1、某国际商贸物流城一期工程建设项目可行性研究报告某国际商贸物流城一期工程建设项目可行性研究报告1 总论 11.1项目概况 11.2建设单位概况 21.3编制依据与范围 21.4主要技术经济指标 31.5结论与建议 42 项目建设背景及必要性 62.1建设背景 62.2建设必要性 73 市场分析 113.1目标与定位 113.2 国内物流市场 123.3区域物流现状 133.4 SWOT分析 183.5目标市场 204建设规模和内容 234.1建设规模 234.2项目建设内容 24五、场址选择 265.1选址原则 265.2场址条件 265.3自然条件 26六、工程技术方案 286.1工艺方案 2
2、86.2建筑工程技术方案 35七、电子商务 487.1规划目标 487.2规划原则 487.3平台系统规划方案 487.4应用系统规划方案 557.5 物流系统规划方案 607.6系统安全 64八、节能 668.1概述 668.2节能措施及效果 66九、环境保护 679.1建设地点环境现状 679.2污染物情况 679.3治理方案 67十、劳动安全卫生与消防 7010.1劳动安全卫生 7010.2消防 72十一、组织机构与人力资源配置 7411.1组织机构 7411.2工作制度 7511.3公司定员 7511.4人力资源配置 7611.5人员培训 77十二、项目实施进度及招投标方案 7812.
3、1项目实施进度 7812.2项目招投标方案 78十三、投资估算与资金筹措 8213.1 投资估算 8213.2资金筹措 8213.3贷款偿还计划 83十四、财务评价 8414.1 财务评价依据 8414.2营业收入及税金 8414.3成本估算 8514.4财务分析 8514.5结论 86十五、项目风险分析及控制措施 8715.1 决策风险 8715.2 建设风险 8715.3 融资风险 8815.4 市场风险 8815.5 管理风险 88附表：1、项目投资估算表2、流动资金估算表3、投资总额与资金筹措表4、分年度产品销售规划表5、营业收入表6、固定资产折旧费用估算表7、无形资产摊销估算表8、总
4、成本费用估算表9、利润与利润分配表10、项目投资现金流量表11、项目资本金现金流量表12、财务计划现金流量表13、贷款还本付息表附图：1、项目区域位置图2、项目总平面布置图附件：1、企业法人营业执照2、组织机构代码证3、税务登记证4、土地预审意见5、规划选址意见6、环境影响批复7、自有资金证明8、银行贷款意向1 总论1.1项目概况1.1.1项目名称某大河西国际商贸物流城一期工程1.1.2建设单位中国某投资有限公司1.1.4建设地点本项目拟建在位于湖南省某县经开区，一期工程位于某大道以东，月亮河以南，马桥河路以西地段。1.1.5建设内容与建设规模本项目规划用地面积653660m2（合980亩），
5、设计年交易规模100亿元。该项目建设内容以建材、家具批发市场建设为主，分交易区、仓储区、办公区和综合服务区。本项目在拟征地红线范围A区、B区、C区、D区、E区五个地块实施，主要建设满足建材、家具的批发、物流等设施，总建筑面积980000。其中：a)建材批发交易用房（A区）：300000，主要功能为建材批发、展示、办公；b)建材仓储（B区）：161000m2，主要功能为建材储存；c)家具批发交易用房（C区）：235000，主要功能为家具批发、展示、办公；d)家具仓储（D区）：118000，主要功能为家具储存；e)综合服务区（E区）：166000，主要功能为办公、交易、物业管理、配送等。主要建设内
6、容：综合办公大楼132900、物业管理用房15000m2、配送中心大楼5200m2、员工休息楼4500m2、汽修车间4000m2、食堂2000、传达室1050、变电所350、消防泵房100、消防水池800、垃圾站100。同时，建设配套的路网交通、停车场、通讯、供配电、给排水、暖通、消防、污水治理、绿化等公用工程，设置转运设备、运输工具（车队）等。1.1.6建设工期2010年11月-2013年11月，建设工期为3年。1.1.7投资与效益本项目总投资 227571万元，其中：固定资产投资226630万元、流动资金941万元。建设资金由建设单位自筹77571万元，申请银行贷款150000万元。项目建
7、成后，可实现年销售收入45169万元；项目投资所得税后财务内部收益率9.82%；利润总额24052万元；总投资收益率(平均)10.09%；投资回收期所得税后10.61年。1.2建设单位概况项目建设单位中国某投资有限公司成立于2010年6月，由曾小山、傅胜龙、王石齐、唐爱民等二十位优秀某发起成立，注册资金1.22亿，主要从事产业投资和资本运作。公司按照现代企业制度要求，实行董事会领导下的总经理负责制，实行一级决策、一级经营的扁平化经营管理模式。通过搭建某产业开发平台和金融资本运作平台，整合全国某资源，实现某产业资本与金融资本的融通，优化某产业结构，使各方受益。1.3编制依据与范围1.3.1编制依
8、据1)国务院关于物流业调整和振兴规划；2)铁道部关于促进铁路现代物流发展的指导意见；3)湖南省政府湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年）；4)国家发改委推荐使用的投资项目可行性研究指南；5)国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6)国家和地方制订的有关法规、规范和标准；7)其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的基础资料。1.3.2编制原则1）严格执行国家发改委“建设项目可行性研究的编制指南”，做到可行性研究报告的客观、公正、合理、全面；2）遵守国家关于建设项目所颁布的法律、法规及各行业的设计规范、规程；3）结合该项目所在地的物流量及建设条件，确定其功能定位
9、和物流建设规模，达到物流畅通，以专业化、规模化和规范化运作，降低运行成本，服务于社会和经济生活；4）结合当地区域规划，做好园区内外的环境保护及污染物治理的可行性研究，最大限度减少工程对环境造成的不良影响。1.3.3研究范围本次可行性研究报告工作主要研究范围包括：建设单位基本情况、项目基本情况、项目市场分析、项目投资环境及建设条件、选址环境、园区总图运输、土建、给排水、供配电、供热、环境保护、节能、消防安全、劳动保护、项目招标计划等的研究以及投资估算、融资方案及技术经济分析、财务评价等内容。1.4主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1总征地面积m2653660合9
10、80亩2总建筑面积m2980000其中A区300000B区161000C区235000D区118000E区1660003建筑密度%33.574容积率1.55绿地率%196总投资万元2275716.1工程费用万元120786.66.2其他费用万元75695.716.3预备费万元15718.596.4建设期利息万元144296.5铺底流动资金万元9417经济效益指标7.1总成本费用万元13179 7.2利润总额万元24052 7.3总投资收益率(平均)%10.09 7.4项目资本金净利润率(平均)%22.21 7.5投资回收期（所得税后）年10.61 所得税后含建设期7.6投资内部收益率（所得税后
11、）%9.82 所得税后， 7.7贷款偿还期年9.64 含建设期7.8盈亏平衡点%34.04 1.5结论与建议a）某投资有限公司立足湖南，辐射中南，面向全国，利用区域交通优势，在某县经开区建设某大河西商贸物流城，并大力发展以零担、快运、配送、仓储和信息服务为主的第三方物流业，建设成全省最大的集市场交易、货物仓储、物流信息、金融结算等功能于一体的现代物流中心和城市物流节点。项目的建设符合国家产业政策和物流产业振兴规划。b)某大河西国际商贸物流城作为湖南省某县物流发展的重要示范性项目，其建设是落实湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年）的重要举措。项目的建设将增强区域物流中心在省内的地位，优
12、化县域经济结构，加速区域城市化进程。同时，该项目的建设，将有效增加社会就业，带动周边区域经济发展，繁荣城乡市场，拉动上下游产业发展，实现区域社会经济可持续发展。c）项目选址于某县经开区某大道以东，月亮河以南，马桥河路以西，路以北地段。该地点处于湖南省“3+5”城市群的几何中心，紧临石长铁路某货站和某西客站，临近京珠高速西线互通、三环线互通、霞凝港、铜官、靖港码头和黄花机场，与周边各市交通对接便捷，具备“大物流”必须的区位和交通优势。项目定位准确，选址合理，建设条件基本具备，可满足某及周边地区对现代物流的建设需求。d)项目规划总用地面积653660m2（合980亩），总建筑面积980000m2，
13、设计年交易规模100亿元。一期工程主要建设内容以建材、家具批发市场为主，分交易区、仓储区、办公区和综合服务区。并配套建设路网交通、电讯、供配电、给排水、暖通、消防、污水治理、露天堆场、停车场、绿化等配套公用工程。e）项目总投资 227571万元，其中：固定资产投资226630万元、流动资金941万元。建设资金由建设单位自筹77571万元，申请银行贷款150000万元。项目建成后，可实现年销售收入45169万元；项目投资所得税后财务内部收益率9.82%；利润总额24052万元；总投资收益率(平均)10.09%；投资回收期所得税后10.61年。该项目经济效益良好，抗风险能力较强。f）由于本项工程投
14、资较大，建议建设单位尽快落实项目建设资金，保证项目顺利开工建设。在项目前期准备阶段，应抓紧做好环境评价，尽快完成包括国有土地预审在内的征地手续。g）本项工程涉及征地及居民折迁由当地政府完成。2 项目建设背景及必要性2.1建设背景现代物流业作为一个跨行业、跨部门的新兴复合型产业，是新兴的生产性服务业，是现代服务业的重要组成部分。随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步,物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门, 正在全球范围内迅速发展，以专业化、规模化、低成本和规范化运作为特点，服务于社会和经济生活。在国际上,物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业,其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合
15、国力的重要标志之一。业务范围涉及生产、流通、运输、代理、仓储、信息等诸多领域，是以铁路、公路、港口、航空运输等为依托，将运输、储存、中转、装卸、搬运、包装、分拣、流通加工、配送、国内国际贸易、保税报关、信息处理、电子商务等基本功能有机结合的运作体系，涉及生产和生活资料的各个领域，为生产、流通提供完整的支撑和配套服务，为用户提供多功能、一体化的综合性服务，是对商品运输配套化、仓储自动化、包装标准化、配送效益化、信息管理网络化的综合体现。大力发展现代物流业，是优化产业结构，转变经济发展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力的重要举措，也是实现经济又好又快发展的迫切要求。长期以来，“重
16、生产轻流通”的传统观念束缚了国内物流业的快速发展。直到2006年，现代物流业发展被写进十一五规划，终于明确了物流业在我国国民经济中的产业地位。2009年3月国务院出台物流业调整和振兴规划，首次将物流业列入十大产业振兴规划中，并出台多项物流业发展政策；湖南省政府也于2009年制定了湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年），物流业作为我国国民经济可持续发展的“支柱产业群”将进入历史上最为宽松积极的政策时期。由于各级政府部门对物流业的重视和大力支持，国内第三方物流企业正在蓬勃发展，许多大中型城市也纷纷出现各种物流基地和物流中心以及不同层次和不同规模的物流经营企业。中国某投资有限公司立足湖南，
17、辐射中南，面向全国，在某县大力发展以建材、家具、五金、机电、汽车、汽配、食品和农产品等批发为主物流业，并带动相应的零担、快运、仓储理货和信息服务为主的第三方物流业，开展散装、整装物流业务，并与其它流通园区、加工园区相配合，建设成为全省具有规模效应、技术先进、服务质量高，辐射中南的区域物流中心。拟将货物、商品通过储存、分拣、贴标、拼箱等物流加工后，以箱或件为单位辐射至湖南省及周边地区、各大卖场或市、县、乡镇经营点；通过运输线从各地区货物产地将商品集中至物流中心，通过拼车、转发等方式，分别以整车、铁路车皮形式辐射至全国各地。2.2建设必要性2.2.1本项目建设符合国家产业政策和振兴规划现代物流业是
18、新兴的生产性服务业，是现代服务业的重要组成部分。大力发展现代物流业，是优化产业结构，转变经济发展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力的重要举措，也是实现经济又好又快发展的迫切要求。国民经济发展方式的转变以及经济体制改革的深化，将为我国社会经济发展注入新的活力，也将在一定程度上推动我国经济再上新的台阶。新的发展机遇不仅为我国物流产业提供了更为广阔的发展空间，也对物流产业发展提出了新的要求，物流业作为我国国民经济可持续发展的“支柱产业群”巳进入新的重大发展时期。党中央、国务院十分重视我国现代物流业的发展。在“十一五”规划纲要中，将“大力发展现代物流业”列为我国国民经济发展的重要举措
19、。湖南省政府也于2009年制定了湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年），上述一系列政策的制定，表明各级政府有关部门巳按照党的十七大精神和“十一五”规划的要求，加大对物流业的政策支持力度，从中央到地方推动我国现代物流业发展的合力正在形成，物流业发展的环境将会进一步改善。物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。2.2.2 本项目建设是落实湖南省物流业振兴实施规划的需要湖南省政府于2009年制定了湖南省物流业振兴
20、实施规划（2009-2011年），将重点建设四大物流区域，形成东西互动，地区协调发展，各有侧重的物流发展格局。其中以某为中心的物流区域为重点建设四大物流区域之一，某大河西商贸物流园的建设和区域中心功能的发挥在某市占有重要地位。本项目定位目标为依托某便利的陆路运输条件和某县及周边地区快速的经济发展形势，着力发展集建材、家具、五金、机电、汽车、汽配、食品和农产品等批发为主，仓储、配送、展销、运输、配载、包装、装卸、信息服务等现代物流于一体的第三方物流产业，建设功能齐全的物流服务设施。建设成全县最大的集物流、市场、仓储、物流信息、金融结算等功能于一体的物流中心，并与湖南省四大区域物流中心组成湖南地区
21、的配套物流节点城市网络。项目的建设是落实湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年）的重要举措，将增强某大河西商贸物流园区作为区域物流中心在省内的地位，更好发挥其功能。2.2.3 本项目建设是优化区域经济结构、促进社会经济可持续发展的需要 某县是湖南省县域经济发达地区之一。2009年某县全社会工业总产值达到1436779万元，其中规模以上工业总产值908383万元；规模以下工业总产值528396万元。在规模以上工业总产值中，轻工业产值488305万元，占53.7%；重工业产值420078万元，占46.2%。按经济注册类型划分：国有企业完成115542万元，占12.7%；集体企业完成3933
22、5万元，占4.3%；股份合作企业完成26902万元，占2.9%；股份制企业完成381507万元，占41.9%；外商及港、澳、台投资企业完成257913万元，占28.4%；其他经济类型企业87184万元，占9.5%。2009年全县实现社会消费品零售总额260774万元。其中县级零售额110306万元；县以下零售额150468万元。按行业划分，批发零售贸易业零售额 227300万元；餐饮业零售额25601万元，其他行业零售额 7873万元。2009年，全县进出口总额12450万美元。其中进口总额4175万美元；出口总额8275万美元。财税工作成效显著，财政总收入登上9亿元台阶。全县全年完成财政总收
23、入93370万元，比去年增收16684万元，增长21.8%，其中一般预算收入60142万元，增长24%。在财政总收入中，上划中央两税完成19440万元，增长28.7%；地方财政收入完成73930万元，同比增收12343万元，增长20%。全年财政支出103246万元，同比增支 31658万元，增长 44.2%。某县区域经济的发展必将带来物质流、资金流的极大需求，而目前建材批发市场仍处于小、散、差传统经营模式，迫切需要建立一个规模较大的现代化建材、家具等商品批发物流中心。某县政府为振兴当地经济可持续健康发展，加快当地经济建设和满足日益增加的城乡生产、生活物质需求，制定了发展经济和物流的具体政策和计
24、划，已将加快发展商贸流通业和现代服务业”列为2010年政府工作目标。某大河西国际商贸物流城的建设作为某县物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起某现代物流发展的基础平台与运作基地。积极引导和扶持某县域现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起某县域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。项目的建设，将有效引导和转化某县潜在的物流需求，提高某县物流服务供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩
25、大物流服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。拟建的某大河西商贸物流城位于某县经开区，具有极佳的近城优势。便利的交通网络使该区域具有独特的交通运输优势，其区域内的铁路运输线、公路、水运构成了十分便利的交通网络。项目发展空间十分广阔，通过几年的努力，将成为定位湖南、服务中南、辐射全国、影响全国的重要建材物流中转站和基地。本项目实施为当地经济可持续发展作出贡献。该项目将依托某县的区域优势，通过对某宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高某县经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持某县保持经济发
26、展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持国民经济和社会发展的最终目标。2.2.4本项目是推进城乡统筹，加快城市化进程的需要。某大河西先导区农业人口比例太大，这是某最现实也是最难的发展瓶颈。解决这个问题，一是要走农业现代化道路，二是要加快城市化步伐。未来先导区内有几十万人离开土地，进入城市化生活，必须找到一个“主战场”，将农民永久转移，就地安置就业。本项目通过实现物流的社会化、专业化、规模化、信息化服务，促进多项产业发展，同时增加社会就业机会。本项目建成后，将需要大量的一般技能劳动力人员，至少可以争取到15-20万的就业岗位，从而解决大河西先导区农村剩余劳动力转移问题。同时，大河西
27、国际商贸物流城将推出大量商铺，可供某乃至全国创业者在此创业，搭建最大规模创业发展平台。项目以超低价格发售、推出一年半免租的销售策略，降低创业门槛，让商户看到发展前景。本项目将积极为广大创业者提供广阔的创业平台、提供一切有利的创业条件，真正把某打造成为“创业之都”。2.2.5本项目顺应了某市产业发展大势和批发市场外迁的需要。某市区目前商品市场很多，但真正具有现代化商流、物流、信息流设施的大市场不多，如某市5区有市场213个，平均每个占地面积只有8000平方米，只有雨花区每个市场占地达到了10000平方米以上。某大型商品交易市场存在两大不足。一是市场类型发展不均衡。专业市场还有较大发展空间,多集中
28、在生活资料类市场；综合市场中规模有待扩大,档次有待提高。二是市场规模不大，品牌太少，几个主要的批发市场年营业额大多在50亿元左右。随着某城市化进程加快，某河东批发市场不断发展与成熟，目前已有的商圈已不能满足城市发展的需求，面临着严峻挑战。由于日益拥挤的城区交通环境和高昂的经营成本，制约了马王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市、万家丽建材超市等以许多专业市场的发展。因此，某市“两型社会试验区”需要对现有商品交易市场进行重新整合，培养和发展一批辐射远、吞吐量大、设施先进的批发交易为主的商品市场，专业批发市场还有很大的发展空间。建设大河西国际商贸物流城这样一个集交通便利、物流便捷、配套齐全、服务完善且代
29、表长株潭商贸发展高度和未来走向的国际化市场集群，将极大地推动中部批发产业升级和拉动中西部地区消费提升，也为某大河西成为“产业转移，万商西进”的桥头堡提供了物流与商贸基地。同时，大河西国际商贸物流城的建设，符合某市在大河西先导区着力打造新千亿商贸物流版块战略，结合我国沿海地区批发产业内迁的重大机遇，促进某市批发产业升级与外迁，突破某批发业发展困境，重振某商业雄风，实现某批发业可持续发展战略。3 市场分析3.1目标与定位3.1.1建设目标现代物流是以现代信息技术为基础，整合运输、包装、装卸、搬运、仓储、流通加工、配送、回收加工及物流信息处理等各种功能而形成的综合性物流活动模式，来实现资源利用、运作
30、效率的最大化。建设单位将依托某县便利的陆路运输条件及周边地区快速的经济发展形势，着力发展以现代信息技术为基础，集仓储、配送、展销、运输、配载、包装、装卸、搬运、流通加工及物流信息处理等等各种功能的现代物流服务于一体的第三方物流产业，建设功能齐全的物流服务设施，建成具有集物流运输、商业市场、仓储、物流信息、金融结算、生活居住等功能于一体的物流中心和湖南省四大区域物流中心形成配套物流基地。本项目通过加强信息化建设，一期工程通过构建完善的建材、家具物流配送体系，为全国各商贸企业提供综合性一体化物流服务，以加快某县及周边流通领域现代建材物流发展，提高流通效率、降低流通成本，促进城乡和地区间商品流通，发
31、挥现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用。促进湖南省内流通产业结构调整和优化，提高流通企业核心竞争力并方便和服务城乡人民生活。3.1.2市场定位某大河西国际商贸物流城立足湖南，辐射中南，面向省内外，一期工程发展以建材、家具为主的批发、零担、快运、仓储理货和信息服务为主的批发市场，开展散装、集装箱物流业务，并与其它流通园区、加工园区相配合，建设成为湖南地区具有规模效应、技术先进、服务质量高，辐射湖南省及周边地区的区域物流中心。本项目将把握现代物流发展趋势，以县域物流为基础、辐射周边区域物流，大力构筑现代物流业发展的三大平台，即组建：以物流园区为载体的物流运作平台；以现代综合交通体系为主的物流运输平台；以信息网络技术为主的物流信息平台。充分利用现代
