1、招标实务物业管理条例 中规定，物业管理项目必须通过招投标来确定管理此物业的物业管理公司。在物业管理招标中，投标的报价是非常重要的。本文介绍几种常用的报价计算方法和公式。一、体现“均价优先”原则的报价计算例：广东省广州市某物业管理招标报价的计算：当 XP 时，1（XP）/P 100%（报价占分）当 XP 时，1（PX）/P 100%（报价占分）其中，X 为各投标单位的有效投标报价；P 为本项目中所有有效投标报价的平均价。评价：此种报价计算公式属于均价优先原则，各投标商的有效投标报价越接近有效投标报价的平均价，则得分越高。二、体现“低于平均价，高于最低价的 合理低价”原则的报价计算例：深圳市某物业
2、管理招标项目的报价的计算：投标价超过采购预算的价格评分为 0 分。将评标委员会修正后的有关投标人的投标价格，取算术平均值的 90%作为基准价格（超过采购预算的价格不计入平均值），等于或低于基准价格的投标报价定为 100 分，高于基准价格的投标报价则按其比例，每高于基准价格 1%减 1 分，最低60 分，如此计算出所有投标人的价格评分。评价：此计算公式最重要的是“等于或低于基准价格的投标报价定为 100 分”，即无论是最低价还是基准价都是同样得分，“高于基准价格的投标报价按比例减分，最低 60 分”，这样就限制了高价，同时高于基准价格也有最低保障 60 分。此计算公式，报价得分差距不会太大。三、
3、体现“低价优先”原则的报价计算例：深圳市某办公楼物业管理招标项目的报价计算：价格得分为：1（SXS1）/SN100其中 S1为最低有效报价，SX为有效投标报价，SN为有效投标报价的平均值。评价：此报价计算公式实际上为低价满分的公式。如果价格因素占的比例大，就不存在合理报价了，完全取决于报价的高低。四、综合型的报价计算例：深圳某政府投资物业管理项目的报价计算：1.通过资格性检查和符合性检查，且报价不超过预算控制金额的投标供应商多于或等于 7家，价格分=1A|1投标报价/Z|（报价占分）其中，Z 为本次招标的最佳报价，即对所有通过资格性检查和符合性检查，且报价不超过预算控制金额的有效投标报价取算术
4、平均值，并对算术平均值下浮 5%作为本次招标最佳报价；A 为价格调整系数，当投标报价低于本次招标最佳报价时，A=0.5；当投标报价高于本次招标最佳报价时，A=1。注：当价格分0 时，取 0。2.通过资格性检查和符合检查，且报价不超过预算控制金额的投标供应商少于 7 家，价格分=1（投标价格最低价）/最低价 （报价占分）注：当价格分0 时，取 0。评价：此计算公式分为两种形式。如果投标单位多于或等于7 家，则按第 1 种计算公式计算价格分，最佳报价为略低于平均价；如果投标单位少于 7 家，则最低价为最佳报价。五、“业主至上”型的报价计算例：广东省广州市某事业单位物业管理招标项目的评标方法为：采用
5、投票评标法，评标委员将几种物业管理投标报价的计算方法28案例分析根据各投标商的投标文件和陈述，运用无记名投票的方式，最终得票最多的前 3 名投标商依次作为中标候选人。在价格标开出后，投标商中报价最高的在其得票数的基础上减一票作为最后得票数，报价最低的在其得票数的基础上增加一票作为最后得票数。本项目设有栏标价，栏标价为 160 万元，高于栏标价或低于栏标价 20%（含 20%）的投标报价为废标。评价：当前，物业管理招投标市场基本倾向于合理报价，不应鼓励低价。此计算方法设置了一个栏标价，此栏标价即为业主方测算后得出的合理价位，高于栏标价或低于栏标价一定范围内均为废标。这既保证了投标单位不报高价，又
6、确定了报低价仅有的优惠仅为多一张选票。当然，使用该计算方式最重要的一点在于业主方应准确测算日常发生的费用，确定科学的栏标价。计算准确了栏标价，业主就如同吃了一颗“定心丸”，无论报价怎么变，主动权都牢牢掌握在业主手中。业主亦可腾出工夫好好分析投标商的技术与实力。真可谓“业主至上”。（来源：物业联盟网）案例最近，一家供应商拿着 N 市政府采购中心的质疑答复函向律师咨询该函件是否言之有理。N市政府采购中心在函件中称：贵公司针对 质疑函 中所述事项提交的相关证明材料因没有发文机关的确认，不具有法律效力，不能有效证明质疑事项的成立。根据本省政府采购供应商质疑处理办法的相关规定：“采购人或采购人委托的采购
7、代理机构收到质疑书后应当在二个工作日内进行审查，对符合质疑条件的，分别按下列规定予以处理：（一）质疑书内容不符合规定的，应一次性告知质疑供应商修改后重新提出质疑”请贵公司提供 质疑函所述事项的发文机关出具的证明文件等有效证明材料后重新提出质疑。律师仔细查看了 质疑函 和证明材料，得知质疑供应商提供的文件复印件为出自有关机关政府网站的打印件，都没有加盖发文机关的红色公章。N 市政府采购中心就是以这些材料没有发文机关的红色公章为由认定其是无效的，并因此拒绝受理供应商的质疑。分析查阅关于政府采购质疑的相关法律法规和管理规定后可以看出，N 市政府采购中心复函要求质疑供应商在提供 质疑函 所述事项的发文
8、机关出具的证明文件等有效证明材料后，再重新提出质疑，并以此为由拒绝受理供应商的质疑是不合法的。第一，违反了 政府采购法。政府采购法第五十二条规定：“供应商认为采购文件、采购过程和中标、成交结果使自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式向采购人提出质疑。”此条款仅仅要求质疑供应商以“书面形式”提出质疑，并没有要求提供证明材料，更没有要求供应商提供具有法律效力的证明材料。第二，违反了 N市所在省份的政府采购供应商质疑处理办法。该办法第六条所规定的质疑供应商提起质疑应当符合的条件中，也未要求供应商提供具有法律效力的证明材料作为受理供应商质疑的条件。在该办法第四条规定的质疑书应当包括的主要内无有效材料 质疑就应被拒吗？文/沈德能29
