1、1Mob研究院明源地产研究院出品2022年12月2022年商业地产发展白皮书2022 MobTech.All rights reserved.目录CONTENTS2022商业地产市场概述1宏观经济：受疫情影响下行明显，仍处于缓慢复苏阶段行业现状：商业地产开发投资增速逐渐走弱，拟开业购物中心数量、体量齐收缩2023商业地产发展趋势4推陈出新：深谙“圈粉”之道，不断打造“出圈”新场景、新玩法轻资产：轻重并举，逐步增加轻资产在整体业务中的规模比重数智化：数智化管理助力商业地产生命全周期管理2022商业地产新兴业态3露营经济：2022年zui出圈的小众爱好宠物经济：用孤独投喂出的千亿市场，成为线下商业
2、的流量引擎夜经济：老壶装新酒，夜经济异军突起成为城市新名片商业地产标杆企业分析2企业现状：开源节流，轻资产赛道激战正酣地域分布：长三角城市群成为轻资产项目“主战场”案例分析32022商业地产市场概述4整体经济受疫情影响下行明显，仍处于缓慢复苏阶段Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制中国经济在疫情后呈恢复态势，预计中短期内主要经济方向将通过提升流动性和政府支出等举措保障经济平稳发展，这也将对商业地产市场产生利好影响2019Q1至2022Q1-Q3国内生产总值-15.0-10.0-5.00.05.010.015.020.025.030.00200000400000600000800000
3、1000000120000014000002019Q12019Q1-22019Q1-32019Q1-42020Q12020Q1-22020Q1-32020Q1-42021Q12021Q1-22021Q1-32021Q1-42022Q12022Q1-22022Q1-3国内生产总值（亿元）第二产业增加值（亿元）第一产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）第二产业增加值季度累计同比增长（%）第一产业增加值季度累计同比增长（%）国内生产总值季度累计同比增长（%）第三产业增加值季度累计同比增长（%）5社零表现弱于预期，餐饮收入受疫情影响较大，下滑严重Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制2022
4、年1-11月，我国社会消费品零售总额399190亿元，同比下降0.1%。其中，商品零售359406亿元，同比下降0.5%；餐饮收入39784亿元，同比下降5.4%。消费降级明显2019.10-2022.11社会消费品零售总额及增速-30-20-1001020304001000020000300004000050000600007000080000社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额月度同比增长（%）11月份，我国社会消费品零售总额38615亿元，同比下降5.9%。其中，商品零售34180亿元，同比下降5.6%；餐饮收入4435亿元，同比下降8.4%6居民生活水平和消费意愿提升，食品烟酒
5、类消费增长显著Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制2022前三季度农村居民消费支出增幅较大，增长6.4%；主要消费构成中，食品烟酒占30.4%，增长5.6%，教育文化娱乐消费下降4.2%2022年前三季度居民人均收入与消费情况1787822385118962765037482146003.5%1.8%6.4%1.5%-0.2%4.3%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%0500010000150002000025000300003500040000全国居民城镇居民农村居民2022前三季度居民可支配收入及人均消费支出与增速2022年前三季度人均消费
6、支出（元）2022年前三季度人均可支配收入（元）人均消费支出名义增长（%）人均消费支出实际增长（%）食品烟酒 5430元，30.4%居住 4243元，23.7%交通通信 2340元，13.1%医疗保健 1596元，8.9%教育文化娱乐 1790元，10.0%衣着 991元，5.5%生活用品及服务 1043元，5.8%其他用品及服务 445元，2.5%2022前三季度居民人均消费支出及构成人均消费支出17878元前三季度，全国居民人均可支配收入27650元，同比名义增长5.3%。实际增长3.2%；城镇37482元，名义增长4.3%，实际增长2.3%，农村14600元，名义增长6.4%，实际增长4
7、.3%+5.6%-1.1%+5.3%+2.2%+4.6%-4.2%+2.5%+7.2%7受整体大环境影响，商业地产开发投资增速逐渐走弱Source：中指数据CREIS，Mob研究院整理绘制2022年1-9月，全国商办开发投资额同比下降11.4%，新开工面积同比下降38.8%，销售面积同比增长3.2%商业地产新房市场走势14.2%11.8%10.0%9.2%8.4%8.0%6.2%5.0%4.7%4.6%4.0%3.9%201720182019202020212022:1-911.5%9.6%8.3%8.0%7.1%6.9%3.4%2.9%3.1%2.9%2.6%2.6%201720182019
8、202020212022:1-9商业营业用房占比办公楼占比7.6%7.0%6.9%5.3%5.0%6.0%2.8%2.5%2.2%1.9%1.9%2.3%201720182019202020212022:1-9开发商投资额新开工面积销售面积2017-2022年1-9月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比需求端：全国商办物业销售面积同比增长3.2%2022年1-9月，全国商办物业销售面积为8490万平方米，同比增长3.2%，但增幅连续6个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重由2021年的6.9%小幅上升至8.3%供给端：全国商办物业*开发投资额
9、同比下降11.4%，新开工面积同比下降38.8%2022年1-9月，全国商办物业开发投资额为12282亿元，同比降幅扩大至11.4%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2021年的12.4%下降至11.9%；2022年1-9月，全国商办物业新开工面积为8945万平方米，同比降幅扩大至38.8%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由2021年的9.7%降至9.5%；*商办物业：办公楼+商业营业用房，指标解释与中国房地产统计年鉴一致8拟开业购物中心数量、体量齐收缩Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制2022年拟开业量出现较大幅度下降，一方面是由于去年拟开业量基数较大；二
10、是市场转向理性稳健，拟开业数量、体量双双进入负增长2022年拟开业购物中心数量、体量及增速9389828741113895-3.3%4.7%-11.0%24.3%-19.6%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%020040060080010001200201820192020202120222018-2022年拟开业数量及增速数量（个）增速（%）84008622792397258027-14.3%2.6%-8.1%22.7%-17.5%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%
11、15.0%20.0%25.0%020004000600080001000012000201820192020202120222018-2022年拟开业体量及增速体量（万）增速（%）9华东地区拟开业热度最高，体量是第二名的近三倍Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制华东区有上海、杭州、南京等众多经济较发达城市，且对周边经济的辐射力较强，拥有较多经济实力强的三四线城市，因而成为新开购物中心首选，其次为以广州、深圳为首的华南区2022年拟开业购物中心区域及城市分布207272121110138362195612687105511051154.63217东北区西北区华北区华中区西南区华南区华东
12、区体量（万）数量（个）序号城市数量（个）体量（万方）线级1广州一线2重庆新一线3上海一线4武汉新一线5西安新一线6深圳一线7北京一线8南昌二线9杭州新一线10南京新一线11成都新一线12苏州新一线15161718192122222425273413716616116617921317114625519026828410城市商业客流受疫情反复波动较大Source：MobTech，2022.01-2022.12从客群流量上看，全国典型城市商业客流量受疫情反复影响波动较大，且不同城市的商业客流主要随着不同城市的管控政策变动2022年1-11月典型城市商业客流量统计（万人）05000100001500
13、02000025000300003500040000450002022.012022.022022.032022.042022.052022.062022.072022.082022.092022.102022.11北京上海广州深圳重庆成都长沙武汉11一线与新一线城市商圈领航热度排名Source：MobTech，2022.01-2022.11全国客流热度Top20商圈大部分位于一线和新一线城市，长沙五一商圈客流热度第一，地铁过境客流影响显著；上海商圈上榜数最多，陆家嘴张杨路商圈为上海客流量最大商圈2022年1-11月中国商圈热度排名Top2005000010000015000020000025
14、0000300000350000400000450000500000日均客流量（人次）12商业地产标杆企业分析13内外承压，商业地产企业亟需求变Source：公开资料，Mob研究院整理绘制当前，受我国宏观经济环境下行压力及行业发展多方因素影响，商业地产企业面临着资金压力、政策压力及竞争压力等多重压力积压商业地产企业内外承压21133行业竞争压力政策压力资金压力融资压力经济发展速度放缓，资产升值速度放缓；受经济、政策等方面影响，融资成本升高土地成本压力土地红利期已过；拿地难、拿地贵现金流压力前期资本投入大；经营性现金流周转周期长土拍土拍政策收紧，单一宅地拿地困难，限制规范趋严税收税收政策收紧，作
15、为税赋最高的行业，盈利削弱增加运营压力外资进入知名外资企业进入中国市场，冲击国内本土房地产企业住宅市场竞争激烈传统住宅市场竞争白热化，各房企进行由住宅地产开发商向商业地产布局与投资转变14开源节流，轻资产赛道激战正酣Source：各开发商2022年中期报告，Mob研究院整理绘制受到行业竞争、资金的封堵，以及政策环境的收紧，地产“寒冬”到来。但通过积极推进轻资产业务模式，商业地产企业走出了一条逆周期曲线推进轻资产业务模式已经成为行业共识内部发展外部需求低杠杆：轻资产模式无需购置土地，前期投入成本低，能够帮助房企维持较低的杠杆，满足三道红线要求抗周期：通过更具多元化的融资渠道、盈利模式以及配比合理
16、的资产结构，保障充裕的现金流中小型、区域型开发企业专业经营能力不足低效、空置存量资产盘活需求增长 中小商业地产企业拥有物业资源，但专业化经营能力弱，难以挖掘商业项目潜力 专业商管团队已具备成熟运营模式 低效存量项目空置、烂尾情况严重，占用大量资金、资源 疫情后的办公需求变化需要优化空间设计、楼宇设施及服务配置资产盘活+运营能力低杠杆+优化资产结构重资产模式中资产模式轻资产模式高低资产持有程度 提供运营、管理、咨询等服务，获取收益 出资参与投资项目、公司、基金或租赁不动产 自主投资及持有商业地产项目，开发及运营自有项目地产企业轻资产运营情况盘点开发商盘点华润万象生活宝龙商业新城控股中粮大悦城轻资
17、产运营战略承接好母公司优质项目资源，积极外拓抢占市场份额加强商业轻资产项目拓展力度，扩展更多灵活的合作模式继续推进持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容与孵化投资四个业务方向轻资产扩张成为重要的发展模式轻资产项目情况2022H1新增13个轻资产运营项目（7新签+6新开）总面积达118.7万2022H1新增5个轻资产运营项目（4新签+1新开），总面积达45.72022新增1个轻资产运营项目（厦门）2021年购物中心全年落地轻资产合作项目7个，运营管理4个大悦城项目（天津、昆明、鞍山、长沙），商业面积58.7万15地域分布：长三角城市群成为轻资产项目“主战场”Source：赢商大数据（2
18、022.07），Mob研究院整理绘制长三角城市群凭借124个的数量，在轻资产项目数量上一骑绝尘。而从细分城市上看，近7成项目分布于高线级城市，而下沉市场的轻资产化程度普遍高于高线城市轻资产项目城市分布45.0%25.0%18.0%12.0%四大城市群轻资产项目数量占比长三角大湾区成渝京津冀长三角城市群轻资产规模Top10城市城市轻资产规模（万）上海213.4苏州130.3宁波120.8无锡93.7杭州76.2南京65.0台州61.7铜陵47.0常州46.0湖州45.023.9%13.6%10.2%7.5%6.8%3.2%商业五线城市商业三线城市商业二线城市 商业新一线城市 商业一线城市商业四线
19、城市需求市场：长三角城市群各线级城市轻资产化程度下沉市场早期商业发展薄弱，项目水平良莠不齐，且今年筹开项目加速入市。一些经营不善的项目，往往选择借助头部商管公司的运营能力盘活资产16华润万象生活：轻资产管理能力显著提升，实现规模和效益双增长Source：2022年华润万象生活中期业绩公告演示稿，Mob研究院整理绘制2022H1华润万象生活在管购物中心规模业绩持续提升。其中，在营项目数量增至74个，面积达816万m，62个项目零售额排名当地市场前三，占比高达83.8%华润万象生活轻资产规模对比597174FY20FY211H22在营项目数量+4.2%6.47.68.2FY20FY211H22在营
20、项目面积（百万m）+7.3%8811FY20FY211H22重奢项目数量212730FY20FY211H22零售额排名当地市场第一项目数量+37.5%+11.1%405462FY20FY211H22零售额排名当地市场前三项目数量+14.8%67.8%76.1%83.8%FY20FY211H22零售额排名当地市场前三项目数量占比+7.7ppt17华润万象生活：内接外拓，扩大商业版图Source：2022年华润万象生活中期业绩报告，Mob研究院整理绘制内部承接集团优质项目资源，外部拓展抢占市场份额。通过对6个新购物中心和7个签约第三方项目提供商管业务，提振市场消费信心，带动城市经济发展华润万象生活
21、轻资产运营项目内部承接：上半年，华润6座购物中心开业（其中3个重奢项目，3个非重奢项目），均由华润万象生活承接商管业务非重奢项目3新开业项目数99%平均开业率重奢项目3新开业项目数80%平均开业率95%平均开业率（除国际品牌）海口万象城11.4万，60%首进品牌，打造海口高端商业名片福州万象城9.0万，40%首进品牌，打造福建重奢旗舰商业武汉万象城18.3万，融合艺术、商业、文化，打造华中地区前沿商业地标沈阳皇姑万象汇9.4万，开业20天零售额突破亿元，打造城市商业新一级北京姚家园万象汇4.7万，深度洞察周边客群，打造精致、自在的消费空间南宁中山路万象汇3.9万，拥抱新世代消费趋势，探索旧城焕
22、新改造221112211111111211118784544122122222深圳杭州北京上海沈阳南京合肥西安重庆南宁成都宁波无锡青岛太原南昌万象汇万象天地万象城外部拓展：上半年，华润成功签约7个优质购物中心项目。总建筑面积62万，新签项目平均面积达8.8万，TOD项目占比超85%，一、二线城市项目占比达80%；累计16个城市实现“一城多汇”和“多城多汇”18Source：2022年华润万象生活中期业绩报告，Mob研究院整理绘制2022上半年，宝龙商业累计已开业面积1023万，较2021年增长3.0%；累计已签约面积1470万，较2021年增长4.6%2022H1宝龙商业轻资产外拓情况宝龙商业
23、：抢占新一线市场，推动品牌输出69885799310232019202020212022H1商业累计已开业面积（万）8871135140614702019202020212022H1商业累计已签约面积（万）新增外拓合约面积33万m富阳东方茂项目定位：富阳时尚潮玩乐活地标开业时间：2014.4.25建筑面积：12.0万m杭州湘湖慢生活街项目定位：杭州首个沉浸式慢生活街区开业时间：2019.7.14建筑面积：2.8万m临安IN巷项目定位：时尚潮玩休闲乐活聚集地开业时间：2025.5.1建筑面积：2.8万m济源宝龙广场项目定位：济源唯一大型现代购物中心开业时间：2024.12建筑面积：约15万m+3
24、.0%192022商业地产新兴业态20露营经济2022年zui出圈的小众爱好由于疫情管控导致人们远途出游受阻，纷纷转向碎片化、短距离的户外运动，以露营为代表的休闲度假也因此在城市中蔓延开来。除了一众露营品牌入驻购物中心外，线下商业与品牌也解锁了众多“露营+X”的玩法，通过场景打造、引进快闪店、营销活动等方式抢夺消费者21宠物经济用孤独投喂出的千亿市场，成为线下商业的流量引擎越来越多年轻人将“吸猫撸狗”视为人生一大乐事，养宠群体不断扩大，“宠物友好”也成了线下商业新晋“流量密码”。一批宠物友好型商业兴起，多维发力打造双向人宠友好空间，建立情感强链接22夜经济老壶装新酒，夜经济异军突起成为城市新名
25、片相关政策的出台推动夜经济发展，人群作息时间推后促进了夜间经济的繁荣，夜食、夜购、夜娱等夜间消费活动兴起23整体或将突破42万亿，成为城市经济新增长点Source：艾媒数据；MobTech，2022.01-2022.11夜间经济包括夜购、夜食、夜娱、夜游等，人群作息时间推后，夜间消费在整体经济中占据愈发重要的地位，2020年夜间经济突破30万亿，预测2022年夜间经济达42万亿夜经济市场规模及3大主要业态182774.0 205106.5 228592.2 264312.5 309034.7 363511.8 424227.4 12.2%11.5%15.6%5.0%17.6%16.7%0.0%
26、2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%0.050000.0100000.0150000.0200000.0250000.0300000.0350000.0400000.0450000.0201620172018201920202021E2022E夜经济市场发展规模发展规模（亿元）YoY（%）夜购夜食夜娱48.0%31.7%11.5%夜食是夜经济中当之无愧的第一业态，占比近半数。而随着疫情常态化以及即时配送等本地生活业态的兴起大大促进了消费者的消费欲望文化演出、影/剧院以及夜/集市是消费者青睐的Top3的消费场所，而随着这些消费场所延长开放时
27、间至24h，使得消费者的夜娱选择更加多样化随着电商直播、短视频购物等消费模式的普及，消费者购物的时间和空间不再受到限制，而地摊经济的恢复也为夜购提供了成长沃土24政策点亮夜经济，助推国内消费大循环Source：公开资料，Mob研究院整理绘制为拉动内需，近年中央及地方纷纷出台夜间经济政策，点亮“夜间模式”，内容主要为打造夜间生活聚集区与夜间商圈，推动夜购、夜食、夜娱等多种业态的发展，挖掘国民消费潜能各地促进夜经济发展政策地区发布时间政策名称主要举措北京2022.07北京市促进夜间经济繁荣发展的若干措施重点打造10个“夜京城”特色消费地标、30个融合消费打卡地、40个品质消费生活圈、5-10条全市
28、夜游精品路线，培育10条市级“深夜食堂”特色餐饮街区等夜间特色地标及场景武汉2022.06进一步促进夜游经济发展若干措施提出将举办夜间光影秀、美食节、啤酒节、音乐节等夜间文旅活动，推出门票减免、打折消费券等惠民措施，并将发布全市夜游十大产品和十大夜游线路，持续促进夜间消费天津2021.04天津市 2021年发展夜间经济重点工作以打造“夜津城”为主题，完善夜间消费场景。打响“夜游海河”“夜赏津曲”“夜品津味”“夜购津货”等“夜津城”品牌，支持在夜市街区举办文艺演出、音乐节、沉浸式话剧、脱口秀等活动江苏2020.09江苏省省级夜间文旅消费集聚区建设指南（试行）布局合理，业态多元，推出沉浸式演艺、非
29、遗互动项目和文创产品、3D 灯光秀、街头艺术表演等；规范管理，运营有序重庆2020.07关于加快夜间经济发展促进消费增长的意见到 2025 年，基本建成 1 个夜间经济核心区，创建 10 个高品质夜间经济示范区成都2020.06成都市以新消费为引领提振内需行动方案(2020-2022 年)培育消费新热点，发展繁荣夜间经济、促进高端时尚消费上海2019.04关于上海推动夜间经济发展的指导意见加强规划引领，打造地标性夜生活集聚区；行业自律，成立本市夜间经济行业组织；发挥财政政策作用，加大夜间经济发展扶持力度等25一线、新一线城市夜经济红火，珠江新城商圈成为夜间顶流商圈夜间客流量城市排名中一线城市上
30、海独占鳌头，新一线城市成都跻身前五。夜间客流量商圈排名中广州珠江新城商圈夺得榜首，其次为长沙、成都、南京商圈数据来源：MobTech，2022.01-2022.112022年全国城市夜间客流排名2022年全国商圈夜间客流排名厦门市青岛市合肥市西安市长沙市南京市苏州市武汉市杭州市重庆市北京市广州市深圳市成都市上海市武林广场商圈五角场商圈南京西路商圈淮海中路商圈南京东路商圈徐家汇商圈解放碑商圈观音桥商圈新街口商圈春熙路商圈天河路商圈五一商圈珠江新城商圈 一线、新一线和二线城市夜经济发达：北上广深四个一线城市位于前列，而前十的多为新一线城市如重庆、杭州等；夜经济发展“南强北弱”：虽然发展夜经济的城市
31、众多，但受到文化传统、地域气候以及消费能力等因素的影响，形成了夜经济在地理空间上“南强北弱”的特点上海、深圳、北京等一线城市虽然夜间整体客流量名列前茅，但商圈客流分布较均匀，单商圈夜间客流排名不佳；同时，众一线城市头部商圈外省市客源占比较多，因此受疫情冲击较大一线城市新一线城市二线城市26夜经济需求旺盛，企业白领醉心夜生活自由Source：MobTech，2022.01-2022.11夜经济消费人群中半数为企业白领，而女性占到六成；而夜经济也是一项老少皆宜的活动，以25-34岁和45岁以上人群居多。收入方面，小于3k和3-5k人群总占比近半数夜经济人群画像10.5%19.2%31.1%15.8
32、%23.8%18岁以下18-24岁25-34岁35-44岁45岁以上夜经济人群年龄分布及占比36.1%63.9%男性女性夜经济人群性别占比52.8%14.7%10.1%7.7%4.5%4.2%2.6%2.2%1.3%夜经济人群职业占比31.3%34.4%20.0%7.6%6.7%小于3k3-5k5-10k10-20k20k以上夜经济人群收入占比27夜晚怎么嗨？一线、新一线城市商圈业态偏好相似Source：MobTech，2022.01-2022.11业态偏好中以餐饮、零售、休闲娱乐为夜间消费的前三名，生活配套和亲子在新一线城市商圈中势均力敌一线、新一线城市商圈业态偏好一线城市商圈新一线城市商圈
33、珠江新城商圈天河路商圈徐家汇商圈南京东路商圈春熙路商圈新街口商圈观音桥商圈武林广场商圈No.1No.2No.3No.4No.5餐饮 51.3%餐饮 46.4%餐饮 50.9%餐饮 51.5%零售 28.1%零售 33.7%零售 30.2%零售 29.8%休闲娱乐 10.5%休闲娱乐 10.7%休闲娱乐 10.6%休闲娱乐 11.2%生活配套 7.6%生活配套 6.4%生活配套 4.9%生活配套 4.5%亲子 2.5%亲子 2.9%亲子 3.4%亲子 2.9%五一商圈餐饮 43.2%餐饮 42.2%餐饮 43.4%餐饮 46.9%餐饮 44.0%零售 34.9%零售 35.3%零售 37.7%零售 29.6%零售 37.3%休闲娱乐 13.1%休闲娱乐 13.4%休闲娱乐 9.7%休闲娱乐 13.6%休闲娱乐 9.1%生活配套 4.6%生活配套 5.0%亲子 5.0%生活配套 6.4%亲子
