1、商品房交易中消费者权益保护问题的研究商品房交易中消费者权益保护问题的研究作者：尚维洪（二） 商品房消费者权益遭侵害的原因1.立法上的缺陷在我国现行的法律法规中，有相当多的适用调整商品房销售的，如民法通则、建筑法、产品质量法、城市商品房预售管理办法、城市房地产管理法、商品房销售管理办法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等等。但是，在面对现在社会中商品房买卖过程中出现的商品房销售者的欺诈行为该如何有效的处理，这些法律法规似乎还有缺陷 ：一是补偿式的赔偿责任制度，该制度不能全面的保护消费者购房的合法权益，更不能对销售者的欺诈行为起到惩戒和震慑作用。二是在最高人民法院关
2、于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若书问题的解释中所采用的列举式的立法方式不能将所有的欺诈行为都包含在内，这给经营者提供了钻这些法律空子的机会。2003年的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中仅列举了3种欺诈情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。很明显，开发商的欺诈方式远不止这三种，如虚假宣传其配套设施、建筑材料；虚假宣传其装饰品质；故意隐瞒没有取得土地使用证明的事实、故意扩大或缩小面积等等。城市房地产管理法及相关法规较多地调整行政管理部门与
3、经营者之间的法律关系，过分突出行政管理色彩，忽视房地产消费者权益保护 。而且该法规虽有部分涉及经营者和购房者之间法律关系的规定，但对经营者法律责任并未确立严格责任原则和加倍赔偿原则，对购房者的保护力度和对经营者的惩戒力度明显不足。三、商品房消费者权益保护的完善（一）完善立法1.修改消费者权益保护法1994年制定在消费者权益保护法的时候，我国房屋商品化的道路才刚刚开始。但现在从市场上购买商品房屋已经成为消费的主流。因此，消费者权益保护法已经不能适应现实的需求了，也不能反映广大房屋买卖消费者的诉求，因此，应当将房地产消费者资格明确纳入到消费者权益保护法的调整范围之内，使消费者得到应有的法律地位和法
4、律保障 。随着我国住房制度的改革，房地产交易市场逐步完善，商品房消费成为人们生活消费的重要内容，并且商品房买卖本质上属于生活消费关系，应当适用消法调整。主要理由是：其一，生活消费是指人们为衣食住行等生活需要而进行的消费活动。商品房消费是生活消费的重要内容，人们购买商品房的行为是典型的生活消费行为。其二，提供商品房的房地产开发商是以盈利为目的的市场经营者，是真正意义上的市场主体。其三，人们在购买商品房的时候处于弱势的地位，保护购房者的合法权益符合消法的价值取向。2.施行地方立法在我国，各省（市）的房地产发展水平存在很大差异；而且长期以来，对于房地产市场的管理，各地也形成了一些固定的、格具特色的做
5、法。况且，消费者合法权益保护法作为一个保护消费者权益的基本法，对房地产买卖中消费者权益的保护不可能面面俱到。因此，地方立法就成为了保护商品房消费者的有效途径。该类地方法规在与消费者权益保护法密切结合的基础上，应进一步强化经营者的信息披露义务 。（二）实施和推广专业服务如上述，在商品房买卖中，购房者大多处于劣势地位，对房地产相关法律法规和买卖合同条款也缺乏深度的了解。如果法律服务提供者如律师能够介入到商品房的买卖过程中来，就能够保证至少在房屋买卖合同的签订阶段来预防或杜绝商品房买卖合同双方当事人法律纠纷的产生。考虑到交易中消费者的实际情况，建议社会应当向购房者提供免费的法律服务。首先，免费服务作
6、为社会公益服务记录可以记入律师的执业档案，这也是各地鼓励律师参与公益性法律服务的具体体现，其次，鼓励各地的律师事务所通过网络在线答疑的方式提供法律服务。（三）提高商品房消费者的维权意识事实不止一次地证明，商品房消费者维权意识的不断提高是消费者在房地产交易中自身合法权益得到切实维护的一个重要因素。而要提高消费者的维权意识，需要各个部门的协同合作和群策群力。如媒体要办好报纸、杂志和电视节目，积极介绍维权案例，借助新闻媒体舆论监督导向作用，披露房地产经营者侵权行为的事实真相和消费者遭受人身、财产损害的具体事实，扩大社会影响力和覆盖面。在互联网高速发展的今天，还可以开展网络维权，网络维权可以成为商品房
7、消费者维权自身合法权益、遏制经营者侵权行为的有效手段，如消费者可以将自身利益遭受侵害的具体事实发送至各个门户网站、论坛和贴吧，借助网络舆论的巨大力量来促使经营者改正其不端经营行为。另外，各地各级的消费者协会也应该开辟受理房地产买卖中的便捷投诉渠道，并尽最大努力，通过各种途径和方式积极地化解消费者与经营者的商品房买卖纠纷，让消费者确实地感觉到投诉有门、投诉有果。而建设、房地产、国土和规划行政主管部门则可以将商品房买卖中的纠纷原因、预防措施和救济手段印制成册，以广告宣传等方式在公众场所免费发放，以提高消费者的维权决心和警惕性。（四）完善商品房广告预审制度尽管规范有关商品房广告的法律法规很多，如广告
8、法、消费者权益保护法、商品房销售管理办法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的等等。但对商品房虚假广告，我国侧重事后追究责任，而忽视事先审查。这也是造成虚假广告泛滥的一个重要原因。而广告法第四章“广告的审查”只确定了药品、医疗器械、农药、兽药等特殊商品的预审制，并不包括商品房。所谓广告预审制就是在广告发布之前，由专门设立的预审机构依统一制定的标准，对广告的内容、形式进行审查，认为没有虚假等违法情形的而准予发布 。但我国现行审查制度是以广告经营、发布和审查为一体的广告审查制度，其弊端是除了广告主、广告经营者和广告发布者对广告的自审自查外，没有一个相对独立、具有权威的
9、广告审查机构。在外国有些国家在这方面做得较好，如澳大利亚成立的广告媒介委员会，广告媒介委员会是广告媒介自我管理的核心机构，它组织对广告内容的事前审查。广告审查机构按媒介的不同进行分工。广告主对审查决定不服的可以申诉。申诉审查工作由广告标准局主席等组成四人委员会负责，其裁决为终局裁定。鉴于此，我国也可以建立一个预审机构，既不是国家机关，也非自律组织，而是在广告管理机关监督、指导下，设立一个由广告协会、广告经营单位和政府有关部门聘请有关方面的专家和代表组成的机构。商品房广告预审，就是商品房各类广告在发布前，必须由专门的审查机构对其实质和形式内容进行审查，以决定是否能在媒体上发布。这是一种社会化的共
10、享性、自律性的审查机制。其实质审查应包括房地产开发商的营业执照、资质等级、所售商品房“五证”是否齐全，房屋质量是否有验收合格证以及是否能够达到如广告中所说的程度等等。对商品房广告来说，预审之后还应当备案，即将广告的内容记录在案，并承诺广告内容的真实性，否则将承担法律责任。这种制度操作简单易行，而且，对开发商来说有较强的约束力。如果商品房虚假广告在发布前能够严格地把住预审这一关，虚假广告将会大大减少。（五）健全开发商信息披露制度通过对前文商品房消费者权益遭受侵害的分析，我们可以发现商品房市场中开发商所谓的各种欺诈行为都是有一个共同的特征，就是购房者依法享有的知情权被侵犯或者开发商对其应承担的信息
11、披露义务存在重大瑕疵。因此，我们有必要建立完善的开发商信息披露制度。具体而言，可从以下三个方面着手:一是建立企业信息数据库，即全面加强房地产开发企业诚信体系档案建设，将房地产开发企业在开发、经营过程中产生的与工商、税务、质检、金融、环保等有关信息集中收录，利用网络、公报等形式定期向社会公布。同时应对开发商进行虚假宣传和发布虚假广告、故意隐瞒重要信息等情况及违法行为受到有关部门查处的相关信息等都应载入信息记录，并通过电视、报纸等新闻媒体予以曝光。二是建立商品房开发项目的信息数据库。土地、房产、建设、规划等相关部门应将商品房开发项目的土地所有权属、发放预售许可证、建设许可证、项目规划、抵押登记等各
12、方面信息统一录入数据库，供公众查询。三是对以商品房广告为重要收入来源的电视、报纸等新闻媒体来说，也应强化信息披露责任意识，严格审查商品房广告内容。当然，这些信息应当是全面、真实和及时更新的，以此改变现有房地产交易中开发企业、购房人或社会公众对商品房信息掌握的严重失衡。（六）引入商品房工程质量保修保险制度规范我国建筑工程质量保修制度的法律法规目前主要有建筑法、建程质量管理条例、房屋建筑工程质量保修办法等。虽然我国现行的建设质量保修制度及相关规定看起来似乎对商品房消费者给予了很大的保证，但只是开发商、施工、勘察、设计等单位之间的保修责任。而消费者和这些单位没有合同关系，因此不能直接找这些单位进行保
13、修或索取赔偿，权益难以得证。再者，除制度本身外，没有相应的辅助制度和实施细则来确保保修制度实践中能够实施。基于我国的商品房工程质量保修制度还不能够有效保护商品房消费者的权益，须引入国外住宅质量保证保险制度。这个制度源于法国，名为“潜在保险”（简称IDI） ，即规定开发商、承包商都要对房屋质量问题负连带责任，并且规定了一定的保证期限。房建造商必须对其在法典中的法定责任投保责任保险。同时，针对IDI保险，制定了一套复杂的建筑技术评定检查机制，在技术评定检查过程中发现的，只要建筑商没有按要求整改，技术评定检查机构就有权要求工程停工。通过引入利益驱动的、专业的第三方，可以监督和规范开发商的行为，提宅性
14、能品质，保证施工质量。所以，在我国确立和完善商品房工程质量保修保险制度，强制开发商购买险种势在必行.这样在商品房销售时，消费者可以同时获取保险公司保单，直接找保险公司理赔，从而降低了消费者购房风险，解决了消费者对住宅和性能的不信任感，有利于消费者放心购房。同时要制定住宅质量保修保险施细则，使该制度落实到实处，切实维护商品房消费者的权益。（七）完善商品房适用惩罚性赔偿的规定2003年6月1日起正式施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中，己将惩罚性赔偿引入商品房买卖合同。这一点是值得肯定的，但还有三点不足:第一，司法解释的适用范围太窄，而且效力不高，应当将它上升为
15、法律，纳入立法中去。第二，该司法解释对商品房买卖中适用惩罚性赔偿的适用范围过窄，应将房地产开发企业利用虚假的售楼广告与宣传资料促使商品房买卖合同成立的行为列入惩罚性赔偿范围。此外，对于商品房面积“缺斤少两”也应适用缺失部分的惩罚性赔偿。这样就更能保护商品房消费者的合法权益。第三，对欺诈的认定上，不能将商品房的质量问题和经营者的欺诈行为混为一谈，要严格地区分开来，实事求是，具体分析。凡是开发商在售房过程中，为达到售房目的而故意隐瞒真实情况，提供虚假信息，或以其它不正当手段欺骗误导消费者，致使消费者做出错误的购买决定，即构成对消费者的欺诈行为，消费者完全可以理直气壮地根据消法中规定要求开发商加倍赔
16、偿。在商品房买卖中，存在广告、价格、质量、面积、产权等方面的欺诈，每一方面的欺诈又表现出程度不同的差别。应根据欺诈程度的不同，使用不同的双倍赔偿制度。第一，若欺诈部分占房屋价值的大部分，或者质量存在对人身安全隐患，或者房屋从根本上无法满足消费者的使用要求等情况，则严格适用消法，在消费者要求双倍赔偿的情况下予以双倍赔偿。实践中，这种情况并不多见。第二，若欺诈部分只占房屋价值的少部分或者虽影响了房屋的使用价值，但可以修复，在一定程度上能够满足消费者的需要并不影响消费者的安全时，在消费者提出双倍赔偿要求时，一般只就欺诈部分获得双倍赔偿。在司法实践方面，令人欣慰的是，成都市仲裁委员会2002年在国内首
17、次就售房欺诈行为以仲裁书的形式作出了“双倍赔偿”的裁决。河南省鹤壁市一购房者2001年11月8日以开发商未经规划部门批准擅自建房，且隐瞒整栋楼抵押给银行的事实，认为开发商欺诈销售商品房，请求适用消法的“双倍赔偿”。2002年2月法院一审认定被告之行为对购房消费者构成欺诈，判决购房者获“双倍赔偿”，二审法院维持了原审判决。这是我国首例以判决的形式认定商品房买卖中实施欺诈行为适用消法的“双倍赔偿”案件。总之，除了从法律层次来规范商品房消费者权益外，更重要的是要全面提高消费者保护意识，健全社会诚信体制，进而促进我国房地产市场持续、稳定、健康的发展，构建一个和谐、有序的社会。四、结论通过本文以上内容阐
18、述，可以看出，商品房消费者权益受损的现象主要集中在商品房消费的三个环节:商品房预售环节;商品房交付阶段;商品房产权证办理环节。其中任何一个环节出现问题，都会导致消费者的权益受到损害。完善商品房消费者的权益，就应该着力于解决这三个环节中出现的问题。关于商品房的预售制度，对于目前关于取消商品房预售制度的呼声日益高涨的情况，从另一个视角指出商品房预售制度并不是万恶之源，目前的关键应是完善商品房预售制度，使之能够适应迅速发展的房地产市场。在新的历史时期，要对消费者权益加大保护力度。应在深刻理解消费者权益保护法的正义、安全、秩序、效益理念的基础上，针对我国消费者权益保护法在实施过程中产生的具体问题、制度
19、缺陷，有的放矢地从立法、执法、司法、社会监督、消费者自身等几个方面来解决。真正使作为弱势群体的消费者的利益得到最大限度的保护，建立起一个完善的消费者权益保护法律体系，实现消费者的利益切实得到维护的理想状态。中国加入WTO以后，社会的经济生活将和世界接轨，面对这种全新的变化，消费者权益保护问题不可避免要面临新的挑战。希望通过对中国消费者权益保护的探索，进一步凸现以人为本的价值取向，以建立和谐社会为立足点，为完善和健全消费者保护制度抛砖引玉，在个人、社会、国家的共同努力下，创建出维护消费者权益的法制天下，为国家的经济发展和全面进步提供有利的保障。 出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三
20、分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小
21、人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。
