1、北京特殊的地理位置决定了这里的物业、尤其是写字楼物业目标客户的复杂性和多样化。由于这里是祖国的首都，无论是从经济的角度，还是从政治的角度来看，北京写字楼的辐射范围都极其广泛，它的辐射范围相对于全国其它城市来说无疑要大出许多，因此这里涉及的需求客户从外国驻华使馆、跨国公司企业、各类办事处、本地的公司企业、IT信息产业、中介机构等等极其广阔。客户群的需求层次较为复杂，对写字楼的功能需求相应的也就存在着较大的差异性，尤其是随着WTO的后期进入，“新经济”的发展表现出强健的势头，对写字楼的使用功能也就提出了更多更高的要求，适应这一趋势，对写字楼的需求定位及产品定位也就愈加显得重要。从需求的行业分布上看
2、，证券业与通讯业需求旺盛。证券业应该算是写字楼市场上最大的需求来源，尽管股票市场在2001年表现差强人意，但今年最大的一笔成交就出现在证券行业，银河证券在国企大厦买了3万平方米，其它如广东证券在腾达大厦租用了7000平方米，大鹏证券在鹏润大厦租用了5000平方米。从IT行业看，尽管以门户网站为代表的互联网行业进入了严冬，但IT行业中的其它部门，如通讯业却对写字楼表现出了强烈的需求。如年初中国移动和中国电信整买了金融街C区10万平方米的写字楼；国内外通讯业巨头安捷伦和中国网通分别吸纳了5000多平方米的写字楼面积；红帆通讯在中国国际科技会展中心租用了3700平方米；双威视讯在京汇大厦租了3600
3、平方米，北京电信通在惠普大厦和京汇大厦分别租了2400和800平方米等等，种种租务案例表明，宽带行业正如2000年的门户网站一样抢眼，国内公司对写字楼的需求尤其强烈。（三）租售状况调查与分析1、写字楼的销售情况分析从售价上看，今年的售价与去年相比有了一定程度的提高。截止2001年12月,北京甲级写字楼平均售价16100元/平方米，与2000年相比上涨5%。售价的上涨很大程度上取决于去年尚未完工的写字楼今年由于接近现房而调整了价格，如接近完工的楼盘数码科技大厦和靠近未来奥运村的楼盘远大中心，这些楼盘对2001年售价的上涨起了主要作用。另一方面是，目前北京写字楼市场的投资回报率约在911之间，与国
4、外房地产市场5左右的回报率相比是非常可观的。受高投资回报率的吸引，一些以投资为目的买家也开始大面积购买写字楼（如凯旋大厦就吸引了一部分投资型买家），因此写字楼的销售价格是缓慢上升。2、写字楼的租赁情况分析 北京写字楼市场自1999年年底开始反弹以来，楼宇租价上涨，交易活跃。行情上升之猛之快，不亚于北京的股票市场，甚至个别楼宇已经“封存”。尤其是以中关村和东部CBD为核心的商务区域，在全球IT业为主导的高科技产业的蓬勃发展和中国即将加入WTO利好因素的带动下，这两个区域受益于得天独厚的科技人文环境和传统外商贸区的基础条件，以及政府所给予的政策支持，不但其发展势头和前景已世人皆知，而且已成为整个写
5、字楼强劲复苏的领头羊。虽然北京写字楼市场的整体租金涨势明显，但这并不表明整个写字楼市场的供需已经达到平衡。目前的写字楼市场仍然处于进一步的调整期，市场的空置率依旧较高，达到20%30%，要想达到10%以下的理想空置率仍需等待时日，依赖于市场需求量的继续加大。目前租金涨势明显的区域主要集中在中关村区域、朝阳区CBD区域、长安街沿线及金融街等区域。而且从长期的发展来看，中关村、CBD物业的升值潜力是最毋庸置疑的，因为这两个区域经济潜能所蕴涵的写字楼物业需求量和规模都是相对刚性的。写字楼租赁市场虽然有明显的涨势，但是情况并不容乐观，目前全市写字楼日租金水平超过6元/天平方米的甲级写字楼有33家，日租
6、金水平在5-6元/天平方米的甲级写字楼有34家，日租金水平在4-5元/天平方米的甲级写字楼有80家，日租金水平在3-4元/天平方米的写字楼有174家。根据我们的监测，今年的租金走势如下图，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明显的下降，达到23.5$元/月平方米，通过租赁价格走势可以看出明年年初的价格水平不容乐观。图1北京市甲级写字楼2001年租金价格走势二、 中关村地区写字楼市场调查与分析根据我们公司对中关村写字楼整体市场的跟踪、调查与分析，我们提供如下结论： 2002年中关村地区写字楼将继续保持高的供应量，总供应量在三十万平方米左右 有近一半的物业只租不售，表明中关村写字楼市场的前景看好，
7、发展商惜售心理很强，采取出租的策略可谋求更高的投资回报 写字楼租赁市场价位集中在5.0-6.9元之间，这一区间写字楼供应量达62.6万平方米 中关村地区已经供应的写字楼入住率较高，目前仍处于供小于求的状态 写字楼的主要客户为国营、集体和私营电子科技企业及与之相配套的服务性行业，规模以中小型企业居多，国际性大企业少 中关村地区写字楼售价大部分在1300014999元/平方米之间，占可售面积的47%具体分析如下。（一） 供应市场调查与分析 为了准确地为本项目定位寻找依据，我们对于中关村地区写字楼市场进行了调查和研究，调查项目和范围见表1。表1 中关村地区部分写字楼项目名称及所处区域统计区域项 目
8、名 称清华东路北四环海淀新技术大厦北三环海龙大厦西外大街方圆大厦大地写字楼航天长城大厦理工科技大厦北京硅谷电脑城泛亚大厦数码大厦学研大厦知春大厦腾达大厦清华同方科技广场理想大厦中电信息大厦海泰大厦太平洋国际大厦北大太平洋大厦希格玛中心光大国信大厦中成大厦中关村大厦帝恒写字楼世纪豪景融科资讯银网中心双桥大厦蓝星大厦项目调查统计数据见表2。表2中关村地区部分写字楼项目数据统计区 域序 号总建面积M2层 数售 价元/ M2租 金元/天/ M2入 住 率北四环14.2万16层不售4.595%22.3万A座10层699.5%B座12层39.9万23层75004.1100%45.7万15层4.785%52
9、4层5.599%清华同方11万26层131806.360%74.5万18层5.010%合 计41.8万北三环7.3万1470090%2.7万20层153555.79.1万7层83.8万200006万16000未定4万6.83万124501.9万4.299.9%91.4万6层6.5102.6万5.03114.4万17层1380030%124.9万12层24900132.5万13000145.3万143001511层165.6万66.8万西外大街4.3万98%2.8万29层6.8万32层20667只售80%8.8万38层25%28.7万总 计137.3万1、区域总体特征分析（1）商业特征分析京城西
10、北部属于高科技产业集中的区域之一，众多高技术公司云集于此，公司的规模多样：从几个人的私人小公司到几百人的跨国企业应有尽有，因而各种档次的物业均有很大需求。（2）人文特征分析西北部是各大高校集中地，因而诞生了许多以高校为依托的高新科技企业，人口平均年龄也较年轻。此地区总体风格为前卫和休闲，不片面追求高档豪华，因而虽然写字楼入住爆满，但平均租金水平与国贸地区仍相差一个档次。2、从供应时间来看根据我们对中关村的房地产供应量的统计，在1998年中关村地区写字楼市场供应量曾一度扩大（达到25万），后萎缩。在2001年又保持了较高的供应量（达到31万），并且随着政府加速建设中关村西区，西区第一个项目蓝星大
11、厦已经入市，未来几年中关村西区将陆续有新项目入市。2002年将有31.1万平方米供应市场。见图2。图2 中关村地区写字楼项目供应量与时间关系示意图3、从供应价位来看由表2可以看出，中关村地区写字楼租赁市场价位明显集中在5.0-6.9元之间。在已经标明租价的93.4万平方米写字楼中，5.0-6.9元/天平方米区间写字楼供应量面积达62.6万平方米，占总量的67%。其他几个价格区间供应量相对较少，7.0元/天平方米以上高价位的只占10%。图3 中关村写字楼租金分布比例在售价方面，在已售和在售的74.2万平方米写字楼中，售价在13000-14999元/平方米的写字楼约35万平方米，占总体的47%，是
12、中关村写字楼的绝对主力售价。13000以下和15000-16000元/平方米之间的写字楼大致相等，16000到20000元/平方米这一售价为一缺口，目前尚没有写字楼涉足，20000元/平方米以上的写字楼又占了21%。从这个情况也可以看出，中关村地区的写字楼有两极分化现象。表3中关村写字楼售价和总建筑面积表（元/平方米）总建筑面积（万平方米）13000以下12.913000-1499934.815000-1600016001-1999920000以上15.5合计74.2图4 中关村写字楼售价分布比例为了给本项目的客户群定位提供依据，我们对一些竞争性写字楼做了具体细致的客户情况调查，具体见表4。表
13、4中关村写字楼主要客户群名 称主 要 客 户 群主 要 客 户 群 类 型LG公司、Motorola公司通讯、电子科技网通公司、中科集团网络、电子科技金色谷大厦农业银行金融奥美电子电子、科技、网络康孚环境电子科技、人环北京埃斯港科技有限责任公司电子科技北大青鸟集团、北大纵横集团、硅谷动力上海浦发银行、韩国商会、彩虹科技、联想集团金融、电子科技中国民生银行、中国人保信托投资公司、北京创格科技集团、郁金香电脑、大众电脑、北京创格科技集团金融、电脑、电子科技希格玛微软网通、松下联想由上表可以看出，目前，中关村附近写字楼的主要客户为电子科技企业和与之相配套的服务性产业。客户规模以中小型企业居多，国际性
14、的大型企业较少。由于电子信息产业的自身特点，既有处于创业阶段的小公司，也有发展到一定规模的大型企业，因此客户对写字楼价格和面积的需求呈现出多元化。1、 租售对比状况调查与分析从我们的调查统计数据可以看出，中关村已经投入使用的写字楼基本上保持了90%以上的租售率。在建的项目的租售率各不相同。其中只租不售的物业占到47%，这部分写字楼项目入市时间早，目前剩余可租面积不多。这个情况表明发展商对中关村地区写字楼市场的前景基本看好，惜售心理很强，采取出租的策略可谋求更高的投资回报。其他开盘的写字楼采取出售或租售兼营的方式，求短线效益，希望资金快速回笼。写字楼租售的比例见图5。图5 中关村写字楼租售比例分
15、布2、 物业管理费调查与分析通过我们对中关村各个写字楼物业管理费的调查，结果显示大部分写字楼的物业管理费包含在租金报价中，且物管费随租金的提高呈明显上升趋势。详细结果见表5。表5中关村写字楼租金和物业管理费调查表租金价格区间序号项目名称平方米出租报价元/天/M2物管费楼层差价 朝 向差 价元/天/ M2 出租价格+物管费5元以下含在租金中无中成大 厦海 淀新技术大 厦理 想大 厦0.534.53海 泰0.27含在租金中5-5.9元知 春0.43含在北 大太平洋大 厦总差价0.66泛 亚0.83含在帝恒写字楼0.8方 圆0.716.21腾 达1元含在0.140.55理 工科 技海 龙0.785.
16、78世纪豪景6-6.9元学 研中 电信 息光 大国 信航 天长 城中关村大 厦融科资讯0.8含在租金中7元以上0.83含在租金中3、 楼层和朝向差价调查与分析调查结果显示出大部分写字楼没有楼层和朝向的差价，其中仅3个写字楼有所考虑，而北大太平洋大厦总差价在0.67元/天/平米，差价占租金总额的11.1%；海淀新技术大厦没有楼层差价，由于平面的特殊性，同层内环和外环相差1元/天/平米，占租金的15.9%；腾达大厦朝向差价可达0.55元/天/平米，楼层租金随高度增加而增加，相临楼层差价0.07元/天/平米，最大价差达1.5元/天/平米，占租金23.8%。4、车位状况调查对于写字楼来说，停车位是一个
17、项目档次与环境重要的衡量标准，在中关村这个寸土寸金的地段，选择地下车位是一个比较合理的方式。从表6可以看出，各个写字楼主要以地下车位为主，占全部停车位的81%。表6中关村写字楼车位数量调查入住时间总建筑面积（平方米） 车位总计（个）地上地下车位数/千平米（个）数量（个）比例数量个1996501.3270008062.5%3037.5%平均2.15199714272603000025010040%1508.36.251998910000.3318017%83%2.25万1165.25714030033%20067%5.32.7661999430001635534%10866%3.83604.9420007.1275452709.86.420009871623013%87%2.3416003.6380001702012%88%31028011.95.575200188323.6600
