1、楼盘销售策划方案5篇楼盘销售策划方案5篇 楼盘销售方案1 第一章 项 目 概 况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于X省Y市西侧，距Y市中心政府办公大楼约2.5公里。地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离Y市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。 Y市位于X省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是Y市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了Y市鲜亮的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特别的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场将来的热点Y市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标(原规划指标) 1、规
2、划用地总面积：125674 M2 2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8% 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处Y市兰州西路和梧洲路交汇处，是Y市政府规划的将来商业步行街，拥有深厚的人文及自然资源。其位于Y市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充足，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及
3、乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是Y市经济发展同接近Y市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“麻烦”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热忱预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在Y市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名
4、度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 Y市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、消遣一条街。这一利好因素必定会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。 2、地理区位优势 目前Y市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必定会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入Y市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给-需求”，
5、便可以抢占“先机”。 3、客户资源充分 多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满意中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。 4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度 世界闻名企业纷纷落户Y市，包括世界闻名跨国公司ABB、美国DOLE 德国DEGUSSA 韩国HYUNDAI海尔集团等。无疑在Y市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发供应了又一利好因素。 5、工业开发区汇聚了人气 Y市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必定会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。 四、风
6、险T 1、市场因素 从目前Y市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起很多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清楚地熟悉到产品“差异性”的重要性或快速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。 2、自身因素 本项目前期的“麻烦”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，假如在开发过程中不能有效的把握形象-品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。 五、综合分析 从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的方法就是敬重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性
7、的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给-需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。 第二章 定位策略 第一节 定位要素分析 1、区位利好因素分析 本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅”的招牌。来填补胶州房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活+新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合 经济学的需求-供给理论。 第二节 项目定位 定位原则：适应市场、创造差异性 定 位：时尚住宅- 绿色家园
8、“ 宇宙是物质的，在时空的.长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流淌性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、凹凸等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。 本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以美丽的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地东苑绿世界生态园林式住宅之典范。 以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。 一、居住环境的一度空间 一
9、度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以依据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。 二、居住环境的二度空间 二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，支配建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景欣赏景点，提高生活环境质量及亲热邻里关系。保障环境质量，合理安排建筑密度。独特的小区形象，满意业主精神需求。 三、居住环境的三度空间 三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。 本项目
10、具有得天独厚的自然环境优势，并利用兰州西路和梧州路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。 小区内的中环湖泊，都是小区可借用的珍贵财宝，是营造小区绿化的重要资源。小区南边、西边散布着亭台楼阁，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。 由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“东苑绿世界”居住+度假+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到将来市场期望值供应保障。 四、产品档次定位可行性 本项目的档次定位为“中国城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小区的规划合理性、户型
11、结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的积累，而是要美观美丽。在同等建筑成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等布满人情味的居住环境。 第三节 产品文化定位 定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。 定 位：人与自然环境相融合-绿野与住宅的对话 东方文化与西方文化相融合 传统与现代相融合。 第四节 产品形象定位 定位原则：提升企业品牌形象以及产品(物业)的知名度、美誉度、社会认知度。 定 位：现代都市新贵的“风雅逸境”-显示身份的“名片” 产品形象定位不是开发
12、商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“名片”。 第五节 商业配套的综合定位建议 定位原则：提升项目综合素养，体现开发商“以人为本”的服务理念 定 位：以服务小区业主为主，服务社会为辅 1、网点规划建议 本项目商业服务配套，假如单纯为小区业主服务，依据小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。唯一的方法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上
13、解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。 本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。不宜做大百货，而适合小开间商铺。可由买主出租或自行经营。 商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。总建筑面积约1000 M2，均价3064元/平方米，价格范围2330-3530元/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。 依据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成5.2 M25.4 M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供贮存货物或居住，是
14、商铺的大卖点。复式商铺的售价也会高于一般商铺。商铺的经营范围尽可能满意小区内业主的生活需求。如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅(如川菜等餐饮项目)，小百货、杂货、小型超市等。 2、商业网点的策划建议 一、项目的优劣势： a.所处的位置： 优势：地处该市中云区，兰州西路与梧州路的交汇处，分两支沿街铺面环绕东苑绿世界，是将来人流聚集的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地;位于该区域的西湖居民片区及今后的东苑绿世界生活区，为本项目网点聚集人气，且项目周边为各大小建材商店烘托，商业气氛深厚，购物环境优越。 劣势：虽该区四周为Y市成熟的建材一条街，但与内围商业步行街相比，人流量及商业环境上存
15、在差距。依据中国策划研究院青岛项目组成员做市场调查数据显示，人均流量达720人次/日，因而，该片区目前人流量还较小。 b.体量承载： 优势：商业网点商场的面积适中，规划在66.9 M2-369 M2范围内，据市场调查资料统计，该项目在市民中的知名度达90%，衔接销售过程中的广告效应树立该项目的品牌形象已见扎实的基础。 劣势：网点物业的范围大。在目前商品零售业普遍不景气的状况下，各商家竞争激烈，营战线过长。安排不均的人流量。可能导致商家对尾端人浪量小的网点难以接受。网点的单层面积范围大，不易聚人气。显得空旷，从规划角度上看，相对较难。 c.销售面积： 优势：项目的整体规划为76户，从投资者的角度
16、上考虑，能满意各经营种类的需要，将来可能形成一条业态齐全的商业步行街。 劣势：作为本项目存在的将来两片成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商家进驻，很难将网点整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。 d.布局规划： 优势：商场部分规划60-150 M2中小铺位，简单为小商户接受。“小铺位，多通道”的市场经营，有别于商场的经营模式，会吸引中低收入人士前来消费。 劣势：“多铺位”的间隔，在单层建筑面积状况下，会为进出货带来不便利，另外市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。 二、业态分布定位建议： a. 因地置宜，规范网点业态 由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种
17、类时有所规范。防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。 b.重点突出，特色经营 本项目网点位置与现有胶州人心目中建筑材料一条街，一面紧紧相接，另一面临街相对。因此建议开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货超市，品牌服饰，饮食业等。以此提高知名度及吸引人气。 三、网点的价格策略建议： 依据东苑绿世界售楼中心供应数据分析：开发商前期网点销售在价格策略上采用“高开低走”，其效果和负面影响与住宅楼类似。纵观前期各阶段的平均价格调整大致如下： 开盘期20_年12月底 均价为4100元/ M2元月20_年5月25号前 均价为3300元/ M2。 20_年5月25日至今 均价为333
18、0元/ M2，依据前期市场调查数据统计，目前Y市商业网点的平均价格水平在3800元/ M2左右，稍高于本项目商业网点的平均价格水平，因此，分析现期商业网点的在售价格水平同现期商业网点的销售率状况，建议后期(7月-12月)份采用价格走势第平方米高出现价格200-300元。 楼盘销售方案2 一、宏观市场环境分析 (一)Z区宏观经济环境分析 目前，全国经济整体处于增速回落态势，在这样的背景下，永川经济仍在快车道上运行，保持了19.5%的增速，呈现出又好又快的态势，成果来之不易，是全区上下辛勤努力的结果。有几项工作进展明显：一是招商引资形势是10年最好，到位资金突破百亿元，居于X市前三。二是融资工作效
19、果好，新增融资50亿元，结构上实现了多渠道融资的变化。三是城市建设重点工程推进好。四是民生十五件实事工作推进好，尤其是通过多种形式的社情民情调查，进一步了解了市民的愿望，解决了一批实际问题。总体来看，投资、消费、出口“三驾马车”齐头并进，财政收入、企业利税、城乡居民收入等三个方面的收入增长较快，安全、信访形势保持平稳状态。 (二)产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策、税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策 二、区域市场分析 (一)项目所在区域市场概述 本案位于Y市Z区三转盘，本案是Y市_建设集团房地
20、产开发有限公司在永川倾情打造的精品力作。地处Z区核心，在短时间内就能购物中心，满意各项购物需求;本案备临永川闻名学府，人文气息深厚，使您置身家中就能倾听高等学府的教育。由于本案所处区域经济发展较快，调查发觉诸多高新企业及高新项目也在不断推进，区域面貌也将会得到进一步改善。 (二)区域市场在城市中的地位及发展趋势 该地地处永川核心区域，拥有众多的配套设施，交通便利，且Z区，地处中央直辖市X市西部，距X市主城九区55公里，永川旅行资源丰富，拥有4A级景区国家级森林公园茶山竹海、X市野生动物世界、茶山竹海等，是全国优秀旅游城市。永川的城市建设在全市居前列，是X市渝西地区区域性中心城市，可以为居住带来
21、便捷和舒适，四周拥有的乐信凤凰郡，桓大泰晤士早晨等楼盘，为四周带来了更多活力，除了很好的交通生活消遣以外，也是很好的投资。 该地块拥有众多的配套设施，拿出自己开发特色，将可以在此地块上获得更多的效益。 (三)区域内楼盘供应量(包括潜在楼盘供应量)的分析以及竞争分析 乐信凤凰郡、恒大翡翠华庭等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争，区域市场资源有限，而供应存量偏多。四周的永川桓大泰晤早晨与本项目形成竞争，其分析如下： 6个月以来的价格趋势 一年以内的价格趋势 其总体价格趋势 楼盘销售方案3 既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，可是高回报就有高风险，机遇与风
22、险共存。可是投资大，假如被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。 高风险，高投资，所以在房地产行业做事必需谨慎，做任何事情都提前想好退路，做任何事情都把事情搞的清清晰楚，才不会出现投资失败。 下头我依据最进房地产市场的情景，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书: 房产行业解决方案: 09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍旧是房产行业的困难时期，本月初国务院正式声明不会政策性挽救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，专心研究购买者需求，精确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解
23、决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题: 精准推广规划: 1)楼盘客群细分; 2)精准信息营销平台; 3)精准邮件营销平台; 4)数据库发送执行; 5)目标客户dm营销设计与执行。 房产代理专项规划: 1)数据库建立; 2)数据库推广平台建立(信息、邮件平台) 3)数据库发送执行。 商业地产集客规划: 1)商圈分析; 2)地产主题设计; 3)招商方案与执行; 4)集客策略。 中高端房产项目推广规划: 1)整合网络传播方案; 2)高端客户数据库分析; 3)数据库资料设计与推广执行; 4)项目推介会执行规划。 优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的
24、新营销模式。 全球金融危机的到来说明白投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，可是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还严重。虽然世界许多国家都做出了政府救市的举措，可是中国依据自我的国情做出了不会政策性挽救房市的打算，这也有国家的苦衷，我们应当理解。 既然国家不会政策性挽救房市，那我们就必需自我想出路了，假如不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。的确有许多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致此刻这个情景。 上头我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何挽救我们的公司，期望大家能够重视。 楼盘销售方案
25、4 对外传达_房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大_房产的社会知名度和美誉度，体现_房产的五大优势：公司的雄厚实力、“_第一拍”的资格、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立_房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。 20_年11月28日(暂预定) _房产有限公司 贵公司确定 _电视台、_广告公司 (一) 前期预备 1、 到场嘉宾 市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体 2、 购买或制作一批有意义的礼品。 做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前供应样品，由贵公司定稿后我公司统一制作
26、)。 一是可以表达对领导的尊敬和谢意;二是可以起到宣传作用和品牌效应。 3、 剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花 4、 请柬的预备 提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。(请贵公司确认、确定。) 5、 其他预备工作 提前3天向市气象局获取当日的天气状况资料。 落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。 提前6天落实指挥和负责秩序工作。 (二) 开盘前广告 在_广告整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站协作文字图片报导。 (三) 开盘之日媒体报道 开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传_房产的开盘庆
27、典。 1、现场布置 售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体状况，顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。(效果图附后) 会场布置：会场布置以实际效果为准，根据不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，协作媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。 主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。 嘉 宾 区：可设在剪彩区域前方和
28、两侧。 签 到 处：来宾签处处设置在会场入口处。签处处配礼仪小姐。 礼品发放处：签处处的桌子也可作为礼品发放桌。 贵宾休息区：可设在_房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精致插花。 来宾休息区：可放在_房产售楼中心现场。 2、庆典剪彩仪式 3、精彩舞狮表演 4、乐队欢奏、礼炮齐鸣 1、彩虹门 在_房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势; 2、高空气球 活动现场上空布置4个红色高空气球，下面悬挂庆贺开盘的竖幅。 3、小气球 施放_只高空小氢气球，显示对财宝、人气的上升与飞跃。 4、地毯 活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。 5、中国礼炮和彩花弹 中国礼炮和彩花弹2
29、88枚，意味好运连发。 6、盆景 在庆典现场放置100盆盆景，增加效果。 7、舞狮 在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着_房产美好的发展前景。 8、礼仪小姐 礼仪小姐8名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。 7：009：10 总策划检查落实各项工作，布置到位状况; 彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位;检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位; 礼仪小姐、主持人，间续进场，预备好各自工作。 9：309：50 嘉宾间续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。 10：0010：08主持人介绍领导和嘉宾，宣布_房产
30、开盘庆典正式开头; 10：1010：25 市领导致贺辞、 _房产董事长致辞; 10：25主持人宣布剪彩仪式开头;剪彩嘉宾、礼仪小姐上场 10：2810：40剪彩嘉宾站好位置，剪彩开头; 剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏; 放飞氢气球，活动进入高潮; 10：4510：50 首位客户签约。 10：50-11：00 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。 落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的选购; 停车场的支配，活动现场的安全及相关后勤保障。 楼盘销售方案5 一、项目简介: 本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 本房地产现有的物业形态由连排别墅、平凡现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中构成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 此刻，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;
