1、五星级酒店建设项目可行性研究报告酒 店可行性研究报告第一章总论1.1项目简介1.项目名称：酒店项目2.项目建设单位：酒店有限公司3.项目负责人：*4.项目建设地点*酒店项目位于* 。5.项目规模：*酒店按星级特色标准设计，购置东方广场综合体4号楼1-13楼。拥有建筑面积总计10500平米，一楼店面1500平米，二楼三楼店面4000平米，四到十三楼合计5000平米（每层500平米）。提供餐饮服务；住宿服务；健身服务；足浴服务；美容服务；会议和展览服务等。6.投资估算及筹措资金总投资11600万元，其中：固定资产投资8800万元，酒店装修2800万元。固定资产投资:一是四到十三楼合计5000平米（
2、每层500平米）,每平米5000元,累计2500万元;二是一楼店面1500平米,每平米18000元,累计2700万元;三是二楼和三楼店面4000平米,每平米9000元;累计3600万元。累计以上三项固定资产投入,总计8800万元。酒店装修投入：一是4到13楼，累计10楼，每层设20房间，共200房间。该项装修均摊每个房间3.5万；总计装修费用700万元。二是一楼1500平米高档装修，每平米3300余元，累计约500万元。三是二楼三楼豪华装修4000平米，每平米4000元，累计1600万元。累计以上三项装修投入,总计2800万元。本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹11600万元；1.2可
3、行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1.中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3.*县国民经济和社会发展“十三五”规划纲要4.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定5.其他相关的政策法规和技术规划6.酒店建设项目提供的相关资料1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为“国际慢城”县内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照*县城市总体规划的要
4、求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全县经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3项目建设
5、单位简介酒店由实力派云南浙商投资。拥有云南浙商集团注册资本达1亿元。云南巨鹏能源集团注册资本8888万元，公司特许经营云南一个地级市，两个县级市，六个县级区域的天然气独家供应。1.4研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资11600万元其中：1、固定资产投资8800万元2、酒店装修2800万元正常年份销售收入3300万元正常年正常年份总成本1500万元正常年利润总额1800万元正常年所得税450万元正常年税后利润1350万元正常年投资回收期（年）8.6正常年住房200间，每间200元，按入住率80%计算，一年365天，全年总收入1160万元。酒店、健身、
6、足浴、美容等系列服务全年累计估算收入2140万元，全年总收入3300万元。成本占比45%，全年成本估算1500万元。第二章项目建设背景与建设必要性2.1项目建设背景2.1.1*县简介*位于浙江省西部，是全省的西大门。全县总面积1099平方公里，下辖3街道6镇5乡，180个行政村，人口33.4万。“亿年之石”。境内有中国第一枚“金钉子”剖面，地质形成5亿年之久。矿石资源丰富，石灰石、石煤、萤石矿储量和品质均居全省首位。青石、花石等特色石资源品质优良，是“中国观赏石之乡”。“赏石小镇”青石镇，为全省首批特色小镇之一，有中国观赏石博览园和华东最大青花石交易市场。辉埠镇“三衢石林”为国家4A级景区。“
7、万亩之柚”。特优农产品丰富，是“中国*胡柚之乡”、“中国食用菌之乡”、“中国油茶之乡”。其中，胡柚种植面积达10.5万亩，年产胡柚14万吨，建成全长30公里、集生态休憩、自然体验、养生养老与一体的胡柚景观大道。近年来，以振兴胡柚、山茶油、猴头菇“*三宝”为目标，现代农业快速发展，胡柚酵素、果葡糖浆等精深加工规模不断扩大，山茶油、胡柚挂牌上市，*猴头菇地理标志登记通过农业部评审。“千载之城”。东汉建安二十三年（公元218年）建县，始称定阳，建县史近1800年。综合交通优势明显，具“两浙首站，八省通衢”之称，现有一条铁路、一条省道、两条国道、三条高速，是四省边际重要交通枢纽；投资环境优越，“实力工
8、业、休闲城市、美丽乡村”三大战略全面深化，轴承、建材、纺织等产业提速转型，物流、旅游、信息技术等服务业发展迅速，三大工业平台形象和品质不断提升，服务效能持续增强，辉埠、球川、青石三镇均为上级重点扶持培育建制镇，投资空间巨大、发展潜力十足。 “百里之江”。地处钱江源头，总长近百里的*江是钱塘江最长支流，享有“千里钱塘江、最美在*”美誉。沿江沿溪，孕育优越生态环境，全县森林覆盖率达72.8%，地表水质保持类标准，常年空气质量二级以上，为国家级生态示范区和全省重要生态屏障；*人民淳朴善良、乐善好施，造就远近闻名的“好人之城”、“平安福地”；承载乡村美丽业态，“四条风景线”实现村景交融、产景融合，农村
9、电商、智慧旅游迅速崛起，与腾讯、阿里巴巴携手打造四省边际“互联网+”制高点，是“浙西淘宝第一县”。近年来，*县在深化“实力工业、休闲城市、美丽乡村”三大发展战略过程中，准确把握城市发展方向，跳出“老城”，进入到“*江时代”，不断优化城市功能，聚焦绿水青山，做好休闲文章，彰显“休闲城市”的品质和厚度。*东方广场综合体项目是*县迈向*江时代的标志性建筑，更是打造“国际慢城”的重要组成部分。为此，建设*酒店项目，以满足“国际慢城”日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%
10、以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个
11、经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。*地处江西、浙江、安徽结合部，交通便捷，通讯发达，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，生态环境保护完好，全景*、全域旅游正在全力打造中。所有这些给*大力发展旅游经济的生产和经营提出便利。结合*县市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：*县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档特色酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目，并
12、通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2项目建设必要性2.2.1建设*酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区
13、新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。*县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济集聚和辐射功能日益增强。*酒店的建设，不仅完善*县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个衢州市的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动*第三产业的发展。*地理位置独特，是通往风景胜地黄山、三清山等重要门户，合理开发利用当地和周边地区的
14、旅游资源，进一步增强*在衢州市的经济增长功能。鉴于*县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设*酒店具有客观必要性。2.2.2本项目建设是“国际慢城”发展的需要群山环绕、襟江带湖的*县城已有千年建城史，站在县城制高点西峰尖俯瞰这座城市：蝶形山、龙形水、雁形城，山水相映和谐相融。目光向东，越过*港，一座新桥横跨东西，紧挨桥头的山坡已然被搬，豁然开朗一片新空间，新建筑群拔地而起，势若冲出围城，规划30余平方公里的国际慢城落子于此。围绕“实力工业、休闲城市、美丽乡村”战略思路，积极打造“生态之城、宜居之城、创业之城”。最大的机遇来自于全市一盘棋打造首个国家休闲区、“浙皖闽赣”将打造国家
15、级生态文化旅游示范区，*县可在衢州国家休闲区中实现清晰功能定位和差异化个性发展，并与毗邻的开化“国家公园”实现功能互补、共推互进。而城东新区的开发，让*城市建设从“内河时代”跨越到“*江时代”，这些都与慢城理念不谋而合。天时、地利、人和，打造国际慢城，为*的可持续发展投下一道长长的亮光。*国际慢城东至48省道、南至朱富线、西至外港、北至松香门，囊括紫港街道狮子口、孔家弄、渣濑湾、狮东、外港等5个行政村在内，规划范围31平方公里，其中绿核片区7平方公里，*国际慢城所在跳出了老城，令人耳目一新。整个规划亦可谓大手笔：包括文创产业、体育产业以及休闲度假为特色的“三片五区”、“一带一路”的整体空间布局
16、，从文化底蕴、自然生态资源、慢生活项目等都进行了充分发掘。2.2.3本项目建设是“休闲城市”的需要*开始提速前行，近两年从完善休闲基础设施开始全面补短板。特别随着城东新区东方综合体、滨江公园一期等功能性项目建设快速推进，城市能级大幅提升。而中国观赏石博览园、三衢石林旅游景区、三衢湖省级旅游度假区以及白菊花尖、黄塘村等乡村景点的加快建设，让整个城市休闲内涵日趋丰富。第三章市场分析与预测3.1*县旅游市场简析*县现有4A级景区1家（三衢石林），3A级景区3家（奇石馆、黄冈山、黄塘）。旅行社10家，其中四星级旅行社1家（天马旅行社），三星级旅行社2家（华夏旅行社、青年旅行社），旅游服务设施不断完善，
17、旅游接待能力不断提升。2015年度全县共接待游客576.63万人次，比上年增长16.98%；实现国内外旅游收入324308万元，同比增长17.48%。2016年国庆黄金周，不老泉养身度假区接待游客15000人次。三衢石林：*三衢石林景区位于*县辉埠镇，总面积13.49平方公里，最高海拔518.8米，由大古山、三衢山、小古山三部分组成，2012年以来，我县相继投入资金6000多万元，对三衢石林景区的各项基础设施进行建设和改造，先后修建了停车场、游客接待中心、游步道、公共厕所等配套设施，2013年4月，三衢石林景区被全国旅游景区质量等级评定委员会评为国家4A级旅游景区。2014年年初，投入1200
18、多万元建设常芳公路至三衢石林景区道路。为丰富景区游乐项目，通过招商引资，先后引进滑道、溜索、索桥等游客体验性项目。奇石馆：*县奇石馆成立于2013年12月，位于*县金川街道竹亭路1号，规划面积120亩，由展馆和垂钓中心两大区域组成，从景区开放至今总计投入1600余万元进行基础配套设施建设，现已建成展馆面积3300平方米，于2014年12月获批国家3A级旅游景区。黄冈山：黄冈山景区位于*县城西北部的何家乡境内，地处常、开两县交界处，由黄冈、钱塘、长风三个行政村联片建设而成，境内旅游资源丰富，有“灵隐寺祖宗寺”千年古刹万寿寺、月亮湾、渔家乐一条街等，于2015年11月获批国家3A级旅游景区。黄塘：
19、黄塘景区位于衢州市*县东北部的新昌乡黄塘村，通过整合项目、公司投资等形式陆续投资3000余万元开发景点，现拥有八面山漂流、“草上飞”滑草、稻草文化村、油茶主题公园、油茶博览园等景点。2014年度游客流量为3.81万人次，2015年度游客流量为6.27万人次，同比增长65%。2014年旅游经营收入41.5万元，旅游经营收入98.7万元，同比增长138%，于2016年1月获批国家3A级旅游景区。3.2*酒店市场简析*星级饭店3家，其中四星级饭店1家（东方大酒店），三星级饭店2家（国际大酒店、华府大酒店）；大的特色酒店2家（良友大酒店、柏丽大酒店）*县内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营
20、比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着国家先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在*的市场份额和经济效益等都领先于其他传统酒店业。3.3项目周边市场环境分析3.3.1区域特点1.本项目建于位于*县“国际慢城”区，*县交通便利，地处闽、浙、赣、皖四省咽喉，素有“四省通衢，两浙首站”之称。320国道、205国道及杭金衢高速公路、黄衢南高速在境内交汇。衢常铁路贯穿全境，县城距浙赣铁路和衢州机场均在40公里以内，九景衢铁路、杭
21、新景高速公路穿境而过，而*航道规划也已经完成，将进入施工阶段。*全县城镇公路基本实现硬化，建成了以县城为中心的半小时经济圈，形成了“外畅通、内贯通、村连通”的完善的交通网络体系。*是通往风景胜地黄山、三清山、武夷山的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。3.3.2市场分析1.通过对*星级酒店市场分析，*国际大酒店、东方大酒店、华府大酒店等星级酒店和柏丽大酒店、良友酒店等均在*老城区，对本项目影响不大，*县境内只这几家酒店，远远不能满足全域旅游发展的需要。2.随着*县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开
22、发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3.4本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级特色酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前，项目所处范围内的新城区没有高星级特色酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为城东新区酒店中的明星和龙头企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着“国际慢城”的打造，*已迈入“*江”
23、时代，*的经济地位、区位优势也必将加强，省内、市内、县内商务活动的日益频繁，以及旅游业的持续发展将推动*酒店业的持续繁荣、兴旺。第五章建设内容与规模5.1建设内容与规模*酒店按四星级特色标准设计，购置东方广场写字楼7000平米，购置店面3000平米。拥有餐饮服务；健身服务；足浴服务；美容服务；会议和展览服务等。5.2经营内容1.客房服务（为县内外的个人或团体提供高档次的客房服务）为短期国际、国内游客服务（标准客房）。为短期国际、国内商务服务（标准客房）。为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。为短期国际、国内政要服务（高级套房）。为长期国际、国内政要
24、服务（高级套房）。为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。为商务会议服务。为技术会议服务。为学术会议服务。为政务会议服务。为新闻发展会服务。为展览与展示服务。3、商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购销服务。经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务。为过往客户提供特色性餐饮服务。经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等
25、。5.娱乐服务为住店客户提供一体化娱乐服务。为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。6.其他服务美容、美发服务。保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。停车服务邮政服务金融服务交通服务旅游代理第六章工程设计方案6.1设计依据1.原有总体布置和酒店有限公司设计要求。2.国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.2项目概况酒店位于紫港街道东方广场综合体内。6.3建筑设计酒店按星级标准设计，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、
26、KIV、棋牌室等休闲设施。6.4辅助工程6.4.1给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/人日2职工100L/人次3SPA、健身150L/人次4冷却塔补充水按冷却循环水量1.5%5锅炉补充水6餐饮100L/人次7未预见水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：750m3/日。3.给水系统酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置
27、在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为500m3/d。（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨
28、水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按*县暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。6.4.2电气工程1.负荷等级与供电电源根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.负荷估算酒店按100W/m2计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。酒店计算有功功率：2181KW应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑。3.防雷接地本工程地处*地区，酒店按二类防雷建筑物考虑。电气设备工作接地，保护接地，
29、火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4.保安及接地措施低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5.电信工程酒店建立中心机房，机房设在酒店电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。酒电组建两套计算机网络：酒店营业
30、网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.4.3暖通工程1.按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度35，夏季湿球温度28.2，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5。室内设计参数大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26-28，相对湿度30%，新风2050M3/PH。2.通风换气次数洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3.空调冷热源冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统。4.冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。第七章环境影响分析7.1周边环境现状
