1、西安市临潼区土地基准地价研究报告西安市临潼区基准地价评估技术报告一、基准地价评估的历史早在1993年，临潼县土地管理局（现为临潼区国土资源管理局）就对基准地价做过评估，经临潼县常务会议讨论通过后，以临政发（93）79号文件下发。为了适应形势的变化，1996年7月到12月临潼县国土资源局1993年基准地价重新进行了调整更新。2000年西安市政府公布基准地价时，将临潼区土地价格统一纳入西安市的地价体系中，临潼区政府所在地，最高为7级，临潼区土地级别从7级开始，分为4个级别，即7到10级。因此，此次基准地价的更新，是继1993年基准地价评估以来的第二次更新。二、基准地价的内涵、评估依据和评估范围（一
2、）基准地价的内涵根据城镇土地估价规程和陕西省城镇地价体系建设实施技术方案，此次评估的基准地价是指城镇在城市平均开发程度、平均容积率和法定最高出让年限下，各级别土地在2002年5月31日的价格。法定最高出让年限：商业用地40年，居住用地70年，工业用地50年；临潼区城区的平均开发程度为“五通一平”。“五通”是指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”是指场地平整；各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平”，“三通”是指通路、通电、通水，“一平”是指场地平整。县城的平均容积率：商业用地1.2，居住用地1.2，工业用地0.4；各镇的平均容积率：商业用地0.8，居住用地0.8，工业用地0.4；（二）基
3、准地价的评估依据此次基准地价的评估，是在陕西省国土资源厅的统一部署下进行的，根据陕西省国土资源厅的安排，在2002年年底前，陕西省所有的县、市都必须完成城镇土地分等、定级、基准地价与标定地价的评估工作。评估的依据主要有：1、城镇土地估价规程2、陕西省城镇地价体系实施技术方案（三）基准地价的评估范围此次基准地价更新是以地籍调查图作为底图，所涉及的范围主要是城市建成区的范围，比地籍调查的范围稍微有所扩大，主要考虑地籍调查后城市的发展状况，面积约22.76个平方公里。（四）基准地价评估原则1、因地制宜原则：土地市场的发育状况不同，采用的方法也有区别，在临潼区土地估价的过程中，充分考虑到该区土地市场的
4、特点，依据规程和陕西省技术方案的要求，选取适当的方法评估地价。2、真实性原则：调查土地市场的实际交易价格，来测算基准地价。3、现时与预期结合原则通常基准地价是根据现时的土地交易资料测算，但是由于城市土地价格受城市规划及其基础设施等因素的影响很大，因而基准地价的确定应充分考虑近期城市的发展对地价的影响。4、代表性原则，即所选取的样本能代表该区域地价的一般水平。5、先进性原则，即利用现代手段收集和处理数据，主要是利用计算机手段来评估基准地价。（五）基准地价评估的技术路线根据城镇土地定级与估价的规程的要求，基准地价的更新主要采用三种方法，一是在土地定级的基础上，运用级差收益评估法更新基准地价，二是利
5、用市场交易地价更新基准地价；三是利用地价指数更新基准地价。临潼区此次基准地价的评估，利用凯立德提供的土地定级与基准地价动态更新系统软件，在综合定级的基础上，利用市场交易资料评估基准地价。对收集到的资料按样本类型进行归类，选取市场样点，做成Excel表格，导入Foxpro数据库，编写程序对样点交易地价进行计算和修正，结合定级成果，计算各用途各级别土地的平均价格，利用凯立德软件将样点点入临潼定级底图，确定基准地价，编制基准地价修正系数表。技术路线 如图6-1所示。 图6-1 临潼区基准地价评估技术路线图三、资料的收集与整理资料的收集与整理是估价中最基础、最主要、也最费力、费时的一项工作。资料是否准
6、确、完整直接关系到估价的结果的科学性，因此，在临潼区地价体系建设中，我们高度重视此项工作，对资料的收集与整理进行了精心的组织与安排。一是确定调查内容和调查方式，二是设计表格，三是制定调查计划，确定调查人员，安排调查进度，四是调查的组织与实施。（一）确定调查内容估价所需要的资料主要包括三个方面，一是收集市场交易样点，二是对影响地价的宏观因素进行调查，三是调查有关计算参数，四是相关图件资料的收集。1、市场交易样点资料：根据规程，市场交易的类型主要有11种，根据资料的获取的途径，确定调查方式，详见表6-1。表6-1 市场交易样点资料一览表 资料类型资料来源调查方式土地使用权出让资料土地管理部门在国土
7、局查阅档案土地使用权转让资料土地管理部门在国土局查阅档案土地使用权租赁资料土地管理部门在国土局查阅档案房屋买卖资料土地管理部门房屋管理部门在房地局查阅交易资料与市场实际调查相结合房屋出租资料实地访问调查柜台出租资料实地访问调查商品房销售资料房地产公司、房屋管理部门土地管理部门在房地产公司房地产开发的总体情况，收集房地产公司的销售广告；在房屋交易中心查阅商品房的实际交易情况；在国土局查阅用地状况土地联营入股、联合建房、以地换房、征地、拆迁资料土地管理部门实际调查与在国土局查阅档案相结合2、影响地价因素调查：主要通过统计年鉴的摘录及对市政、建设等局委办的调查获得相应资料，见表6-2。表6-2 影响
8、地价因素一览表资料类型资料来源调查方式1999-2001年统计年鉴统计局派人直接收集临潼区社会经济发展规划计委派人直接收集城区及各建制镇的规划资料城建局、镇政府派人直接收集开发区概况开发区管委会派人直接收集临潼区土地资源国土资源管理局国土资源管理局提供历次土地估价资料国土资源管理局国土资源管理局提供3、地价测算有关参数资料的调查：主要有征地、拆迁的政策与规章，商品房开发的有关政策及收费标准，房地产交易的税费，不同开发程度的和不同区位土地开发的费用，土地开发程度，容积率等资料与参数的调查与确定，这些资料主要是在国土、城建等部门查阅得到的。 （二）设计调查表格为了增强调查资料的可信度、提高调查效率
9、，在进行实地调查前，对调查表格进行了精心的设计，使调查表格不仅内容齐全，而且便于操作，尽量使调查者直接选择答案，减少判断的时间。为了便于计算和对样点进行准确的定位，在调查表格中的样点地址栏中，增加了路段、路侧等内容。（三）人员培训为了顺利完成资料的调查，由西北大学和临潼区国土资源管理局共26人组成的调查队伍，参加此次调查工作。为了能够明确调查的目的、任务及调查的技术路线与方法，对调查组人员进行了为期两天的培训。培训内容主要内容包括调查的技巧、如何填写调查表格、以及开展外业调查和内业操作应该注意的事项等。（四）调查的组织根据调查工作的任务及所需资料的来源，将参与调查的人员3组，第一组负责城区估价
10、样点资料的调查，共10个人，第二组负责各镇资料的调查，共8个人，分为两组；第三组为8人，负责委办局资料的调查与查阅。第一组全为西北大学的学生，按道路分配调查任务，先集中精力调查商业比较集中的重点路段，然后调查其它区域。调查的内容包括：1、画出所调查区域的简图，了解土地利用的变化情况，及时更新工作底图。2、调查公用设施状况，如各类学校、幼儿园、医院诊所、银行、邮局、农贸市场、娱乐设施等的的分布状况及其规模，并及时标注在草图上。3、调查房屋出租样点、柜台出租样点，填写调查表格。4、收集商品房销售广告，了解各个小区商品房开发的总体情况。第二组负责各镇估价样点资料的调查，共8个人，分为两组；一组负责渭
11、河北岸的几个建制镇，另一组负责渭河南岸的几个建制镇，主要的调查各镇区房屋出租等交易情况。第三组为8人，负责委办局资料的调查与查阅，也分为两组，一组负责在国土局查阅近三年土地出让、土地转让、征地等资料，另一组负责在房屋交易中心查阅商品房交易资料。（五）资料的整理为了保证实地调查资料的真实性，在调查过程中，一般不直接填写调查表格，而是根据调查内容，将调查的资料详细地记录在调查笔记本上，晚上调查回来，将调查数据填入调查表格。并按照计算要求，设计数据库格式，将调查数据直接录入计算机，做成Excel数据库。对国土局及其它部门资料的查阅，根据资料的实际情况，设计更加简单、实用性强的调查表格，查阅后及时调查
12、内容填入设计后的表格，白天查阅，晚上及时录入计算机。在填写调查表格和录入计算机的过程中，对明显偏高偏低、数据项不全或地址重复的样点，进行剔除。临潼区收集到的资料如表6-3所示：表6-3 剔除后剩余样点表样本类型调查样本数剔除后剩余样本数剔除原因房屋出租13991356明显偏高偏低、数据项不全房屋买卖123118明显偏高偏低、数据项不全征地1111明显偏高偏低、数据项不全土地使用权转让3535明显偏高偏低、数据项不全合计15681520明显偏高偏低、数据项不全四、临潼区土地市场特点（一）房屋出租市场活跃临潼土地市场中，房屋出租市场最为活跃，其调查样点数占总样本数的89.21%。由于商业用地受区位
13、影响大，在繁华的商业区中，有大量的企、事业单位用地，但现有的土地政策有不利于土地的流通，因此临潼商业用地中的租赁现象十分普遍。商业用地中的出租主要以房屋出租为主，土地的收益隐含在房租中，而纯粹的土地租赁实例较少。商业用地租金最高的为东、西、南、北大街。（二）商品房市场方兴未艾近年来，随着临潼区经济快速、稳定、健康发展及我国城市住房制度改革的深入，临潼区商品房市场日益活跃，从而带动了地产市场的发展，房地产业已成为城市经济增长的热点。商品房中，主要以商品住宅和高档疗养为主，商品住宅分布于城区绝大部分，价位一般在8001000元/平方米左右，但城区南部和东部的房屋最受青睐；高档疗养别墅则主要分布在城
14、区南部风景优美、气候宜人的地区，售价约为2000元/平方米。（三）开发区由于设施完善，政策灵活，转让和征地实例较多1994年底，临潼经济开发区正式成立，经过近十年的发展，开发区以初具规模，基础配套设施齐全。加之其宜人的环境和便利的区位交通条件，吸引了大量的工业企业。通过查阅19972001年临潼区的土地交易资料，供收集到转让、征地资料46份，其中开发区所辖区域的专转让征地、资料占资料总数的一半以上。五、样点地价的评估过程利用交易样点计算地价的类型共11种，根据临潼区的实际情况， 交易样点类型主要有土地转让资料、房屋买卖资料、房屋出租资料和征地资料。（一）利用土地转让资料计算土地的价格土地使用权
15、转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让是一种市场行为，转让价格是由供求关系决定的，它能够反映市场上土地的真实价格，转让是否活跃也成为衡量土地市场是否活跃的一个重要标志。临潼区土地转让自1995年以来共发生35宗，除三宗交易在新丰街道办事处、雨金镇和西泉镇外，其余都在临潼区。转让的特点，一是转让土地用途多样化。既有商业用地向商业用地的转变，也有工业用地向商业用地的转变，还有办公用地向居住用地的转变。二是转让方式多元化。随着经济的发展，临潼区土地转让市场进一步活跃，主要呈现出三大特点。一是临潼经济技术开发区的成立，有效刺激了周围土地市场的发展，自1999
16、年来，共发生转让交易4宗，转让面积35881平方米；二是房地产开发市场发展迅速，出现大规模批量式土地转让；三是农村闲置土地转让开始兴起，主要集中在姜寨村和北程村。利用转让资料计算地价的公式为：地价=转让总价格/转让总面积 收集到转让资料后，用上式计算地价，然后进行时间因素修正、开发程度修正、容积率修正和年期修正。1、时间因素修正根据近几年临潼区土地市场交易状况，测算的时间因素修正系数如表6-4所示。2.容积率修正不同容积率下的样本地价，只有修正到基准地价评估所设计的标准容积下的地价，才能用于基准地价的评估。临潼区城区和各建制镇（街办）镇区各用途土地的平均容积率如表6-5所示。 表6-4 时间因
17、素修正系数时间修正系数1995.7.1-1996.5.311.151996.7.1-1997.5.311.131997.7.1-1998.5.311.101998.7.1-1999.5.311.081999.7.1-2000.5.311.05 表6-5 临潼区城区各土地用途土地平均容积表用 途商业用地居住用地工业用地临潼城区1.21.20.4各镇镇区0.80.80.4得到平均容积率后，按土地用途进行抽样调查，得到不同容积率下的单位面积地价，然后用下列公式计算容积率修正系数。 Krpin/pi 式中：Kr容积率修正系数；pin某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价； pi某一区域某一用途在
18、某一容积率下单位面积平均地价；临潼城区容积率修正系数如表6-6所示，各镇容积率修正系数如表6-7所示。表6-6 临潼城区容积率修正系数表商业用 地容积率21.2-21.201.2-1.0021.2-21.201.2-1.000.80.4-0.80.400.4-0.21.80.8-1.8080.80-0.61.80.8-1.8080.80-0.60.80.4-0.80.400.4-0.30.3修正系数0.950.95-11.001.00-1.021.043、开发程度修正实际开发程度下的地价，必须修正到基准地价所设定的平均程度下的标准地价，才可用来计算基准地价。临潼区土地开发程度主要有以下几种类型
19、：(1)已征用补偿但未做三通一平的土地。(2)已做三通一平的土地，“三通一平”，指通电、通路、通水和场地平整。(3)已做四通一平的土地。(4)已做五通一平的土地。(5) 已做六通一平的土地。(6)已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”指土地平整。根据对临潼区各项基础设施投资的调查，用增加一通的费用直接进行开发程度修正为平均开发程度下的地价。临潼城区的平均开发程度“五通一平”，各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平”，如果交易样点的实际开发程度超过平均开发程度，向下修正到平均开发程度下的地价；如果交易样点的实际开发程度未达平均开发程度
20、，向上修正到平均开发程度下的地价。临潼城区和各建制镇镇区土地开发程度如表6-8和表6-9所示。表6-8 蓝田县城区开发程度修正系数表开发程度实际开发程度修正幅度(元/平方米)未达五通一平土地平整+5不通路+12不通电+5无供水+10无排水+8无通讯设施+5五通一平五通一平0超过五通一平有供热6有天然气9表6-9 蓝田县各镇镇区土地开发程度修正系数表开发程度实际开发程度修正幅度(元/平方米)未达三通一平土地平整+5不通路+12不通电+5无供水+10三通一平00超过三通一平有排水8无通讯设施5有供热6有天然气94.年期修正基地地价评估要求样点资料具有可比性。由于出让年限或转让的剩余使用年限不统一，
21、相互缺乏可比性，因此，在利用样点地价评估基准地价前，要求将基准地价评估所需的样点地价，修正到按法律规定的各类土地法定的最高出让年限。因此，对收集、整理得到的样点地价，要根据出让或转让中剩余的实际使用年期进行修正。没有明确使用年期的，按无限年期使用权价格修正到法定最高出让年限；对有年限但没有最高出让年限的，也修正法定最高出限( 工业用地50 年，商业用地40年，居住用地70年)，计算公式为：(1) 有限年期地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：式中：Pm最高出让年限的土地使用权价格； m1实际出让年期或剩余使用年期；Pm1有限年期出让地价或剩余使用年期转让地价； m土地使用权出让法定最高年
22、限； rd土地的还原利率；(2) 无限年期土地使用权地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：其中：P无限年期土地使用权价格；Pm，rd，m含义同上。利用土地使用权转让资料计算的地价下表6-10所示： 表6-10 用转让资料计算的临潼城区商业用地价格土地级别样本数亩地价（万元/亩）地价（元/m2）139.8597220.45307 表6-11 用转让资料计算的城区居住用地的价格土地级别样本数亩地价（万元/亩）地价（元/m2）325.923891721.53225713.75206 表6-12 用转让资料计算的城区工业用地的价格土地级别样本数亩地价（万元/亩）地价（元/m2）213.41201
23、表6-13 用转让资料计算的各镇用地的价格镇名土地级别样本数用途亩地价（万元/亩）地价（元/m2）新丰1工业12.41186雨金1商业7.1107西泉1工业2.13325.转让实例计算位于骊山街道办事处得某一居住用途土地，转让方为姜寨村程南组，受让方私人，转让面积256平方米，价格71532元，交易时间为1996年，土地开发程度为“六通一平”（多通天然气），转让年限70年，土地容积率1.2。（1）计算土地价格:地价=71532/256=280元/平方米（2）时间因素修正:地价（T）=2801.13=316.4元/平方米（3）开发程度修正:地价（V）=316.4-9=307.4元/平方米（4）修
24、正地价=307.4元/平方米（二）利用商品房出售资料评估地价临潼区近几年商品房发展比较快，房地产公司主要有东方开元科技有限公司、西安赫斯特房地产开发公司、临潼区房地产公司等，开发的楼盘主要位于姜寨路、文化路、东大街、西大街等，用途以住宅和商业为主。经过对临潼区房地产公司近几年交易情况的调查，共搜集典型商品房样点调查资料119个，利用剩余法对收集到的资料进行处理，得到样点资料的地价。利用商品房销售资料计算地价的过程如下：1、调查商品房售价临潼区商品房的开发时间不长，商品房的销售主要集中在近几年。为此，我们在区房地产交易中心查阅了1998-2002年所有房屋交易登记的实际成交价，在从房地产开发公司
25、等其他途径得到的资料进行比较修正，得到商品房的售价。2、估算开发建筑总成本 西安市的建筑总成本根据在房地产公司的调查得到的，砖混结构每平方米450-500元左右，框架结构每平方米600-800元，而装修费用按实际装修水平确定。 3、估算税费 （1）市政设施配套费根据原临潼县人民政府关于发布临潼县收取市政公用设施配套费的暂行规定（临政发（1989）第78号）的通知，凡在下列区域新建、改建、扩建工程项目的建设单位和个人，均应依照本规定缴纳市政设施配套费，标准如表6-14所示：表6-14 临潼区市政公用设施配套费收取表建设区域范 围征收标准(万元/亩)一类建设区东至第三砂轮厂,南至骊山北坡，西至三里
26、河，北至陇海铁路3.0二类建设区东至兵马俑博物馆, 南至骊山北坡，西至西临高速公路立交桥、北至人民西路2.0三类建设区代王、新丰、斜口0.5（2）交易过程中的税费印花税、契税和交易的手续费，根据国家及临潼区的有关规定，印花税按合同额的1%（双方交）计算，新建商品房交易手续费按成交价的1%收取（买卖双方各交50%），契税按合同额的1.5%计算。4、根据建设期，估算预付资本的利息 开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。在调查商品房开发资料时，我们对各开发商的实际开发建设周期进行了调查，建设期一般为两年。利息指全部预付资本的利息。商品房开发的预付资本包括土地费和
27、建筑总成本。地价款的利息按整个开发建设周期计算；建筑费用在开发期内均匀投入，按开发期的一半计算利息。以复利进行计息。利息率按陕西省地价体系建设实施方案的要求，取5.31%计算。 5、估算开发商的合理利润 根据我们对部分房产企业普通商品房开发项目的调查，一般的利润率为15%20%左右，基准地价更新时以15%计算。6、样点地价的计算 用商品房出售资料计算的地价见下表6-15和表6-16所示。表6-15 用商品房出售资料计算的商业用地的价格土地级别样本数地价（元/平方米）亩地价（亩/万元）1159139.422048232.152429819.89518212.17表6-16 用商品房出售资料计算的
28、居住用地的价格土地级别样本数地价（元/平方米）亩地价（亩/万元）742628.383632821.871122414.94215310.177、商品房出售计算实例2001年建成的位于东五小区的某一砖混结构商品房，售价为161550元，建筑面积180平方米。（1）计算销售单价：单价=161550/180=900元/平方米（2）估算建筑成本：C=450元（3）计算税费：税费=45+9005%=90元（4）计算利息：利息=（500+90）0.0531=31（5）估算利润：利润=（500+90）0.15=89（6）计算楼面地价：楼面地价=900-450-90-31-89=240（7）计算地价： P=2401.2=288元/平方米（三）利用房屋出租资料评估地价房地产租赁即房地产所有人利用其占有权
