1、 南宁市各区域市场分析 南宁市城区行政划分有 6 个片区，分别为：兴宁区，青秀区，邕宁区，良庆区，江南区和西乡塘区。面积 6479 平方公里，中心城区人口约 210 万。西乡塘西乡塘江南江南良庆良庆邕宁邕宁青秀青秀兴宁兴宁 青秀区区域分析供求及价格分析典型案例分析 区域分析 整体情况限购前两月成交飙升，各开发商赶在限购前清货。区域出让的面积大幅下降，开放商拿地热情不高。土地存量大，高端物业占据主要市场。投资客减少，开发商坚持守价，成交量急剧下滑。供需情况限购后，2011 年商品房供应量 168.26 万，环比下降 28.84%，市场冷清。开发商推货节奏放缓，区内大盘又计划加推，品牌开发商撑起区
2、内成交数据。全区全年成交 164.7 万，环比下降15.5%，供需基本持平。供求及价格分析2011 年供应成交走势图 供求及价格分析2011 年，青秀区供应量在 1 月达到高峰之后，由于 2 月份限购后的影响，3 月份供应量明显开始下跌，整年来说滞销情况较为普遍。在限购后，作为南宁高档项目集中度最高，投资客比列也最高的青秀区来说，供应量环比下降较大。由于青秀区的区域价格较高，刚需客户对其较高的价格产生了抗性，在整年严厉的宏观调控背景下，投资客比列巨幅下降，刚需客户的观望情绪逐步加重。限购下的 2 月，市场均价被拉倒低于 6000 元/nf,处于整年的最低位，3-5 月份，开发商还是继续看好市场
3、，价格开始出现上升；6-10 月份，开发商还是咬住价格不作退让，房价在上下波动中前行。2011 青秀区销售排行前十名典型案例分析 广源广源 国际社区国际社区是由广西广源房地产开发有限公司投资开发的首府高品质高档住宅。项目位于竹溪大道中段南宁市中级人民法院旁。项目 2011 年 1-12 月份成交面积为 172432 平方米,成交金额为 102133 万元,其在 2、3 月份进行了一轮内部认购，且价格较低，成交均价在 5100 元/左右，成交了 899 套，所以来说，把整年的销售均价拉低到了 5923 元/。而项目整年 1256 套的成交量，成为 2011 年度青秀区成交的主导。典型案例分析中铁
4、凤岭山语城保利童心缘广源 国际社区 广源国际社区 兴宁区区域分析供求及价格分析典型案例分析 区域分析 整体情况限购前两月成交飙升，各开发商赶在限购前清货。区域出让的面积小幅上扬，但住宅地块偏少，仅有三块成交。老城区域，新开发物业较少，区域较为饱和。生活配套齐全，板块趋势向北延伸。供需情况限购后，2011 年商品房供应量 78.12 万，环比下降 20.29%，市场冷清。开发商推货节奏放缓，区内大盘又计划加推，品牌开发商撑起区内成交数据。全区全年成交 57 万，环比下降 4.17%，限购对其影响不大。成交价格在节假日逆市上调，说明该区域刚性为市场主流 供求及价格分析2011 年供应成交走势图 供
5、求及价格分析2011 年初兴宁区供应量较低，反在限购后的 3、4 月份开发商想在此期间内降低价格来吸引刚需客户，导致供应量增长。新增量项目主要集中于荣和 山水绿城、激林美筑、盛天果岭、盛天公馆、江宇世纪城等项目。以上各活跃楼盘的供应量甚至一度占据第三季度兴宁区供应总量的 90%。兴宁区成交量在整年度呈现出先降再升，再降又马上反弹上升，然后趋于稳定的一个过程。在二月份区域均价达到年内最高点的 9266 元/平方米后，开始呈现下调，4 月份调至最低点 6586 元/，整年保持均价 7011 元/典型案例分析 荣和荣和 山水绿山水绿城城将打造成为集住宅、商业中心、商务公寓、写字楼等为一体的大型都市综
6、合体，在建筑规划上，采用总体围合、点面结合的手法，整体风格现代、简约。在 2011 年里，荣和 山水绿城实属兴宁区的标杆性楼盘，从历次开盘情况来看，开盘推出量维持在 200-300 之间，开盘当天去化率能保持在 80%左右。2011 兴宁区销售排行前十名 典型案例分析荣和 山水绿城盛天果岭江宇 世纪城 西乡塘区区域分析供求及价格分析典型案例分析 区域分析 整体情况限购前两月成交飙升，各开发商赶在限购前清货。区域出让面积相比其他区域较大，可保证未来 2 年的新增供应量老城区域，新开发物业较少，区域较为饱和。生活配套齐全，板块趋势向北延伸。供需情况限购后，2011 年商品房供应量 78.74 万，
7、环比上升 35.27%，限购环境下展示新区强劲动力城北版块的发展使得西乡塘整体更具竞争力，大型开发商也争先抢驻。全区全年成交 67.54 万，环比上升14.08%，相比其他区域较为可观。年中几个项目开盘，带动全区的成交量。供求及价格分析2011 年供应成交走势图 供求及价格分析2011 年初兴宁区供应量呈上升趋势，4 月出现罕见的零供应情况，6 月，9 月，11 月迎来了供应高潮，主要是是几大楼盘首次推盘。新增量项目主要集中于龙光 水悦龙湾、华西馨园和国际广场等项目。以上各活跃楼盘的供应量使得西乡塘片区在限购年的状态下，保持原有的市场态势。兴宁区成交量仍处于正常状态，各项目在一二月份限购前积极
8、抢量，带动数据的上升，之后的上升节点出现在 6,9,11 月新盘推出后持续 3-4 个月的消化期。价格方面二月份后开始出现下滑，后期新盘的拉动将价格有重新带回了 6500 元/的均价，并在线上站稳，并小幅上扬。典型案例分析 龙光龙光 水悦龙水悦龙湾湾位于明秀西路 170 号，中兴桥北，项目地处西乡塘商贸中心，毗临城城西大雪商圈，距朝阳广场仅 10 分钟车程，周边拥有成熟的生活配套，市政和教育配套也十分齐全。主要面向刚需客户，推出首付免息分期，两年零月供等优惠政策，加上灵活的户型产品，备受市场亲睐，成为 2011 年西乡塘地区的热销楼盘。2011 西乡塘区销售排行前十名 典型案例分析翰林御景龙光
9、水悦龙湾正恒国际广场 江南区区域分析供求及价格分析典型案例分析 区域分析 整体情况区域地块较充沛，但由于配套及价值未能体现，导致新开工项目少，开发商拿地谨慎。成交客户主要为广西省其他城市客户，带有一点投资意味。在售项目少，限购形式下，开发商抗着价格不肯放松，表示无压力。2011 年新成交土地 6 宗，面积 28.37 万，规划建面 99.58 万。供需情况限购后，2011 年商品房供应量 42.81 万，环比下降 40.87%，限购环境下下降趋势明显高于其他区域。2011 年供应量环比较少，价格也没太大松动，因此注定 2011 年为平淡的一年。全区全年成交 30 万，同比下降 63.58%，下
10、降幅度也较为明显。区内楼盘较少，集中在几个规模较大的项目，如龙光普罗旺斯。供求及价格分析2011 年供应成交走势图 供求及价格分析2011 年江南区在售项目较少，供应量萎缩，3,5,7,9 月份出现零供应的局面，整年度都以少推量，消化库存为主。新增量项目主要集中于龙光 普罗旺斯、保利城和云星 钱隆江南等项目。以上项目撑起了整区的成交。价格方面一直保持平稳态势，并有小幅上扬，这与各开发商手上存货不多有一定关系，开发商不温不火保持成交价稳定在 5752 元/。典型案例分析 龙光龙光 普罗旺普罗旺斯斯在江南区的壮锦大道与白沙大道的交汇处，地理位置优越，交通便利，项目以法国普罗旺斯地区特有的建筑风格、
11、人文风情、园林景观为蓝本，营造自由休闲的风格情调。而产品本身来说，赠送面积较大，是江南区 N+1 户型的先行者，5800 元/的均价整体来说性价比较高，且开发商品牌实力强大，使项目受到市场青睐。2011 江南区销售排行前十名 典型案例分析龙光普罗旺斯云星 钱隆江南保利城 良庆区区域分析供求及价格分析典型案例分析 区域分析 整体情况区域内五象新区是是政府重点规划的一个区域，大多开发商都在打概念牌，使得整体档次有一定提升。成交客户主要为南宁城区客户，片区环境优美，适合休闲养生，价格也处于低洼地，因此吸引了城区刚需的进驻。目前在售项目较少，预计未来会有开发热潮。2011 年新成交土地 5 宗，面积
12、14.94 万，规划建面 76.9 万。供需情况限购后，2011 年商品房供应量 33.55 万，环比增幅 99.96%，主要原因在于 2010 年较低的供给量。2011 年供应量急速上涨主要是早期供地情况及房产企业涌入有关全区全年成交 23.7 万，同比升幅 488.02%，涨幅率巨大。价格方面比较平稳，几乎没什么波动，而整个市场的价值却不容忽视。供求及价格分析2011 年供应成交走势图 供求及价格分析2011 年良庆区在售项目较少，供应力度不足，虽说今年有所增长，但整体来说还是比较低水平，3、6、10 月甚至出现 0 供应。受供应量影响，成交量较低，由图表可看出，整体市场月成交量难以突破两
13、万，但受未来大势逐步影响，区域内交易量必定会攀升。区域未来潜力较大，成交均价逐步上升，目前良庆区成交价格维持在 5000 元/左右徘徊，并呈不断上升的趋势。典型案例分析 天筑米兰天筑米兰项目位于银海大道中段景华路，项目周边生活配套一应俱全，交通便利度极高，区域发展潜力无可限量。项目打造的是南宁独创意大利米兰式的风情社区。天筑米兰在 2011 年有几次推盘，产品优势在于增送面积多，实用性强等特点受到刚需市场的青睐。2011 良庆区销售排行前十名 典型案例分析瑞和家园阳光碧波湾碧水天和 邕宁区区域分析典型案例分析 区域分析 整体情况邕宁区在 2005 年之前是一个县城，后撤县社区，开始融入城区发展
14、的步伐。当地商品房建设还处于起步阶段，目前在售项目就零星几个，发展程度一般。主要客户群体还是周边居民和南宁周边入城的农民。闲置地块较多，发展潜力具大。供需情况全区全年成交 5.4 万，同比升幅 158%，涨幅率巨大。2011 年价格方面比较平稳，均价保持在 5138 元/，相比去年增涨 38.2%。后续开工项目较多，预计未来供应量加大。典型案例分析目前在售项目四个，相对而言成规模的就两个：昌泰水立方，水岸明珠，价格维持在 5000 元/平方米，相比城区其他区域明显偏低，无太大竞争。面积主要分布在 75-90的两房，90-120 的三方，其他面积段的比例不大。项目资料不齐全，档次一般。2011 邕宁区销售排行 Thanks for your time!
