1、,/,c h te C t七 l reR e s e a rC 飞奥特莱斯建筑设计初探P re!im in a r yR e s e a re h o n O u tle ts A re h ite e tu ra l D e s ig n撰文庆强 上海建筑设识一 研 究院有限公司摘要奥特莱斯作为新型商业业态!缺乏系统性理论研究,;面丈 对国内外经典奥特莱斯项 目的研究比对,探讨其在总体选址!平立面及商业模式!动线等万而的特性,为奥特莱斯的建筑设计提供实用性的设计参数及思路关键词奥特莱斯 选址 设计参数 平而布局模式 立面形式O 引言奥特莱斯源 自英语 O L 川 e t s,即厂家通过 自有
2、品牌店将库存直接出售给公众的一种零售商店源于美国兴于欧洲,发展带今演变为主要销售国际 名品折扣 商品的新型休闲购物 业态目前美国有400 多家 O u t l e t s,欧洲拥有近百家,亚洲地区的发展也正万兴未艾当今 的奥特莱斯主要由房产开发商兴建,曾经独立经营 的丁厂店(7a以o r 丫O u t e怡)被 整合组 成大型购物中心,过去作 为经营主体的 品牌商 变为供货 商在欧美国家,奥特莱斯 已经形成 了和百货!超市!购物中心平分天下 的商业格局成功 的奥特莱斯项 目诸如美国 W oodb u 汀 丫C om m on 尸 7 em 比 l m O !tl ets(图 1)!意大利 丫
3、川 曲ch l ana o 叭 et s V I 阳ge(图 2!日本 G 怕m 匕 a 日e!刊L J I刃O o j t.ets(图 3)!韩国 Y e 2 L J尸7 em l 川 们 0 川et:(l 钊礴),以及北京燕莎奥特莱斯购物 中心!海百联青浦奥特莱斯厂场等 都较 有代表性与奥特莱斯差勃发展形成鲜 明对比的是其理 论研究大多集 中于两 l l/运营部分,而关于建筑设计的研究却非常稀缺结合国内外一些知名奥特莱斯项 目,从选址!规模!平而布局!立而 设计角度粗浅探讨奥特莱斯建筑设计的基太共性,为读者的研究提供一些线索及素材1 奥特莱斯的项 目选址以欧美成功实例分析,奥特莱斯通 常位
4、于 人 口密度大!消费能力强的大城币周边.因为这些地 区无论从人 口密度!人均可支178配收入还是汽车普及率!商业品牌认知度而言,都能 为奥特莱斯的生存提供充足的养分 此外奥特莱斯作为折扣型商业模式,保证品牌的低折扣率!控制土地与建造成本是关键,这些因素直接影响商家的租赁成本 故建筑 师选址 时在符合城市总体商业规划的前提下,低成本的土地资源是衡量奥特莱斯项 目成功与否的重要 因素但低成本选址势必造成位置偏远,因此交通易达性要求也就凸显 北京燕莎奥特莱斯位于北京朝阳区东四环南路,通过东四环可快速到达周边高速路网,车行 4Om 旧至天安 门上海百联青浦奥特莱斯紧邻沪宁高速及沪青平公路,距市中心
5、30 k m,车行 6Om j n 至人民广场 美国W d匕 ur yC om m on Prem l umO utl et s 距纽 约,D eser t H 一J l s Prem 一 um o ut l et s 距洛杉矶,日本御殿场距东京市中心,皆为 gom 旧车程 综上所述,奥特莱斯项 目的选址应具有下列共性:1)人 口密集型,具备较强区域影响力及区域消费能力的城市;2)远离市区但交通便利,距市中心40 gom 旧车程,位于省际交通的结合点,周边高速路 网发达,基地应考虑充足的停车位配置 奥特莱斯远 离市区,除了项 目成本方面的原 因外,品牌公司也不愿意,在 同一个地 区同时销售正价
6、和折扣商品,这样做势必会冲击正价 商品价 格 另外按 照欧美 的经验,一个 大型城市只需要一个奥特莱斯,因为其要求的不是数量而是品牌折扣辐射的人群 2 奥特莱斯的项目规模及设计参数国内很 多奥特莱斯 的设计开发一味追 求规模,有些项 目动辄十几万乃至几十万平方 米,丝毫没有考虑后续招商事宜,这样的设计将直面空置率居高不 下等诸 多后遗症,因此设计前开发商!建筑 师和招商策划 团队应 当紧密合作 以下分析几个经典实例 的规模!店铺数量及设计参数供读者参考表 l囚 l 勺外 人嘴,臾特 莱!Uz的场l日魂悦一一曲昌脚店店店店店店非桩吧吧 奇 店.)令令-峨峨峨峨峨峨峨峨峨峨 非.砚砚J 店 翻翻,
7、一一非.#J 店幼幼 争争非非非非非非#十-卜卜已已已已已已已已已已已已已已已已已一一妞昌脚店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店4 4 4 4 4 4 4 一一 翔叫峨吮吮J 店翻翻 一-一._.j j j j j特 色主 力店店尸尸尸尸尸尸尸尸 甲 一.人泣次入 口图 5 奥特莱斯购物模式的建筑布局简图向向 日名拍 二二让筑 而积 川川店铸 数 l l:间间 川门 w 训们h u 砂 认!m l l l 川1 1.r 叨1 1 um 0 叫 曰 s s s约 下艺与与竺 以):沙.叫 T l 叮郡 氏 曰 即 盯u l 1 以s s s约 止听)J J Jl
8、1 1):-泣 户!平,S七 盯a!畏 忆 1 1 亡S-r了 丫 一/()ut!一 5 5 5约 1 洲 力力1曰护护l l l 1 刁!(牙 乓!廷 亡.ll b o l,仪nll u m(,u 吸 I e l s.御殿J台歹歹约 l 汤勺勺2 1心)几几 11刁 吸)utl 卜.,.rk J 刀 I)rc,川!ag:sh:n一 叭 l 妙长场店 J J J约 l 山勺勺l透 川川卜卜 本 0 叫 d s 入r LM o m l-P,/K O 阮门书林匹亚 冲户 J.l,约 气自 勺勺l 州州丁丁 8褚!0 川l c I-内r k反n d a l可 仙台港店)约 几!白白1二 臼臼H H
9、H.囚 1 匕 京燕 莎兜特 莱斯呐物,1,心心约 门 勺勺约 坦 戒2 2q q q:卜 日匕犯占浦 自联 奥钻 莱助)场场约 11 月月约 l川斗斗1 使用功康均 为零怕粉饮:2)数据来落 题:,官方网站乙 凡 5 一 7 裕田 奥特莱斯 里业有限公 司.4 美通 利新一 川.日.q 官方 网姑奥特 莱斯建筑 设日参 数项1!为 1 1 联 肖涌.翅特 莱斯J-城杭州!沙 l 联 臾特 莱斯 l 垅 匕京燕莎 臾特 莱斯哟,如,心项项 1!忿 理!.-鬓 笠 进进).!.角 阳阳 志 份份 众-尸尸 牛 货货 为 1 1 联 肖涌.翅特 莱斯J-场场8 8 8:1一 20 0 0几 竺竺子
10、子1(!1 川川川杭杭州!沙 l 联 臾特 莱斯 l 场场8 8 8l:弓 一八八冲冲冲.户五五1 1川,匕京燕莎 臾特 莱斯哟,如,心心袄1 1 1!洲洲:号h-净.1:J I I I吕吕当卜卜竺川川川数供来源:1.2 设计图纸;3 奥精莱斯少态考察报告,奥特莱斯 1 中国)有限公司业务拓展部从上述参数可 见,奥特莱斯业态为零售及餐饮 的组合 2规模宜控制在建筑面积 1 0万 m 0,商铺面宽与进深的比例以 1:2 为宜,商铺间可自由组合,灵活隔断 3 奥特莱斯的平面布局模式3.1 总平面布局类型国际购物中心协会(I C SC)根据购物 中心所提供 的商品种类!服务 内容和规模大小将制造商直
11、销店 归类为购物中心 的一种 其建筑设计模式在演变过程 中与购物 中心的界限亦趋向模糊,因此平面布局研究时可将购物 中心布局理论作为参考研究对象 结合奥特莱斯业态特性,平面总体布局模式基本可分为两类:1)仓储式布局,即以封闭空间为主,采用规整简洁 的仓库式设计,主要依靠优质的品牌及低廉的价格吸引客流;2)花 园式商业步行街布局,即以开 敞的室外景观空 间为主,完全摒弃传统仓储式压抑的模式,开始注重消费者 的购物体验 北京燕莎和上海青浦奥特莱斯是仓储式与花园式的两个代表 3.2 购物模式与建筑布局奥特莱斯由一线 品牌店+特色主力店,次 主力店+非核心店+餐饮 的一站式购物模式组成,内部 功能 复
12、杂,应按其业态特点及相互关联进行建筑布局(图 5)根据上海百联集团的招 商经验,一线品牌的进驻能大幅提升人气,但其对面积,位置等 有很高 的刚性要 求,通常单店面积 为25 5 耐.设计中需布置于主入口醒目位置,满足视线通透性!动线通达性!品牌间位 置均 好性等要求(由于招商地域差异,欧美奥特莱斯一线品牌店布置原则同特色主力店,刚性限制不多)特色主力店(诸如运动类的 N I KE,日常用品类的 M U J J 等)又称为锚店,具有 品牌 引领!吸 引人流的核心作用 单店面积约300m Z,奥特 莱斯 中特色主力店作 为客流锚 固点布置于经营轴线的端部,次主力店 围绕主力店布置,构成品牌辐射区引
13、导客流 非核心店单店面积 宜控制在 12Om 2,置于建筑中部,沿购物流线线性展开,三者有机结合组成奥特莱斯完整的购物链 餐饮分为轻餐与正餐 轻餐 以哈根达斯!星 巴克等休闲类为主.单店面积 50 2 m Z,与零售业 态组 合布置,点缀于店 铺间吸引人流量 一般情况下,顾客购物步行时间超 出gom i n 就容易疲倦 所以建筑布局时,可在客流动线的适当位置设计轻餐 区及景观区作为间断节点,为消费者继续前行创造兴奋点 中大型餐饮业态即正餐,由于货运流线及后勤堆场等诸多因素,以集 中布置为宜 在奥特 莱斯 中正餐通 常面积控制在 SOOm以内,常见的布局形式是将其 归为主力店业 态,作为 目的性
14、消费类型,布置于偏 离经营主轴处 以带动购物流线 良性循环 值得注意 的是正餐区在奥特莱斯设计 中的位置并非一成不变,而是根据商圈成熟度相应调整 3.3 动线设计除了最简单 的购物模式,现今 建筑 师将更多功能及业态融入17 9奥特莱斯设计,故平面布局时必须考虑各商业业态的平衡,通过商户组 合及设计技巧引导顾客在商场内流动,最大限度让人流经过尽量多的店铺而又能控制步行距离,这就是动线设计研究奥特莱斯的平面布局在一定程度上也就是研究其动线布局 通过对国内外奥特莱斯平面 的研究及与购物中心布局理论 的分析对照,总结出基本的内部商业动线模式 3.3.1线型动线通过单一流线组织 内部空间,欧洲 多数奥
15、特莱斯采用此动线系统组织人流特点为流线简洁紧凑 巨具有强烈的导向性,适合狭小的基地)结合停车场设计,人流从两端进入内部空间,最大限度地避免商业死角缺点是回游性略差,易造成流线枯燥单一,故在设计中此类动线不宜过长,可将动线演变为折线型(图 6)!双线型!弧线型!一字型(图7)等,并在流线上布置节点增加商业空间的层次感及趣味性3,3 2 环型封闭动线此布局为美国与日本奥特莱斯设计常用的动线模式,适用于#丫#l#-#一一 卜#一#-一-,-,.,权!1 1#-,人#l#l#-#I#.#-#人#l#l#l:人#一,-:麟 一生几几几几几几几几几几几掩掩 犷)门门山 目 目翻翻2 2 2.日班班耳耳耳
16、阳 8 8一一一 旧口口-.1 1 1 1 1.拍拍:燕燕燕燕燕燕本备.民h.1-1 1-.1 1-.1-1 1.-.q#q#种 q 0一!一!e se s q!q#e s 的.q一#)一资 凡!#-l-,-,人-l#I,#人本q 匡i 4 I 浦 一.只,本.卜器粼 蕊 户 最,#!#人#w e,e s,个且J.找里 习-一 卜#-#-#-一卜一 ,一#亡生1 1一-.-,-一 卜18 0一.一 弄l未一1 一 一 i们丫 干7亨!,!/!可扮 公 石!专 髓 _,I 二一:一,一,元)蔽 手 砚 李妇皿一)一 刚I:i州业 山!,一.!,咬 协.!人,气!一!护_ 压,!二.,卜纽 里自日
17、 瓢 巨匪 口 匪圈厂!#一补补.J人流主动线车行流线景观节点人流主入口人流次入口人流次动线趁 少一 沃 宝 戈宽松 的基地,以庭 院或店铺 集合体作 为商业空间中心,其余商业空间环绕展 开步 行动 线形 成环路,具有 良好的回游性 同时具有 向心性,利用此特点 布置 商业视觉空 间具有极佳的效果可 以演变为回字型!单环型(图 8)!复式环型(图 9)等3.3.3 网格型动线基于环型动线进一步演 变而成,优点 为实用性较强,适合不同形状 的基 地,缺 点是 增加了道路 交汇口人流,位置感差,故需在交汇口增加导视系统包括风车型!十字型!井字型等(图 10)3.3.4 复式动线适用于 大型 场地,
18、当单一动线模式难 以组织平面时,可通过此种模式 引导客流优 点是基地覆盖率高,平面 适应性强,缺点是动线节点及 回路多,易造成顾客位置感差,容易出现商业死角故此类动线设计 时采用主动 线!次动线!店 内动线相结合的商业布局主动线针对商业空 间内人流的完整对流性,保持其到达各个功能区域 的平衡,次动线通过与主动线连接,使客流再次分流,维持 各商铺客流平衡店 内动线,则是将消费者 引导至交易 区,完成客流的定 向引导(图 11)综合上述图例分析,奥特莱斯平面动线设计应具备商业空 间的可见性!可达性及显著记忆感这三项指标4 奥特莱斯的立面形式美式奥特莱斯立面设计主流是 田纳西州农宅排屋的大型化和时
19、尚化探索,日本很 多具有主题公园特质,欧 洲则多以小镇和村庄概念存在通过国外奥特莱斯建筑立面特点 比对分析,其立面形式虽各不相同,但设计基本有以下三点共性4.,主题化原则个性化 的主题策划决定独特的设计理 念,这是奥特莱斯立面设计 的灵魂,国外 奥特莱 斯立面设 计 通常有 以下两种 主题 表现形式4.1.1 突出地域特征型纵观 欧洲奥特莱斯建筑的立面设计,往往融入了 当地特有的建筑元 素,如西班 牙 的 匕 a Roca V i l ag e,圆弧 的 门窗结构,筒瓦材质的屋顶,用色温柔醇和,透着浓浓的 乡村民俗 情调,体现出典 型的西班牙建筑地域特征(图 12)又如意大利的 F i den
20、 z a功l l a ge,华丽的拱券结构,厚 实的石柱,鲜 艳的墙面彩绘,呈现出典型的意大利巴洛克式建筑(图 13)我国具有强烈地域特色的地区比比皆是,完全可作为中国式奥特莱斯建筑立面设计研究的方向厂即 一己/几 g e18 1相神 之 t 曦 之 甘4.1.2 主 题 乐 园型奥特莱斯 在亚洲 尚属新兴事物,设计 时往 往借鉴欧美 的经验,例如 日本许多奥特莱 斯的设计整体移植 了欧美的设计元素,在建筑外 观上体现 出欧陆风格 的异 邦情调,置 身其 中恍若 进入了一个 主题 乐园,极 大地 满足 了顾客 的猎奇心理.提升其购 买欲(图 14)4.2 商业化原则作为商业建筑,奥特莱斯的立面
21、设计要注重商 业内容的展示,围绕顾客购物体验及商品信息传达进行设计4-2.1 通透性奥特莱斯立面设计不同于专业市场的开敞型或购物 中心 的封闭型,一般采用半封闭型设计(图 15)大量通透的玻璃橱窗被应 用,直观地反 映店铺 内的商品,传达最 新的商业信息,使商品和立面有机结合,从而加强建筑 与顾客的互动性4.2 2 识别性商店 招牌有不可 或缺 的客流导 入价值.美式奥特莱 斯多采用排屋形式,一个品牌 占据一 个独立的店铺,独 立的店招与店铺一一对应,形象突出,方便顾客寻找(图 16)故设计中要着重考虑店招的位置及其与店铺的关 系和效果4.2.3 实 用性商业设计的宗旨除了满足美观的要求,更重
22、要的是 为消费者创造舒适 的购物体验奥特莱斯项 目通常占地较厂,故大多采用室外步行街形式由于室外气候的不确定性极大干扰 了消费者的持续 性购物,所 以很 多奥特莱斯引进 了人性化的风雨廊元 素,通18 2过 建 筑 师 的 立 面诊 释,增 加 立 面 层 次,逐 渐 形 成 了奥 特 莱斯 立 面设计的特点(图 17)4.3 经济化原则奥特 莱斯 的吸 引力主要来源于 商品低廉的价格,因此建筑与装修 的朴 实简单是低价格的保证,简洁 的外观与饰面材料通过精巧的设计!精 良的施工亦能达到很好的效果(图 18)5 结语奥特莱斯作为新型 的舶来式商业业态,建筑设计是一个崭新的课题笔者希 望通过对其设计各环节 的探讨,带动奥特莱斯建筑 系统 化 理论 研 究 的发 展房18 3
