。 江北南京钢铁厂以及大厂南京化工区林立的高烟囱，在让不少桥北居民心有余悸的同时，也吓走了不少买房人。不过，桥北地区新一轮的规划并没有给这一带带来好消息，据悉，南京钢铁厂不仅不搬，而且还将扩大产能，目前新厂区的前期准备工作已经启动。 随着青奥会旗移师南京，南京也正式将“青奥板块”纳入河西新城的核心子板块之一。9月底，南京市规划局将在玄武门南京规划展览馆，集中展示为青奥配套
26、所做的一系列规划。 南京第二条长江隧道纬三路过江通道明年正式开通，届时，主城定淮门将直通江北的顶山地区。南京市规划局相关人士称，未来顶山地区的发展前景，将超过桥北。 还是关于江北的消息，南京志在打造“中国南京新江北”。据悉，市委书记朱善璐特别委派了一个部门，专门接下了这项宏伟的任务。 融侨在上市的压力下，不断向二三线城市进军。业内人士透露，融侨除了积极开拓南京市场，在南京的三个项目将是今年到明年初的重点，融侨还相继在盐城、连云港等二线城市拿了地。 江宁百家湖地区近期较为热闹，刚刚通过规划的新盘新城发展中心（位于21世纪国际公寓对面），预计9月动工建设，其开发商为江苏新城，原托乐嘉的开发商。 江
27、宁楼盘东渡国际青年城的土地证问题得到了解决，据悉，开发商补交了土地款，购房者现在可以办理土地证了。与此同时，该项目最后一栋小户型公寓也打算在今年内推向市场，预计售价在12000元/平米左右。 上市公司嘉凯城将进军江宁青龙山区域。嘉凯城公司拟与恒惠贸易签署南京恒祥置业有限公司股权转让意向协议，收购恒祥置业70%的股权。恒祥置业专门负责南京“青龙山”项目的开发和经营，目前已取得该项目的全部国有土地使用证、林权证，除此外未开展其他任何经营活动。“青龙山”项目地块位于江宁区湖熟镇青龙山生态公园内，紧靠宁杭高速二期，周围配套相对较弱，距离地铁一号线南延线约3公里之内。项目地块共占地9251亩，其中租用地
28、约5000亩，林地约4251亩。该地块目前已取得政府文件及土地招拍挂公告等文件。 越来越多的江宁开发商注重楼盘在市区的售楼处建设。继9月16日骋望骊都公开其市区售楼处后，中粮也签约中心大酒店门面，用作中粮新盘中粮彩云居的市区接待中心，就在骋望骊都市区售楼处的旁边，目前售楼处基本装修好。九龙湖新盘中冶天城也在市区设立了接待中心，位于汉中路180号的星汉大厦，预计10月份正式对外公开。 南京知名代理公司优派克思在句容代理了一个楼盘，该楼盘位于句容和南京交界处，案名定位东紫园。从字面上理解，该楼盘位于紫园东面。 国内知名二手房中介企业链家地产，近期打算进军南京。链家地产创立于2001年11月12日，
29、一直深耕于北京，去年销售收入近20亿。 同时想进军南京的北方军还有首创。之前低调在南京寻地的首创，近期在南京又再次活动，进驻南京指日可待。 低价跑量，是赢得金九银十大战的法宝。半年前就开盘的江宁一楼盘，半年来销售成绩惨淡，近期酝酿大幅降价，希望摆脱销售僵局。 继万科红郡、复地新都国际、恒基金满庭之后，红山板块又多了一个新项目“南昌大厦地块项目”，酒店式公寓产品为主，目前已经由道非道代理公司接手。 城南一新盘，目前项目售楼处还没建好，已经打算出售了，据开发商透露这个售楼处售价约3000万。 房源稀缺的城中板块，将在10月份又有新动作。长发都市羲和计划在9月底先公开售楼处内的工艺样板，10月份再推
30、出精装修样板间。长江路九号LOFT2期CASA精心打造了25套风格各异的精装样板间，11月份将会对外公开。第二部分：南京房地产市场一、 土地市场 2010年9月南京土地挂牌 截止2010年9月30日，南京市国土局8月份共有8幅地块挂牌，主要分布于，总出让面积为762464.3。2010年累计推出地块出让面积为290万平米。 附9月南京土地挂牌信息附件一：2010年第13号公开出让公告附件二：2010年第14号公开出让公告附件三：2010年第15号公开出让公告 2010年9月南京土地成交 截止2010年9月30日，南京市国土局9月共有8幅地块参与竞拍，分别位于玄武区、六合区和下关区，其中只有7幅
31、地块成交，1幅位于玄武区仙鹤门的商业金融业用地流拍，这也是今年以来唯一流拍的一块用地，7幅地块的总成交面积为786605.9，截止到9月底累计地块成交面积为230，累计成交金额为323.94亿元。地块成交信息详见下表： 附9月南京土地成交信息附件一：2010年第10号公开出让公告成交信息附件二：2010年第11号公开出让公告成交信息附件三：2010年第12号公开出让公告成交信息 从9月份地块的推出和成交来看，政府明显加快了节奏，上市量和成交量都有了比较大的提高，但9月份也出现了今年唯一流拍的一块商业金融业用地，这说明开发商也不是盲目的去抢夺地块，而是比较偏理性的。二、 商品房市场 全市商品房住宅销售统计图（商品住宅统计不含别墅类项目） 随着房地产市场金九银十销售旺期的到
