1、小区经济适用房项目申请立项可研报告经济适用住房建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：XXX经济适用住房建设项目1.1.2 项目承办单位：XXX康泰置业有限公司 1.1.3 项目选址：XXX以南，XXX以东1.2 研究工作的依据和范围1.2.1研究工作依据1、可行性研究报告编制委托书2、民用建筑设计通则3、住宅建筑设计规范4、建筑设计防火规范5、XXX发改城市20061457号文件及住房建设规划意见等 6、国家相关的规范、规定7、XXX城区规划文件8、项目承办单位提供的相关资料等1.2.2 研究工作的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的深度规定，本报告对项目
2、概况及必要性、内容与规模、设计方案、环保节能、项目组织与实施进度计划、项目招标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、内容和规模、投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。1.3 方案与结论1.3.1 项目建设的必要性自国家推行房改政策以来，XXX开发建设的住宅安居工程，虽然解决了很多居民的住房问题，但随着城区框架的不断拉大，城乡人口的转移，急需要一批经济适用房，解决了无房户的住房问题，并适度改善住房困难户的住房条件，还在群众中树立了政府的良好形象,定会受到广大群众的充分肯定和高度赞扬。建设经济适用住房可以有效调控商品房价格，抑制商品
3、房市场的畸形发展，可有效解决中低收入家庭的住房问题，减少民怨，深得民心，可有效消除社会上的不安定因素，有利于和谐社会的建设，对于加快XXX的城市建设，保证XXX经济又好又快发展，对维护安定团结都有着深远积极的影响。1.3.2环保节能项目建设期间的污水产生量较小，一部分自然消耗，一部分流入城市排水管网。本项目属于民用建筑，建成后产生的污染物主要是：污水、生活垃圾。根据不同的污染物，做出了相应的处理，产生的污水采用先进的生活污水处理技术，集中收集处理达标后，排入城市管网，生活垃圾按照城市垃圾处理办法，及时清运到城市垃圾处理厂处理，对环境影响不大。1.3.3项目实施计划本项目为XXX以南，XXX以东
4、，天山路以北，共建设5栋住宅商业楼及其配套附属设施。开发过程中选择有经验的建筑队伍和优秀的管理层,严密组织,科学管理,尽早完成该项目的建设。根据该项目实际情况,计划分期分批完成，历时工期18个月,自2011年4月开始实施,2012年9月底小区全部交付使用。工程施工过程中,分期、分批滚动施工，使资金和进度有机结合起来。1.3.4建设规模与内容项目总占地31353.10 m2（47.029亩），其中：代征道路面积8231.5 m2（12.347亩），实际用地23121.6 m2（34.628亩）。项目建设包括：总建筑面积96250.22 m2，包括住宅面积80653.52平方米，商业面积6092.
5、70平方米，公共配套面积191.00平方米。及小区配套的道路及绿化等公共服务设施。绿化面积9827平方米，道路及停车场8104平方米。（详见经济技术指标表）经济技术指标表项目名称单 位指 标备 注规划用地面积M31353.10合47.029亩其中建设用地面积M23121.60合34.628亩代征道路用地面积M8231.50合12.347亩总建筑面积M96250地上建筑面积M86937其中住宅建筑面积M80653.52商业建筑面积M6092.70配套建筑面积M191.00地下建筑面积M9313.00建筑占地面积M5190.88住宅建筑占地面积M3514.28总居住户数户1015总居住人口人304
6、5层数层27/25点式为主建筑密度%22.45绿化面积M9827绿化率42.50容积率%3.76总投资万元12456.81.3.5 投资估算与资金筹措本项目总投资12456.8万元；资金来源：全部由项目单位自筹解决。1.3.6 效益评价该项目企业利润为681.30万元。利润率为2.9%，符合国家关于经济适用房开发利润率不超过3%的要求。净现金流量为681.30万元,表明财务状况基本良好。项目面临主要风险因素时，具有一定的抗风险能力。1.3.7 结论与建议该项目建设完工后，住宅建筑面积达96250平方米，可为部分中低收入家庭和住房困难户提供质优价廉的经济适用住房1015套，可解决约3000余人的
7、住房问题，解决了部分中低收入家庭和住房困难户住房问题，定会受到广大群众的欢迎。综上所述，该项目符合国家的政策导向，可以有效调节目前房地产市场，解决社会矛盾，顺应民心，因此该项目的实施是必要的、可行的。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目背景近年来，随着XXX城市建设的脚步加快，城市框架不断拉大，城市发展速度较快，有效带动了XXX的经济发展，吸引越来越多的人员入住城区；但随着越来越多的进城务工人员的增加，及大量住房困难户的出现，住房问题逐渐成为不能回避的难题。现阶段，随着住房制度改革的不断完善，国家的住房政策已经完全实行商品化、实物制度，中低收入家庭收入偏低，而商品房市场价格居高不下，同时进城
8、务工人员中，80%都是中青年人士，在保证生活的条件下，去购买商品用房，只能是可望而不可及，大量的居民挤住在出租房，导致民怨很大。XXX委、市政府政府十分重视这部分人群的住房问题，把经济适用房建设列为惠民工程之首。为解决城区内居民住房问题，经过对市场的充分调查研究，综合分析各方面的因素，XXX康泰置业有限公司利用国家的各项优惠政策，组织实施经济适用房建设工程，以中低收入家庭为主要销售对象，让百姓买得起房，买到放心房，可以缓解无房家庭的住房难题，有利于调控XXX目前商品房市场的发展，促使房地产业走健康良性发展道路。2.2承办单位简介XXX康泰置业有限公司位于XXX工农北路167号，成立于2005年
9、11月28日。企业性质为有限责任公司，注册资本2000万元。公司资质证书为三级。公司现有职工人数20人，有职称的专业技术管理人员12人，其中具有高级职称的1人，中级职称6人，初级职称2人。公司下设四部一室：即工程部、财务部、营销部、物资部及公司办公室。公司自成立以来，一直遵循以“质量求生存、以产品求发展”的经营策略，大力实施品牌化发展战略，审时度势，稳步发展。在开发项目决策上，采取科学严谨的态度，准确定位，适度开发，满足消费需求，按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，注重质量、信誉至上，提高产品的品位、档次。经营管理上，坚持“以人为本、科学管理”的企业管理方略，把质量管理、优质
10、服务放在企业经营的首位。并把人才看作企业的第一资源，增强员工的凝聚力，提高员工的积极性和创造性，大大增强了员工的核心竞争力，在2009年度被市建委授予“优秀房地产开发企业”称号。2.3 项目建设的必要性2.3.1坚持经济适用住房政策，切实解决中低收入家庭，特别是住房困难户的住房问题，有效提升政府为民办实事的良好形象。改革开放以来，我们的经济有了长足的发展，城市面貌有了较大改观，居民生活环境和居住条件发生了很大变化。但是，一些困难企业还存在着部分职工住房困难问题，还有一些住房特困户。而城市目前有房地产企业开发的商品住房，属于高品质、大户型的较多，不菲的价格使得中低收入家庭不能入住， 如果把这部分
11、人的住房问题都推向市场，去购买市场上的商品房,一个中低收入家庭要十几年,甚至几十年的积蓄才能购买一套商品房,经济上难以承受。适用住房项目，享受政府优惠政策,利润严格按照国家的标准，项目是具有社会福利性质的民用住房。该项目实施，是贯彻中央文件精神，是政府为民办实事的具体表现，在群众中树立了政府的良好形象,定会受到广大群众的充分肯定和高度赞扬。2.3.2有序的开发建设经济适用住房项目，可有效调控市场上的商品房的价格,使房地产市场持续健康发展。 房地产行业是经济的支柱产业,由于城市经济的快速发展,城市化进程加快,外迁人员增加,大量外迁人员需要解决最基本的住房问题，促使住房地产市场供需矛盾突出,市场供
12、求不平衡，导致房价一路攀升。在取消了福利分房制度之后，住房价格更是一个敏感问题。由于经济的快速发展,城市化进程加快，土地资源不可再生,促使市场供需矛盾尖锐,导致商品房价格一路攀升，而开发商要追求利润的最大化，使整个房地产市场的价格攀升越演越烈，房屋价格在一定时期内不会有所下降。如果单单靠市场行为来调解这一社会问题，在短期内市场就会失灵。房地产业对国民经济发展的作用毋庸置疑，国家的宏观调控是为了国民经济的稳定、健康有序的发展，从而拉动其他行业发展。因此,政府要解决社会矛盾,就要全面贯彻落实国家的宏观调控政策,根据国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房
13、价格工作意见的通知等等，采取适当的干预方式来影响市场, 稳定住房价格, 维护广大中低收入家庭的切身利益，促进国民经济平稳快速发展。而现阶段控制房价的主要方式之一，就是通过政府提供经济适用住房,在价格上低于商品房，以此来影响商品房价格，维护广大中低收入家庭的利益,确保房地产市场走持续、健康、稳定发展之路,共同构建和谐社会。2.3.3经济适用住房建设可以加快推进城市化进程，进一部深化城市住房制度改革，带动其他相关行业发展。房地产业发展，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。房屋产品消费，特别是住房消费属于综合性消费，会波及和带动生活消费的方方面面。因而，发展房地产业，有效提高居民住房消费
14、水平，为人们生活水平的提高，创造条件和可能。经典的造型设计、漂亮的小区绿化组合，无疑能提高周边的环境和品位。经济适用住房一般都选址在城市的新区，开发建设规模都比较大，结合住房需求和城市整体发展规划，坚持可持续性发展理念，在加快新区建设的同时，兼顾老城区改造，实现新、老区的功能互补，协调发展，尽快形成配套齐全的小区；其次，从经济结构上来看，地产业的健康发展，还拉动与建筑业、地产业、中介服务行业等相关的其他产业，如房产中介，室内装修、第三产业等行业，无形中拉动了整个经济发展。本项目符合国家的有关规定，为政府解决各种社会问题和大量纠纷、上访，真正做到“最大限度维护拆迁户利益”，真心实意地将群众的安居
15、工程“作为造福百姓的解困工程，作为新时期密切党群、干群关系的民心工程，作为塑造党和政府崭新形象的德政工程”、做到使群众的安居工程成为群众心中的“民心工程”。综上所述，该项目的实施是可行的、必要的。第三章 市场分析3.1 政策分析国家有关部委提出推动住房消费的改革措施，一是要加大经济适用住房建设，适宜于广大普通居民购买住宅的投资力度；二是加快城镇住房制度的改革，住房实物分配转变成货币分配形式；三是出台购买住宅的优惠办法，银行给予按揭贷款，推动住房商品化的进程。3.2 市场需求预测随着住房制度改革的不断深入，建立在住房私有化基础上的住宅供应逐渐多样化，取消福利分房，以自住民居为主；而经济适用房是享
16、受国家优惠政策而建设的专用住房，保本微利（3%的利润）出售给符合条件的购房户。结合XXX的实际情况：（1）从消费市场来看：我市享受低保家庭共有45786户，其中，人均建筑面积在8平方米以下的有20913户，816平方米的15717户，16平方米以上的9156户，本项目建设的经济适用住房总套数为1912套，可在一定程度缓解我市中低收入家庭的住房困难问题。随着住房贷款政策的逐步完善和深入实施，同时经济适用房在市场上供不应求，消费者对其有较为强烈的消费需求，市场前景是乐观的；从购买力方面来看，本项目属于经济适用房开发，考虑到中低收入家庭的购买能力，还可以采用住房公积金贷款。严格按照保本微利的原则出售
17、。因此，该项目的市场潜力十分巨大。(2)从供给市场来看：目前，在XXX房地产市场上中高档房屋供应量比较充足，房地产开发现状大都比较分散，不成规模，设计观念滞后，面对中低收入人群的小户型房屋偏少。而XXX康泰置业有限公司建设的康泰小区位于XXX以南，XXX以东，附近有较为完善的市政配套设施，可为住户提供较为便利的生产生活条件。该小区位置优越、规划设计合理，从房屋价格、规划设计、居住环境、交通等方面解决了住房的有效供应，向中低收入家庭提供既经济又适用的住房，占天时、地利、人和，其销售前景是非常看好的。第四章 项目选址及建设条件4.1 项目选址项目选址位于XXX以南，XXX以东，天山路以北，紧临城市
18、建设交通要道，属城区位置，交通四通八达，项目选址适宜，主要从以下几个方面考虑：（1）从规划角度看，该项目在规划区内，附近的公用基础配套基本健全，符合未来城区规划发展。（2）小区附近有幼儿园、小学、中学、商场和公交车站等，配套设施较为齐全，便于居民生活。（3）小区地理位置较为优越，紧临城市交通主干道XXX，周边有XXX与天山路，交通四通八达，环境优美，周围无重要污染源，是较为理想的居住区域。综上所述，项目区所在的地理位置比较理想，是适宜居住的。4.2 建设条件4.2.1气候特征XXX地处亚热带向暖温带的过渡地带，属于典型的季风型大陆性半湿润气候，阳光充足，热量丰富，雨量充沛，全年春、夏、秋、冬四
19、季分明，气温变化非常明显。全市3月22日5月20日为春季，5月21日9月12日为夏季，9月13日11月11日为秋季，11月12日次年3月21日为冬季，冬、夏较长，分别达130天和115天；春、秋较短，各有60天。年日照时数1897.92120.9小时，年无霜期220245天。 气温：年平均温度：14.415.7 极端最高温度：41.4 极端最低温度：17.9风： 最大风速：16米/秒瞬时风速：20米/秒 最大风力：8级 年平均风速：3.2米/秒 基本风压：0.35千帕主导风向：冬季多为东北风，频率为13%夏季多为西南风，频率为13.2% 雨： 年平均降雨量为787.4mm，日最大降雨量212.
20、9毫米 雪： 最大雪压：0.25千牛/平方米 最大积雪深度：230毫米 最大冻土深度：230毫米4.2.2 地形、地貌条件XXX地处全国第二级地貌台阶向第三级台阶过渡的边坡上，西、北、东三面环山，是一个南开口的马蹄形盆地。山地、丘陵、平原大体各占三分之一。项目场地地势平坦，略呈北高南低，场地高差0.8米，且处于高地与耕地交叉地带，与周边交界地带有一定落差，便于场地排水，便于防洪抗讯。4.2.3 工程地质、水文地质条件 （1）地层岩性 XXX地层区跨华北地台和秦岭褶皱系两大地质单元，以栾川维摩寺新安店一线为界，以北属华北地台，以南属秦岭褶皱系，由大洋地壳经过多旋回螺旋式发展，逐渐演化成大陆地壳。
21、 （2）地址构造特征 XXX地区地质构造具有多旋回、强烈变动特征。褶皱构造呈线状展布，形态复杂；断裂构造以区域性大断裂为主，呈北西西向或北西向，次为北东向、北北东向延伸。 （3）水文地质特征 XXX地表水分属长江、淮河两大流域，淮河及唐、白河和丹江三大水系。合川径流主要来自地表径流，全区多年平均径流量为68.03亿立方米，径流深279毫米。地表径流分布与大气降水一致。XXX地下水资源丰富，浅层地下水总量达19.29亿立方米，其中可开采量为7.75亿立方米。 （4）地震烈度我国国家标准中国地震动参数区划图2008于月日起正式实施。该标准在原地震烈度区划图的基础上，吸收了我国近十年来新增加的、大量
22、的地震区划基础资料及其综合研究的最新成果，采用了国际上最先进的编图方法编制而成。新区划图能够更精确、更直接、更详细地反映出地震时地面的动态特征。在这幅区划图中，XXX区的地震动峰值加速度为.，反应谱特征周期为，相当于地震烈度度。XXX地处华北板块与华南板块交界处，地质构造复杂，地震活动频繁，被列为河南省重点地震监视防御区，市地震办要求各建设单位和设计部门在今后的工程设计中，严格按照新标准进行抗震设防，确保各类建设工程达到设防标准。 根据中国地震动参数区划图标识，该项目位于地震动峰值加速度为0.10g区内（相当于地震基本烈度7度），鉴于园区所处的地震地质构造情况，在工程初步设计前必须进行专门的地
23、震安全性评价，以确定科学的抗震设防要求。4.2.4 周边建筑物与环境条件项目区周边有幼儿园、小学、初中、商场和公交站等，配套设施较为齐全，便于居民生活。4.2.5 城市规划要求该项目选址，周边无工矿企业，选址符合XXX城市总体规划要求。4.2.6 交通条件该项目选址在XXX以南，XXX以东，天山路以北区域。交通四通八达，十分便利。4.2.7 基础设施条件本项目位于城市供水、供电辐射范围以内，相关配套设施（水、电、排水、通讯）已完备，待项目施工图完成后，由当地的水、电、通讯等部门将水、电、通讯等引至项目所在区域内。第五章 建设内容与技术方案5.1 设计原则在土建设计过程中，遵守国家的相关技术规范
24、标准，以建设优美宜人的居住环境为目标，同时适应市场和房地产开发的多种要求，在保证工程质量，确保建筑物安全性和耐久性的前提下，兼顾经济效益，注意降低造价，减少材料消耗，同时有利于降低运行、维修和管理费用。5.2 建设规模与内容项目建设规模与内容主要为：项目总占地31353.10 m2（47.029亩），其中：代征道路面积8231.50 m2（12.347亩），实际用地23121.60m2（34.682亩）。总建筑面积96250.22m2，包括住宅面积80653.52 m2，商业面积6092.70m2，配套附属设施用房191.00m2。绿化面积为9827 m2，道路及停车场8104m2。本项目共建
25、5栋高层住宅，其中：27层为3栋，为1#、3#、4#；25层1栋，为2#；5号楼为局部11层，主体25层；总套数为1015套，套型具体分布如下： 楼号户型户型面积（单位：m2）套数（单位：套）1二室二厅一卫86.5250二室二厅一卫88.9825二室一厅一卫71.6250一室一厅一卫68.50550二室一厅一卫71.1650二室一厅一卫71.465502二室二厅一卫93.7446一室一厅一卫65.78592一室一厅一卫67.98923二室二厅一卫86.5254二室一厅一卫71.161084二室二厅一卫88.9827一室一厅一卫68.50554二室一厅一卫71.62545二室二厅一卫85.095
26、0二室二厅一卫92.5944三室二厅一卫123.3633三室二厅一卫123.4611三室二厅一卫128.4825一室一厅一卫65.3350合计1015（2）商业用房面积6092.70 m2，其中：XXX位置建设1、2号楼及3、4号楼商业部分为主楼部分的2层裙楼，方便居民需求；（3）地下面积为9313m2。（4）在建筑中心位置设置绿化面积9827m2，道路及停车场8104m25.3 建筑设计方案5.3.1总平面规划5.3.1总平面规划（1）小区的住宅以25与27层为主，5号楼为整体11层，局部25层。为使居民能够得到良好的景观，减速少塔楼住宅的空间单调感，在主体楼建筑周边错落有序地布置裙房，使用
27、地中部形成几片较大的庭园绿地，同时几个绿化空间又是能够相互连通，形成一个序列。由于建筑高度的不同，使整个建筑群高低起伏、错落有序。结合周边环境，考虑到生态平衡和建筑设计的经济性、实用性，设置地面生态停车场，另利用局部地形设地下室兼作停车场，既方便住户出行，又加大户外面积，外来车辆统一存放在停车场，便于管理， 也保证了小区的安静。力争使整个小区设计合理，功能设施齐全，服务优良。小区内按照国家建设标准留足遮阴面和绿化带，种植花草树木，健身跑道，社区生活广场，并采取立体绿化，屋顶绿化，使整个小区达到居住小区建设标准。（2）竖向设计竖向设计的主要原则是保证道路畅通，雨水排出顺畅，鉴于该地块地势情况，故
28、竖向布置依地势的自然坡度采取平坡式布置，场区内排水采用路面排水和暗管排水相结合的方式。（3）道路路网道路设计原则是既方便本区使用，又要避免外来车辆的干扰，力求简洁，在节约用地的同时又直达通畅。除环小区四周设置消防通道外，由于小区面积较大，并且近临道路，在临路位置要设置缓冲段，共设出入口两个，其中：人流通过北面XXX和天山路方向各设置一个主出入口；车流主要从北面XXX和南面天山路进入小区地面停车场。做到了即与现状道路网络匹配，又满足了交通要求，而且合理地改变了道路的通视性和人车不分现象。以便居民进出小区。区内道路均为混凝土道路，主入口宽度为10米、次入口宽度6米。（4）绿化设计小区沿西侧设置大面
29、积集中绿地，通过雕塑、草坪及鲜花相互映衬、相互环绕，并建设凉亭、水景、走廊、社区活动广场等设施，为小区居民提供休息、游玩场所。在宅前道路两旁种植四季常青树木及小块绿地，带状和小片绿地与宅间绿地连接沟通，从而形成相互渗透、互为延伸的空间系列。5.3.2 建筑设计本次项目建设是经济适用住房，在功能上主要保证中低收入家庭的住房需要，与实际情况相结合，因此套型设计以小户型建筑面积为主有86.52、88.98、71.62、68.505、71.16、71.465、65.785、67.98、86.52、85.09、92.59、65.33，兼有93.74、123.36、123.46、128.48。在平面功能设
30、计上，应通过对各行为空间进行充分的分析和精心设计，使空间得到最大限度的利用。同时做到各空间联系便捷、动静分离，互不干扰。该小区建筑层数主要为高层，与之相配套的还有服务用房及公用配套辅助设施，解决居民的实际生活需要。1、 设计依据（1）民用建筑设计通则GB 503522005（2）住宅建筑设计规范GB 503522005（3）建筑设计防火规范GB 50016-2006（4）托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ3987（5）人民防空工程设计规范GB 502252005（6）城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002年版）2、建筑立面造型建筑造型设计原则结合普通住宅设计的要求，经过多次方案的论证和比较，决定突出小区的归属性和可识别性。为使小区更亲切、别致，建筑群外墙均采用新型的防水彩色涂料饰面，凸显住宅小区的美感。3、装修标准及主要构造外墙装修：以新型防水涂料罩面，其色调以暖色为主调。楼地面：卧室、阳台采用水泥砂浆楼地面；客厅、卫生间、厨房采用地板砖楼地面；内墙面：除卫生间、厨房贴瓷砖外，其它房间均采用混合砂浆防瓷涂料墙面；屋面：采用100厚1：10水泥膨胀珍珠岩保温层，架空隔热层，SBS柔性屋面。砖混结构采用新型环保砖；所有建筑窗均为塑钢窗，内门为木门；住宅入户门采用安全防盗门。5.3.3 结构设计（1）本项
