1、1 基于开发实践的基于开发实践的历史商业街区历史商业街区活力提升策略活力提升策略 以昆明老街文明街区为例 邴国涛 【摘要】【摘要】随着城镇化的快速推进，城市中心的历史商业街区逐渐作为城市名片带动着城市活力的不断提升，其空间和业态也在不断扩张和变化。同时，历史商业街区的特殊属性决定了它不仅仅是作为一种普通聚集形态下的街道存在，更多的是通过特有的商业项目及流线设置以及精神场所的塑造将人们在这里进行的购物、休憩、交谈、观赏等各种自组织活动有机联系在一起，形成一个极具活力的商业街区。本文以昆明老街文明街区为例，通过分析街区自更新改造至今的开发实践过程中空间形态（街巷空间、院落店肆空间、节点空间）、商业
2、流线、活力点、精神场所与建筑设计等方面的个性特征以及在这些因素作用下的商业活力体现，总结了在文明街区开发实践过程中如何激发历史商业街区活力的重要经验，提出了建立在良好开发实践研究基础上的以保护历史商业街区原真性为本的商业活力提升策略。【关键词】【关键词】开发实践；历史商业街区；商业活力 1.1.背景背景 随着城镇化的快速推进，人们的生活与消费水平逐渐提高，作为城市名片并带动城市经济发展的历史商业街区也在不断更新与发展，但原有的市井小巷逐渐被林立的高楼所取代，人们习惯的街边买卖也逐渐被搬迁到超级商场之中，能够引起市民共鸣的精神场所也在街区更新与改造中逐渐消失，取而代之的则是笔直的、单调的、毫无趣
3、味的现代商业街道，浓厚的商业开发造就了无数地产大亨，而在此生活或消费人群的基本需求却被视而不见，人们除了被引导消费就再无价值，这是与人们自组织的社会行为属性相违背的，怎样塑造一个真正有场所感、有趣味、有活力的街区是现代历史商业街区更新与发展中需要研究的重要课题。2.2.昆明老街文明街区概况昆明老街文明街区概况 2.12.1 历史历史沿革沿革 文明街区滥觞于大理国时代，经元、明、清、民国、新中国建立至今已有近 900 多年的历史。悠久的历史、独特的市井商业文化与建筑文化使其成为昆明主城内唯一能代表老昆明2 风貌的历史街区。1982 年昆明被列入我国第一批历史文化名城名录，文明街区作为昆明国家级历
4、史文化名城的“文化内核”。如今，位居昆明城市中央商务区的文明街区承载着无数人记忆与梦想，也是延续昆明百年商脉的“昆明老街。然而，在城市飞速发展的过程中，文明街区由于缺乏统一规划与管理，环境质量差、功能滞后、交通混乱而致使其发展受到限制，其商业功能、商业品质和商业服务设施无法满足现代人们的需求。如今的文明街区商业分布零散、多为低端商业。因此，昆明市政府对文明街区进行了更新与改造，对其进行规划革新，规范管理。2009 年 11 月 7 日昆明老街项目一期工程正义坊正式开街，二期工程正在建设当中。改造后的昆明老街以历史文化为载体，以休闲商业为核心，既融传统文化特色，又展现时尚魅力的城市形象大舞台，也
5、是如今昆明主城区最活跃的历史商业街区。2.22.2 商业发展商业发展 20 世纪 80 年代初期，伴随着昆明作为国家第一批历史文化名城的发展脚步，昆明主城区唯一的花鸟市场在文明街区甬道街建成，以经营花卉、鸟虫或是古玩、木雕玉器、陶瓷器、牙石根雕、铜制品、蜡染及扎染、挑花刺绣、民族首饰等昆明地区的传统产品为主，商业气氛十分浓厚，从此拉开了文明街区作为昆明主城历史商业街区的序幕。由于文明街区属于昆明历史文化名城的核心保护区域，政府将区域划分为核心保护区和建设控制地带两个部分，之后的近三十年间，此街区不断进行更新与改造，由于居民搬迁安置、建筑保护与更新利用、商业开发模式选择等诸多问题没有得到很好的解
6、决，竟使得文明街区成为城市核心区的游离地带。2003 年浙江之江集团有限公司作为开发主体对文明街区进行街区改造，2009 年 11 月昆明老街项目一期工程正义坊正式开街，二期工程正在建设当中。改造后的昆明老街以历史文化为载体，形成了以休闲商业为核心，既融传统文化特色，又展现时尚魅力的城市形象大舞台，成为如今昆明主城区最活跃的历史商业街区。现在的文明街区，东到正义路，南至景星街，西到五一路(福照街)，北到文庙横街区域，其中以商业功能为主的街道主要有正义西街、钱王街（民俗文化街）、文明街、文庙直街、甬道街、市府东街、光华街、景星街等六条街道，如图 1。图 1 主要商业街位置图 3 表 1 现状商业
7、项目分布一览表 注：为该商业项目分布最多；为该商业项目分布一般；为该商业项目分布较少的；空白格为无该商业项目分布。3.3.活力活力提升策略提升策略 3 3.1.1 空间形态空间形态细分细分 根据对文明街区实施过程的跟踪和现状的详细调研，笔者认为文明街商业街区通过对空间形态的细分造就了多样有趣的休憩、观赏、交流与商业消费的空间，主要体现在街巷空间、院落店肆空间和节点空间三个方面：3 3.1.1.1.1街巷街巷空间空间 传统文明街区的街巷空间具有昆明独特的历史氛围。这种街巷空间不仅仅是连接端点空间的线性要素，而是具有一连串的情感空间。而现代文明街片区的更新与改造，使得原有街巷在不断的维护和修建中发
8、展，多数以新建仿古建筑作为街巷立面空间的延续，导致街巷的历史情结逐渐消失。但是作为现代城市商业空间发展的过程，文明街片区新商业街的建立通过对街道宽度（L）与沿街两侧建筑高度（H）比例控制（L/H1）、局部节点的放宽（1L/H2）与沿街建筑立面营造（如钱王街），如图 2，使得原有单一的街巷空间更加灵活、丰富，在人活动的尺度上增加趣味性也不失是一种创造。3 3.1.2.1.2院落店肆院落店肆空间空间 古代文明街片区商业街的院落主要由云南一颗印式的院落空间组成。根据现状调研发现，由于政府对文明街片区的商业开发与改造，现代大型商场的内部开敞商业空间已经成为现代商业建筑空间的主要趋势。而大型商业建筑与传
9、统建筑之间的空间对比（如钱王街）将古代的室外空间转变成了灵活丰富的“现代院落空间”，这也是文明街片区现代传统商业街区空间的转变趋势。另外，传统的商住混合模式的院落空间，如“前铺后居”、“下铺上居”而今也逐渐被纯商业建筑空间所取代，如图 3。4 3 3.1.3.1.3节点节点空间空间 与古代文明街片区相比，现代的文明街片区商业设计手法多样，入口空间往往具有独特的街区文化品质，其中各构成元素尺度亲切、比例协调、材料运用得体,使前来购物观光的游客或市民都能产生强烈的亲切感和归属感以及文化认同感。如改造后的文明西街与新建的钱王街，不仅通过建筑设计使入口空间形成强烈的归属感，而且结合街区功能和地下商业开
10、发，通过设置牌坊、地下入口等，增强入口空间的导向作用，如图 4。3 3.2.2 商业流线商业流线分明分明 文明街区的商业流线主要有横向流线和纵向流线两类。横向空间分析即从平面上以点、线、面来分析商业分布的特征；纵向空间分析即从竖向上来分析商业分布特征，主要是针对已被改造的正义西街和钱王街而言，因为其他传统街巷均为一层，少数为两层。3 3.2.1.2.1横向流线横向流线铺铺临街铺铺临街 如图 5 所示，横向商业流线主要形成了点-线、点-面、线-面的流线布局特征。点：在街道转角、出入口部位，都会进驻最具人气和品牌号召力的店铺，从而拉动人流进入商场内部，形成商业流线的交通节点；在商业流线各处形成多个
11、商业集聚点。点-线：在商业聚集度高的街巷中以多个商业聚集点形成线状的商业聚集带。如图有以正义西街和市府东街为核心的两条商业聚集带。点-面：商业聚集度高的多个商业聚集点形成面状的商业聚集区，如图中西边市府东街与景星街交汇区。线-面：多个商业聚集度高的街巷形成面状的商业聚集区，如图中东边正义西街、钱王街以及其中的内廊型步行街共同构成商业聚集区。图 5 横向商业流线分析图 图 2 街巷空间示意图 图 3 院落店肆空间分析图 图 4 节点空间分析图 5 点、线、面相互交汇以及正义路、正义西街、钱王街“三川并流”的新颖布局营造出铺铺临街的商业共生环境；开放式商业街模式实现店家和客户的无障碍连接。3 3.
12、2.2.2.2竖向流线竖向流线层层临街层层临街 如图 6 所示，从地下空间（商城）地面空间（餐饮、文化、购物、休闲）地上空间（儿童体验、天街饮食、休闲娱乐、旅游观光）均由电梯、自动扶梯连接，且每隔 50 米就有一部，方便人们到达各个空间。其中内廓型的多层商业街形式，是一种没有“顶”的多层商业街形式，人从底层被吸上来，可以逐层在每个平面层上逛，使每一层都形成商业街，竖向商业项目设置如图 7。3 3.3.3 项目设置引导项目设置引导 在此次研究当中，笔者分别对消费者、商家和居民三类人群对于文明街区历史商业街区的商业项目设置看法做了问卷调查。其中对消费者而言，喜欢花鸟的人最多，占 27.4%，其次为
13、这里的市井文化，占 18.5%，17.8%的人较喜欢休闲娱乐项目，淘宝购物、餐饮、服饰分别占到 13.3%、11.9%、11.1%；对商家而言，觉得最有影响力的商业项目为市井文化，占 35.5%，其次为花鸟和淘宝购物，分别占 22.2%和 15.6%，餐饮、休闲娱乐、服饰分别占到 11.1%、8.9%、6.7%；对居民而言，最喜欢的是这里的市井文化，占 37%，其次为花鸟和休闲娱乐，分别占 25.9%和 15.6%，淘宝购物、餐饮、服饰分别占到 10.4%、7.4%、3.7%，见表 2。图 6 竖向商业流线分析图 图 7 竖向商业项目设置图 6 表 2 不同人群对商业项目设置意见统计表 消费者
14、 商家 居民 餐饮 11.90%11.10%7.40%服饰 11.10%6.70%3.70%休闲娱乐 17.80%8.90%15.60%花鸟 27.40%22.20%25.90%市井文化 18.50%35.50%37.00%淘宝购物 13.30%15.60%10.40%现在街区的商业项目集购、吃、玩、住、游为一体，街区丰富的业态业种，囊括了购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等多项功能于一体。改造后的正义西街与钱王街主要分布现代商业项目，集购物休闲、餐饮娱乐、旅游观光为一体；还未改造的街区如景星街、光华街、市府东街为一层传统民居，主要以传统商业项目为主；正在改造的街区如文明街、甬道街、文庙
15、直街由于施工缘故，现状商业项目较少，但根据商业街区更新规划及项目营销策划所知，街区整体商业项目基本上与调查需求相符。就人群分布特征而言，文明街区的人流分布具有时段性和地段性两种特征。位于城市中心区的历史街区不同于其他的历史区，其独特之处是受到城市中心区活动的不断入侵。这种入侵使文明街区的内部物质空间不断分化，形成物质空间的异质性。文明历史街区中有商业价值的地方，包括沿街面一层空间，人流集中的交通线一侧，及街道拐角视线集中的地方全都成为了商业用地，与此同时，街区内还吸引了大量的从商者，人流量十分大。人流量的时段性主要表现在节假日和非节假日，通过现场调查我们发现，节假日的人流量是非节假日人流量的数
16、倍，其次在一天之中来比较，下午和晚上的人流量较大，上午要相对少一些，这些特征的出现都和片区内的业态有着密切的关系。3 3.4.4 精神场所精神场所保护与重构保护与重构 精神场所是被赋予文化或者历史内涵的实质空间，它由两方面组成，一个是外在的环境的形状、尺度、色彩等具体事物，另一个是内在的反映人类生活的实体以及相关的历史事件。文明街区改造过程中对于精神场所的保留为街区认同感、辨识度与商业活力的提升提供了优越的条件，其保留与重构的精神场所主要有重要轴线、重要界线、重要节点以及标志建012345678910正义西街钱王街文明街景星街光华街文庙直街甬道街市府东街时尚精品购物传统风情购物现代餐饮传统餐饮
17、休闲娱乐旅游观光特色风情文化图 8 商业项目分布柱状图 7 筑等。3 3.4.1.4.1重要轴线重要轴线 由于文明街区是昆明历史文化名城保护的主城区内的核心历史街区，街区的更新改造实质在于传承历史文脉并打造适应现代需求的有活力的街区。文明街区更新改造的最可贵之处在于保留了两条传统轴线：（1）文明文庙直街文明街传统轴线（2）胜利堂人民英雄纪念碑云瑞公园甬道传统轴线 这两条轴线承载着昆明自建拓东城以来的核心发展文脉，是城市发展的重要遗存。3 3.4.4.2 2重要街巷重要街巷 对文明街、甬道街、市府东街、光华街、景星街、东卷洞巷、西卷洞巷、大银柜巷、小银柜巷、海天阁巷、郭家巷、曙光巷、幸福巷、吉祥
18、巷、直道巷、文庙东巷、通城巷、宏昌巷等街巷位置、名称等予以保留,同时还增加了一条正钱王街（民俗文化街），并通过对街道宽度（L）与沿街两侧建筑高度（H）比例控制（L/H1）、沿街建筑立面营造以及民俗文化活动建设，成功打造成为文明街区最可逛的、最时尚、最具活力的步行老街商业街巷。3 3.4.4.3 3重要节点重要节点 （1）景星街、光华街、人民路与正义路交叉口处形成的以广场空间加标志建筑形成的典型引导空间节点。（2）以胜利堂、人民英雄纪念碑与前广场形成的历史空间节点（3）正义天街顶层竖向餐饮铺面聚集形成的商业空间节点。3 3.4.4.4 4标志建筑标志建筑 通过现状调研与建筑历史价值评估，找出人们
19、普遍认同和价值较高的历史建筑作为街区的标志建筑，通过建筑修护与对景处理，将其突出表现，形成街区的形象标识。（1）光华街与文庙直街交叉口处的福林堂是昆明最具代表性的传统八面风建筑。（2）光华街抗战胜利堂前广场处的弧形法式建筑。（3）人民中路与正义路交叉口处新建的仿古建筑。3 3.5.5 建筑设计建筑设计 由于文明街历史商业街区的特殊历史属性使得本片区的建筑设计要对现状古建筑进行详细测绘，对现状建筑详细分类，以便对不同类型的建筑实施不同的保护与更新策略，同时，对现代商业建筑的设计也应该以此为基础形成与街区风貌相吻合的设计原则。8 3.5.13.5.1内部空间内部空间 （1）对于有一定历史价值的建筑
20、应根据 古建筑木结构与加固技术规范（GB5016592）对建筑进行勘察与结构鉴定，结合片区功能定位与建筑的更新利用提出在保护建筑历史原真性基础上的更新方案。（2）对于新建的商业建筑要求与历史建筑风貌协调，由于商场内部的走道的宽窄直接影响到此消费人群的情绪，如果走到宽度过窄，会使人产生压抑、拘谨等不适的感觉，所以根据文明街历史商业街区的的建筑布局特征及商业使用效率，更新改造后的商业建筑内部主通道设置为 3 米，次通道在 2.0 米左右比较能够满足消费者愉悦的购物心理。（3）由于要满足消费者高水平的消费特点，街区新建建筑外立面鼓励适当使用玻璃幕墙等现代设施构建，但要保证商场内部空间与街巷之间通透性
21、，增加人们之间的视觉沟通，建议尽量不要使用镜面玻璃。3.5.23.5.2室外装饰室外装饰 传统街区需要有古朴的商业氛围，但街区的更新改造需要合适的装修与装潢才能实现街区价值的提高与升华。商业建筑的室外装饰应该能够恰当地展示街区更新后的独特魅力与主题风格，通过别具匠心的装饰设计使消费者在感受街区历史文化的同时也能够享受消费的愉悦，这样也为人们持续的消费行为提供自然的心理基础。（1）外墙：建议采用与传统建筑相一致的青砖或者文化砖，部分可以采用石材，能够以便形成外墙肌理的丰富效果。（2）门窗：建议采用传统建筑中常用的格子窗形式，可加约 5mm 的清玻装饰。（3）灯具：应该根据不同街道的营销主题设计。
22、4.4.结语结语 开发实践反馈于规划研究，是体现规划科学性的不二法则。通过对昆明老街文明街区详细的调研与研究、对街区开发过程中商业现象的解读以及对现象背后运作模式的深度剖析，我们提炼出有利于历史街区保护的商业活力提升策略，希望能够对正在更新或即将面临更新的历史商业街区起到积极的作用。9 参考文献参考文献：1唐黎洲,昆明文明街历史文化街区保护与更新策略实践J.有色金属设计.2012(1)；48-49 2沈福煦，重在文化内涵历史文化名城绍兴的保护与建设管理J.时代建筑，1998（3）；84-85.3来朝旭，传统商业街空间环境的可识别性要素J.中华建设.2012(3)；88-89.4 吴良镛，以城市设计的观点和方法推进历史文化地段的保护与发展J.建筑师，1999（6）；18-19.作者简介作者简介：邴国涛邴国涛（19861986 ），男，本科，昆明市规划设计研究院，助理工程师。，男，本科，昆明市规划设计研究院，助理工程师。
