1、黄溪口镇新型农贸市场项目建议书第一章 总 论1.1项目名称：辰溪县黄溪口镇黄溪口农贸市场建设项目1.2拟 建 地：怀化市辰溪县黄溪口镇街道1.3项目单位：怀化市富泉房地产开发有限公司项目负责人：米浩天1.4项目单位简介怀化富泉房地产开发有限公司，地址：怀化市河西神龙北路与舞阳大道交汇南侧（市政协大楼）。法人代表：米浩天；公司注册资金：1000万元人民币。1.6编制的依据及范围(1) 国家发展改革委、建设部（发改投资20061325号）关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（第三版）；(2) 国家现行财税制度和价格体系；(3)辰溪县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；(4)辰溪县商业网点规
2、划（2010-2020）；(5)湖南省加快小城镇建设统筹城乡协调发展的意见；(6)湖南省城乡集贸市场管理条例；(7)辰溪县农村环境综合整治工作方案；(8) 国家计委、国家经贸等六部、委、局联合下发的关于加快农产品流通设施建设的若干意见；(9) 国家、省、市现行的相关规范、规程、标准、定额等；(10) 国家的其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的相关基础资料。本次研究对项目建设的必要性，项目建设规模、总体方案、环保分析、实施进度、投资估算及经济效益等方面进行研究。1.7研究结论（1）辰溪县位于湖南省西部，怀化市北部，沅水中游，地处东径1095411032，北纬27532813之间。东界溆浦县
3、，西接麻阳、泸溪县，南连中方县，北邻沅陵县，土地总面积1989.81平方公里。辰溪县通过撤区并乡后共辖8个镇22个乡。全县人口51.2万人，其中非农业人口9.49万人。各少数民族占总人口的8.23%。从全国经济地理来说，湖南省辰溪县属于中西部经济区，从经济实力来看，仍属欠发达的湘西地区，历史悠久，资源丰富。（2）辰溪县黄溪口镇是是湘西地区重要商贸集镇，是“三县”的边陲重镇，黄溪口片区“六乡一镇”的政治、文化、交通、商贸、物流中心。因此在农产品物流贸易方面，辰溪县黄溪口镇急需一个具有综合服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县黄溪口镇农产品加工贸易产业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资源，完
4、善产业链条。使辰溪县黄溪口镇丰富的农产品资源通过商贸流动成为一个完善的产业集群。（3）本项位于项目选址位于辰溪县黄溪口镇镇区中心，场地北临溆浦县、南靠黄溪口镇中学、西至正在建设中的黄溪口镇车站，场地是黄溪口镇发展的核心地带，是未来黄溪口镇的中心区。交通发达，环境优美，地理位置十分优越。是黄溪口镇医疗、教育、通讯、餐饮、娱乐配套完善的地区。（4）项目主要建设内容如下表1-1 主要技术经济指标汇总表序号项目计量单位数值备注1总用地面积42319.9合63.48亩其中净用地面积41163.3代征道路面积1156.62建筑占地面积18909.03总建筑面积57100.0其中商业56115.4市场管理用
5、房858.6垃圾站、配电房126.04建筑密度%45.945绿地率%29.06容积率1.397停车位个218其中首层停车位个98地面停车位个120项目规划用地面积42319.9平方米，折合约63.48亩，规划总建筑面积57100.0平方米，其中商业面积56115.4平方米，市场管理用房858.6平方米，垃圾站、配电房126平方米。配套建设水、电、路、绿化等设施。（5）从总的平面布置情况看，该市场的主要建筑，基本上是以条形建筑平行式结构进行布置，均为3层。场内建筑是按东西朝向布置，各建筑依靠1层走廊进行连接，各区主要依靠中央主街道进行连接，人车分流的设置使进出场的车辆通行能顺畅地流动，拟在该市场
6、的黄龙公路设1个进出口，其中在该农贸市场西侧，拟设一个进出该市场的主要进出大门，为集散广场，并同时也可通行车辆。场内拟建道路的纵坡均不大于3%。（6）根据项目与相关标准，总投资为4980.00万元。其中建筑安装工程费为3790.46万元，占总投资的76.11%；其他工程费用952.40万元，占总投资的19.12%；基本预备费237.14万元，占总投资的4.76%。（7）本项开发建设资金全部由怀化市富泉房地产开发有限公司自筹解决。项目建设期为2年。（8）本项目收入扣除成本后为利润，经计算本项目全投资投资利润率为35.5%（税前） 、26.63%（税后）；全投资财务内部收益率为38.4%（税前）、
7、28.6%（税后）；全投资财务净现值(Ic=12%)为1354万元（税前）、856万元（税后）；全投资静态投资回收期为2.56年（税前）、2.7年（税后），全投资动态投资回收期为2.72年（税前）、2.88年（税后）。资本金投资利润率为75.61%（税前）、56.71%（税后）；资本金财务内部收益率为38.4%（税前）、28.6%（税后）；资本金财务净现值(Ic=12%)为1354万元（税前）、856万元（税后）；资本金静态投资回收期为2.56年（税前）、2.7年（税后），资本金动态投资回收期为2.72年（税前）、2.88年（税后）。说明本项目具有良好的盈利能力。同时经过不确定性分析，本项目具
8、有良好的靠风险能力，因此，该项目在财务上可行。（9）该项目建设，将为黄溪口镇及周边地区的产品流通创造更为有利的条件，使该区域的产品能按照现代流通方式的要求，在更大范围内进行大批量、大吞吐的大流通，为在农产品主产区中培育和发展现代流通市场，提供了必要的硬件设施条件，进而也促进了当地农业及农村经济结构调整和农业产业化经营的发展进程，加速了高科技现代农业的发展，使农民在进行优质农副产品生产的同时，其经济收入也可明显地增加，同时也满足了广大消费者对优质农副产品的消费需求。因此，项目建设是很有必要的。该项目在技术上是先进、可靠的，在经济上是合理可行的。项目不仅在财务上可取得一定的经济效益，而且在宏观上也
9、有较显著的社会效益。项目的效益主要体现在社会综合效益上。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景1、辰溪县经济发展状况2011年，面对国际经济形势复杂多变、国内经济结构性矛盾突出、通胀压力增大等不利因素，县委、县政府团结带领全县人民，奋力拼搏，攻坚克难，全县经济社会保持平稳较快发展，实现了“十二五”开门红。县域经济平稳较快增长。初步核算，2011年全县实现生产总值65.4亿元，居全市第4位，按可比价计算比上年增长15.3%，排全市第3位。图2.1 辰溪县GDP增长示意图2、产业结构2011年其中第一产业增加值10.5亿元，增长4.2%；第二产业增加值29.1亿元，增长22.0%；第三产
10、业增加值25.8亿元，增长12.5%，三次产业结构比为16.1：44.5：39.4。从2007年起，连续五年保持13%以上增速，年均增长14.4%。2011年，全县完成农林牧渔服务业总产值19.9亿元，完成增加值10.5亿元，比上年增长4.2%。其中，农业产值10.9亿元，增长7.9%；林业产值0.6亿元，增长3.0%；牧业产值8.0亿元，下降1.6%；渔业产值0.2亿元，增长5.3%；农林牧渔服务业产值0.2亿元，增长1.7%。2011年，全县规模工业累计完成总产值82.8亿元，比上年增长52.4%，其中国有企业完成产值12亿元，比上年增长37.8%，集体企业完成产值6.5亿元，比上年增长5
11、1.4%，股份制企业完成产值52.7亿元，比上年增长54.7%，其他经济类型企业完成产值11.6亿元，比上年增长59.8%。图2.2 辰溪县产业增长示意图2011年，全县固定资产投资完成44.7亿元，比上年增长37.8%。全年城镇以上投资施工项目177个，其中本年新开工139个，分别比上年增长6.6%、12.1%。投产项目135个，新增固定资产42.3亿元，比上年增长110.6%。全年城镇以上投资完成40.6亿元，比上年增长15.1%。其中第一产业完成投资6.4亿元，增长52.4%，第二产业完成投资11.7亿元，下降36.0%，第三产业完成投资28.6亿元，增长81.1%从上图可看出，数据显示
12、第二、三产业所占比重逐年增加，工业化进程明显加快，城市化进程正在加速，城市逐渐转变为以服务和工业双头并进的发展趋势，产业结构进一步优化，促进整体经济发展迅速，为经济持续发展提供了有力的保障，有利于促进辰溪县的城市化的发展。3、人均GDP图2.3 辰溪县产业增长示意图辰溪县2011年人均GDP为12409.87人民币。4、金融状况图2.4 辰溪县存、贷款示意图（亿元）2001年-2011年，辰溪县各金融机构存款余额由8.72亿元增加到了56.90亿元。贷款余额由8.06亿元增加到了30.50亿元。存款余额的大幅度增加，说明辰溪县社会经济正在高速发展。5、收入和消费水平辰溪县2011年城镇的人均可
13、支配收入为12849元，农村人均可支配收入为3840元，说明辰溪县处于加速发展时期。由表可以看出目前辰溪城镇居民生活水平处在富裕水平。图2.5 全县居民收入情况示意图6、人口图2.6 辰溪县人口增长图辰溪县人口已经达到了52.7万以上。近年来，辰溪县居民收入稳步增长，有力的促进了消费需求增长，稳定的经济增长使得人们对经济前景。集贸市场建设与管理指南（试行）：集贸市场建设坚持基础设施公益性、经营性管理企业化的方向；坚持产地与销地结合，硬件与软件结合，国家扶持与多渠道投资结合；统筹规划，合理布局，均衡发展，促进形成统一的全国性的农业品批发市场网络。2004年中央一号文件即中共中央国务院关于促进农民
14、增加收入的若干意见发布，其内容分为九大部分，其中第五部分为“发挥市场机制作用，搞活农产品流通”。文件提出：“进一步加强产地和销地批发市场建设，创造条件发展现代物流业。”“加快发展农产品连锁超市、配送经营。”2005年中央一号文件即中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见提出：“改造现有集贸市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓储设施建设用地按工业用地对待。”“在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方
15、式。”2006年中央一号文件即中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见提出：“加强农村现代流通体系建设。积极推进集贸市场升级改造，促进入市农产品质量等级化、包装规格化。鼓励商贸企业、邮政系统和其他各类投资主体通过新建、兼并、联合、加盟等方式，在农村发展现代流通业。积极发展农产品、农业生产资料和消费品连锁经营，建立以集中采购、统一配送为核心的新型营销体系，改善农村市场环境。”2007年中央一号文件即中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见提出：“建设农产品流通设施和发展新型流通业态。要合理布局，加快建设一批设施先进、功能完善、交易规范的鲜活集贸市场。大力发
16、展农村连锁经营、电子商务等现代流通方式。支持龙头企业、农民专业合作组织等直接向城市超市、社区菜市场和便利店配送农产品。”2008年中央一号文件即中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见提出：“加强农村市场体系建设。建立健全适应现代农业发展要求的大市场、大流通。继续实施万村千乡、双百市场和集贸市场升级改造等工程，落实集贸市场建设用地按工业用地对待的政策。加强粮食现代物流体系建设，开展鲜活农产品冷链物流试点。”2008年10月党的十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，是指导今后相当长时期农村改革发展的纲领性文件。该文件在描述分析农村改
17、革发展“面对不少困难和挑战”时指出：“农村经济体制尚不完善，农业生产经营组织化程度低，农产品市场体系、农业社会化服务体系、国家农业支持保护体系不健全，构建城乡经济社会发展一体化体制机制要求紧迫。”文件强调指出：“坚持放开市场，积极搞活流通，完善产销衔接。”“引导加工、流通、储运设施建设向优势产区聚集。”“开拓农村市场，推进农村流通现代化。健全农产品市场体系，完善农业信息收集和发布制度，发展农产品现代流通方式，减免运销环节收费，长期实行绿色通道政策，加快形成流通成本低、运行效率高的农产品营销网络。”“按照现代化水平高、覆盖范围广的要求，加强集贸市场网络建设，加快建设现代粮食物流体系和鲜活农产品冷
18、链物流系统。”2009年中央一号文件即中共中央国务院关于2009促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见提出：“加强农产品市场体系建设。加大力度支持重点产区和集散地集贸市场、集贸市场等流通基础设施建设。推进大型粮食物流节点、农产品冷链系统和生鲜农产品配送中心建设。落实停止收取个体工商户管理费和集贸市场管理费政策。支持大型超市和农产品流通企业开展农超对接，建设农产品直接采购基地。”近些年来，根据党中央、国务院上述一系列部署和要求，国家有关部委出台相关政策，着力扶持推进以集贸市场升级改造为中心的农产品市场体系建设。国家发展改革委从2003年至2009年，已连续7年安排国债资金和基本建设投资，重点扶持
19、了650个大型集贸市场的信息系统和农产品质量检测系统建设。财政部从2005年起，每年安排农村物流服务体系建设专项资金，重点扶持农产品和农资物流配送企业（含集贸市场）的公共信息服务平台、配送中心和冷链系统建设。农业部自1995年起在全国推行定点集贸市场联系支持制度，在全国选择一批规模大、设施条件较好、管理比较规范的集贸市场作为农业部定点市场。至2008年底，经各省农业部门初审上报、农业部审核批准的定点市场共14批708个。“十一五”期间，农业部在全国组织实施集贸市场“升级拓展5520”工程。即：5年内重点扶持建设500个集贸市场设施改造升级10项、拓展市场业务功能10项。其中，市场设施改造升级1
20、0项为：市场地面硬化，水电道路系统改造，交易厅棚改扩建，储藏保鲜设施，加工分选及包装设施，客户生活服务设施，市场信息收集发布系统，市场管理信息化系统，质量安全检测系统，卫生保洁辅助设施。拓展市场业务功能10项为：实行（市）场（生产基地）地挂钩，开展加工配送，监管质量安全，推进包装规范，强化信息服务，发展现代流通，壮大市场主体，开拓对外贸易，维护安全交易，完善公共服务。为推进集贸市场升级改造，农业部与中国农业银行于2007年6月签订了共同支持集贸市场建设合作框架协议。按照该协议，“十一五”期间计划支持500个集贸市场建设，农业银行提供100亿元人民币信用额度，用于支持市场升级改造和服务功能完善。
21、截至2008年底，中国农业银行已给集贸市场累计发放贷款25.3亿元。商务部于2006年开始组织实施“双百市场工程”，重点扶持100家集贸市场和100家大型农产品流通企业。同时，组织实施“万村千乡市场工程”，扶持有实力的流通企业在乡镇和行政村开设面向农民的生活消费品和农业生产资料供应连锁店。2008年底，针对全球金融危机对我国经济发展带来的不利影响和冲击，为加快经济增长方式从粗放型向集约型转变、经济发展战略由出口导向型向内需市场拉动型转变，国家明确把健全农产品市场体系和农村流通网络，作为扩大消费、提振内需保增长的重要战略决策。2009年3月，国务院把物流业列入我国振兴十大产业的组成部分之一，下发
22、了物流业调整振兴规划（国发200918号）。该规划将农产品和农村物流列入振兴物流产业九大“重点工程”之一，明确指出：“加强城乡统筹，推进农村物流工程。进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例。”2009年5月，国务院下发了关于当前稳定农业发展促进农民增收的意见（国发200925号），该文件将“促进农产品流通发展”作为八项重大措施之一，重申：“继续支持骨干集贸市场进行升级改造，加快培育大型农产品流通企业，支持大型连锁超市开展农超对接。加快培育农产品经纪人，提高流通组织化程度，促进解决农民卖难问题。”综上所述，进入新世纪以来，根
23、据发展现代农业和建设社会主义新农村的需要，适应保农产品市场供应、保农民持续增收、保社会稳定的新形势、新要求，加快推进集贸市场升级改造、建设现代农产品市场体系，已成为我国农产品市场流通领域改革发展的主线。党的十七大报告指出：要加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级。发展乡镇企业，壮大县域经济，多渠道转移农民就业。辰溪县黄溪口镇还没有一个上规模、上档次的农贸市场，零散的门店经营模式不仅不利于大规模商品的集散、流通，而且严重影响了城市交通和城市市容，给辰溪县黄溪口镇日益繁重的物资运输和商品流动造成了极大的压力。经济和旅游业的发展使辰溪县黄溪口镇对集中规模的农贸和农副产品交易、仓储和物流专业市场的
24、需求越来越急切。主要表现在：一是建立综合性的集交易、仓储和物流为一体的农贸大市场，有利于提升城市形象和层次，是黄溪口镇城市远期发展和经济发展的现实需要。二是有利于吸引更多的国内外游客进行旅游消费和经销商入场经营，促进规模效益的提高，刺激和扩大商品需求，加快本地农产品流通，增加旅游业对县域经济的贡献率，带动区域经济的发展。因为零散的门店经营规模局限、品种门类欠缺，既不利于商品的集散，又制约了市场竞争机制的发挥，已难以满足经济发展的需要。三是有利于规范市场，强化城市管理，是有效化解城市执法管理难的手段之一，是建设和谐社会的需要。政府城市管理最头疼的是治理“三乱”，而传统的驱赶、罚款等强制措施只能治
25、标不治本，更激起被处罚人的逆反心理，导致矛盾激化。而专业市场的建成，解决了传统经营门店客观占道经营，“上车难”“下车也难”的问题，理顺了堵与疏的关系，将充分发挥出政府管理职能中的引导功能，是建设和谐城管、和谐黄溪口镇的需要。黄溪口镇黄溪口农贸市场项目在此背景下应运而生。根据辰溪县商业网点规划（2010-2020），黄溪口镇具备符合规划重点乡镇商业的优势,按照辰溪城镇体系等级结构和人口与商业环境等客观因素，辰溪县乡镇规划区分区域乡镇商业中心、重点乡镇商业中心和一般乡镇商业中心三级进行规划。表2-1 辰溪县重点乡镇商业中心一览表序号名 称位 置商业业态设置备注1龙泉岩商业中心以乡政府所在地为核心规
26、划建设鼓励设置综合型连锁超市、农贸市场、专业店、专卖店，适度设置便利店、美容美发店、照相馆、餐饮店、便利店，限制设置购物中心、百货店、仓储商店和家居建材市场。近期建设2大水田商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设3谭家场商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设4仙人湾乡商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设5潭湾镇商业中心以政府所在地为核心规划建设近期建设6田湾乡商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设7小龙门乡商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设8寺前镇商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设2.2项目建设的必要性辰溪县在湖南省城镇空间布局中被纳入怀化城镇组群
27、。随着国家西部大开发和省域经济的逐步西移，将形成以怀化为中心，包括洪江、麻阳、辰溪等城镇在内的交通枢纽城镇组群。国家大力实施西部大开发战略新政策，辰溪县处于东部经济向西部经济转移的内陆前沿站，将迎来新的历史发展机遇。辰溪素有“云贵门户”之称，历来为物资集散中心和商家性急之地，县际、区际贸易十分活跃。在经济发展和小城镇建设扩张的大好环境下，辰溪县黄溪口镇人口逐步增长、镇区规模不断扩大，随着交通的日益便捷，黄溪口镇的旅游资源得到进一步的开发，黄溪口镇优良的生态环境下出产的农副产品被越来越多的认可和赞扬，外界对这些农产品的需求也越来越大。但目前辰溪县黄溪口镇农产品贸易和商业经营及城镇开发也存在如下问
28、题：，没有现成整体辐射周边县市的影响力辰溪县黄溪口镇物产丰富，这里是黄溪口片区的商贸、物流中心，正在打造宜居宜业小城镇。改革开放以来，随着交通运输和信息交流的发达，辰溪县黄溪口镇也兴办了一些从事农产品加工和贸易的公司和农业产业化龙头企业，同时随着湘西地区城镇化人口的增加，城市居民对农副产品的需求也在增加。虽然湘西地区和辰溪县黄溪口镇的农产品加工和贸易的能力不断加强，市场规模不断扩大，商业机会也不断增加，但是辰溪县黄溪口镇还没有形成有影响力的产业集群，产业链条非常不完善，从原材料、加工、销售及相关配套行业都十分欠缺，也缺乏一个专业的市场来提供交易和初级加工的场所，导致对周边地区市场影响力不大和知
29、名度都不高。，缺乏专业化规模化的销售渠道虽然辰溪县黄溪口镇农产品的产量逐年提高，但是在销售上大多是以散户各自开拓市场为主，没有充分发挥出辰溪县黄溪口镇物产丰富、质优价廉的集群优势，一户一个小天地，虽然市场份额随着国民经济的发展逐年有所增加，但是在全国范围内还缺乏知名度和美誉度。辰溪县黄溪口镇也缺乏专业的农产品贸易市场，专门规模化专业化销售辰溪县黄溪口镇的名优农副产品，总体市场份额较小。，城镇发展急需具有影响力的市场辰溪县黄溪口镇是湘西地区重要商贸集镇，但是随着经济的发展，周边集镇的繁荣，辰溪县黄溪口镇的商贸优势地位也在日趋衰落。农产品加工和贸易是辰溪县黄溪口镇的传统优势产业，也是辰溪县黄溪口镇
30、最具有发展潜力的产业之一，因此在农产品物流贸易方面，辰溪县黄溪口镇急需一个具有综合服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县黄溪口镇农产品加工贸易产业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资源，完善产业链条。使辰溪县黄溪口镇丰富的农产品资源通过商贸流动成为一个完善的产业集群。项目的建设按照全国市场规范化管理办法的要求，重点加强市场经营环境、经营设施、基础设施、消防安全、卫生条件、经营管理、服务体系等方面建设。立足本地优势资源，使之成为一个有区域影响力和辐射带动能力的规范化农贸综合市场。第三章 市场分析与市场营销3.1市场分析改革开放以来，我国集贸市场蓬勃兴起和快速发展。随着国民经济从高度集中的计划
31、经济体制逐渐转向社会主义市场经济体制以及农业市场化改革以及国际化进程的不断推进，集贸市场在促进产销衔接、保障农产品有效供给及引导生产资源市场化配置等方面的作用日显突出。在市场经济条件下，我国集贸市场在整个农产品流通体系中处于中心地位，是联结亿万小规模生产者与消费者的重要桥梁，是商流、物流、信息流的集散中心，并承担着农产品集中、分散和价格形成功能。在促进农业生产商品化、专业化、规模化、区域化、标准化和农产品大市场、大流通格局的形成，以及在引导农民调整农业结构、实现增产增收和保障城镇居民的“菜篮子”、“米袋子”供应等方面，我国集贸市场发挥着不可替代的重要作用。从国际经验和国情来看，在今后相当长时期内，集贸市场在农产品流通体系中仍将发挥重要的中枢作用。近些年党中央、国务院连续发布的一系列一号文件和十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，都明确提出要把加强集贸市场的升级改造和农村现代流通体系
