1、第二季度江苏省房地产市场运行情况分析报告2014年第二季度江苏省房地产市场运行情况分析报告今年上半年，全省商品住宅登记销售面积同比下降19.07%，成交均价同比涨幅收窄至1.66%，市场存量处于历史高位，去化周期延长至18.5个月。总的来看，全省商品住宅市场一季度出现下行调整态势，二季度下行压力进一步增强，局部风险有所表现，但总体风险目前仍处于可控范围。一、全省房地产市场主要指标分析（一）房地产市场供销分析1、商品住宅销售同比下降明显上半年，全省商品住宅累计登记销售面积3687.04万平方米，同比下降19.07%；其中，省辖市市区商品住宅累计登记销售面积2131.88万平方米，同比下降16.2
2、4%。从季度变化情况看，全省一、二季度商品住宅累计登记销售面积分别为1931.62万平方米、1755.39万平方米，同比分别下降19.13%、19.00%，二季度与一季度相比，环比下降9.12%；其中省辖市市区一、二季度商品住宅累计登记销售面积分别为1072.12万平方米、1059.75万平方米，同比分别下降15.30%、17.18%，二季度与一季度相比，环比下降1.15%。图1：2008年以来全省省辖市市区商品住宅销售面积月度变化图2、商品住宅成交均价涨幅持续收窄上半年，全省商品住宅累计成交均价6898.36元/平方米，同比增长1.66%（12月、13月、14月、15月分别为4%、3.2%、
3、2.4%、2.6%）；其中，省辖市市区商品住宅成交均价7669.29元/平方米，同比增长0.75%（12月、13月、14月、15月的同比增幅分别为1.7%、2.0%、0.04%、1.4%）。从季度变化情况看，全省一、二季度商品住宅累计成交均价分别为6740.42元/平方米、7072.19元/平方米，同比分别增长3.2%、0.05%，二季度与一季度相比，环比增长4.92%；其中省辖市市区一、二季度商品住宅累计成交均价分别为7500.32元/平方米、7840.29元/平方米，同比分别增长2.0%、下降0.32%，二季度与一季度相比，环比增长4.53%。今年一季度有3个城市商品住宅成交均价同比下降，
4、二季度则扩大到5个城市，二季度在开发企业理性定价以及打折促销的背景下，房价涨幅明显趋缓，其中，不包括部分房地产开发企业采取送物业费、送实物等促销措施，实际优惠幅度应比统计数据更低。图2：2008年以来全省省辖市市区商品住宅成交均价月度变化图3、商品住宅库存压力持续加大商品住宅新增供应继续增加。上半年，全省商品住宅累计批准预售面积4807.39万平方米，同比增长8.45%；其中：13个省辖市市区商品住宅累计批准预售面积2834.79平方米，同比增长11.21%。全省商品住宅供销比为1.3，与上年末持平。从季度变化情况看，全省一、二季度商品住宅累计批准预售面积分别为1917.02万平方米、2888
5、.41万平方米，同比分别增长7.4%、9.10%，二季度与一季度相比，环比增长84.96%；其中省辖市市区一、二季度商品住宅累计批准预售面积分别为1048.63万平方米、1784.79万平方米，同比分别增长9.7%、12.02%，二季度与一季度相比，环比增长70.20%。二季度全省商品住宅供销比较一季度提高了0.66，各省辖市供销比均比一季度有所提高。图3：2008年以来全省省辖市市区商品住宅月末累计可售面积月度变化图商品住宅库存去化周期持续延长。截至6月末，全省商品住宅累计可售面积14309.4万平方米，同比增长34.49%（3月末为12977.04万平方米，同比增长31.32%）；其中：1
6、3个省辖市市区商品住宅累计可售面积7595.74万平方米，同比增长30.39%（3月末为6824.21万平方米，同比增长26.70%）。省辖市市区商品住宅存量的平均去化期为18.5个月，比3月末延长了2.5个月。另据了解，如果包括已具备上市条件未申请商品房预销售许可和已供土地可提供的商品住宅潜在供应量，全省的商品住宅可供应面积将比目前统计数据大得多。4、二手住宅成交面积同比下降明显上半年，全省13个省辖市市区二手住宅成交面积为880.89万平方米，同比下降40.38%；从季度变化情况看，全省省辖市市区一、二季度二手住宅成交面积分别为420.98万平方米、459.91万平方米，同比分别下降45.
7、37 %、32.05 %，二季度与一季度相比，环比增长9.24%。上半年，全省省辖市市区二手住宅累计成交均价7410 元/平方米，同比增长10.24%（12月、13月、14月、15月分别为3.42%、16.63 %、17.12 %、13.47 %），涨幅趋缓。从季度变化情况看，全省省辖市市区一、二季度商品住宅累计成交均价分别为7968元/平方米、8352元/平方米，同比分别增长16.63 %、3.89%，二季度与一季度相比，环比增长4.82%。（二）房地产开发建设分析房地产开发投资保持增长，新开工面积下降明显。上半年，全省房地产开发投资完成额为3939.45亿元，同比增长16.3%，较上年同期
8、回落了0.4个百分点；其中，商品住宅开发投资完成额2823.09亿元，同比增长19.0%，较上年同期提高了0.7个百分点。全省商品房新开工面积7194.02万平方米，同比下降11.8%，较上年同期下降了27.9个百分点；其中，商品住宅新开工面积5198.17万平方米，同比下降13.0%，较上年同期下降了31.8个百分点。（三）房地产开发用地和金融、税收分析1、土地市场分析土地供应面积同比下降，土地市场渐趋冷清。上半年，全省经营性用地供应总面积为7398.01公顷，同比下降20.7%，其中：住宅用地供应面积为5353.14公顷，同比下降3.86%。今年以来，多个城市土地拍卖受到冷遇，有的城市甚至
9、出现了流拍，很多地块都是以底价或略有溢价成交。2、金融信贷情况房地产贷款余额同比增速放缓。6月末，全省房地产贷款余额为16316.77亿元，同比增长18.4%，比今年3月末回落了1.18个百分点，占人民币各项贷款余额比重为23.4 %，较3月末份额增长0.2个百分点。房地产贷款余额比年初增加1515.57亿元，其中：地产开发贷款余额为1458.74亿元，比年初增加189.80亿元，余额同比增长26.56 %；房产开发贷款余额为3917.08亿元，比年初增加477.63亿元，余额同比增长20.04%；个人住房贷款余额为10015.95亿元，比年初增加832.90亿元，余额同比增长18.32 %。
10、6月末，保障性住房开发贷款余额为893.95元，比年初增加148.63亿元，余额同比增长20.03%，比3月末提高10.69个百分点。3、房地产业税收情况房地产税收收入同比增幅回落明显。上半年，全省房地产业税收收入完成909.79亿元，同比增长8.57 %，较去年同期增速回落了25.11个百分点。全省房地产业税收占地税收入总量的比重为33.77 %，较去年同期下降了0.9个百分点。（四）我省房地产市场与东部省市对比情况分析全省房地产供销规模继续处于东部地区领先水平。据国家统计局网上公布数据，今年16月江苏房地产开发投资完成额、商品房销售面积、商品房销售额分别处于我国东部地区的第1位、第1位、第
11、2位（见表1），商品住宅开发投资完成额、商品住宅销售面积、商品住宅销售额在全国东部地区的排名与商品房的指标排名一致（见表2），市场规模均处于全国东部地区领先水平。全省商品房、商品住宅成交均价低于东部地区平均水平。据国家统计局网上公布数据，今年16月江苏全省商品房、商品住宅累计成交均价分别为7001元/平方米和6776元/平方米，均居东部地区第八位（见表1、表2），低于我国东部地区11个省市平均水平（7976元/平方米和7629元/平方米），也低于省情更加类似的其中五省（江苏、浙江、福建、山东、广东）的平均水平（8237元/平方米和8002元/平方米），略高于全国平均水平。综合考虑江苏的经济发展
12、水平、人民生活水平和城市化发展进程等因素，江苏目前的房价水平还是比较合理的。表1：2014年16月东部省市商品房市场情况对比地 区开发投资完成额（亿元）排名商品房销售面积（万m2）排名商品房销售额（亿元）排名成交均价（元/m2）排名全国总计4201948365311336437东部地区2422322630180517976北 京143585321010698200941天 津9441072396441089097河 北171872039510349506811辽 宁28814278341519654599上 海13389901814007155362江 苏3939142301296127001
13、8浙 江330721715718104105523福 建22246192261763591715山 东261153474318523533110广 东32173384623511191296海 南609114651148811105064（注：数据来源于国家统计局网站，成交均价按照“销售额销售面积”计算得出）表2：2014年16月东部省市商品住宅市场情况对比地 区开发投资完成额（亿元）排名商品住宅销售面积（万/m2）排名商品住宅销售额（亿元）排名成交均价（元/ m2）排名全国总计2868942487256326033东部地区1638219708150367629北 京7239385117659
14、198381天 津6171066395591084317河 北12757182358958491111辽 宁21004237241235652069上 海7548789811947151262江 苏28231377612559267768浙 江210631427715114105873福 建14586155361417591245山 东187553068315503505110广 东21502340722885184696海 南499114441046711105194（注：数据来源于国家统计局网站，成交均价按照“销售额销售面积”计算得出）（五）重点城市地产市场发展状况与其他城市的比较南京市新
15、建商品住宅价格指数低于全国一线城市水平，且排名逐月下降。国家统计局公布的数据显示，今年前6个月，南京市新建商品住宅价格指数同比分别为114.7、112.8、111.3、109.8、108.6、106.6，均低于国内一线城市北京、上海、广州、深圳的水平。其他无锡、扬州和徐州等3个重点城市新建商品住宅价格指数低于或略高于全国平均水平。6月份，南京、无锡、扬州、徐州4个城市新建商品住宅价格同比指数分别列全国第6、第66、第34、第49位，环比指数均已低于100。（见表3）表3：2014年16月重点城市新建商品住宅价格指数对比城市同比环比1月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月南京114.71
16、12.8111.3109.8108.6106.6100.4100.3100.6100.4100.299.4无锡106.4105.8104.2103.4102.0101.0100.4100.2100.099.899.299扬州108.2107.9107.8106.7105.6104.4100.7100.3100.4100.199.899.7徐州110.1109.1107.8106.8104.9103.6100.0100.2100.2100.099.399.5北京118.8115.5113.0111.2109.7108.0100.5100.3100.5100.2100.2100.1上海120.91
17、18.7115.5113.6111.3108.2100.5100.4100.4100.399.799.3广州118.9115.9113.4111.2109.6107.7100.7100.5100.4100.1100.099.4深圳118.2115.9113.0111.2108.9106.7100.4100.3100.2100.299.899.6杭州110.4109.4108.1105.8103.5100.799.9100.0100.099.398.698.2厦门116.4115.3113.7112.2111.0109.4101.2100.7100.6100.4100.2100.1从各城市新建商
18、品住宅销售情况看，南京、无锡、扬州、徐州今年上半年同比降幅均低于深圳、杭州、厦门等类似城市的同比降幅。（见表4）表4：16月各重点城市新建商品住宅销量数据及同比城市16月销售量（万平方米）同比南京332.14-26.27%无锡204.16-18.02%扬州96.25-30.87%徐州179.0431.89%北京349.28-47.23%上海692.04-18.54%广州384.16-30.43%深圳142.38-39.43%杭州94.61-51.33%厦门155.48-45.35%备注：1、除南京、徐州、扬州、无锡数据来源厅月报系统外，其余数据均来自于中房指数研究院。二、我省房地产市场存在的主
19、要问题及原因分析（一）我省房地产市场形势总体判断和全国房地产市场发展状况一样，江苏房地产市场出现下行调整的态势已基本明确，但是，从整体来看，当前房地产市场的下行调整并没有超出正常范围，商品住宅销量虽然同比下降，但是在去年上半年因国办发 201317号引起销售量的高基数基础上形成的，目前月度销售规模依然处于较高水平。今年前6个月省辖市市区商品住宅月均登记销售面积355.31万平方米，超过20062013年8年平均的月销售336万平方米的水平，但低于2009年（456万平方米）、2012年（368万平方米）和2013年（438万平方米）月均销售水平。从价格变化情况来看，全省区域房地产市场的“全面降
20、价潮”并没有出现，降价只是一些城市局部区域的少数楼盘，是部分开发企业应对市场形势的一种自我调整，在这样一种大的市场背景之下，地方政府还需进一步冷静观察，但需要注意防范可能影响房地产市场平稳发展和社会和谐稳定的风险性因素。下一阶段，我们认为，全省房地产市场仍将延续下行调整趋势：房地产开发投资增幅继续回落，商品住宅新增供应将有所放缓，销售面积降幅有所扩大，成交均价同比由增转降可能性较大，房地产业税收收入下行风险逐步显现，商品房库存去化期继续延长。（二）需要关注的主要问题房地产产业链长、社会影响大，虽然目前江苏房地产市场总体风险可控，但对也已出现的局部风险，需要认真防范和积极引导，防止风险扩大，影响
21、市场平稳和社会安定。1、重点关注三类企业的困境（1）开发大户型和商业办公用房的企业处境比较困难。当前房地产市场上大户型商品住宅明显滞销，144平方米以上户型的商品住宅去化期高达31.6个月，明显高于其他面积段的商品住宅去化周期；商业用房销售更加困难，省辖市市区库存为5203.47万平方米，去化期超过5年半（66.6个月）。大户型和商业办公用房销售的不畅直接导致了开发这类产品的企业资金回收周期拉长，存在较大困难。（2）融资能力差的中小开发企业处境比较困难。目前，中小房企的银行贷款仍然是主要融资来源，随着当前商业银行收紧了房贷并放缓房地产开发的放贷速度，部分中小开发企业受资金瓶颈的影响，发展雪上加
22、霜。（3）拿地成本以及建安成本较高的企业处境比较困难。一些企业由于前两年对房地产市场形势的误判，高价拿地，有的甚至是城市或区域的“地王”；还有一些企业由于片面追求品质增加建安造价，加上成本控制不力，在当前市场下行、销售不畅的形势下，处境困难。2、重点防范四类风险（1）部分房地产开发企业资金链断裂风险。由于销售不畅，资金难以回笼，加上银行业金融机构信贷规模收紧和贷款利率提高，导致部分地区部分资金实力较弱的中小型房地产开发企业出现资金链断裂以及“烂尾”风险。（2）交付使用环节矛盾加大的风险。因房地产开发资金不到位，存在房屋延期交付以及交付房屋质量下降的风险，如泰州市近期退房现象逐步增多，业主通过提
23、出商品房存在质量缺陷、配套不完善等问题，提出退房或赔偿要求，给当地的社会维稳带来不小的压力。（3）部分楼盘降价促销引发群体性事件的风险。出于加速资金回笼的需要，部分城市少数楼盘采取降价促销等手段加速跑量，导致新老业主不满而引发集访或群体性事件，降价促销在目前商品房预售制度框架下，已购房者不能接受尚未拿到房就贬值的事实，产生了集体要求房地产开发企业退房或补差价等矛盾，部分地区甚至引发集访或群体性事件，地方政府维稳压力凸显。（4）房地产开发企业违规操作风险。迫于当前市场销售不畅、银行贷款困难等因素的压力，部分房地产开发企业资金十分紧张，少数企业甚至铤而走险，采取擅自挪用商品房预售款、动用内部工作人
24、员违规骗贷、偷工减料降低住宅建设品质等手段进行住宅项目的建设，给当前房地产市场监管带来不小的压力。（三）房地产市场变化原因分析目前我省房地产市场呈现整体下行调整态势的主要原因是“房地产市场小周期”和“宏观经济大环境”的叠加因素造成的。一方面，从我省房地产市场自身来看，从2012年5月份起，我省商品住宅销售持续高位运行，市场需求得到一定的释放，根据市场供求短期波动规律，当前房地产市场正逐步进入下行调整的周期。另一方面，从宏观经济环境来看，房地产业发展与宏观经济环境的变化密切相关。第一，我国经济在长期保持两位数增长后，目前增速已经总体放缓，在此大背景下，房地产业作为国民经济的重要产业很难独善其身，
25、也必然随宏观经济增速放缓而下行调整。第二，江苏城镇化起步早、发展快，2013年城镇化率已达64.1%，苏南地区达70%以上，今后城镇化发展的速度将放缓；同时随着产业转移和经济提档升级，江苏一些地区人口流入速度开始下降，住房刚性需求增长减弱。第三，今年以来，为支持农业和实体经济发展，金融机构收缩房地产开发项目贷款的投放规模，甚至只收不贷，使得部分房地产开发企业出现资金紧张的状况；与此同时，多个商业银行从防范风险角度收紧了购房贷款并放缓放贷速度，多数商业银行上调了首套房贷款利率至基准利率，有的甚至还上浮510%，遏制了购房需求。第四，部分媒体刻意唱衰影响市场预期，少数对部分城市出台“救市”政策、部
26、分楼盘降价促销、交付使用环节出现矛盾、部分房地产开发企业出现资金链风险等事件的大肆宣传和不适当解读，使得购房者对未来房价下跌的预期进一步增强，加深了市场观望气氛。第五，部分政策措施对未来房地产市场的影响存在不确定性。国家正在研究实施的不动产统一登记、个人住房信息联网以及房地产税立法等制度性建设，在一定程度上强化了购房者对于未来房价下跌的预期。三、下一步工作计划下一步，我们将重点围绕“促进房地产市场平稳运行、积极防范市场风险”的工作思路，以构建住房供应体系为支撑，以加强分类指导为工作重点，以加强政策储备为工作抓手，以加强市场监管为重要手段，进一步加强对住宅产品结构调整，推动全省房地产市场平稳健康
27、发展。（一）构建住房供应体系，合理引导居住需求加快江苏省城镇住房供应体系研究课题研究进度，对江苏省各城市进行系统调研，总结归纳现有住房供应体系建设的进展情况，借鉴国外发达国家及国内相关省份住房供应体系建设经验，着力构建具有江苏特色的以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，通过住房保障、住房支持、住房市场三者之间的协调发展，给全体居民以住房消费方面的合理预期，规范和引导居民理性消费、梯次消费。（二）加密监测分析，加强分类指导加密对房地产市场的监测分析，密切关注周边城市和省份房地产政策微调动态，及时做好政策储备。加强房地产市场分城、分策、分类指导工作，尤其对库存较多、去化压
28、力大的城市，指导其合理控制土地出让规模、时序，完善商品住宅项目基础设施、公共服务设施配套吸引住房需求，通过推进棚户区（危旧房）改造、发展共有产权住房以及加大拆迁安置货币化补偿比例等方式，合理引导需求释放，加快住宅存量消化。（三）加强市场监管，防范市场风险一是加强商品房预售监管。督促各地严格按照关于进一步加强商品房预售监管的通知中相关规定要求，执行商品房预售制度，加强商品房预售行为监管和预售资金监管，完善房地产市场监管机制，整顿和规范房地产市场秩序，切实维护消费者的合法权益。二是加强商品房交付使用管理。督促各地严格按照关于进一步加强商品住房交付使用管理的通知中相关规定要求，进一步细化完善新建商品
29、住房交付使用条件和要求，规范新建商品住房项目交付使用程序和行为，切实维护房地产开发企业以及购房者合法权益。三是积极开展专项排查和整治活动。联合各地房地产主管部门，对在建、在售房地产开发项目认真开展排查，尤其对已经或即将出现资金链断裂的项目，要组织编制应对预案，做好风险防控。四是严格执行新版商品房合同。组织各地房地产主管部门加强对新版商品房买卖合同（预售）示范文本、商品房买卖合同（现售）示范文本的学习，督促各地抓好新版合同贯彻落实工作，切实维护交易双方合法权益。（四）结合市场销售特点，优化住宅产品结构一是引导房地产开发企业合理调整产品结构。引导房地产开发企业根据市场销售情况，结合当地购房者消费理念和居住习惯，开发适销对路的住宅产品类型，增加中小户型、中低价位商品住宅供应比例。同时积极引导房地产开发企业采用住宅产业现代化技术进行住宅项目开发建设，通过绿色化、低碳化生产降低对资源环境带来的影响，不断提高住宅建设品质。二是充分发挥省级部门联动作用。进一步发挥省城市住房与房地产工作领导小组的平台作用，加强部门之间协同配合力度，商请国土部门在同等条
