1、住宅楼委托建设项目管理方案一、全面性： 1、项目概况 2、项目管理原则 3、项目管理的主要内容 4、项目管理目标 5、项目特点和难点分析 5.1管理的重点及合理化建议 5.2 对影响项目工期、质量和投资的关键问题的理解 6、确保建设项目进度计划的措施 6.1、掌握充分的信息和资料 6.2、确保计划的主要依据 6.3建设项目进度计划的管理与控制 6.4实施阶段进度控制工作内容和程序 6.5进度计划实施中的检查与调整 7、确保工程质量的措施 7.1项目质量管理的原则 7.2项目质量管理的重点 7.3项目质量管理的控制手段和保证措施 7.4各阶段质量控制程序和手段 7.5建设项目部的质量控制工作程序
2、和控制手段 7.6工程质量控制的方法和手段 8、确保安全、文明施工的措施 8.1工程项目施工现场管理（6S活动） 8.2消防工作管理措施 8.3监督总包单位对分包单位的管理 8.4监督工程成品的保护 8.5总图管理措施 8.6安全、文明与健康管理体系 8.7环境保护管理 8.8现场环境保护标准 8.9现场环境保护措施 8.10现场保护实施办法 二、可行性：对本项目提出的总体规划和设计的设想 三、针对性：项目的质保体系与创优措施 四、先进性：新工艺、新技术及降低成本、缩短工期措施 五、强制性：执行国家强制性条文及切实可行的保证措施 一、全面性：1、项目概况1.1项目名称：XX民警住宅楼委托建设项
3、目。1.2项目地点：XX市区。1.3项目建设规模：委托建设住房约18万平米。1.4工期要求：2013年5月1日至2014年7月30日，总工期458日历天。1.5招标人：XX分局。2、项目管理原则2.1依据有关政府部门批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规、委托建设合同，对本建设项目实施过程进行管理服务。2.2在本项目建设管理过程中应实施工程建设监理制、招投标制及合同管理制。2.3接受委托人的指令、指导和监督，并对其负责，并积极配合使用单位；联络、沟通政府有关部门，办理相关手续；协调好参建各方和建设项目所在地周边的关系。3、项目管理的主要内容3.1会同招标单位，依据项目初步设计及概算批
4、复内容组织编制项目施工图设计和工程预算编制。3.2在招标单位的协助下，办理项目消防、规划、人防、气象、环保、地震等有关手续报批工作。3.3选定合适的招标代理机构或自行招标，通过招标选择设计、监理、施工、设备、材料供应单位。并将招投标情况报告和中标合同报委托人备案。3.4负责工程的质量、进度、投资控制，按期向委托人汇报施工进度、质量、资金的使用情况并随时接受监督审查。3.5负责本项目所涉及的合同变更以及预算、决算的审核，负责工程合同的洽谈与签订工作。3.6按项目进度向委托人提出投资计划申请，报送项目进度用款报告。3.7负责本工程项目的信息管理以及安全文明施工管理。3.8负责办理开工前的相关手续及
5、协调工程建设各阶段的内外关系。3.9组织工程中间验收，会同委托人、使用单位共同组织竣工验收，办理工程竣工前的有关手续。3.10编制工程决算报告，报委托人审批，负责将项目竣工及有关技术资料整理汇编移交，并按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续。4、项目管理目标4.1项目管理的基本目标4.1.1质量目标：工程质量达到工程验收合格标准。4.1.2进度目标：按合同规定工期完成工程项目4.1.3投资目标：不超概算，工程各阶段、各单项工程费用支出与形象进度相协调。4.1.4安全目标：无重大安全责任事故。4.1.5文明施工目标：争创文明施工工地。5、项目特点和难点分析5.1管理的重点及合理化建议根据招标
6、文件，结合建筑工程的使用性质，对该项目进行针对性分析，其要点如下：5.1.1在对该项目的项目管理中，成立建设项目部的工作重点是抓紧项目前期建设项目准备工作，及时开展施工招标工作。5.1.2组织好施工招标工作，选择有施工经验的、有能力在458个日历天内完成整个工程验收质量合格的施工单位组织施工。5.1.3做好项目的变更控制。5.1.4协调好外围环境影响因素，及时配合施工单位与当地政府、建设主管部门建立联系，遵照并执行当地有关法令、法规、管理条例等文件或要求。5.1.5通过对工程进度实行动态管理，实现工期目标。在该项目的进度控制过程中，项目部的工作重点是控制所有处于关键线路上的工作。5.1.6确保
7、项目投资控制管理，实现成本目标。合理运用投资，加强合同管理。5.1.7确保质量目标的实现。在该项目的质量管理过程中，建设项目部的工作重点是进行施工过程的宏观控制，抓程序、抓管理，让整个施工管理有序，协调，目标一致，确保项目质量目标的实现。建筑工程的管理，工程质量是关键，是重中之重，制定有效的质量控制措施，建立约束、协调的现代管理机制，强化合同管理，把质量目标与经济利益挂钩，针对关键工序和特殊工序编制单项工程质量控制方案，从工程进入施工阶段开始就要建立项目质量保证体系，抓住关键环节、薄弱环节进行重点控制，并对施工单位采取质量奖罚制度，提倡提高工序检查验收的一次验收合格率，定期组织项目建设项目部、
8、监理公司、各施工方参加工程质量联检，加强质量监督管理，确保结构使用和安全需要，实现质量目标。5.1.8加强信息管理。项目信息管理部通过项目管理软件对进度、质量、成本实现动态管理；利用公司局域网实现：数据共享、优化信息结构、数据处理、预测、计划、控制及辅助决策，为项目管理人员进行建设项目的进度控制、质量控制。成本控制。合同管理、现场管理、安全控制、组织协调、竣工验收等提供可靠的信息支持，方便公司与项目部之间的沟通，提高工作效率。5.1.9加强程序化管理，发挥三方建设主体职能的有效性，建立文件收发书面往来制度，第一次工地会议制度，监理例会制度，专题例会制度，关键部位监理旁站制度，设计变更、现场签证
9、报审制度，图纸会审、施工图审查制度，工程质量安全联检制度，尽可能地支持监理工作，维护监理管理职能，防止建设项目部过多干预监理工作使监理工作不能有效发挥。5.1.10采取有效环保措施，确保安全目标。施工前要制定安全、文明、环保施工措施，降低噪音和粉尘污染。5.2 对影响项目工期、质量和投资的关键问题的理解5.2.1对影响项目工期的关键问题的理解根据本公司本项目的理解，认为要确保项目如期完工，工期控制的关键点有以下内容：1）设计与政府报批工作的衔接是开工前前期工作进度管理的重点，原则上设计的质量和进度必须满足政府报批进度的要求。2）方案设计与初步施工图设计单位之间的协调是设计进度管理的重点。3）市
10、政配套工程的规划、实施是施工准备期进度管理的重点。4）施工过程中的主要控制点A.关键工作和关键线路的确定方法B.网络计划工期调整和工期优化方法C.网络计划的时差计算、分析和利用D.分析和运用双代号时标网络计划和前锋线控制工程进度计划实施E.实际进度和计划进度的比较方法，分析差异及其产生的原因F.工程计划延期索赔及其处理程序和措施5.2.2 对影响项目质量的关键问题的理解根据我公司多年的工程管理经验及对影响委托建设项目质量的关键问题，主要有以下关键点：1）招标选择具有丰富房建项目监理经验的监理单位。2）招标选择优秀的施工单位和管理人员。3）监理综合的质量体系。4）对设计单位的质量管理。5）对施工
11、单位的质量管理。6）施工过程中主要控制点。A.对材料质量的控制B.工程质量控制手段和方法分析；C.工程质量检验及处理意见D.影响工程质量的因素分析E.直方图的用途和分析F.施工工序质量控制的内容和实施要点分析G.工程质量事故处理程序和所需资料H.工程竣工验收要求及验收程序I.分项、分部、单位工程质量评定的程序和标准6、确保建设项目进度计划的措施根据建设项目进度计划所包括的内容不同，进度计划分为建设项目总体进度计划、分项进度计划、年度进度计划，这些不同的进度计划构成了项目的进度计划系统。建设项目部编制及审核进度计划时必须收集充分的信息，并对收集到的信息进行研究分析，掌握编制进度计划的依据，做出合
12、理的预测和准确的决策。具体工作内容：6.1、掌握充分的信息和资料市场信息：市场需求情况，与工程有关的原材料、设备等其他相关信息，市场走向，市场机会和风险预测。设计方面：各专业设计人员数量，设计工序效率，设计管理能力，工程设计图样和设计文件。施工方面信息：施工技术水平，工程主要施工组织措施，施工主要工艺流程，施工主要材料、设备、劳动力来源及数量、劳动定额、主要项目成本。工程内外部条件：如材料和劳务市场情况，工程项目特点，水文、地址、气象条件等。类似工程项目信息：类似工程与进度有关的信息。6.3建设项目进度计划的管理与控制6.3.1、实时分析及采取措施在分析实际进度与原定的计划进度的差异及其原因后
13、，建设项目部就能综合的掌握当前建设项目工程进展存在的问题和问题产生的真正原因，在此基础上可以按照合同的约定，采取有效的措施，修正计划进度，使项目进度赶回原来的进度上，保证项目里程碑进度的实现。工程师在发现计划进度实施中已经出现延误，尤其是处在关键线路上的活动有延误或可能发生延误时，必须非常及时的发出合理的、符合合同要求的指令和提出相应的措施。在监理单位发出指令后，建设项目部应该协调和督促承包商及有关各方修正其计划，使其仍能在合同约定的时间内或在合理的时间内完成建设工程。6.3.2、定期更新进度计划定期更新进度计划是项目进度控制的重要内容。更新进度计划，由承包商根据工程进展的实际情况，按合同要求
14、定期编制。所谓更新进度计划，就是以经工程监理审查、统一的施工总进度为基础，以报告日为截止日期，将现场的实际情况反映在施工总进度上的进度计划。它能动态的放映施工进度情况，能预测今后实施中的可能走向和趋势。这种定期更新的进度计划，经同意和确认后可作为记录进度，并将成为这段时间的进度评价，也是工期延误评价的基础。从合同管理的角度看，这项工作对驻地监理部来说非常重要。6.3.3、施工延误及其处理建设项目部应及早发现、发出指令、加强监督。在承包商提出新的进度计划后，结合工地实际情况，认真审核并给予答复。建设项目部可根据合同约定，责令承包商加大现场的资源投入，以保障工期能赶回里程碑进度的要求上来。由于建设
15、项目部对项目的成败，尤其对质量、工期、投资和环保的目标的实现，对委托人和使用人都负有不可推卸的责任，即使工期延误是承包商的完全责任，委托建设项目部也有将工期赶回到里程碑进度上来的责任，所以委托建设项目部一定要与承包商、工程设计、工程监理等各方一起分析原因、研究措施，协助承包商把延误的时间赶回来。凡是由于现场实际条件的变化致使设计发生变更，应立即及时明确发出指令，确保在现场能正常施工。这时应考虑承包商要求延长工期、索赔等。委托建设项目部就要会同监理单位组织力量对其延长工期的要求进行调查和复核，在详尽、可靠的资料和数据及完整的记录的支持下提出报告。与此同时，委托建设项目部要提出保障工期的要求和措施
16、。6.4实施阶段进度控制工作内容和程序工程项目施工进度控制工作内容工程项目项目的施工进度控制从审核施工单位提交的施工进度计划开始，直至工程项目保修期满为止，其主要工作内容如下： 编制施工阶段进度控制工作细则本项目施工进度控制工作细则是在工程项目管理规划的指导下，由工程项目管理部中进度控制管理工程师负责编制的更具有实施性和操作性的执行文件，其主要内容包括：（1）工程项目施工进度控制目标分解；（2）工程项目施工进度控制的主要工作内容和深度；（3）工程项目进度控制人员的具体分工；（4）与进度有关各项工作的时间安排及工作流程；（5）工程项目进度控制的方法（包括进度检查日期、数据收集方式、进度报表格式、
17、统计分析方法等）；（6）工程项目进度控制的具体措施（包括组织措施、技术措施、经济措施及合同措施等）；（7）工程项目施工进度控制目标实现的风险分析；（8）尚待解决的有关问题。 审核施工进度计划工程项目开工前，建设项目部会同监理工程师应对总施工单位提交的施工总进度计划进行审核，审核内容有：（1）进度安排是否符合工程项目项目建设总进度计划中总目标和分目标的要求，是否符合施工合同中开、竣工日期的规定；（2）施工总进度计划中的项目是否有遗漏，分期施工是否满足分批动用的需要和配套动用的要求；（3）工程项目施工顺序的安排是否符合施工程序的要求；（4）劳动力、材料、构配件、机具和设备的供应计划是否能保证进度计
18、划的实现，供应是否均衡、需求高峰期是否有足够能力实现计划供应；（5）资金供应满足进度需要的安排；（6）施工进度的安排是否与设计单位的图纸供应进度相一致；（7）提供的场地条件及原材料、设备，特别是国外设备的到货与进度计划是否衔接；（8）总分包单位分别编制的各项单体工程施工进度计划之间是否相协调，专业分工与计划衔接是否明确合理；（9）工程项目进度安排是否合理，是否有造成业主违约而导致索赔的可能存在。按年、季、月编制工程综合计划。下达工程开工令。监督施工进度计划的实施。参加现场协调会。核准工程进度款支付凭证。审批工程延期。处理争议和索赔。整理工程进度资料。工程移交。6.5进度计划实施中的检查与调整6
19、.5.1、认真分析影响工程项目施工进度的因素，实现主动控制为了对工程项目项目的施工进度进行有效地控制，项目管理人员必须在施工进度计划实施之前，对影响工程项目实施进度的因素进行分析，并提出保证施工进度计划有效实施的措施，从而实现对工程项目实施进度的主动控制。6.5.2、 做好施工进度的检查与监督（1）施工进度检查的主要方法是对比法，将整理的实际进度数据与计划进度数据进行比较，从中发现是否出现进度偏差并分析出进度偏差的大小。如进度偏差比较小，应在分析其产生原因的基础上采取有效措施，解决矛盾，排除障碍，继续执行原进度计划。如果经过努力，确实不能按原计划实现时，就要考虑对原计划进行必要调整，即适当延长
20、工期或改变施工速度。计划的调整要慎重，应当尽量减少对计划的调整。（2）督促监理单位定期地、经常地收集由施工单位提交的有关进度报表资料工程项目施工进度报表资料不仅是管理工程师实施进度控制的依据，同时也是其核准工程进度款的依据，施工单位若能准确地填报进度报表，管理工程师就能从中了解到工程项目的实际进展情况。（3）由管理人员现场跟踪检查工程项目的实际进展情况为了避免工程项目施工过程中，施工单位超报已经完成的工程量，管理人员有必要会同监理人员进行现场实地检查和监督。应每旬或每周检查一次，如果在某一施工阶段出现不利情况时，必须每天检查。（4）参加由监理工程师定期组织现场施工负责人召开的现场会议监理单位定
21、期组织现场施工负责人召开的现场会议，通过面对面的交谈，管理工程师可以从中了解到工程项目施工过程中的潜在问题，以便及时采取相应的措施加以预防。6.5.3、 施工进度计划的调整控制手段和保证措施 压缩关键工作的持续时间（1）组织措施增加工作面，组织更多的施工队伍；增加每天的施工时间（如采用三班制等）；增加劳动力和施工机械的数量。（2）技术措施改进施工工艺和施工技术、缩短工艺技术间歇时间；采取更先进的施工方法，以减少施工过程的数量；采用更先进的施工机械。（3）经济措施实行包干奖励；提高奖金数额对所采取的技术措施给予相应的经济补偿。（4）其他配套措施改善外部配合条件；改善劳动条件；实施强有力的调度等。
22、组织搭接作业、交叉作业或平行作业由于单位工程多且相互的制约比较小，可调整的幅度比较大，所以容易采用平行作业的方法来调整施工进度计划。对于单位工程项目，由于受工作之间工艺关系的限制，可调整的幅度比较小，采用搭接作业、交叉作业的方法来调整施工进度。7、确保工程质量的措施为了实现质量目标，我公司将运用企业内部全部资源来支持现场项目部的工作。同时抽调以管理过同类大型项目的优秀项目管理人才为核心的具有丰富管理经验的团队，组成建设项目部，来负责工程全过程的具体工作。7.1项目质量管理的原则将投资、安全、质量、进度统筹规划，使各项指标都达到最佳值。技术措施如下：.以设计及施工验收规范、工程质量验评标准等为依
23、据，督促设计、施工单位全面实现工程项目项目合同约定的质量目标；.对工程项目项目施工全过程实施质量控制，以质量预控为重点；.对工程项目的人、机、料、法、环等因素进行全面的质量控制，监督参建单位的质量保证体系落实到位；.严格要求施工单位执行有关材料试验制度和设备检验制度；.坚持不合格的建筑材料、构配件和设备不准在工程项目上使用；.坚持本工序质量不合格或未进行验收不予确认，下一道工序不得施工。7.2项目质量管理的重点投资、质量、工期是本项目的三大目标。这三者之间的对立是绝对的，统一是相对的。工程建设项目的质量管理追求的是在相对统一的范围内，通过反复协调实现整体的最优化，并完成既定的质量目标。这需要委
24、托建设项目部与各参施单位齐心协力，本着高度的责任感和使命感，运用高超的管理手段和智慧才能达到的。这一点将是我公司的工作重心所在。7.3项目质量管理的控制手段和保证措施7.3.1、保证质量管理的必要投入。必须注意保证质量管理所需的人力、设备和设施以及工作环境的必要投入。人力：必须保证安排一定数量、能够胜任质量管理岗位的专职人员和兼职人员，具体负责建设项目质量管理工作。同时，要对所从事的工作影响建设项目质量的相关人员加强教育和培训，提高相应专业技能和综合工作能力，增强安全生产和质量意识。设备和设施：包括工程施工质量管理所需的工具和设施，信息和通信设备、运输设备以及质量监测设备等。在项目建设中投入的
25、设备和设施，本身必须是安全、可靠的。必要的设备和设施投入对建设项目的安全生产和质量保证将起到保障作用。工作环境：投入足够的资源。营造良好的工作环境，使人的因素和物的因素有机的结合起来，对人员的能动性、满意程度和绩效产生积极影响。营造良好的工作环境要考虑的因素主要包括：人员工效；安全生产规则和指南；防护设备的配置和使用；工作场所的选择；工作场所的环境（温度、光线、空气流动性、噪声、振动、污染等）；与社会的相互影响等。材料：材料是构成工程实体质量的要素，必须选好合格的材料供应商，作好定货采购工作。同时本着 “工程延伸管理的精神”来加强控制。我公司将在以下几点加强控制管理。a根据工程要求，明确采购内
26、容，其中包括材料的类别、品种、规格、数量、等级和质量标准，并提出供货计划。b对供货单位的评定选择，在了解材料供应信息的基础上，通过招标选择声誉好的知情单位来确保优质低价。c在确定供货商后，定货前，承包商应书面向施工总承包方、监理和委托建设项目部报审，同意后才可签定合同。d确定的供应商应及时向施工总承包方、监理和委托建设项目部提供企业资质，营业许可证，质量认证书等文件。e对于大批定货或关键材料，施工总承包方、监理和委托建设项目部将派专人进行实地考察并监督生产，同时走访相关用户。确保每一个“螺丝”都是合格的产品。这是我们对用户实行精细化管理的承诺。f供货文件和供货合同必须明确质量标准、依据法规、包
27、装及标识、检查及验收方法、违约索赔等条款。方法：科学的建设方法是高速、高质、低耗的完成施工项目的重要保证。他不光体现在具体的施工方案上，还体现在科学的管理方法上。在这一方面我公司具有较强的优势。我公司从事管理了众多大型建设项目，在吸取了国际先进的项目管理方法与施工技术的同时我公司还结合国内的特点形成了一套自有的先进、务实的管理经验，储备了雄厚的技术资源。针对此项工程的特点我公司已做好各方面准备，一定会高标准的完成任务。7.3.2、建立规范化的工作制度建设项目质量管理体系，应从系统性的高度考虑系统的整体性、结构性、开放性和满意性原则，使建设项目质量管理体系的各项运作制度化、规范化。这是建立建设项
28、目质量管理体系的基本内容。对于由众多环节组成的项目建设，为了贯彻统一的质量方针和实现项目建设总的质量目标，必须从全局出发，制定统一的规章制度、管理程序，实现对各个环节的协调控制，诸如文件间的相容性，各过程的界面和接口管理，过程的信息反馈，过程网络功能的发挥等。7.3.3、对可能发生的质量问题，采取相应的预防措施建立建设项目质量管理体系，通过有效的质量策划，对一切可能影响建设项目质量的因素进行充分的分析，预先作出周密的控制安排，防患于未然。在项目建设过程中，应针对可能发生或已经发生的质量问题，采取相应的预防措施。不管管理水平有多高，不发生质量问题是难以做到的，关键是对任何偏离建设项目质量目标的现
29、象，应能迅速作出反应，采取有效措施加以纠正，预防质量事故或质量问题的发生，提高项目实施中的质量保障水平。7.3.4、做到有章可循，有人负责，有人检验，有据可依7.3.5、客观、适时进行动态评价对建设项目质量管理体系进行评价是为了持续改进，这是驻地监理部永恒的目标。质量管理的实践表明，只有将持续改进作为质量管理的基本原则，积极寻求不足和差距，采取有效的改进措施，才能不断提高质量水平。客观、适时的进行动态评价，有效的开展持续改进，要求项目管理部门与强烈的质量意识和持续改进的愿望，并在建设项目承包商和所有参与人员中进行质量意识普及教育，在整个项目建设范围内形成重视持续改进的氛围，定期和适时评价质量管
30、理体系各个过程所存在的问题和薄弱环节，识别潜在的改进领域，确定改进项目，并对持续改进进行有序管理。7.3.6、定期和适时的评价，包括对建设项目质量管理体系的审核，质量管理体系的评审和质量管理体系的自我评定三方面内容。7.4各阶段质量控制程序和手段在建设项目质量管理体系建立以后，委托建设项目部在建设项目质量管理方面关注的重点是，建设项目质量管理和各承包方质量管理体系的有效性，同时要抓住质量管理关键控制点。通过对项目建设主要过程和主要过程关键环节的分析，实施分级控制，针对不同的质量级别制定不同的质量控制措施，从建设项目质量管理体系上保证建设项目质量形成过程始终处于受控状态。7.4.1、设计阶段设计
31、质量具有直接效用质量和间接效用质量双重属性。我公司拟派经验丰富的专业设计管理工程师阅读、分析图纸，发现并提出、解决问题。对重要的细节问题和关键问题，如有必要建议组织专家论证。主要控制内容和手段是：仔细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题。对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续。凡对投资及进度带来影响的设计变更，需进行论证；审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见；在设计进展过程中，审核设计是否符合对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见；若有必要，建议组织有关专家对结构方案进行分析和论证，以确定施工可行性和结构可靠性，以降低成本、提高效率；审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合，是否获得有关政府部门的审批；审核施工设计是否有足够的深度，确保施工进度计划的顺利进行。7.4.2、建设项目实施阶段建设项目实施阶段质量监督，主要包括以下三个方面控制：要确保承包商的质量管理体系正常运行。委托建设项目部主要是监督和评价承包商质量管理体系运行的有效性，但
