1、房地产项目地块开发项目申请报告范本 第一章 项目申报单位情况 企业名称：*置业有限公司企业类型：有限责任公司（台港澳法人独资）法定代表人： 注册资本：2950万美元企业地址：常州市勤业路288号成立时间：2007年07月19日经营范围：从事房地产开发建设、出租、出售、转让及配套建筑装潢。（凡涉及国家专向规定的，取得专向许可手续后经营）。 机构设置：1、经理室2、行政管理部3、开发部4、财务部5、工程管理部职工人数：40人具有：中高级职称25人。初级职称15人。开发资质正在办理之中。第二章 拟建项目情况2.1项目建设用地地块位置：本项目位于三堡街南侧、勤业北路西侧。四 至：东: 勤业北路； 南：
2、勤业路； 西：五星路； 北：三堡街。基地现状：基地位于常州主城区中心区，四面临街。西接龙江路，北至三堡街、东临勤业北路、南至勤业路。基地形状较规则，基地东西长约510米，南北长约548米，沿三堡街有一条110KV高压线。整个基地分为二个地块：04地块、12地块。04地块现状为谢家村、龚家村民房、常州嫦娥工具有限公司、常州维达厂、常州市刃具厂、常州三宏电器厂、三环电子厂、常州市生物工程有限公司、常州顺康织造厂、常州恒源织造有限公司轻纺辅助料厂等；12地块现状为陈家村民房等。基地四面临街，交通条件比较优越。 项目基地为毛地，拆迁面积约为总占地面积的三分之二。民房、工厂、店面房拆除量较大。基地位于勤
3、业居住区，距延陵路西段不足4公里，距怀德桥闹市区域大约有2公里；距广化街、兰陵等区域也只有3公里左右。相距基地500米处是常州三大超市之一的“欧尚超市”大卖场。紧靠04地块北侧为世界上最长的、最古老人工河流京杭大运河，南侧为五星中心幼儿园、平岗小学，勤业中学等；12地块东侧为成熟居住小区莱茵花园。可见周边配套设施齐全，区位优势明显。土地出让用地：1、勤业路北侧地块出让合同编号：（2007）出字第162号出让面积：140110（其中：04地块120400、12地块19710）土地使用性质：住宅出让年限：住宅70年 土地获得方式：挂牌竞拍出让总价：1.2亿元（2007年11月30日前分二期付清）土
4、地状况：毛地占地面积：140110平方米（详见附件勤业路北侧地块红线图）预计拆迁面积：30000平方米，包括基地外道路、绿化工程拆迁。详见附件本项目地块拆迁范围图。2.2拟建项目概况1、项目名称：御水华庭（勤业路北侧地块）2、地块总建筑面积：44.0132万 序号名称单位建筑面积备注1地上总建筑面积380482其中：1、商品房住宅2、安置房住宅3、公寓式酒店4、临街商业5、商业街6、会所7、配套设施264972520001314040120600040002502地下总建筑面积596503合计4401323、停车车位序号名称单位数量合计地面停车地下停车社会停车1规划机动车位个400119015
5、902非机动车个53004、居住户数：2650户5、项目总投资：133882万元6、资金来源：建设单位自筹解决。筹措方案：（1）项目注册资本2950万美元，用于支付土地出让金及其它前期费用；（2）银行贷款（土地抵押），用于拆迁及施工启动资金。（3）预售款。按国家对商品房销售管理的有关规定，资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。用于支付施工款及还贷。7、项目建设工期：36个月第三章 项目申请报告编制依据1、国务院关于投资体制改革的决定（国发200420号）。2、江苏省企业投资项目核准暂行办法。3、勤业路北侧地块国有土地使用权出让合同。4、勤业路北侧地块土地出让条件5、勤业路北侧地块宅开发项目公
6、建配套建设要求意见书。6、勤业路北侧地块控制性详细规划（调整）7、御水华庭（勤业路北侧地块）项目规划总平面图。8、公共建筑项目可行性研究报告编制大纲。9、*置业有限公司委托合同。10、*置业有限公司提供的其它资料。第四章 项目符合性分析4.1发展规划、产业政策、行业准入分析4.1.1发展规划根据常州市总体规划，常州市主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”。主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。一体：即中心城区，范围为北至4.2项目用地符合性分析4.2.1土地开发建设与利用条件受让人（建设单位）在宗地范围内新建建筑物，应符合下列要求：1、规划用地性质：居住用地2、绿地率、建筑密度及容积
7、率控制：宗地用地面积（）建筑密度(%)绿地率(%)容积率0412040025302.8121971025302.2综合25302.723、项目用地方案控制：地上总建筑面积不大于380482平方米。4.2.2用地符合性分析1、该项目竞得的土地在常州市中心城区。根据钟楼区用地规划，该地块为居住用地。土地利用现状为国有土地。符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，可以用作建设用地。2、该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定，已依法申请使用国有土地手续。3、该项目需使用的土地采取总体规划、一次申请办理，一期建设实施的方案，委托有相应资质的咨询、设计部门出具“项目申请报告”及“初步设计”
8、。符合国务院第26号令第五章第二十一条之规定。4、该项目设计计划用地与国有土地使用权挂牌出让成交确认书核定的面积相吻合。容积率、建筑密度与土地使用符合要求。4.2.3投资强度本项目的总用地为210亩，总投资133882万元，投资强度为每638万元。方案符合集约和节约利用土地资源的原则。4.3主要技术经济指标符合性分析4.3.1主要技术经济指标1、主要技术经济指标项目单位数量备注总用地面积140110总建筑面积(地上)380482其中商品房住宅264972安置房住宅52000公寓式酒店13140临街商业40120商业街6000会所4000配套设施250地下总建筑面积59650居住总户数户2650
9、居住总人口874515568容积率/2.72总建筑密度%20.5绿地率%49机动车停车位辆1590其中地面辆400地下辆1190非机动车辆53004.3.2指标符合性分析详规指标与建设条件及控规指标对比项 目指 标与建设条件及控规指标比较备 注控规要求项目规划规划用地（）140110140110相同容积率2.722.72满足根据控规，04和12地块综合容积率为2.72建筑密度（%）2520.5满足绿化率（%）3049满足机动车（辆）15901590满足注：1、根据常房发200675号关于印发常州市新建住宅小区汽车库（位）建设使用管理补充规定的通知本项目规划汽车车位1590个造价（含分摊土地、规
10、费等）不计入房价，作为营业性车位可销售（人防及地面车位除外）。4.4其它4.4.1公建配套小区公建配套主要为居委会用房、物业管理用房、地下汽车库和自行车库等，详见以下公建配套表：项目建设规模（）安置去向权属中学6691区外配套公益性公建小学5618区外配套增建公益性公建幼托5681区外配套增建公益性公建防保站252区外配套增建非营业性文化中心1073区外配套增建非营业性居委会用房1262区内配套非营业性社区服务中心1262区外配套增建非营业性物业管理服务用房1522区内配套非营业性供电开闭所按专业要求区内配套公益性公建给水加压站按专业要求区内配套公益性公建燃气调压站按专业要求区外配套增建公益性
11、公建公安派出所404区外配套增建非营业性街道办事处404区外配套增建非营业性垃圾中转站3787区外配套增建公益性公建公共厕所126区内配套公益性公建非机动车车库19725区内配套非营业性汽车车库（车位）71009（2367辆）区内配套营业性（除人防和地面停车）1、本项目需承担区外配套费用3234万元。2、五星路临04地块的半幅道路、北侧三堡街、沿京杭运河公共绿地、04地块南侧劳动西路、04和012地块东侧勤业北路、04号地块南侧劳动西路、04和012地块沿劳动西路和勤业北路公共绿地由建设单位负责拆迁（详见拆迁范围图，需拆迁的道路、绿化用地暂划归地块建设单位，拆迁完后无偿返还政府），道路、绿化工
12、程由政府负责实施（地块建设单位负责出资）。012地块西侧7米规划道路由建设单位负责实施。项目规划公建符合公建配套要求。4.4.2户型根据项目控规要求，套型建筑面积90平方米以下住房占总住房面积大于40%。经计算，户型配比如下表：户型一房一厅两房两厅一卫二房两厅两卫三房两厅一卫三房两厅两卫户数291户769户530户239户265户556户面积63.98-6686.5-89.8890.8-117105.2118.08120-160比例11%29%20%9%10%21%第五章 项目选址与建设条件5.1项目地址5.1.1地理位置常州地处江苏省南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。位于北纬31
13、。0932。04、东经119。08120。12之间，北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。拟建项目建设地点在常州市中心城区，本项目位于三堡街南侧、勤业北路西侧。5.1.2自然状况1、地形、地质、地貌常州地貌类型属高沙平原，山丘平圩兼有。南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原、圩区。境内地势西南略高，东北略低，高低相差1.52米左右。常州境内河道纵横交织，湖塘星罗棋布。著名的有泊洮湖(长荡湖)、滆湖、太湖三大天然湖泊，并有沙河(天目湖)、大溪两大人工水库，贯通全境的京杭大运河更是支流密布，脉脉相连，形成江河相通，三湖相连的水系
14、网络。2、气候、气象常州地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，年平均气温16.8；雨量丰沛，年降水总量942.4毫米；日照充足，年日照时间2287.5小时；无霜期长，年无霜期236天；常年主导风向为东南风，春夏秋冬，四季分明。5.1.3区域经济2006年，全市实现地区生产总值（GDP）1560亿元，按可比价格计算增长15.2%。其中第一产业增加值59.5亿元，增长5.1%；第二产业增加值952亿元，增长15.9%；第三产业增加值548.5亿元，增长15.4%。三次产业增加值结构由上年的4.361.134.6调整为3.861.035.2。按常住人口计算，人均地区生产总值
15、达到37210元，按现行汇率折算为4770美元。在国民经济快速发展的同时，地方财力显著增强。2006年全市财政总收入277.3亿元，比上年增长25.8%，其中地方一般预算收入突破百亿元，达到118.9亿元，增长25.2%。一般预算财政支出115.9亿元，比上年增长18.5%。5.1.4周边楼盘案名开发商总建面积(m2)在售面积(m2)未推出面积(m2)销售均价（元/ m2）销售率中意宝第中亿房产26.4万7.5万18.9万520065%香江华廷中房股份38万22万13万470094%香江庭院中房股份3.5万1万2.5万450085%新城长岛新城房产60万6.5万53.5万360076%世纪华城
16、华强房产24万4万20万345070%荣亨逸都荣亨地产20万9万11万418070%江南佳园华泰房产10万7万3万455875%都市桃源福来房产30万22.3万7.7万430070%奥新华廷奥特房产1.8万1.8万0万400080%秋水云庐伟谊物业2.7万2.7万0万700099%河阳花苑嘉源房产4万4万0万430095%怡和花园怡康房产4.4万4万0.4万380080%星盛家园五星置业16万1.6万14.4万408070%御源林城御源房产28万2.8万25.2万330060%嘉城尚座嘉城置业3.1万3.1万0万480045%枫逸人家金茂置业17.58万7万320060%本区域目前共有在售个案
17、共有16个左右（详见上表），06年到目前为止本区域总推案量约为48万平方米，总去化量约为35万平方米，新推案量剩余约13万平方米，供需落差逐步形成。目前本区域在售项目的在售面积中剩下的余量约为25万平方米左右，此外上述在售项目尚有174万平方米的案量尚未推出，再加上一年内尚有一些新项目即将推出，未来本区域内供需矛盾将进一步激化5.1.5项目SWOT分析 定位是对项目特征、消费需求、竞争等方面综合考虑后得出的项目差异化的市场位置。在给项目定位之前，须对地块进行SWOT分析。SWOT分析优势：1、位于市中心人口密集的集中居住区域；有勤业新村等老小区，容易获得大量的区域客户。2、周边配套齐全，医院、
18、幼儿园、小学、菜场、大卖场等生活配套一应俱全。3、区域交通线路发达。4、地块紧靠勤业路，周边商业氛围较浓郁。为项目中的商业部分营造良好的环境。劣势：、周边道路拥堵，将来会影响小区居民的出行。拥有私车的消费阶层会因为交通因素而放弃到这里逛街购物。3、地块处于闹市区，将来具有一定的噪音污染和对居住生活的干扰。5、地块内拆迁量大，增加了项目的成本和项目实施的难度。机会：1、高架路龙江路建成后南北贯通，将进一步提升区域的交通条件。、区域劳动西路区域将成为常州城市商业中心。威胁：1、市中心有相似类型的项目形成很大的竞争力与市场压力。2、国家对房地产业的宏观调控。3、其他不确定因素。5.2地块交通1、区域
19、交通常州区位条件得天独厚，北临长江，南濒太湖，与上海、南京两大都市等距相望，是中国“大上海经济圈”的重要城市；同时与苏州、无锡联袂成片，构成中国最富庶的“苏锡常地区”。境内建有长江万吨级通用码头和石化码头，长江常州港为国家一类开放口岸；常州民航机场，航线通达国内北京、广州、厦门、成都、西安等20多个大中城市；京沪铁路、沪宁高速公路和京杭大运河穿境而过。2、地块交通本地块位于三堡街南侧、勤业北路西侧。距离常州机场18公里，距离常州火车站6公里,距离沪宁高速10公里，交通十分便捷。 规划道路宽度如下：道路名称宽度(m)勤业北路36三堡街20五星路20劳动西路规划道路4212地块西侧规划道路12（1
20、）、动态交通本项目的交通目前存在一定的问题，由于规划道路勤业南路、新体西路及东侧规划道路目前尚未实施到位，所以难以进行有效的交通组织。建议在本项目实施完成前，尽快与有关部门及建设方把规划道路实施到位。04地块小区共设三个出入口。分别在规划道路劳动西路、五星路及规划道路勤业北路设置；12地块小区出入口设置在西侧规划道路。详见附件交通分析图（2）、静态交通本项目地块内机动车停车为地下室与地面停车相结合，摩托车、自行车停放在地下室及沿商业街。3、公共交通地块现状主要公交线路有：50路：花园公交中心站-绿洲家园9路：勤业公交中心站虹景金桂园259路：钟楼开发区科技工业园南站江南商场258路：南大街-新
21、闸镇政府5.3基础设施5.3.1给排水周边城市主要道路供水管网环通，可直接供水。建筑一至五层可由市政管网直接供给，超过五层需增压，建自来水增压站。污水在室外集中后排入市政污水管网雨水有组织收集后,接入市政雨水管网.5.3.2强弱电供电线路道路敷设已经到位，都为地下敷设。弱电地下敷设到位。第六章 征地拆迁及移民安置6.1概况勤业路西侧地块涉及范围：拆迁建筑面积3万平方米。为谢家塘、龚家村及营业性用房拆迁等，详见附件本项目地块拆迁范围图。6.2安置依据：1、常政发（2004）85号文常州市城市房屋拆迁管理办法 2、常建（2004）132号常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则 3、常建（2005）11
22、7号常州市物价局、建设局关于调整市区城市房屋搬迁补助费等标准的通知 4、常拆办（2006）01号关于在城市房屋拆迁中对各类无证房处理的指导意见6.3住宅拆迁方案6.3.1货币补偿（住宅房）（1）无需拆迁人提供回迁房、安置房（二手房）的货币补偿办法。权证面积（包括房屋所有权证、建筑施工许可证、民房建筑规划许可证）及84年前建造的房屋，并经村、街道拆迁人审核确认的面积，按评估价进行补偿。（2）无证房按（常拆办200601号文）执行补偿。（3）阁楼、空地按常建（2004）132号估价技术细则进行补偿（4）84年以后建造的无证房面积一律不享受奖励、过度费补偿政策（5）在规定奖励期限内，在正常补偿和奖励
23、基础上，另增加奖励200元/，逾期不作奖励，如该奖励标准低于房屋评估总价的3%，则以评估总价的3%作为奖励标准。6.3.2回迁安置补偿办法 1、安置对象：严格按照被拆迁房屋所有权证书（房屋所有权证、建筑施工许可证、规划许可证、84年前建造并经确认权的房屋）载明的所有人作为安置对象，安置房不得变更原房屋所有人。被拆迁房屋所有权证书载明的建筑面积小于60平方米的，原则上作回迁安置。原建房时经主管部门明确的应拆未拆房屋（包括房屋所有权证书已收交和未收交的），一律不作安置。其余无证房面积、阁楼面积按货币补偿办法执行，均不计入回迁房安置面积，不享受奖励、过渡费等补偿。2、回迁房补偿办法：回迁安置的房屋拆
24、迁补偿价按房屋估价结构差价及相关办法补偿。 （1）、采用户型，按建筑面积最小最近原则，拆除房可安置面积小于安置房面积的，只能安置一户；拆除房面积较大的，可根据选择一套或多套原地安置房。 （2）、办理手续，被拆迁人需填写回迁房申请登记表，经拆迁人审核后，在规定时间内，至指定地点签定回迁房合同，被拆迁人需带产权证及建筑施工许可证、规划许可证，差遣人确认面积表复印件，拆迁实施单位拆迁补偿协议，结算表等手续，方可签定回迁房合同。按被拆迁人先认可估价报告，先选择安置房的户型、楼层、面积的顺序签定房屋拆迁补偿安置协议（并在规定时限内搬迁腾出空房、交出钥匙）。 （3）、价格计算，原面积部分结构差价为：小高层
25、为450元550元/；高层为550650元/，根据评估报告认定。扩大部分面积允许超10平方米，按3680元/，楼层系数另计，再择多套安置房，且安置房总面积超过安置面积时，超过部分的面积按每套安置房平均分摊面积的方式进行市场价结合其相应的楼层系数结。 （4）、选择原地安置房建筑面积小于被拆除房建筑面积部分，按正常货币补偿标准另再作奖励（3280元/）。放弃面积50%的奖100元/，30%的奖80元/，20%的奖60元/，10（含10%以内的）奖40元/。同时放弃面积必须大于回迁房最小户型50%的方可再选择最接近户型回迁房一套。否则，不可以继续选择备选的房型。 （5）、拆迁人应付给被拆迁人的拆迁补
26、偿款项抵作回迁房款，其余差额项等到该房屋开盘之日由被拆迁人向拆迁人结清。如果被拆迁人选择将拆迁补偿款以现金方式提取，则不享受回迁房的权利。 （6）、回迁房源采取“谁先前约水谁优先”的原则，顶层房源不作安置。 （7）、回迁房款项一次性结清，在优惠价基础上优惠2%6.4非住宅拆迁安置方式 6.4.1货币补偿办法（1）、营业房按营业房评估价的1.3倍（自营）（2）、住改非部分营业房，具有合法产权、建筑、规划许可证及84年前建造，并经确认可，且有工商颁发营业执照，按照区位路线价（3800元/）评估价的1.1倍补偿（营业不足2年的）（3）、两证不齐全的按住宅房评估价的1.2倍补偿，或以住宅房营业但无营业
27、执照的（有工商证明材料）自营的按1200元/补偿，出租的按营业面积800元/进行补偿（以此方式处置的面积可以计入回迁住房面积）6.4.2返回商铺办法（1）、返回商铺单价按18000元/计算（一铺一价）。（2）、所有非住宅面积拆迁补偿安置的均不能回迁住宅。6.5拆迁奖励结算办法1、以拆迁许可证颁发始30日内签订房屋拆迁协议，并腾让空房交钥匙的被拆迁人，在政策规定的5600元/户的基础上再增加奖励6400元/户；第31-45天内签订协议并腾让空房交钥匙，在3900元/户基础上再增加奖励4100元/户；第46-60天内签订协议并腾让空房交钥匙，在2200元/户的基础上再增加奖励2800元/户，拆迁开
28、始2个月以后一律不予享受奖励办法。2、过渡费补助，参照政策规定执行，临时安置补助费期限从奖励期结束后第一天起到12个月结束，延续递减，但最少不得少于3个月，每月临时补助费的标准为8元/。3、有限电视补助统一以350元/户计算，电话移装费统一以210元/台计算。4、电信宽带网费用，凭迁移发票或剩余月数按实结算。第七章 项目建设方案7.1项目定位本项目位于常州市核心区，位于劳动西路以南，晋陵南路以西，兰陵北路以东。区位优势突出。住宅：小区将以优良居住区生态环境，创建常州一流的居住小区；以时尚的设计、优美的环境、便捷的交通，满足用户对住宅、基础设施的要求。7.2设计7.2.1建筑1、设计依据建筑结构荷载规范（GB50009-2001）建筑给水、排水设计规范（GB50015-2003）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-1992）建筑设计防火规范（GBJ16-87/2
