1、购物广场项目可行性研究报告购物广场项目可行性研究报告目 录第一章 总 论 1第一节 项目概况 1第二节 项目研究工作的依据和范围 3第三节 效益评价 4第二章 项目建设的背景及必要性 6第一节 项目建设的背景 6第二节 项目建设的必要性 10第三章 市场供求分析及预测 13第一节 市场分析 13第二节 市场预测 16第四章 项目建设条件 20第一节 建设场址 20第二节 场址建设条件 20第三节 社会经济状况 23第四节 建设条件初步分析 24第五章 项目建设规模及内容 25第一节 建设规模 25第二节 建设内容 25第六章 工艺技术方案及建设方案 26第一节 生产技术方案和工艺流程 26第二
2、节 养殖技术与饲养管理 28第三节 总体布局 32第四节 建筑方案 34第五节 设备方案 36第六节 猪场防疫措施 36第七节 猪群的免疫 39第七章 公用工程 40第一节 给排水工程 40第二节 电气工程 41第八章 环境保护 43第一节 场址环境现状 43第二节 项目产生的污染物对环境的影响 43第三节 环境保护设施 44第四节 环境影响评价 45第九章 项目组织管理与运行 47第一节 项目组织管理 47第二节 组织机构 47第三节 人员培训 47第四节 建设管理 48第十章 项目实施进度 50第一节 建设工期 50第二节 项目实施进度安排 50第三节 项目实施进度表 50第十一章 招标方
3、案 52第一节 招标原则 52第二节 招标内容及范围 52第三节 招标组织形式 52第四节 招标组织形式及招标方式 53第十二章 投资估算与资金筹措 54第一节 投资估算 54第二节 资金筹措 57第十三章 综合效益分析与风险评价 58第一节 社会效益分析 58第二节 生态效益 59第三节 风险评价 59第十四章 结论与建议 61第一节 研究结论 61第二节 建议 61一、总论1、项目实施背景与依据1.1 项目实施背景改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的国家之一。中国入世在即，为了适应入世之后对外开放新形势的需
4、要，进一步加大招商引资力度，国家外经贸部近日宣布，将放宽对外商投资企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制。国家将按照加入世贸组织承诺的条件，修订和完善有关政策法规；进一步放宽引进外资的领域、地域和技术的转让等方面的限制，有步骤的扩大服务行业的对外开放。据介绍，今后中国商业领域进一步扩大利用外资的重点仍是零售业，特别鼓励国际上有实力、技术先进的著名商业集团进入中国，与国内有实力的零售企业合资合作，共同开拓国内市场；政府主管部门将逐渐把商业引进外资工作纳入法制化轨道，做到统一、合理、有序。进入90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以结构调整为重点，带动质量、效益
5、、规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额持续多年保持了10%以上的增长速度，中国零售市场已成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。作为享有国际盛誉的零售商业巨子美国集团于1996年进入中国市场，相继在深圳、东莞、昆明、北京、大连等地建立了连锁超市。经过几年的积累，本地化的进程大大加快，基本建立了适合中国市场情况的管理模式、系统和队伍，规模采购和规模销售已形成良性的循环机制。进入新世纪，重拳出击，全面挺进中国市场，旨在加强对中、小城市店的建设和开发，大力推进连锁经营，提高经营的规模化与规范化程度，降低流通成本，增加经济效益，争取到2005年
6、将连锁店在中国发展到200家。作为中国地产业的龙头企业集团股份有限公司抓住了这一契机，在全面挺进中国市场之际与之联手，携手共同开发房地产与零售业市场。两强联盟，签署了长期战略合作协议，双方将在资金管理、品牌共享、市场开发等方面进行全方位的战略合作。在经过对地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后，双方确定以等五个城市作为首次合作对象，在各地商业黄金地段，兴建购物广场。该项目是首次合作项目之一。1.2 项目实施依据购物广场是集团股份有限公司与集团签署的一揽子合作项目之一。此次项目还包括购物广场等5个城市的四个项目，各地项目均由集团下
7、属各地产公司分别施工建设。该项目得到了市政府及各职能部门的大力支持，部分协议正在草拟之中，目前确认的项目实施依据主要有： 集团有限公司与咨询（深圳）有限公司签署的房屋租赁协议中国有限公司与集团的会谈纪要中国有限公司与集团的关于在选址兴建购物广场的确认函 集团有限公司与市国土管理局签署的国有土地使用权转让合同2、项目概况 项目名称：购物广场 项目地址：市区路 建设内容：购物商城、餐饮及配套设施 项目建筑指标：占地面积15915.04平方米建筑面积59738.8平方米覆盖率73%容积率2.9 投资与收益概况该项目总投资35895.68万元，其中，建设投资35252.86万元，流动资金100万元，正
8、常营业期销售（营业）收入11341.23万元，年均利润总额9876.85万元，年均税后利润6617.49万元。主要技术经济指标如下表所示：序 号指 标指 标 值1投资利润率27.69%2投资利税率55.38%3资本金净利润率50.83%4借款偿还期1年8个月5Pt(税后)(全部投资)1年11个月6Pt(税前)(全部投资)1年6个月7FNPV(税后)(全部投资)58726.89万元8FNPV(税前)(全部投资)94128.68万元9FIRR(税后)(全部投资)63.90%10FIRR(税前)(全部投资)135.96%11FNPV(税后)(自有资金)59298.03万元12FIRR(税前)(自有资
9、金)123.88%3、开发商概况 名 称：集团股份有限公司 法定地址： 法人代表： 注册资本： 经营概况集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。该集团公司自成立以来，以每年翻番的速度跳跃发展，经营范围从单一的房地产业拓展到商业、工业、外贸等多种领域，现已发展成为拥有40亿资产、年经营收入超过70亿元的大型股份制企业。集团下属的房地产开发有限公司作为国家建设部审定的一级房地产开发公司，率先在全国同行业中向全国公开宣布“三项承诺、八项信誉保证”，受到了国家建设部的肯定，并在全国推广。公司先后在建设开发了等居民小区；等精品楼盘以及大厦、国际饭店等项
10、目。为促进企业的发展，推动国内房地产企业和房地产市场走向规模化、集约化和专业化，集团股份有限公司除立足大连本地房地产开发外，又在北京、长春、成都、南京等地进行了大型房地产项目的投资开发，这其中不仅包括了等精品住宅小区，还包括北京等综合项目。到2001年底，集团房地产开发将拓展到全国12个城市，年开发量超过150万平方米，销售额超过50亿元。该集团公司在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续几年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建大连市高等学校、小学校、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会、大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，
11、累计奉献于公益事业的投入额达7亿多元人民币。该集团公司在国内外拥有很高的知名度，形成了巨大的无形资产，已成为大连市一张亮丽的“名片”。该集团公司近期的发展目标是：到21世纪初，成为资产超百亿元，年经营额超过百亿元的中国一流的大型企业集团。该集团公司拥有一支具有开拓精神的领导队伍，具备雄厚的经济技术实力，具有丰富的房地产开发建设和经营管理经验，完全有能力承担该项目的实施运作。 美国集团美国集团成立于1962年，以单一经营日杂食品超市为起点，经过近40年的运营，现已发展成为具有传统的百货公司、超级百货商场和仓储式会员店三大经营体系的大型跨国企业集团。从创业至今，公司始终坚持“低价格、低成本、低利润
12、”的零售经营理念，恪守“天天平价、满意服务”的营销战略；注重管理，信奉“公仆领导”、“门户开放”的政策，讲究沟通、沟通、再沟通，仅用了40年的时间，就实现了全球化扩张。截至2000年底，已经在全球10余个国家开设了近4000家连锁店，利润增长始终保持强劲势头，年增长速度高达20%。1998年，从上一年度世界500强第7位，跻身第4位，年营业额为1392亿美元，利润44亿美元。2000年，又攀升至第2位，年营业额为1862亿美元，利润62亿美元，下属员工超过100万人。1996年，进入中国，选择深圳作为其进军中国市场的桥头堡，此后，又相继在东莞、北京、大连等地开设了分店，取得了骄人业绩。凭借其雄
13、厚的资金实力、先进的管理经验、庞大的卫星系统建立了自己的商业帝国，的加盟，必将大大增强该项目的市场潜力，从而为该项目带来满意的投资回报率。4、编制依据与研究范围4.1 编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有： 国家外经贸委颁布的外商投资商业试点办法； 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数； 项目所在地城市总体规划； 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准； 开发商提供的其它有关资料。4.2 研究范围该可行性研究报告的研究范围包括：总论；项目发展的必要性分析；项目发展的市场分析；建设条件分析和工程进度安排；建设
14、的规模和性质；工程设计和功能要求；消防、环保和卫生；投资估算与资金筹措；财务基础数据估算；财务效益分析；敏感性分析；结论与建议等。在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。二、项目发展的必要性分析1、该项目的发展将有力推动我国零售业发展经过几年的发展，我国连锁零售业获得了良好的起步发展，同时该领域前几年对外资的适度放开，也起到了积极的推动作用和示范效应。入世以后，我国将在3年内逐步放开分销领域的进入限制，零售业将全面迎来开放格局，中国零售业必将掀起新一轮的革命。中国消费市场今年上半年的活跃预兆
15、了这一发展走势。据国家统计局公布的数字，上半年中国国内各类批发零售商品的销售中，通讯器材类增长75.2%，汽车类增长36%，文化办公用品类增长22.2%，家用电器和音响器材类增长13.6%，体育、娱乐用品类增长8%，建筑及装潢材料类增长28.6%以上。数据表明，今年上半年中国国内消费品市场商品销售活跃，保持了较高的增长水平，实现社会消费品零售总额17915.2亿元，比上年同期上涨10.3%。在吃、穿、用三类商品中，用的商品在居民消费中所占比重略有上升。分析表明，社会消费品零售总额增长的主要原因为城乡居民收入的增加、节日消费的拉动和市场商品供给结构的改善。由此可见，我国零售市场（特别是等一些大中
16、城市市场）已经具备了连锁起步快速发展的条件（人均收入800美元以上），无论对外资还是内资连锁，目前都是一个良好的发展时机，其大规模、规范化发展，将有力推动我国零售业的发展。2、该项目的发展将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级该项目的发展方向是在的商业中心地段黄兴路发展大规模、标准化的超市。超市是商业零售业态种类中的一种，发达国家的零售商业的发展经验表明，超市在零售业态布局中占有重要的地位，是一种主流经营选择方式。可以说，我国零售的业态发展革命才刚刚开始，以超市为代表的商业连锁经营的销售额在极个别的一些重点城市的社会消费品零售总额中所占的比例刚刚接近30%，全国的平均水平仅仅在4%左右。由此可
17、以预见，我国零售业态的发展演变才刚刚开始，传统的百货店仍居于主导地位，完成演变革命还需要一个较长的发展时期。入世是一个发展契机，未来的3至5年将是我国零售业快速发展的一个时期，这一时期既是最为剧烈的变革时期，同时也是一个发展成熟的时期。该项目发展将以滚动的方式推进，每年在不同城市的发展大型超市数量将不断递增。依照在中国的发展计划，2001年将新增23家店，2002新增43个，到2005年时争取发展总店数200家。因此，该项目的发展，将在质上提升我国零售业的发展水平，并将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级。3、该项目的发展将加速市商业发展和城市建设的步伐市自古是中国南方的一大商贸中心，改革开放
18、以来，商贸业更成为市的支柱产业。但是，进入新世纪，市的商业继续进一步提升。首先，从商业布局上看，目前市商业布局过于集中在广场，形成所谓的五一广场一级商圈，需要向周边地区加大辐射力。其次，从商业业态上看，目前市的百货店数量较多，而现代化的大型超级市场较少，急需发展大型超市这种新型的业态。再者，从商业业种上看，在商业中，除了批发零售业以外，现代物流业也是商业发展中的一个新的经济增长点。是近期已决定将在“十五”期间建设一个大型商品物流配送中心，要把发展物流作为新型商业发展的重点，同时鼓励发展属于第三方的配送中心，逐步实现物流配送社会化。进驻后，不仅会给带来零售业的发展，由于物流量大，也有向周边辐射的
19、潜力，因此也会带动市现代物流业的发展。近年来，市的城市建设有了明显的飞跃。目前，黄兴北、中、南山路，以及五一广场商业中心区的改造拆迁已经紧锣密鼓的展开，并有了重大的突破。市政府预想建成一个具有较大长度的商业街。市政府的项目正位于黄兴南路改造区域内。通过该项目的建设，公司将给带来先进的业态和管理经验，集团也将为市的商业街改造、物业管理注入新的活力，从而加速市商业发展和城市建设的步伐。4、该项目的发展将最终形成战略性协作双方双赢的发展格局在世界的范围内享有盛誉，其成熟的商业运作模式为众多的企业所瞻仰。集团在国内市场亦具有较高的知名度，特别是在房地产上更是形成了“南有万科、北有”这一发展之势。因此，
20、该项目可以认为是双方的战略性协作，并且是真正意义上的主业互补式合作。该项合作不但使得合作双方均能在合作中加快彼此市场开发的速度，同时又能使集团获得优厚的商业利益，也就是说集团不但在此项业务合作开发中获得利益，同时也将给集团在全国各地房地产市场上的发展带来推动力。众所周知，“百万买宅，千万买邻”，在全国各城市的发展必将给周边环境带来人气，这将为集团在各城市的商品住宅项目的开发带来联动效应。因此，该项目的成功实施，无论是对还是对集团都具有极其重要的战略意义，是一个双赢的战略协作。三、项目发展市场分析1、市总体环境分析，省省会，政治经济文化中心，也是中南地区重要的资金、技术、原材料集散地和交通枢纽。
21、全市辖等五个区及三个县，总面积1.18万平方公里。截止到2000年末，市总人口583.19万，市区人口175.41万人。商业区集中在区，文化高校集中在区，政治文化中心在区，而区、区属于老工业区和市郊区。改革开放以来，经济建设和社会事业的发展都取得了较大成绩。2000年，市国内生产总值达656.41亿元人民币，增速为11.3%。工农业总产值737.27亿元，外贸进出口总额16.44亿美元。全市三大产业的比重为11.3：40.9：47.8。全市从业人员340.8万人,其中城镇104万人。2000年全年在岗职工人均工资为10137元，城镇居民人均可支配收入7985元。全市城镇居民储蓄余额295.73
22、亿元，人均1.69万元。居民年平均消费水平4343元，非农业居民年平均消费水平7946元。是全国重要的商品粮、商品猪生产基地，粮食和牲猪生产在全国都位居前列。水产品、蔬菜、水果、烟草、湘莲、食用菌、茶叶等大宗农副产品构成了农业鲜明的特色。随着市场经济的发展，农业注重在“两高一优”上下功夫，使传统农业向市场农业、城郊型农业、生态农业方向转变。工业以食品、轻纺、电子、机械为支柱产业，化工、建材、医药、汽车、冶金等工业也有较好的基础，发展了彩管、计算机、卷烟、汽车电器、空调器等30个重点产品，100多种产品走上国际市场，远销100多个国家和地区。2000年完成全部工业总产值620.49亿元，全部国有
23、企业及国有控股企业总体上扭亏为盈。工业走向了以提高经济效益为中心，持续、稳定、协调发展的轨道。现已成为长江经济带中的一个重要开放城市。尤其是一大批国际大公司、大商社、大财团来兴业，如日本的日立、韩国的金星社等，更推动了经济的发展。同时，对外友好交往活动日益增多，每年接待来从事友好观光的外国友人、华侨、港澳台同胞数万人次。市还先后与日本的鹿儿岛市、美国的圣保罗市、新泽西市、刚果的布拉此维尔市、瑞士的弗里堡等市结成友好城市或建立了友好合作关系。市在经济发展、社会进步的同时，城市面貌亦有了根本的变化。目前城市面积扩大到了400多平方公里，建城区面积由解放前的6.7平方公里发展到150多平方公里。中山
24、大厦、大厦、邮电大厦、粮油大厦、国贸金融中心、省广电中心、北极星商业大厦、通程国际商业广场等一批摩天大楼的矗立已成为繁荣和发展的标志。曾在全国卫生城市检查中，荣获全国卫生城市称号，并连续多年被评为全国城市环境综合治理十佳城市。近年来，为创建现代化国际城市，更加大了城市建设的步伐。已计划投资近100亿元人民币来改善和拓展的交通、通讯能力。其中市内项目投资超过50亿元。长潭高速公路、长常高等级公路、319国道长永公路、石长铁路等重点工程的建设，将极大扩展的对外交通能力。投资达14.77亿元的环线工程，以及金霞大道、雷锋大道、解放路中、西段的续建、石长铁路湘江公路桥、湘江南大桥、汽车客运南站、自来水
25、扩建、程控电话扩控工程，尤其是以市委、市府西迁为契机的河西新城建设，必将使古城有着更加美好的未来。2、市商业环境分析2.1 市商业环境概况自古以来，便是楚南重镇；至汉以后，不仅是封王之地，而且成为中国南部政治、文化、经济中心；唐宋之后，便形成比较突出的商贸发达，商贾云集的商业城市格局，成为全国最早的四大米市之一，素为江南商品集散中心。改革开放以来，商业发展更为迅速，“五虎闹”曾闻名全国商界。商业现已成为市最具活力的优势产业。2000年实现社会商品零售总额达308亿元人民币，批发零售贸易总额225亿元。目前，市市场建设蓬勃发展，市场网点遍布全市。现有各类商业服务网点12万多个，初步形成了大中小结
26、合，高中低结合，综合市场与专业市场结合，布局合理，层次分明，面向多元化，多层次消费的商业网络。年销售过亿元的大型商场10余家，其中友谊集团、东塘百货大楼进入全国零售商业百强行列；年市场成交额过亿元的大市场10个；已建成一级商业群4个，二级商业群27个，三级商业群83个，农贸、小商品市场200多个，零售网点6万个。市集散的商品量、交易额、商业活动的辐射面在全省乃至我国整个中南地区具有重要地位。表 2000年市限额以上批发、零售贸易企业综合指标 单位:亿元企业数（个）亏 损企业数（个）总资产商品销售收 入商品销售利 润利 润总 额一、批发8939179.01193.187.410.007二、零售3
27、11140.7037.024.200.251、百货店4217.1322.932.660.212、超市543.441.380.110.173、专卖店921.643.400.130.4、其他13318.489.311.300.003总 计12050219.71230.2011.610.2572.2 五一广场商圈分析 五一广场自汉代以后一直是商业文化中心，这在走马楼吴简与马王堆汉墓出土文物中都有记载。解放后，五一广场不但成为市的商业中心，同时也成为交通中心。但是，80年代末，尤其是90年代初，的袁家岭；东塘、伍家岭、火车站等局部商业中心的形成与超市、专卖店等新业态的出现，五一广场及黄兴路作为传统的商
28、业中心渐成式微之势。2000年9月下旬，随着五一路交通绿化改扩工程的竣工通车，昔日错乱的广告牌、低矮的临街铺面、拥挤的人行道、车辆杂乱的五一广场，被如今面目清隽而高耸的现代化大厦、先进而流畅的下沉式交通广场、休闲舒畅的中心绿化广场所替代，从而一个现代化的五一广场商圈获得了新生。目前，五一广场商圈的范围是：它东抵文运街、犁头街；西达三泰街、藩城堤；南起药王街、东牌楼；北至新安巷、紫荆街，形状接近正方形，面积达25公顷。五一广场的商业街是五一广场商圈的核心部分。这一定义是市财委的关于市商贸流通业“十五”计划及2015年长期规划的汇报中提到的“三线六圈”概念。90年代以后，随着五一广场周围的平和堂、
29、友谊名店、新友谊广场(锦绣)、东汉名店广场、新大新时代广场、万代广场的陆续开业，以一个环状围绕于五一广场四周，以其形象而生动的伫立，描绘了一个真实的“商圈”。随着五一广场商圈逐步形成，市的商业格局、经营模式、档次、等方方面面都发生了重大的转变。从商业格局来说，90年代经历了“友谊”、“阿波罗”、“中山”、“晓园”“东塘百货”五虎闹的阶段、友谊阿波罗集团与平和堂龙虎斗的阶段，如今进入了游龙戏珠时期。所谓龙，便是由友谊商城、阿波罗商城、阿波罗商业广场、友谊名店、新友谊商业广场以及家润多超市等商场所形成的友谊阿波罗集团阵营；所谓珠，是指集中在五一广场商圈的平和堂、东汉名店、万代广场与新大新时代广场。
30、从经营模式上来说，五一广场商圈使的商业模式更加丰富与完备。它包括以友谊阿波罗集团为代表的国营商业经营模式，以平和堂为代表的中外合资式的经营模式，以东汉、万代为主的物业管理模式，以新大新为代表的品牌经营模式。从而打破了长期以来大型商场国营与合资的单一经营模式，带动了商场形式的改变，既有友谊名店、平和堂式的综合商场，也有东汉名店式的室内步行商业街，还有新大新广场为代表的专业与专向性商场，以及主题式商场，这无疑使得五广场商圈真正变得多元化与时尚化。3、项目选址分析3.1 项目所在位置及规模项目的选址地位于商业中心区天心区、黄兴南路、解放西路与坡子街汇合处，省公安局安全局大院内，占地面积15915.04平方米。该项目是以和集团协商的长春的模式为标准。因此，也为地下一层、地上三层或四层的商城。地下一层为设备用房或停车场，可容纳250-300个车位，地上一层全部或大部分用于出售，二至三层由包租，如果建四层，则由与有业务
