1、商业综合体项目商业计划书商业综合体项目商业计划书第一章 总 论 3一、项目概况 3二、项目业主简介 3三、编制依据 4第二章 市场需求分析 5一、某市房地产市场环境 5二、某市华龙区房地产市场分析 8三、项目综合分析 10第三章 项目定位与经营主题 12一、项目定位及规划依据 12二、项目定位 12三、目标市场 12四、项目经营主题 13第四章 项目总体规划 16一、 功能划分及技术标准 16二、整体平面布局规划 16三、建筑风格及外观风格 17四、平面组合及规划 18第五章 投资估算及资金筹措计划 20一、投资估算 20二、资金筹资及使用计划 20第七章 经济效益评价 21一、基本假设前提
2、21二、财务评价 21第八章 风险分析 24第九章 总体评价 25第一章 总 论一、项目概况项目名称： 某商业综合体项目项目地址： 任丘路与滨河路西南角项目业主： 某臵业有限公司注册资金： 5000 万元经营范围： 房地产开发、物业管理、项目规模及内容：项目占地面积 75 亩；拟建建筑面积 49500平 方米；建设商业综合体。二、项目业主简介多年来，公司十分注重商业信誉，由于重视内部管理，企业发 展稳定，经济效益良好，市场竞争能力和抗风险能力不断增强，被 某市相关专业银行评为“ AAA级信用企业、优良客户及“绿色通、甘道”。近几年，公司在房地产主业方面取得了长足发展， 所有开发项 目全部通过专
3、业权威部门验收，优良品率达 85%以上。三、编制依据1、某市华龙区市场调查报告2、建设项目经济评价方法与参数 1993 年，国家计委3、某市建筑工程 99 基价表第二章 市场需求分析一、某市房地产市场环境（一）某市经济发展状况某是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，以其独特的地 理位臵形成了具有浓郁的地方特色及繁荣的内陆商贸经济。优惠的 政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，某成为新一轮投资的 热点，大量的国外资金和国内资金涌入某，寻求投资发展，激活了 某的经济环境，带旺了人气，为某经济的迅速发展提供了大量的机 遇和条件。近几年来某市的GDP增长率一直高于全省平均水平，固定资产投资增长率更
4、是远远超过全省的平均水平，在全省观经济形势不断 趋好的大环境中，某市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为 房地产市场营造了很好的大环境。（二）某市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，某市的房地产市场已保持了连续七 年的高速增长，为业内人士所惊叹。在 1996年，某用于房地产开发的投资为 55 亿多元，之后每年 以 10%以上的速度增长，到 2002 年，某的房地产投资已达到 245.91 亿元。与此相应， 开发建设规模也逐步扩大， 1996 年房地产开发施工、 新开、竣工面积分别为 1424 万平方米、 348 万平方米、 351 万平方 米；而 2002 年房地产开发施工、新开
5、、竣工面积是 3653万平方米、 1661万平方米、 1020万平方米。某的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在 1996 年，某房 地产年销售面积才 166 万平方米，销售额 18.99 亿元。之后每年以 50%左右的速度增长。 1998年，某房市实现年销售 416 万多平方米； 到 2002 年的销售面积已达 1016.58 万平方米。在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实 现了两个转变：房地产开发建设由粗放型的生产方式向集约型的生 产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变；住房消费由 单位购房为主向个人消费为主转变，消费者更趋于理性消费。（三）某市商业地产的发展状
6、况分析1某市商业用房开发总规模分析近年来某商业地产的开发有了很大的发展，无论是在开发投资 规模方面还是施工面积方面都有了明显的增长，但是通过比较我们 可以发现：无论是商业用房的开发投资占房地产开发总投资的的比 例还是商业用房施工面积占房地产总施工面积的比例都有下降的趋 势。由此可知某的商业地产的发展还很不够截至到2002年底，某商业设施总经营面积达到 2200川，主城 区商业营业面积预计在400- 500万m2 ,其中渝中区商业营业面积近 130万m。经过几十年的发展，某市主城区基本形成了颇有影响的 五大商圈：沙坪坝商圈、解放碑商圈、杨家坪商圈、南坪商圈和观音桥商圈。2某商业设施的供求趋势（1
7、）五大商圈会更进一步发展。根据 IRS 指数推算，即使是商业最发达的解放碑商圈和沙坪坝 商圈，其商业设施仍未饱和，其他的诸如杨家坪商圈、南坪商圈和 观音桥商圈更是远远没有达到饱和程度。因此这些核心商圈还有较 大的发展空间，开发商会充分利用剩余的为数不多的地块进行商业 物业开发，争取赢得最后一块蛋糕。（2）次级商业中心在悄然崛起。 五大商圈的竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心 寻找投资的机会，因此大坪、巴南、北碚等地的商业设施供应量正 在急剧增长。（3）城郊购物中心将成为下一个投资亮点。 随着经济的进一步发展，人们的收入水平不断提高，城市人口 会不断向郊区转移；同时由于城市中央商业区的
8、竞争日益激烈，从 经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握城郊的投资机会。（四）某市房地产业的发展前景分析尽管直辖后的某经济快速发展，但摆在我们面前的现实是城市 化率还相对较低。 目前某的城市化率为 33%，足足比全国城市化率低 了 4 个百分点。按照规划，到 2010 年，全国城市化率将达到 47%，某将达到 50%。 这种增长意味着：到 2010年，某城市化人口将达到 600 万人，新增城市化人口将达到600万人。提高城市化率，就是推进城市化。而 城市化的核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到 2010年某城镇人均居住面积将由现在的 16平方米达到20平方米。这意 味着新增城市人口需
9、要住宅达到 1.2亿平方米。加上现有城镇人口 人均提高4平方米住宅，在未来8年的时间里，某住宅新增需求将 达到1.6亿平方米。如果平均下来，仅新增量这一块，某每年需求 住宅的面积将达到2000万平方米。由此可见某的房地产还将继续保 持高速发展的趋势。同时，根据某政府经济的发展计划，到 2010年，某GD产值将 达到4700亿元。这大体相当于现在的上海。当某达到这一规模，某 的写字楼、酒店以及大型商场等物业的需求市场也会迅速膨胀，这 也预示着某的商业地产开发商正面临着千载难逢的发展良机。、某市华龙区房地产市场分析（一）某市华龙区的背景资料1某市华龙区的交通、地理状况华龙区位于河南省东北部，冀鲁豫
10、三省交界处，成立于1986年, 总面积119平方公里，人口 34。4万人。是集国家卫生城、国家园 林城、国家文明城、国家历史文化名城、国际花园城市、中国优秀 旅游城、中国人居环境范例奖于一体和国家、省石油化工基地的某 市唯一辖区，是某市政治、经济、文化中心和中原油田总部所在地， 是冀鲁豫三省人流、物流、资金流、信息流的汇集地 。目前，某市华龙区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路 和乡镇主要公路基本硬化完毕，水泥公路近 300公里，实现了全区75%勺乡镇通水泥公路。境内渝长、长涪、长梁三条高速公路交汇， 五座互通式立交桥使地方路网与高速公路融为一体，三个即将建成 的渝怀铁路停靠站，规划建设中
11、的深水港码头可成为三峡库区建成 后某市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为某的交通枢纽。2某市华龙区商贸发展状况华龙区总面积119平方公里，人口 34.3万人。是集国家卫生城、 国家园林城、国家文明城、国家历史文化名城、 中国优秀旅游城、国际花园城市、中国人居环境范例奖于一体和国家、省石油化工基 地的某市唯一辖区，是某市政治、经济、文化中心和中原油田总部 所在地，是冀鲁豫三省交界处人流、物流、资金流、信息流的汇集 地。 历史悠久。某是河南省历史文化名城，中华民族的发祥地之一。早5000年前，这里是五帝之一颛顼及其部落活动中心。 1987年，某西水坡出土距今6400年的蚌壳龙形图案，被称为“中
12、华第一 龙”，某市也因而被世界称为“龙乡”。 资源丰富。总部位于华龙区的中原油田有着丰富的石油、天然气资源，现已探明石油地质 储量6亿吨,天然气储量远景资源为2000-3000亿立方米。年产30 万吨合成氨的中原大华集团和年产 9万吨的中原乙烯，以其产品、 人才、技术资源优势，为企业发展提供了广阔的平台。 城乡道路四通八达。 物产富饶。华龙区地势平坦，土地肥沃，气候温和，四季分明，盛产小麦、花生、优质林果等农林作物三、项目综合分析(1)项目背景分析1华龙区的经济在高速发展。从2010年到2012年，某市华龙区的GDP增长率平均为9.4 %, 超出某市的平均水平，而且今年也将保持 9% 10%的
13、增长速度。2某市华龙区区委、区政府对本项目高度重视。政府已对商业步行街有了初步规划：要按照“在休闲中购物， 在购物中休闲”的现代购物理念建设，按 500米左右长度重建一条 商业步行街，该规划构思对于本项目的开发在政策层面具有了一定 的指导作用。(2)项目的SWO分析1项目优势(1)基础优势。某市华龙区是某市重要工业基地，职工购买 力相对较强，现有商业门类虽齐全，但较分散，缺乏整体规划，商 业物业有一定创新、整合空间(2)地段优势。从地理位臵上看，该地块属某市华龙区最繁 华地段，商业价值较大。(3)景观优势：区委地块现有植被良好，可以很好地利用，地块南侧较高，有一定江景资源2 项目劣势（1）资金
14、压力。 本项目投资额大， 对企业会造成一定的资金压 力。（2）开发量巨大。3面临的机遇某市华龙区房地产业欠发达，城镇居民居住条件不好，现有住 宅项目较少，存在较大的住宅项目开发空间；而且大部分某市华龙 区人民都希望在绿城路修建高档商场和引进中高档餐馆及娱乐设 施，这些都有利于本项目的发展。4面临的挑战 某市华龙区属区域性中心城市，对周边城市辐射力较差，但本 地居民的收入及消费水平与主城区相比存在较大差距，项目所在平 街一层租售状况较好，但二楼情况堪忧，故如何消化大规模的商业 面积是本项目的一大挑战；此外，如何引导长寿的消费者接受高品 质的住宅也是本项目所面临的挑战。第三章项目定位与经营主题、项
15、目定位及规划依据独有的绝版地段优势快速发展的长寿地区经济现有产品的市场稀缺城市功能规划定位日均8000人的客流量往返购物、休闲于此傍依传统、固有的商业中心地位传统商业向现代商业的升级换代二、 项目定位以特色店、酒吧廊、美食街、精品区、娱乐城、休闲带为主 题的特色区；具有现代都市时尚风情的街区型/开放式商业步行街；物业形态：商铺：街区型的独立临街商铺，半开放式与全开放式的商业步行 街系统；住宅：电梯观景小高层住宅，三、 目标市场1、商铺主要目标市场以某市华龙区城镇居民为主体的商业物业投资者；本区域拆迁的临街商铺经营者；乡镇进城发展臵业的新城市居民；某及周边地区餐饮、娱乐、休闲、服务、服装等业态的
16、经营 者；专业的商业地产投资大户。2、住宅主要目标市场区域内各类成功的个体老板阶层；政府高官、企业家；灰色需求者 ;综述为长寿最高端的 20%消费人群四、项目经营主题1、 经营主题定位本项目是集综合购物、传统美食餐饮、都市娱乐休闲、日常生 活服务为主体，同时建有大量休闲非购物功能区，并以现代都市时 尚商业步行街为主体表现形式的长寿都市中心商业区。购物 ：本项目商业功能齐全、从提供物品丰富、多层次、全 方位的购物内容， 以满足某市华龙区不同层次的购物者的消费需求 商业区内设一个中型的综合百货店和一个中型购物超市，这个百货 由超市、百货和一个家电卖场组成，提供当地居民基本的日常生活 需要；设一个特
17、色的品牌家居、家俱和装饰的综合店，满足购物者 的特定需求；三条主题主步行街和一个中心广场构成项目的主要人 流动线和休闲场所，内设“名品店” 、“精品店”、“书城”“运动城”、 “少女天地”和“儿童中心”等主题区域，时尚与繁华汇聚，让购 物者充分享受“逛街”购物的乐趣。餐饮：本项目将引进1-2家某的品牌川菜馆和1-2家品牌火 锅店做为餐饮业的主力店；设好吃一条街满足低层次消费，完善步 行街功能。娱乐休闲 ：本项目设酒吧一条街，经营有小型特色酒吧。在 顶层设有阳光休闲地 , 设有阳光茶楼、西餐厅、美容、美体。在项目 B区域内，设大型网吧、电玩城、KTV歌城，和一个电影城，丰富多 彩的娱乐活动吸引本
18、地区的消费者，以提升和巩固商业区的人气。服务：在步行街内设多种生活服务店如：银行、婚纱摄影、 眼镜店、药店、糕点店、干洗衣店、照相冲洗店和音像店，全方位 的满足消费者的需求。中心广场构成：紫薇树、桂花树、移动的鲜花车、 休闲椅和露天的音乐角、 项目购物指示。 332.5 标高的步行街构成： 法国梧桐、鲜花、古朴的石砖路、法式的街灯和休闲椅 经营： 主营：精品女装、女鞋、女包次营：少量的精品配饰、珠宝； 1-2 家品牌饮料小店 步行街宽度 ：净宽 15 米 337.5标高的步行街东侧构成： 玛赛克彩拼的步行道、部分圆石小径和部分玻璃走廊经营： 品牌的中性休闲服饰、少女装、牛仔装。步行街宽度： 净
19、宽 12 米337.5 标高的步行街西侧构成： 圆石小径组合蓝色的玛赛克拼图、白色的沙滩、柔和的 灯光、中世纪风格的油画。经营：品牌餐饮、各种咖啡吧、酒吧和特色吧。步行街宽度： 净宽 12 米3、项目商业经营规划以一个综合性百货店（百货、超市、家电三位一体）和一个特 色的家居、家俱装饰材料的综合性大卖场做为核心店，围绕着中心 广场分布有一个餐饮区，快餐店、书城、运动城、儿童中心和一个 阳光休闲地带，并辅助以多个商业步行街系统共同构成。第四章 项目总体规划功能划分及技术标准表4.1 商业物业功能规划面积分配表物业功面积层高物业功面积层主力百90004.5车库及120004米主力超50004.5儿
20、童乐30004米临街门面300004.2米IT通讯市场40004地下商80004.2步行街300004.2餐饮70004米家具店40004.2金融超7004.2综合家20004.2还建商2513还建办11976、整体平面布局规划1步行街形态考虑到项目所处的市场层面，尽管主力店需要大面积空间，但 本项目以大街组成步行街商业线索，以此组织独立街铺分布的主要 布局。2、街铺及面积分割商铺布局主要沿街道和主力主题店布臵， 面积分割为 9-12 米进深， 3.6-5.5 米的开间。3、商场出入口商场出入口应根据地形标高的不同而考虑设有 3-4 个，在不同 的出入口可不考虑设计陈列橱壁，而相应设计为小型的
21、独立精品专 卖商店。4、人流 /物流/车流/信息流等交通动线设计商业区内的商铺采用单一循环人流步行路线，少量设臵机械交 通辅助工具；物流设臵独立出入口，与外围主要交通大街连接；车 流统一由现有寿星广场东北角引入地下，由西南出；适当考虑智能 系统在项目中的运用。三、建筑风格及外观风格1、建筑外观的平整墙面 外墙及部分立面多采用鲜色涂料，适当使用玻璃幕墙，达到节 约成本与有效营造商业氛围。2、外立面颜色 橙色与咖啡红的合理运用。3、建筑顶部处理 绿化与景观处理，休闲设施的合理建设，以此吸引地下人流向 上的带动。4、标志建筑物与迎宾大道的有机呼应，在项目北边规划建设大型形象视觉标识 - “长寿精神柱
22、”，如雕塑。四、平面组合及规划1、充分利用旧城改造契机，项目建筑应考虑沿用本城建筑的传 统风格；同时着力体现以“街道”为主动线的街区型建筑规划布局。 适当表现以主力店， 精品专卖店特色区为结构形态的集合式商业区， 力求在此地开发出一种全新的购物中心。2、以 3-4 条大街带动商业氛围形成，重点设计以“街”为主的 临街铺面，实现物业销售价值最大化。3、设计压缩现有向阳街商业氛围，减少向阳街主要人流，降低 对现有街道的依赖性。4、 A地块内设计2条主要街区大道，制造新的街区人流动线， 实施动线大手术。5、 产品设计中的步行街道应考虑以直线为主，少用或者不用曲 线和弧线式的步行街设计方式。6、 商业
23、步行街以 3层建筑结构形式为主，局部 4层。7、 只做 3 个临街面层，设计 3 个主题广场，如阳光活力广场， 都市生活广场和儿童游乐广场，分布臵于主要街道交汇处，其中生 活广场为主要景观制造点。8、地下商场 1处，约 10000平方米，连接 3大主题广场，并在3 大广场处形成下沉式的商场出入口；半地下商场 2000-3000 平方 米，考虑与现有的寿星广场休闲购物中心的精品专卖店一条街和项 目的住宅群相呼应。第五章 投资估算及资金筹措计划一、投资估算项目总投资15亿元，平均成本1882元/川。二、资金筹资及使用计划根据项目的进度安排和投资计划，项目启动资金 150000 万元，主要以公司自筹
24、 1 50000万元第七章经济效益评价、基本假设前提假设项目在2年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房地产市场销售及租赁与预测基本一致，国家宏观政策 保持相对稳定，税率保持目前水平。二、财务评价1、出租收益可出租总面积34906平方米，主力百货店按平均每平方米 22元测算，中型超市按19元/平方米测算，其他详见下表：表6.2 项目出租收益估算表序物业类型出租面积（川）月租金年出租收益A区1主力百货902422238.22综合超市504719115.03家具店38841360.64地下商场8406（出租 6304）1075.75大型餐饮4334（出租 2167）25656B区12
25、113（出租 8480）25254.4合计34906852.12、销售收入可售面积为97676平方米，合理收入测算如下:表6.3 项目合理销售收入估算表序物业类型可售面售价销售收入备注号1住宅积5)(兀/（力兀）1.1花园洋房15000180027001.2电梯公寓3600015005400小计5100081002A区步行街31213800024970金融机构7006000420儿童城28383000851通讯市场189180001512家电市场21323000639大型餐饮21674000866小计40941292583B区3.1餐饮面积363340001453合计4地、商城21025000
26、1051合 计97676398623、项目总收入年出租收益8520.1万元，按5-10年一个经营周期计算，出租固定资产的平均收益周期选择10年计算，出租收益为85201万元4、项目静态财务分析表6.4 项目主要财务指标项目名称金额（万元）一销售收入39862减：开发成本32903营业税费2292二经营利润4667减：期间费用850三营业利润3817力口：其他业务收入净8521四利润总额12338五税前投资回报率21.1%六投资净口报率31.0%注：经营期间费用按经营收入的10%+算，经营税金及附加为5.75%第八章 风险分析本项目是一个涵盖商业、住宅两种物业的综合性大型项目，存 在一定的不确定
27、因素，具有一定的投资风险。主要有以下几方面：1、市场容量风险： 华龙区流动人口少， 年人均消费额不足 2000 元，商品消费群体主要是当地居民，这对商业消费总量的发展形成 致命的制约。但为了规避风险，在项目规划定位时，根据周边市场 情况，对各物业的面积总量进行了合理分配，商业 7 万多平方米， 已在一定程度上超越了市场的需求现状，如何引导市场消费和有效 的挖掘市场潜在需求是解决市场容量风险的重要途径。2、产品销售风险： 商业需求具有不可预测性， 规划设计难度大。 居民收入低，消费支出小，投资者可接受的商业门面价格偏低。长 寿高档住宅楼盘不多，消费能力有限，对豪宅的需求不大。但关键 是能不能开发
28、市场需要的产品，能不能走市场差异化道路，为此， 我们瞄准广大的中小投资户，开发低总价、小面积的商业步行街系 统，从而规避商业物业市场销售风险 ; 同时以商业步行街系统为依托 利用优良的自然景观 , 打造某市华龙区首屈一指的豪宅。尽管本项目的开发存在一定风险，但这些风险都可以预先估计 并在实际操作中加以规避。因此，总体上看风险是比较小的，并具 有良好的经济效益和社会效益。第九章 总体评价一、 本项目是一个投资风险较小的项目。二、 本项目是一个投资回报较高的项目。三、 通过分析论证，我们认为本项目是一个投资较大、 回报率较高、 风险相对较小、具有可操作性，符合我公司商业地产投资开发的可 行性项目。四、 本项目的实施可以加快该片区的城市改造， 能有效的促进长寿 地区的商业发展和增加就业。
