1、四川省保障性住房建设技术导则四川省保障性住房建设技术导则（征求意见稿）1 总 则1.1.1 为深化住房保障制度，落实住房保障政策，规范和加强全省保障性住房建设管理，依据国家住房保障政策、住宅设计规范和相关技术标准以及四川省的有关规定，特制定本技术导则。1.1.2 本导则适用于四川省城镇规划区内新建、改建和配建的保障性住房。纳入城镇保障性安居工程范围内实施的棚户区（危旧房）改造安置住房建设执行本导则规定，农村征地安置住房建设可参照本导则有关规定执行。本导则所称保障性住房是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的，以限定的建设标准、租金标准或销售价格，向符合条件的城镇居民家庭（含个人，下同）配租配售的
2、住房。向城镇居民家庭配租的保障性住房包括廉租房和公共租赁住房；向城镇居民家庭配售的保障性住房包括经济适用房和限价商品房。本标准所称新建、改建和配建，分别指独立建设的保障房住区或改造而成的保障房住区。1.1.3 本导则为四川省保障性住房建设的基本要求。除满足本导则的要求外，保障性住房建设还应当综合考虑与当地社会经济发展水平，以及保障对象的家庭、人口、住房和经济条件等因素对建设标准带来的影响。1.0.5 保障性住房建设应符合国家和四川省相关建设标准和工程建设标准强制性条文的规定。在节能、环保、安全和耐久性等方面的综合性能不应低于住宅性能评定技术标准GB/T50362规定的B级住宅的标准。1.0.6
3、保障性住房建设应严格执行国家基本建设程序的规定。2 术 语2.1.1 居住小区指被城市道路按自然分界线围合、并与居住人口规模相对应，配建有能够满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地（以下简称住区）。2.1.2 居住组团 指被小区道路分隔、并与居住人口规模相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。2.1.3 保障性住房小区 指由单一或多种保障性住房构成的供住房保障对象居住生活的居住小区或居住组团（以下简称保障房住区）2.1.4 廉租住房 政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑面积标准，按照合理标准组织建设，或通过购买、改建和租赁等方式筹集，按照当地政府
4、规定的供应标准，向城镇最低收入和低收入住房困难家庭出租的保障性住房。2.1.5 公共租赁住房 政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑面积标准，按照合理标准组织建设，或通过长期租赁等方式筹集，按照当地政府规定的供应标准，向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在城镇居住一定年限的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房按户型分为成套型和宿舍型。2.1.6 经济适用住房 政府提供政策优惠，限定套型建筑面积标准和销售价格，按照合理标准建设，向城镇低收入住房困难家庭出售的保障性住房。2.1.7 限价商品房 政府提供一定政策优惠，限定套型建筑面积标准和销售价格，按照合理标准建设，向城
5、镇中低收入住房困难家庭出售的普通商品住房。2.1.8 棚户区改造安置房 棚户区（危旧房）改造过程中，对被征收（改造）住户进行实物安置所建的住房，包括零星分散危旧房、城中村改造安置房。2.0.9 保障房住区规划指根据控制性详细规划和规划条件的要求，按新建、改建和配建特点分别制定的保障房居住小区修建性详细规划。2.0.10 容积率 地块内地面上的总建筑面积与地块净用地面积的比值。2.0.11 建筑密度 地块内所有建筑物的基底总面积占地块净用地面积的比例(%)。2.0.12绿地率 地块内各类绿地面积的总和占地块净用地面积的比例(%)。2.0.13 套（户）型 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类
6、型。2.0.14 居住空间 指卧室和起居室（厅）。2.0.15 套内使用面积 套内各功能空间使用面积之和（一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和）。2.0.16 标准层使用面积 标准层各套型内使用面积之和。2.0.17 标准层建筑面积 按标准层外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算的面积。2.0.18 套型建筑面积 成套住宅的建筑面积。3 住 区 选 址3.0.1充分利用现有基础设施和公共服务设施，有利于完善城镇生产生活功能、集约使用城镇建设用地。保障性住房小区（简称保障房住区，下同）应当选择市政基础设施和公共服务设施配套比较成熟的地段
7、，为入住居民提供生活上的方便。3.0.2 保障房住区与各类城镇污染源的安全卫生距离应符合现行国家标准及相关规定。3.0.3 保障房住区应在城镇总体规划和住房建设规划确定的居住用地内选址，并符合以下要求：1、方便群众居家生活、就学、就医等的城镇区域。2、住区周边有比较完善的市政基础设施和商业服务设施。 3、住区出入口距公交站点（包括规划站点）的步行距离宜在500米之内。 3.0.4选址时应充分考虑用地的安全性和建设的适宜性，避开地震断裂带、滑坡、泥石流、崩坍影响区或存在其他安全隐患的地段。场地内存在无法避开的地震断裂等危险时，应就危险因素对工程的影响进行评价，并采取有效的安全处理措施。3.0.5
8、保障房住区选址在城市新区或配套尚不完善区域的，应同步或提前规划建设配套的市政基础设施和公共服务设施，保证住房竣工交付、配套完善到位。3.0.6鼓励在普通商品房开发项目中配建保障性住房，并在国有建设用地使用权出让公告、规划条件、住区修建性详细规划中明确配建保障性住房的套数、户型、面积等指标。3.0.7国家政策法规另有规定的，从其规定。4 住 区 规 划4.1 一 般 规 定4.1.1 保障房住区规划应符合城镇控制性详细规划及其规划设计条件,并按照安全可靠、经济适用、配套完善和节能环保的原则统筹规划，满足居住者的基本生活功能与空间需求。4.1.2 各类保障性住房可分别建设形成单独住区，也可混合建设
9、形成住区；鼓励在普通商品住房小区中配建保障性住房。4.1.3 保障房住区规划应遵循以下原则：1、按照土地资源节约、集约利用的要求，合理确定容积率。2、应适应当地经济社会发展水平，以满足基本住房需求为主。3、应体现交通便捷、生活便利、环境适居、布局均衡、规模适度的要求。4.2 规 划 布 局4.2.1 保障房住区不宜在城镇中集中连片布置。单个保障房住区的规模不宜过大。4.2.2 保障房住区规划应按照统筹兼顾、经济合理的原则，充分利用原有地形条件、尽可能减少土石方工程量，并对建筑单体、场地道路、竖向、景观及各类工程管线进行综合考虑，实现分区合理、路网结构清晰、人流和车流组织有序的总体目标。4.2.
10、3 住区规划布局应体现环境友好性和安全性的要求：1、住宅布局不宜形成封闭式的围合空间，建筑排列方式应有利于疏导通风气流。山地、湖滨等特殊区域住区规划布局应考虑自然通风。2、住区的主要出入口，应尽量避免面对城市快速路或主干道。3、规划用地面积大于6万平方米左右的住区，商业、综合性服务设施宜向周边开放，实现共享。4、住区配套的幼儿园、学校出入口不应开向城市交通干道，应与周边住宅之间有便利、安全的通行联系，应有接送停车场地。幼儿园服务半径不宜大于500m，小学服务半径不宜大于1000m。4.2.4 规划应综合考虑符合日照、通风、消防、管线埋设等相关设计规范的规定，符合健康、卫生、节能的要求。住区相邻
11、高速公路或快速路时，临道路一侧退后用地红线距离应符合相关要求。 面向交通干道的住区，应通过采取住区的布局优化、相关功能建筑的合理布置及除尘降噪功能密林带的设置等综合措施，减少交通噪声对住区的负面影响。4.2.5 通风机房、变配电所、发电机房、水泵房等有噪声污染的设备用房宜独立设置（或设置在地下空间）。确需设置在住宅建筑内时，应设置在相对独立的建筑部分。4.2.6 住区绿地配置应满足下列要求：1、住区内绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等类型。2、新建和配建的保障房住区绿地率不应低于30%，改建住区不应低于25%。3、组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑
12、日照阴影线范围之外的要求，并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动设施。4、集中绿地的总指标应组团不少于0.5平方米/人、住区不少于1平方米/人的要求。5、明确名木古树和规划保留的地貌、水系的保护措施。4.3 综 合 指 标4.3.1 配建的保障房住区按城镇控制性详细规划及其规划设计条件统一进行指标控制。4.3.2 新建和改建的保障房住区，综合指标应满足下表的规定。指标项目数值容积率多层宜控制在1.62；高层宜控制在3-5建筑密度一般宜控制在25%40%，高层宜在20%左右绿地率新区30%，旧区25%集中绿地规模组团0.5平方米/人，小区（含组团）1平方米/人机动车停车位廉租住房0.1辆/10
13、0 平方米公共租赁住房0.2-0.5辆/100平方米经济适用住房、限价商品房0.5-1.0辆/100平方米地面停车率宜30%自行车、电动车、老年车位宜2辆/户节水器具安装率100%节能灯具安装率100%廉租住房、公共租赁住房一次装修率100%注：1、残疾人、老年人助力车应在地面设置停车位。自行车（电动自行车）可在地面设置停车位，也可利用地下空间或底层架空部分集中或分设停车位。2、公租房和廉租房小区未配建停车库的，可视项目具体情况配建部分地面停车位。公租房和廉租房小区配建停车库的，不得出售停车位。5 设 施 配 置5.1 一 般 规 定5.1.1 保障房住区应按照国家居住区规划设计规范（GB 5
14、0180）的要求完善相关设施，设置符合其特定需求的公共服务设施。1、配套的公共服务设施应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用，以及物业服务、业主委员会活动用房等。2、住区配套建筑与设施，应与居住人口规模相适应，并与住宅建筑同步规划、同步建设、同步投入使用。3、住区公建配套应符合下表规定：公共服务设施控制指标表（平方米/千人）小区级组团级建筑面积用地面积建筑面积用地面积总指标968-23971091-3835362-856488-1058其中教育330-1200700-2400160-400300-500医疗卫生38-9878-2286-2012-40文化体育4
15、5-7565-10518-2440-60商业服务450-570100-600150-370100-400金融、邮电16-2222-34-社区服务59-29276-32819-3216-28市政公用30-14050-1409-1020-30物业服务用房和业主委员会活动用房按四川省物业管理条例的规定执行。注：1、按人口规模可划分为居住区、居住小区、居住组团、居住组群四级。2、物业服务用房、业主委员会活动用房、部分市政环卫设施和小型户外活动场所应布置在楼盘（视为组群）内。服务于几个楼盘的组团级公共服务设施应配置在几个楼盘（不一定全部为保障房楼盘）的公共中心位置；服务于若干组团的小区级公建则应布置在几
16、个组团的公共中心位置。3、可以围绕既有或规划的城镇公共服务设施布置楼盘、小区，构成配套。4、商业服务建筑面积中宜包含适当面积的超市。社区服务建筑面积中应包含居民活动室与公共厕所。5、居住区级公共设施布置在本地段时，其指标按居住区规划设计规范GB 50180执行。5.1.2 保障房住区配置的各种设施，应充分考虑其布局的合理性、使用的方便性，以及设施的使用强度和耐久性，并符合以下要求：1、根据设施性质和住区的规划布局形式，采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局，有应利于发挥设施效益，方便经营管理、使用和减少干扰；2、商业服务与金融邮电、文体等有关设施宜集中布置，形成住区公共活动中心；3、公共服
17、务设施的设置应方便居民，满足服务半径的要求；4、配套公建的规划布局和设计应考虑发展需要；5、公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，应按下表要求配建公共停车场：配建公共停车场停车位控制指标名称单位自行车（电动车）机动车公共中心、商业中心车位/100营业面积大于或等于7.5大于或等于0.45集贸市场车位/100营业场地大于或等于7.5大于或等于0.30饮食店车位/100营业面积大于或等于3.6大于或等于0.30医院、门诊所车位/100建筑面积大于或等于1.5大于或等于0.305.1.3 保障性住房建设应按照国家无障碍设施工程建设标准建设无障碍设施，与项目同时设计、同时施工、同时验收、同时交付
18、使用。5.2 道路交通设施5.2.1 保障房住区道路应满足以下要求：1、用地面积在3000平方米以上的住区，宜设置至少两个方向的对外出入口并与外围道路相连，其出入口间距不宜小于150m。2、住区通车道路宽度不应小于4米。3、住区内的人行道和广场应设置盲道和无障碍坡道。5.2.2 保障房住区内部交通组织应满足以下要求：1、规模较大的住区，其出入口应设置清晰的住区平面图，图内应包含周边交通与配套设施的基本信息。2、住区内应提供清晰的交通导向指示牌。5.2.3 保障房住区宜为混合动力及电动车辆提供充电设施。5.2.4 保障房住区自行车、电动车、摩托车停放应符合以下要求：1、应配套自行车、电动车、摩托
19、车停车场（库），停车位数量应满足2辆/户。2、应结合残疾人、老年人的需求，在自行车停车场地中适当安排残疾人助力车、小型三轮车停车位。5.3 公共服务设施5.3.1保障房住区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。1、当住区人口达到居住小区或组团规模时，应配置相应级别的公共服务设施项目。具体项目的配置应按附录A执行。2、当住区人口规模界于组团和小区之间时，除配建下一级应配建的项目外，还应根据所增人数及规划用地周围的设施条件，增配高一级的有关项目，增加有关指标。3、在商品房开发中配置的保障性住房，其公共服务设施项目应纳入该商品房开发统一配置。5.3
20、.2保障房住区宜专门增设符合其需要的公共服务设施。1、宿舍类公共租赁住房宜设置公共食堂、公共洗衣房、公共晾晒场所等相关设施。2、其他保障房住区宜设置居民互助性非盈利场地及设施，以方便社会组织、公益组织提供便民服务及住区居民自我管理和服务。5.3.3保障房住区公共活动设施及其场地应符合无障碍设计要求。5.3.4保障性住房住区应配置垃圾分类收集设施。垃圾收集点的服务半径不应大于70米。收集点与周围建筑物的间距不应小于5米，并宜设置于下风向及隐蔽处。5.4 工 程 管 线5.4.1保障房住区工程管线应包括给水、雨水、污水、电力、电信、燃气等配套工程。工程管线应结合道路工程统筹设计、同步建设。5.4.
21、2保障房住区基地外围的市政公用配套设施应确保按照标准与住区建设要求相衔接。5.4.3保障房住区各类配套工程设施及其管线的设计，应符合相关工程规划设计规范的规定。 5.4.4保障房住区应进行管线综合设计。5.5 公共安全设施5.5.1保障房住区建设，应符合现行相关建筑设计防火规范的要求，合理确定建筑位置、防火间距、消防车道、消防救援场地、安全疏散场地和消防水源等。5.5.2规模较大的保障房住区应结合集中绿地和幼儿园、小学内的活动场地设置防灾避难场所。5.5.3保障房住区应满足安全防护需要，加设安防设备。6 建 筑 设 计6.1 一 般 规 定6.1.1保障性住房建筑设计应满足“安全、卫生、适用、
22、美观”的基本要求，并根据地块条件选择经济合理的住宅类型。6.1.2保障性住房应采用平面和竖向较规则、抗震性能较好的结构体系。6.1.3保障性住房立面设计宜采用经济适用、利于节能的材料，其立面造型应简洁、美观，色彩和谐且与周围环境相协调，同时能够反映时代精神与地方及民族特色。6.1.4保障性住房宜采用多套住房组合的单元。单元平面布局应合理紧凑，减少公摊面积，提高标准层使用面积系数。6.1.5保障性住房的平面应规整，并满足节能和日照、通风、安全的要求。6.1.6保障性住房套型设计应综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、风俗习惯等因素，满足中低收入家庭的基本居住生活需求。其套型组合应尽
23、量避免相互遮挡和视线干扰。6.1.7保障房住区应按相关规定设置无障碍通道。6.1.8采用太阳能热水系统或光伏系统时，应满足太阳能与建筑一体化技术要求。6.1.9保障性住房建筑设计应符合民用建筑设计通则GB 50352、工程建设强制性条文标准、住宅建筑规范GB 50368、住宅设计规范GB 50096和宿舍建筑设计规范JGJ 36等标准、规范的要求，并不得违反相关强制性条文的规定。6.2 套 型 设 计6.2.1除宿舍类公共租赁住房外，保障性住房应按套型设计，套型功能应分区明确、合理，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间。6.2.2保障性住房套型建筑面积可按下表选取。套型建筑面
24、积分类表套 型30型40型50型60型70型80型建筑面积（平方米/户）4040-5050-6060-7070-8080-90居住空间（个）1-22-3333-43-4注：1、表中建筑面积指标应包括阳台面积（按一半面积计入）。2、表中居住空间数值包括卧室、起居室。6.2.3廉租住房套型建筑面积应控制在50平方米以内。6.2.4成套型公共租赁住房套型建筑面积宜以40平方米左右为主，不得超过60平方米。宿舍类公共租赁住房应符合国家标准宿舍建筑设计规范JG J36的规定。6.2.5经济适用住房套型建筑面积应控制在60平方米以内。6.2.6限价商品房套型建筑面积宜控制在75平方米左右，不得超过90平方
25、米。6.2.7棚户区（危旧房）改造安置还房根据改造协议确定的面积执行。通过市场化方式改造的，应符合国家和省国有土地上房屋征收和补偿的有关规定。改造中享受财政补助资金和经济适用住房优惠政策的职工集资建房面积可按汶川地震灾后城镇安居住房面积标准（80平方米）控制。6.2.8保障性住房套内基本空间的最小使用面积应符合下表的规定。除30、40型外，套内阳台面积不宜小于3 平方米，并按一半面积计入套内面积。套内基本空间最小使用面积套 型基本空间最小面积双人卧室9 m2单人卧室5 m2起居室（厅）10 m2兼起居的卧室12 m2厨房卧室、起居室、厨房、卫生间组成的厨房4 m2由兼起居室的卧室、厨房、卫生间
26、组成的厨房3.5 m2卫生间2.5 m26.2.9保障性住房层高应在2.8-3米之间，以2.8米为宜。6.2.10宿舍类公共租赁住房宜提供公共厨膳室，其总建筑面积宜按公寓居住总人口数计算，人均建筑面积不应超过0.7平方米，且建筑面积不分摊到户。6.2.11宿舍类公共租赁住房宜提供公共洗衣房和公共晾衣区。公共洗衣房按照每20人共用一台洗衣机进行建筑面积控制，建筑面积不分摊到户。6.2.12宿舍类公共租赁住房宜设置室内卫生间。6.2.13 国家或省政府对保障性住房面积控制标准调整的，从其规定。6.3 优 化 设 计6.3.1单元保障性住房设计应优先采用4户及4户以上的户型组合单元。单元楼梯、电梯及
27、设备管井布置宜紧凑，尽量减少走道、过厅等公共交通面积，减少公摊面积，提高使用面积系数。6.3.2套型1、保障性住房套型设计应按照“公私分离，居寝分离，动静分离，洁污分离”的原则，复合利用套内空间，实现套型紧凑化、分区合理化、空间复合化和公用集约化，尽量减少套内走道面积。2、起居室和卧室应设直接对外采光窗。3、户内应预留洗衣机、冰箱和空调位置，并设置相应管线。6.3.3厨房和餐厅1、厨房尽量与卫生间相邻，共用上水管道；隔墙宜窄，减少结构面积。2、厨房与餐厅宜相邻布置，隔墙宜为轻质型。3、厨房应设直接对外采光窗和排烟道。4、厨房各种竖向管线宜集中并靠墙角边敷设。5、厨房宜采用推拉门、折叠门以节约空
28、间。6、厨房外宜设服务阳台。 6.3.4卫生间1、卫生间宜将洗漱、洗浴与解便功能整体设计。2、卫生间宜设直接对外采光窗。无法设置时应设置排汽道。3、注重卫生间空间的复合利用，设置储藏空间。4、优先采用淋浴间。5、卫生间宜采用推拉门、折叠门以节约空间。6.3.5阳台1、生活阳台可开敞、与客厅空间相连，拓展客厅使用空间，提高居室的空间舒适度。2、服务阳台应配置晾晒衣物的设施。可预留洗衣机位置，并设置专用上、下水管道。3、阳台结合空调室外机位、太阳能热水系统综合布置，合理利用阳台空间。6.3.6套内储藏空间充分利用入户、走道上部或房间尽端、阳台等空间，结合室内装修，设置适量的储藏空间（储藏柜）。储藏
29、空间应合理布局，方便使用。6.3.6其他空间为使套型空间具有一定的灵活性，以适应多种居住形态及将来户与户的合并，宜在结构、设备、电气、空间组织等方面实现户内功能空间的互用及户与户之间的合用，提高空间形态的适应性。6.3.7空调室外机、太阳能热水器设置空调室外机、太阳能热水器应结合建筑立面设置，位置选择应满足使用、安装牢固、安全可靠、检修方便，并尽可能缩短管线。7 建 筑 结 构7.0.1保障性住房结构设计和结构构件必须满足安全性、适用性和经济性要求，符合国家有关强制性标准的规定。7.0.2保障性住房结构设计的使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。7.0.3抗震设防区（设防烈度为6度及
30、以上地区）的保障性住房结构应进行抗震设计，达到抗震设防标准。7.0.4保障性住房结构材料应具有规定的物理、力学性能和耐久性能，并应符合节约资源和保护环境的原则。优先采用轻质高强材料及新型环保材料，提高高强钢材使用率。8 建 筑 设 备8.1 一 般 规 定8.1.1保障性住房应完善给水、排水、电力、电讯、通风、燃气、消防等设施设备配套。类型设置及部位应符合建筑功能及现行相关标准的规定。8.1.2相应管材、管线及设备的选型应符合国家相关标准的要求。选用的产品应有企业生产许可证及产品质量检测合格证书，优先选用国产优质品牌。8.2 给 水 排 水8.2.1保障性住房应设置室内给排水系统，并布置户内节水型用水器具。8.2.2保障性住房卫生间应设蹲便器（供应病、残、老等行动不便的保障对象宜设座便器）、洗脸盆、淋浴器，厨房应设洗涤池，户内应预留热水器、洗衣机给水接口及洗衣机专用地漏。8.2.3厨房和卫生间的排水立管应分别设置，排水管道不得穿越卧室、餐厅。8.2.4保障性住房应分户设置计量水表，住户水表应设在户外或公共部位。给水总立管、雨水立管、消防立管不应布置在套内。8.2.5保障性住房卫生器具及地漏自带或配套的存水弯水封高度不应小于50mm,严禁采用钟
