1、 工作流程工作流程 项目可行性研究 投 资 决 策 签订土地使用权合同 投资计划（14）购买 1/500 现势地形图（1）、办理勘测定界技术成果（7）建设用地规划许可证（14）工程项目报建（1）规划方案、设计文件招标（20）地名申报（45）编制修建性详细规划（14）修建性详细规划审批（14）建设用地批准书、国有土地划拨决定书（14）施工图设计（90）人防工程设计 地质勘查（14）人防审批（30）消防审批（30）环境评估（60）环境设计（园林）弱电及特殊外装修设计 施工图审查（30）建设工程规划许可证（30）施工招标（45）监理招标（45）合同审查（7）质量监督（1）施工许可证（7）工程建设施工
2、 散装水泥专项基金（3）安全措施备案（7）墙改基金（3）节能备案（1）物 价 审 批（7）房 产 测 绘（30）前期物业管理备案（14）配套工程实施及申请交付使用备案（7）销售许可证（14）配套工程施工 市政基础设施竣工验收 规划验收 工程质量验收 消防验收 人防验收 室外环保验收（45）商品房准许交付使用证（14）初始登记 土地确权（14）进入销售阶段 市政大配套证明（7）规划总平面图调整及审批（45）建筑设计 建筑设计方案申报（14）签订小配套合同（7）防雷检测（7）支付担保（7）签订施工合同（7）签订监理合同（7）签订设计合同（7）人防图纸审查（30）人防监督（3）人防易地建设费、人防档
3、案编制费（4）供热证明 远程安全监控（14）建筑安装工程竣工验收备案书 室内环保验收 标识牌（7）规划验收合格证 市政基础设施配套证明 产权证办理 物业招标（30）移交物业 后期维修 煤气点火 一、一、项目投资可行性分析项目投资可行性分析 （一）工作目的：通过全面系统地研讨，在房地产市场的不确定性和机动性的现状中，通过科学地论证，取得房地产市场真实的供求状况和发展趋势，从而选择优化方案决定开发项目的选择和合理科学的实施方案。（二）报告应包括的主要内容：1、项目提出的背景 2、市场需求预测 3、项目提出的必要性 4、可行性研究的依据和范围 范围应包括：（1）项目发展前景和经济社会效益 （2）界址
4、的选择：地理位置、选址理由 （3）拟建规模及建造条件：规模、市政设施条件、水文地质条件 （4）项目建设方案 1 建筑：规划要求；总图布置；建筑设计方案（设计理念、设计依据、建筑平面的功能布置；建筑造型设计；主要经济技术指标）2 结构：设计依据（工程概况、主要规范）；设计条件（地质、荷载取用、结构类型、可行性研究与建议）3 室内配套功能：给水；排水；采暖；制冷；通风；人防；电气（强电、弱点）；防火；消防；环保；节能；电梯 5、组织机构及人员配置 6、项目投资概算：概算编制依据；概算内容及深度；建安工程造价分析；市政配套及间接费用分析 7、经济评价：（1）各项财务基础数据：实施进度；投资概算和资金
5、来源；成测算本（2）财务分析：财务盈利能力分析；清偿能力的评估；主要技术经济指标（3）财务评价结论（4）结论：损益；现金流量；项目成本 一、一、项目投资可行性分析项目投资可行性分析流程图流程图 目的与方法 初 步 设 想 房地产投资方向研究（选址、类型、规模等）提出项目建议书 研究拟建项目的必要性和现实性 市场调查（研究市场的需求量、预测市场的发展潜力）经济调查（对政策、地区经济发展、固定资产投资增长幅度、城市开发费率、地价、配套投资等）多方案论证、比较选择最优方案、研究技术可行性 项目区位选择的 确定项目类别、规模 提出项目选址、占地面积、建设规模建筑容积率等经济技术指标 全面研究项目在开发
6、过程中经济运行的合理性 财务分析（计算投资、研究资金运作方式、项目概算、生产经营成本）经济分析（投入和产出的成果分析、市场销售价格动态分析）论证和研究实施、方法的确定、全部控制的要点 项目方案设计（方案设计原则）、编制建设总进度计划 结 论 与 建 议 提出项目投资决策研究报告 提供给决策机构 二、二、开发项目开发项目投资计划投资计划 （一）工作目的：投资计划是房地产开发项目立项的法律文件，是项目前期工作的要件之一。（二）主管部门：区发改局投资计划科（总投资 3000 万以下）；市发改局投资计划处窗口（总投资 3000 万以上）（三）工作内容：提出年度投资计划书面报告；填写房地产开发投资计划申
7、请表。（四）要件：申报建设投资计划前需先取得土地主管部门批复的土地用权的相关文件，以及规划主管部门批复的详细性规划或规划方案。1、国有土地使用合同或国有土地使用证或建设用地批准书；2、规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书；3、银行出具的资金证明。总规模 5 万平方米以下的项目存款额不得低于项目总投资的 35%，总规模 5 万平方米以上的项目存款额不得低于年度建设面积投资的 35；4、现状地形图；（五）时限：呈报要件齐备，15 个工作日可批复。二、二、开发项目投资计划开发项目投资计划办件办件流程图流程图 市、区投资计划审批部门审理 准予许可的，下达项目投资计划 市发改局投资计划审批窗口 （
8、总投资 3000 万以上的商品房计划项目及经济适用房、危改等其它类型计划的项目）区发改局投资计划审批窗口 （总投资 3000 万以下的商品房计划项目）会审意见 组织相关部门联合会审 市、区发改局审批 不予批准的，打印不予批准决定书 向建设行政主管部门申报项目投资计划 向市发改局投资计划办理窗口提出申请（总投资3000万以上的商品房计划项目及经济适用房、危改等其它类型计划的项目）向区发改局投资计划办理窗口提出申请（总投资 3000 万以下的商品房计划项目）被告知材料不齐全，需要补正申请材料的，索取需补正材料通知书和清单 被告知申请材料齐全并符合法定形式的，索取收件凭证和受理通知书凭证 被告知补正
9、材料仍不符合法定形式的，索取不予受理通知书 被告知审批合格的，通过投资计划审批窗口领取投资计划文件 被告知审批不合格的，领取不予批准的决定书 三、三、建设用地规划许可证建设用地规划许可证 （一）工作目的：建设用地规划许可证是项目用于土地确权和用地实施规划的要件。（二）主管部门：市规土委窗口。（三）工作内容：填写建设用地规划许可证申报表。执相关要件到窗口进件。（四）要件：1、建设用地规划许可证申报表；2、选址意见书；3、标明拟建项目用地范围的 1/500、1/2000 或 1/10000 现势地形图；4、经批准的规划设计成果或规划平面图；5、土地使用权人放弃土地使用权的，应提供放弃土地使用权的证
10、明文件和安置补偿协议；6、土地使用权证、房屋所有权证；7、未取得土地使用权人、房屋所有权人和使用人同意的，应出具依照有关法律、法规、规章进行安置补偿的书面承诺；8、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书。注：通过招、拍、挂方式取得土地使用权的，凭土地使用权出让合同，上述 5、6、7 中所列要件可以不要。（五）时限：文件齐备，5 个工作日可获取受理或不受理凭证。获准受理后，20 个工作日可领取行政许可文件。三、三、建设用地规划许可证建设用地规划许可证办件流程图办件流程图 领取建设用地规划许可证申报表 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况 投 资 规 模 申报要件：1、建设用地规划许可证
11、申报表；2、选址意见书；3、标明拟建项目用地范围的 1/500、1/2000 或 1/10000 现势地形图 2 份；4、经批准的规划设计成果或规划平面图；5、土地使用权人放弃土地使用权的，应提供放弃土地使用权的证明文件和安置补偿协议；6、土地使用权证、房屋所有权证；7、未取得土地使用权人、房屋所有权人和使用人同意的，应出具依照有关法律、法规、规章进行安置补偿的书面承诺；8、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书。市规土委局窗口进件 填写建设用地规划许可证申报表 领取建设用地规划许可证 否 是 相 关 文 件 及 文 号 项 目 四 至 及 规 划 指 标 四、工程四、工程项目报建项目报建
12、 （一）工作目的：工程项目报建是房地产开发项目前期工作的要件，是办理前期手续的必备文件。（二）主管部门：市住建局一楼服务大厅。（三）工作内容：领取深圳市工程项目报建表；按工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资、工程规模、工程筹建情况、计划开竣工日期等如实填写；加盖单位公章。注意注意工程规模及投资规模应按当年下达的计划填写。（四）要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、企业资质证书和营业执照。（五）时限：呈报文件齐备当日即批。四、四、工程工程项目报建办件流程图项目报建办件流程图 领取深圳市工程项目报建登记表 搜集相关资料 如实填写深圳市工程项目报建登记表 一楼服务大厅申报 领取报
13、建批复 是 否 申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、企业资质证书和营业执照。项目概况 项目开、竣工日期 五、规划方案五、规划方案设计设计文件文件招标招标 （一）工作目的：规划方案设计文件招标是全面落实项目策化理念的最终手段，是项目构架的基础，是项目最终定稿及审视房地产市场后的最后优选。（二）主管部门：市规土委招投标窗口。（三）工作内容：1、编制项目设计任务书。任务书应包括以下内容：（1）设计依据；（2）项目概述；（3）设计内容及深度；（4）设计要求，内容应包括：户型设计和比例、功能和格局、附属房间的设计要求、室内装修、外檐装修、园林绿化、结构设计、配套设计（给排水、中水、热水、采
14、暖、制冷、消防、燃气、市政系统、供电、弱电、智能化、消防等）、物业管理及配套附属设施等。注意注意任务书是对项目最终构架的定稿。因此，应当对市场需求和成本构成进行最终优化，经综合评估和评价后再行起草，最终定稿应充分论证。2、编制招标文件：招标文件应包括：工程概况；招标方式；招标内容；设计依据；设计范围及设计质量；投标标书编制内容（标书份数的要求、文字文件、设计周期、设计取费标准、图纸文件要求等）；履约担保；现场踏勘及答疑；开标会议及格式检验；评标办法；设计费及补偿费标准；版权；设计合同及设计费支付；附件及附表。注意注意招标文件必须符合深圳市建设工程设计招标投标管理暂行办法的有关规定。3、招标公告
15、：招标公告应包括以下内容：项目四至范围；项目用地及投资；对投标人设计资质的要求；报名地点；报名需携带的文件（资质、营业执照、法定代表人或委托代理人的证明、法定代表人或委托代理人身份证、风险抵押金）；报名截止时间等。4、投标单位资格审查：依照招标文件和招标公告对报名投标单位进行资格审查，最终确定投标单位。5、上网抽取评标专家，确定评标委员会人员组成。6、开标，并依照评标程序确定中标单位。7、领取中标通知书。【说明】【说明】由于我公司目前不具备自行办理或组织投标的能力，应当委托有资质的招标公司代理办理招投标工作。因此，工作内容中 26 项可由代理公司主持并办理相关手续。（四）要件：1、项目立项批准
16、文件或年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、设计任务书；4、详细规划或规划管理部门批准的规划平面；5、建设用地规划许可证；6、营业执照及资质证书；7、法定代表人资格证书及法人委托书。（五）时限：取决于设计难度及招标单位的要求，一般掌握在 3045 日。五、规划方案五、规划方案设计设计文件文件招标办件流程图招标办件流程图 项 目 基 本 情 况 设 计 依 据 设计内容及设计深度 设计具体要求 功能与格局 户型及比例 园林绿化 室内外装修 物业、附属设施 市政、交通、结构、配套、容、标书编制要求 招标方式、招标内 及补偿、附件附表 评标办法、设计费 编 制 招 标 公 告 资格资质要求及
17、应携带的文件 开标会议及检验现场踏勘及答疑 熟悉相关文件，准备各种资料 申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、设计任务书；4、详细规划或规划管理部门批准的规划平面；5、建设用地规划许可证；6、营业执照及资质证书；7、法定代表人资格证书及法人委托书。编制项目设计任务书 编制招标文件 到招投标窗口办理招标手续 项 目 招 标 公 示 发放招标文件及设计任务书，投标单位资格审查 现场踏勘及答疑 项 目 开 标 会 议 领取中标通知书 通过 否决 六六、环境评估环境评估 （一）工作目的：环境评估是项目进入设计阶段前，全面评估项目对周边及环境的影响，其目的在于通过
18、设计来规避项目对环境的不利影响。因此，环境评估是前期工作中不可或缺的环节。（二）主管部门：市环保局。（三）工作内容：1、窗口领建设项目环境保护申报登记表，按表格要求填写并加盖单位公章。2、委托有资质的环保单位，对项目进行环境影响评估。3、参加评审会议，提出对项目环境评估的意见。4、应当注意以下几个问题：（1）委托环境评估单位时，最好由环保局下设的环境评估单位参与以利于审查顺利通过；（2）环境评估费用可以按市场价格由双方议定；（3）环境评估报告下达后应到项目所在区环保局办理送达和备案手续。（4）向施工单位交底，以规避施工期间的因素给周边带来环境影响。（四）要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划
19、；2、工程建设项目报建登记表；3、建设用地规划许可证；4、规划平面图；（五）时限：依照条例规定为 1560 日，通常 1015 日。六六、环境评估办件流程图环境评估办件流程图 搜集相关资料 领取建设项目环境保护申报登记表 填写建设项目环境保护申报登记表 申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、建设用地规划许可证；4、规划平面图；5、供热证明。委 托 环 评 单 位 参加环评专家评估会领取环评成果 向施工现场做技术交底 成果备案 项目性质及总投资 项目单体楼层及高度 项目四至范围及占地面积 进件 七七、详细蓝图详细蓝图及建筑方案审批及建筑方案审批 （一）工作
20、目的：详细蓝图的审查是规划行政管理部门依照项目的选址，结合城市控制性规划的要求对项目规划进行全方位的审查。批准后的详细规划将是项目工程施工图、环境、环保、市政配套等设计文件的依据。（二）主管部门：窗口。（三）工作内容：此项工作应按以下步骤分别进行：1、首先委托详细规划的设计院将规划总平面方案报请规划行政主管部门认可后，再进行详细规划设计。2、详规成果完成后，领取 建设工程规划设计方案申报表、市政工程规划设计方案申报表。汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。3、详细规划批准后，委托施工图设计院设计建筑方案，方案应包括建筑效果、总平面、各层平面、立面和剖面等。建筑方案设计完成后领取建筑设计
21、方案申报表。汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。（四）要件：1、建设工程规划设计方案申报（1）出让供地方式提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式提交选址意见书；（2）总平面方案（包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等）、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）、在规划设计方案审定前，根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案；（3）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。2、市政工程规划设计方案申报（1）市政工程规划设计要求通知书；属于修建性详细规划项目，须提交建设项目选址意见书；（2）规划设计方案（含规划说明、图纸、电子文件，其中图纸包
22、括：现状及规划方案、规划路网及横断面）；（3）图纸比例要求：A、外环线以内：管线综合和路径规划 1/500，选线规划1/2000；B、外环线以外：路径规划 1/1000 或 1/2000。选线规划 110 公里管线工程 1/10000，10 公里以上长输管线工程 1/50000；（4）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。3、建筑设计方案申报（1）1/500 现势地形图；（2）出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式的建设项目提交选址意见书；（3）编制修建性详细规划或总平面方案的，提交审定的规划设计方案或总平面方案；（4）有相应资质的设计单位设计
23、的建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）；（5）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。（五）时限：每个申报表在要件齐备后到窗口进件，5 个工作日到窗口获取受理或不受理凭证。获得受理后 10 个工作日可领取行政许可文件。七七、修建性详细规划及建筑方案审批修建性详细规划及建筑方案审批办件流程图办件流程图 领取建设工程规划设计方案申报表、市政工程规划设计方案申报表、建筑设计方案申报表 搜集相关资料和文件 项 目 概 况 规模、层数、高度等 设计退线、车位、结构、1、建设工程规划设计方案申报（1）出让供地方式提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式提交选
24、址意见书；（2）总平面方案（包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等）、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图盒规划图等）、在规划设计方案审定前，根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案；（3）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。窗口进件 填写 建设工程规划设计方案申报表、市政工程规划设计方案申报表、建筑设计方案申报表 领取行政许可文件 否 是 设 计 单 位 基 本 情 况 规 划 经 济 技 术 指 标 企 业 基 本 情 况 2、市政工程规划设计方案申报（1）市政工程规划设计要求通知书；属于修建性详细规划项目，须提交建设项目选址意见书；（2）规划设计方案（含规划说明、图
25、纸、电子文件，其中图纸包括：现状及规划方案、规划路网及横断面）；（3）图纸比例要求：A、外环线以内：管线综合和路径规划1/500，选线规划 1/2000；B、外环线以外：路径规划 1/1000 或 1/2000。选线规划 110 公里管线工程 1/10000，10公里以上长输管线工程 1/50000；（4）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。3、建筑设计方案申报（1）1/500 现势地形图；（2）出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式的建设项目提交选址意见书；（3）编制修建性详细规划或总平面方案的，提交审定的规划设计方案或总平面方案；（4）有
26、相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）；（5）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。申报要件：八八、建设用地批准书、国有土地划拨决定书建设用地批准书、国有土地划拨决定书 （一）工作目的：取得建设用地批准书或国有土地划拨决定书是开发项目取得土地使用权的法律文件，是前期到销售和初始登记的重要文件之一。（二）主管部门：市规土委窗口。（三）工作内容：领取并填写审报事项立案表、建设用地批准书申请表（出让）或国有土地划拨决定书申请表（行政划拨）。执相关要件到窗口进件。（四）要件：1、建设用地规划许可证；2、提交经批准的投资计划文件；3、1/2000（中心
27、城区内）、1/2000 或 1/10000（中心城区外）现势地形图 2 份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围；4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图；5、环保部门的批准文件；6、勘测定界技术报告书及勘测定界图；7、国有土地出让合同（属行政划拨土地的应提供相应文件）；8、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。（五）时限：文件齐备 5 个工作日获取受理或不受理凭证。获取受理凭证后10 个工作日领取行政许可文件。八八、建设用地批准书、国有土地划拨决定书建设用地批准书、国有土地划拨决定书办件流程图办件流程图 领取建设用地批准书申请表 或国有土地划拨决定书申请表 搜集相关资料和文件 企
28、业 基 本 情 况 立 项 文 件 及 文 号 申报要件：1、建设用地规划许可证；2、提交经批准的投资计划文件；3、1/2000（中心城区内）、1/2000 或 1/10000（中心城区外）现势地形图2份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围；4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图；5、环保部门的批准文件；6、勘测定界技术报告书及勘测定界图；国有土地出让合同（或行政划拨批准文件）；7、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。行政许可中心规划局窗口进件 填写建设用地批准书申请表或国有土地划拨决定书申请表 领取行政许可文件 否 是 土 地 权 属 文 件 项 目 概 况 及 工 期 九九
29、、地名申报地名申报 （一）工作目的：项目在行政辖区内名称的确定，是办理物业、销售许可证、物价审批的必备要件。（二）主管部门：项目所在区地名办公室。（三）工作内容：1、到地名办公室领取地名命名更名申请书和建筑坐落地形示意图，按实际填写。2、按深圳市居住区及公建名称使用管理规定的规范要求，首先确定通用名称，再依照汉语规则和语言习惯选用词语简洁、含义健康的专用名称（选择专用名称应有若干备份），由专用名和通用名构成地名。再报市地名办查询认可后，报市地名办进入审批阶段。3、经审批确认可领取地名启用通知书及相关批件。（四）要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、建设用地规划许可证；3、建筑平面图；4
30、、建筑景观图。（五）时限：进件踏勘需 58 个工作日；区政府 35 个工作日；实地各办审查 1015 个工作日；报市政府批准 10 个工作日。因此办件大致需要 2338 个工作日。九九、地名申报地名申报办件流程图办件流程图 领取地名命名、更名申报表 根据深圳市居住区及公建名称使用管理规定确定项目优选地名若干（待批）申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、建设用地规划许可证；3、建筑平面图；4、建筑景观图。申报、缴费并领取地名批复 填写地名命名、更名申报表 绘制建筑坐落地形示意图 由市地名办上网查询 否 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况 项 目 概 况 及 工 期 是 十十、
31、人防审批、人防审批 （一）工作目的：结合民用建筑修建防空地下室审批是市人防办依照 关于加强人民防空工作的决定和深圳市结合民用建筑修建防空地下室管理规定，对建设项目的人防设施进行行政监督的管理行为，是施工文件审查的要件之一。（二）主管部门：人防办公室窗口。（三）工作内容：该项工作按以下步骤进行：1、领取结合民用建筑修建防空地下室申请表，汇集相关资料如实填写，执要件到窗口进件；2、进件受理后，到窗口领取深圳市人民防空办公室意见书；3、根据人防建设要求缴纳人防监督费；面积不足的部分，或缴纳人防易地建设费或扩大人防初步设计并报窗口审批，以期达到应建设的人防面积。（四）要件：1、结合民用建筑修建防空地下
32、室申请表；2、修建性详细规划；3、项目立项批准文件或年度投资计划；4、地面建筑平面图、剖面图；5、建设用地范围内现有人防工程情况文件。（五）时限：受理后 7 个工作日领取深圳市人民防空办公室意见书 十十、人防审批人防审批办件流程图办件流程图 领取 结合民用建筑修建防空地下室申请表 搜集相关资料和文件 设计单位和设计指标 申报要件：1、结合民用建筑修建防空地下室申请表；2、修建性详细规划；3、项目立项批准文件或年度投资计划；4、地面建筑平面图、剖面图；5、建设用地范围内现有人防工程情况文件。人防办公室窗口进件 领取深圳市人民防空办公室意见书 人防办建管处办理人防监督 否 是 企 业 基 本 情
33、况 计算应建的人防面积 填写 结合民用建筑修建防空地下室申请表 面积不足的缴纳人防易地建设费或扩大人防初步设计 十十一一、建筑消防设计防火审核、自动消防设施设计防火审核建筑消防设计防火审核、自动消防设施设计防火审核（一）工作目的：防火审核是消防行政主管部门对建筑本体的防火设计能否满足消防防火等级、规范和法规的技术审查，是设计文件审查的重要环节之一，是取得设计文件审查批准书的必备要件。（二）主管部门：消防局窗口。（三）主要工作内容：领取建筑消防设计防火审核申报表，设有自动消防设施的项目应增加自动消防设施设计防火审核申报表。按表格内容要求如实填写。执相关要件到窗口进件。（四）要件：1、建设单位上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文件；2、设计单位出具的消防设计专篇；3、工程总平图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明；4、与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设
