1、乡村休闲旅游区建设项目可行性研究报告xxx休闲旅游区建设项目可行性研究报告 二0一六年二月第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称xxx休闲旅游区建设项目1.1.2项目建设单位 xxxx1.1.3建设性质与地点建设性质：新建建设地点：xxx1.1.4项目建设单位基本情况xxx投资有限公司于2010年5月18日组建并正式注册成立，注册资金15000万元人民币。公司成立以来，按照省人民政府关于发展现代都市型农业管理办法和农业产业化的要求，遵照高效、优质、特色、生态的原则，以科技牵动，规模经营，生态循环为发展模式。不断引进先进的企业管理理念和产品种养技术，积极带动县内其它农副产品加工企业的发展，
2、着力解决部分下岗职工、农民工的就业。公司投资建设 “xxx休闲旅游区建设项目”，项目规划设计立足生态性、注重示范性、扩展休闲性、彰显文化性和科技性，融入了绿色生命、绿色生活、绿色经济、绿色家园和绿色科技的理念，充分体现“让绿色融入我们的生活”的主题。通过对场地现状分析，以营造乡野气息浓郁的山庄、田园风光为规划目标，将场地划分为休闲度假区、花果游赏区、农事体验园三个园区。结合每个区的主题，在区内布置安排景点，建设休闲娱乐、度假、风景游览、观光采摘、垂钓、商务会议、品种展示、农业生产、农业科普教育等多功能于一体的现代农业高新技术和生态观光庄园。1.1.5项目建设规模与内容xxx休闲旅游区建设项目占
3、地20000余亩，是一个以自然生态农林开发为宗旨，集开发、保护、种植、休闲旅游为一体的多功能绿色生态休闲旅游区。本项目建设包括生态景区工程、土建工程和旅游相关配套工程。生态景区工程占地面积约17000多亩，主要建设水上乐园、生态园、杜鹃花景区、百果采摘区、生态珍禽养殖区和无公害蔬菜区；土建工程规划用地105.8亩（70462.8m2），建筑占地面积35700 m2，总建筑面积71450m2、主要包括2栋2F旅游集散中心4500m2、1栋6F休闲旅游宾馆23000m2、1栋4F综合办公楼5400m2、8栋2F现代农家度假生态屋4100m2、建设现代农家特色餐饮区5350m2、村民旧房改造美化一亭
4、一院65户16000m2、改造古寺一座2200m2、建设生活污水、垃圾处理中心一座5000m2及其它相关配套工程5900m2，主要有入园道路建设、景区游步道、入园牌坊、景观台、文化中心广场、健身广场、游泳池、垂钓区、休闲长廊、停车场、公厕、给排水、变配电及照明、消防配套设施、绿化等。1.1.6项目实施进度安排本项目建设期3年，项目进度计划如下：2016年5月-2018年6月建设面积105.8余亩，主要建设旅游集散中心、休闲旅游宾馆、综合办公楼、现代农家度假生态屋、现代农家特色餐饮区、村民旧房改造美化、改造古寺、水上乐园、生活污水、垃圾处理中心、景区游步道及其它相关配套工程。2018年7月-20
5、19年6月建设生态景区面积17000余亩，主要建设杜鹃花景区、百果采摘区、特色花卉观赏区、生态园区、休闲长廊区、秀美竹海区等景点。1.1.7总投资及资金筹措本项目总投资50469万元，其中土建工程20628万元，生态景区工程11849元，配套工程费用10638万元，其它费用2354万元，流动资金5000万元。年销售总额13950万元，年总成本8900.13万元，利税1218.87万元，税后利润3656.62万元。1.1.8主要经济指标表1-2主要技术经济指标汇总表序号项目单位数量1总投资万元504692土建工程万元206282.1旅游集散中心m245002.2 旅游宾馆m2230002.3农家
6、度假生态屋m241002.4 办公综合楼m254002.5特色餐饮区m253502.6村民旧房改造m2160002.7改造古寺m222002.8污水、垃圾处理中心m250002.9配套工程m259003生态景区工程万元118494配套工程万元106385其它费用和流动资金万元73546年平均营业收入万元139507年平均营业税金及附加万元174.388年平均总成本费用万元8900.139年平均利润总额万元4875.4910年平均所得税万元1218.8711年平均净利润万元3656.6212生产能力利用率%100%13全部投资财务内部收益率税前%9.66%税后%7.25%14全部投资财务净现值(
7、Ic=12%)税前万元5359.78税后万元3484.0915全部投资回收期税前年15.35税后年18.801.2项目编制的依据、原则、目的及范围1.2.1依据 1、中华人民共和国环境保护法；2、国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见 （国办发201593号）3、国家发展改革委农经司关于做好2016年第一批专项建设基金 农口项目申报工作的通知；4、国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的 解释（财发字199957号）；5、产业结构调整指导目录（2011年本）；6、建设项目经济评价方法与参数第三版；7、国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要；8、 国务院关于加快发展服务业的
8、若干意见（国发【2007】7 号）； 9、xxx省农业开发“十一五”规划纲要（讨论稿）10、xxx市城市生态系统规划（2015-2020）11、项目单位提供的基础材料；12、现场勘查所得的资料和数据。1.2.2目的编制本报告主要为达到下述目的：1、论述工程的必要性和可行性，确定工程项目；2、确定工程建设规模；3、提出合理的工程方案并加以论证、优化；4、提出工程投资估算、效益分析、运行管理组织及实施进度计划；5、提出资金筹措方案；6、作为工程进行初步设计、施工图设计、工程施工、工程运营的工作依据。1.2.3范围根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：1、对项目提出的背景、必要性、建设规
9、模、建设条件等进行分析；2、对项目总图运输、工艺、土建等技术方案的研究；3、对项目所采取的消防、环保、安全等措施的评价；4、对项目实施进度等的确定；5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价；6、提出项目的可行性研究工作结论。1.3编制原则1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。4、节能与降耗并重。1.4结论 休闲旅游是一种以
10、农业和林业为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农林业产业化的发展，现代农林业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农林业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农林业应运而生，拓展了农林业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。xxx休闲旅游区项目建设符合国家产业政策和区域性经济规划，适合当地经济发展要求。项目建成后能促进xxx市旅游的发展，满足日益增长
11、的城乡居民休闲生活的需求，将为xxx市生态乡村休闲旅游提供巨大的支持，通过集中开发、保护、种植、特色养殖等多层次、多角度的旅游设施打造，给广大旅游者提供一个多层次的休闲环境，同时有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保山川秀丽；另一方面改变了传统的农林生态结构，优化了农林经济的组合，开拓农林和土地被利用的新领域，强化农林自我积累、自我发展的运行机制，增加农林产品的商品量和农林附加值，加速传统农林向现代新型休闲农林的转变，是振兴农村经济、优化农林结构的有效措施。项目建成后，将新增200多个就业岗位，带动当地农民发展旅游相关经济产业帮助农民增收，能极大的缓解当地返乡农民工就业压力，可帮助当地
12、山区100多户农民贫困户脱贫致富。同时项目为农民旧房改造美化130户极大的改善了山区农民的生活居住环境，为xxx秀美山村的建设奠定了良好的基础。该项目有较好的经济效益、生态效益、社会效益巨大，具有非常重大的投资意义，是必要且可行的。第二章 项目背景及项目建设必要性与可行性2.1、项目背景现代社会人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农林业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲旅游业，在日本、美国等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代。随着经我国济的发展，社会的进步，人民生活水平的提高，人们的精神享
13、受有更高的追求，面向二十一世纪，人们心理蕴含着地大自然宁静和平的向往。为此，提出了“生态旅游”。生态旅游是在可持续发展原则指导下，以观赏和感受生态环境，普及生态知识，维护生态平衡为目的的一种新型的绿色消费方式，是坚持社会经济和生态平衡协调发展，实现旅游业可持续发展比较有效的形式，也符合21世纪人们消费心理发展趋势。xxx休闲旅游区地处xxx市xxxxxx，属罗霄山脉北段，北连碧湖潭国家森林公园南接著名风景名胜区武功山。区内原生态自然生态资源极其丰富，有数千亩高山杜鹃、野生林果，万亩秀美竹海，千年红豆杉、参天古树、云海松泉等自然景观。xxx休闲旅游区主要是以开发当地丰富的自然生态资源、特色种植、
14、特色养殖为最主要的经营项目，其中自然生态资源力求开发保护、养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。休闲旅游区的游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。为了加大对生态环境的保护力度，积极促进xxx省环鄱阳湖生态旅游圈的建设，xxx市xxx立项开发建设xxx休闲旅游区。2.2、项目建设的必要性和可行性2014年，xxx市旅游以“
15、城市转型、绿色崛起”为主题，以“一头两翼、首尾呼应”发展格局为主线，以实施武功山和安源旅游景区双“5A”工程为重点，以打造“中四角”等区域休闲后花园为目标，继续实施旅游工作“六大工程”，着力打造“赣西绿色精粹游”精品旅游线路，努力将得天独厚的旅游资源优势转化成蓬勃奋进的发展优势，不断推进旅游强市建设。2014年，xxx旅游产业发展取得可喜成效，全市接待旅游人数2190万人次，同比增长28.37%；实现旅游综合收入143.1亿元，同比增长39.2%。占当年全县生产总值的10.62%旅游业已成为xxx市国民经济的又一大支柱产业。xxx休闲旅游区建设项目的成功开发建设，必将对xxx市旅游业的发展，乃
16、至经济社会的发展作出贡献。其建设的必要性有以下几点。一、xxx休闲旅游区项目的建设实施，符合xxx省环鄱阳湖生态旅游圈项目计划的要求，是顺利实现可持续发展战略的需要。xxx休闲旅游区建设项目，是在保护生态环境，加强环境绿化，整治环境污染的前提下，积极进行生态旅游产品的开发，体现了党和国家确立的“可持续发展”战略思想，也符合生态景区开发和加快发展第三产业的指向。二、xxx休闲旅游区位于xxx市xxx，地处武功山风景区、红色安源、革命老区莲花旅游区等旅游热区之间，无论对xxx市旅游的发展，还是对环鄱阳湖生态旅游圈的国际旅游环境，将起到重要的中介和分流作用，将对xxx生态旅游的发展将作出积极的贡献。
17、三、xxx休闲旅游区项目的建设实施，符合xxx市经济和社会长远发展规划和“十三五”发展计划的要求，本项目的建设将有助于以旅游为主体的第三产业的发展，有利于产业结构的调整，项目区国民经济中一、二、三次产业比重将发生变化，促进经济发展和社会的全面进步。四、xxx休闲旅游区项目具有浓郁的生态景区特色，将集农家民风、民俗，民情于体，充分展示悠久的农耕历史，弘扬农家文化，增进社会团结和谐，推动精神文明建设。五、xxx休闲旅游区建设项目，属于劳动密集、创收力强的项目，可安置下岗职工，社会剩余劳动力，维护社会的稳定和团结，提高项目区内农民收入水平，带动农民脱贫致富，增加国家和地方财政收入，加快农民致富奔小康
18、的步伐。综上所述，xxx休闲旅游区建设项目，符合国家产业政策，能促进经济效益、社会效益和生态效益有机结合和统一，也是适应旅游业21世纪的发展趋势，符合可持续发展战略的要求，由此可见，本项目的建设和实施是必要的。 第三章 市场分析3.1休闲旅游发展现状分析3.1.1我国旅游市场发展情况 受国家调整结构的主动调控影响，我国国民经济增速平缓，经济运行总体良好，国际经济温和复苏，旅游经济发展环境相对有利。受国内经济稳定增长和节假日的影响，我国国内和出境旅游市场需求旺盛，旅游产业总体景气水平保持平稳，区域旅游一体化进程加快。2014年中国旅游市场实现平稳增长，外国人入境旅游市场出现回暖，达2636万人次
19、，增长0.27%；港澳台同胞入境旅游市场降幅明显收窄，达1.02亿人次，下降0.63%；入境过夜游客5562万人次，下降0.11%；出境旅游人次首次突破1亿人次大关，达107亿人次，增长19.49%；国内旅游36.11亿人次，增长10.67。全年旅游总收入3.38万亿元，增长14.7%，其中国际旅游收入569亿美元，增长10.16%。 随着旅游业的发展，三大游市场不断发生变化，游客消费倾向发生改变，中国已进入观光游和休闲游共同发展的时期。旅游消费阶梯性增长导致旅游市场呈现多层次协同发展的新格局。随着旅游消费阶梯性分布的特点越来越明显，处于不同梯度的游客需求差异逐渐加大，旅游市场显现出高、中、低
20、端市场协同发展的新格局。从游客数量的角度来看，高、中、低端市场潜在游客数量逐层增长，呈正金字塔形分布；从消费能力的角度来看，高、中、低端市场旅游消费支出逐层递减，呈倒金字塔形分布。高、中、低端旅游市场分化发展的同时，各市场内部的旅游业态也在悄然变革，传统业态在升级，一些新兴业态如乡村休闲旅游、邮轮旅游、免税业、自由行、旅游文化演艺等开始崭露头角。3.1.2xxx旅游业的发展 1997年xxx接待国际旅游人数13.3万人，比浙江少67.8万人，比安徽少15.7万人，比福建少11.7万人，比湖南少16.8万人，只相当于广东的1.8%其中接待外国人3.2万人，也大大低于邻近各省xxx的旅游业务水平也
21、有待进一步提高，来我省旅游的人数虽然不少，但消费水平和逗留时间却低于周围各省旅游的吃、住、游、玩、行、购等各个环节挖掘力度不够，能使游客多花时间，多花钱的项目还不多1997年xxx的国际旅游外汇收入只有.45亿美元，仅相当于浙江的13%，安徽的7.3%，福建的7.3%，湖南的32%和广东的1.6%到21年xxx旅游总收入161.39亿元，其中外汇收入.73亿美元是1978年的77.3倍(约91万美元)，但只有湖南(第一位)的26%，只占全国的.4%，总量较小全年接待入境游客19.63万人根据21年中国旅游业统计公报显示，21年，中部六省中旅游外汇收入最高的是湖南，其旅游外汇收入为2.7亿美元，
22、全年接待入境游客5.46万人次;其次是湖北旅游外汇收入为2.亿美元，全年接待入境游客66.78万人次;河南为1.33亿美元，全年接待入境游客36.56万人次;安徽也达1.6亿美元，全年接待入境游客38.9万人次;山西旅游创汇收入.5947亿美元，全年接待入境游客19.78万人次;而全国各省平均达到5.7亿美元xxx创汇收入排在全国第25位，位列中部六省倒数第二位，仅高于山西27年，xxx旅游总收入463.7亿元，其中外汇收入1.96亿美元，全年接待入境游客66.4万人次;中部六省中旅游外汇收入最高的还是湖南，达6.42亿美元，全年接待入境游客12万人次;湖北4.13亿美元，全年接待入境游客13
23、2万人次;河南3.18亿美元，全年接待入境游客88.8万人次;安徽4.24亿美元，全年接待入境游客16.43万人次;山西2.212亿美元，全年接待入境游客73.78万人次。3.1.3目前休闲旅游存在的问题根据目前xxx地区现有的休闲旅游情况来看，主要存在的问题如下：障碍之一:旅游产业管理的现行体制与产业需求之间的矛盾现行的旅游管理体制不能适应旅游业作为支柱产业发展的要求旅游产业是以旅游活动为中心而形成的配置行业，由旅行社业、饭店业、交通运输业、娱乐业、零售业和保险业等构成同时，旅游业务又是一个跨部门、跨行业的交叉产业，与其相关的行业和部门包括公安、工商、物价、交通、商业等部门各自为政，彼此之间
24、不仅不能相互配合、协调发展，甚至彼此之间壁垒森严，宏观调控乏力而现行的各地市、各景区、各部门之间条块分割的体制导致旅游行政主管部门“人微言轻”，对本行业的全面管理力不从心由此可见，要解决旅游业发展中的分头管理、政出多门、事权不分、职责不清的问题，需要进一步改变过去上下间、地区间、部门间各自为政的状态加强各部门、各地区间的协调和相互配合，形成促进旅游业发展的各力(二)障碍之二:现行旅游产业结构与建立适应市场需求的旅游运行机制之间的矛盾旅游企业是市场主体，但xxx省旅游企业实力过小，缺乏龙头企业的拉动，没有形成行业实力，基本上处于低水平的竞争在xxx省数百家星级宾馆酒店中，五星级宾馆只有5家，四星
25、级宾馆45家;全省67多家注册旅行社中，只有一家南昌春秋旅行社是全国百强社，那还是得益于它是上海春秋国际旅行社(全国百强社第一名)在xxx的唯一分社“散、小、弱、差，经济效益低”是目前xxx旅游企业生存状况真实写照xxx各旅游景区建设没有高水平规划、重复建设，缺乏自己的特色如比较柘林湖和仙女湖，我们很难从中找出它们之间有什么差异纵观xxx旅游资源，多数以简单的“传统观光旅游”为主而单一的观光旅游产品难以满足国内外游客的多种需求;加之观光游客在景点上停留的时间相对较短，观光旅游大量的花费倾斜于交通运输，同时也加剧了交通的紧张程度此外，观光旅游的经济效益不高，国家旅游局对来华旅游者曾作过抽样调查，
26、海外游客在华花费按旅游目的地分组统计，“观光游览”组消费水平最低我省入境旅游每年接待几十万人次，但人均停留时间短、消费水平低，这正是因为大部分游客是观光客(三)障碍之三:旅游产业的飞速发展与投入严重不足之间的矛盾旅游产业的发展正面临前所未有的契机但是，投入与产业是成正比的旅游产业的软硬件环境的改善，在相当程度上要依赖资金、技术的投入。特别是交通、环保等配套设施投入额巨大由于我省于我省财力有限，资金不足一直是制约xxx省旅游业发展的重要因素，导致一些具有开发潜力的旅游资源失去了良好的发展机遇所以，在市场经济条件下，要彻底抛弃过去那种“等、靠、要”的思想，实现投资主体多元化，积极调动社会各方面的积
27、极性，协力共举办旅游xxx27年全年旅游行业共正式签约引进外资项目9个，协议投资总额22918.5万美元，实际进资488.8万美元;正式签约引进内资项目122个，协议投资总额19.794亿元人民币，实际进资75.739亿元人民币而与我省相邻的湖南省，27年民营资本、外资在全省旅游业的发展中的比重越来越大据统计，27年，民营资本、外资对湖南省旅游业的投入总额在8亿元人民币以上(四)障碍之四:旅游产业飞速发展与专业人才匮乏之间的矛盾相比于其他产业，旅游产业对技术的要求并不高，它主要体现在对从业人员的素质要求上而xxx疲软的市场现状，使得本身就不充裕的人才加速外流3.3市场发展预测2014年，xxx
28、市旅游以“城市转型、绿色崛起”为主题，以“一头两翼、首尾呼应”发展格局为主线，以实施武功山和安源旅游景区双“5A”工程为重点，以打造“中四角”等区域休闲后花园为目标，继续实施旅游工作“六大工程”，着力打造“赣西绿色精粹游”精品旅游线路，努力将得天独厚的旅游资源优势转化成蓬勃奋进的发展优势，不断推进旅游强市建设。2014年，xxx旅游产业发展取得可喜成效，全市接待旅游人数2190万人次，同比增长28.37%；实现旅游综合收入143.1亿元，同比增长39.2%。 随着经济的发展和收入水平的提高，人们对旅游休闲的消费将稳步增加，游客的出游目的将会逐步由观光型为主向休闲娱乐、度假疗养等转化，为旅游业的
29、发展提供了广阔的空间。xxx休闲旅游区资源有独特的吸引力，自然风光，人文民俗和现代景观组合成独树一帜的休闲旅游将在市场竞争中显示出一定的优势。该项目有着十分美好的前景。xxx休闲旅游区建设项目只要坚持以市场为导向，强化促销手段，按设计要求建设好旅游区，坚持旅游开发与环境保护并重，营造良好的旅游环境，塑造有秩序、有品位的旅游产品，xxx休闲旅游区有着十分美好的前景。预测近期接待游客在年10万人左右，远期可达到年30-50万人。“xxx休闲旅游区”项目的开发建设和后期经营虽面临一定挑战，但相对而言，其项目优势和机遇良好。项目投资方自身也具备较强的资金实力和策划能力，根据当前的市场形势，借助xxx省
30、大力发展生态休闲旅游有利时机，如果能够坚持项目运作高起点、高标准原则，前期注意加强市场调研和策划研究，后期严格控制开发成本和管理费用，同时，加大营销推广力度，走差异化、错位竞争策略，项目发展市场前景是十分广阔的。第四章 项目选址及建设条件4.1项目选址本项目位于xxx市xxxxxx，距市区（）45公里，319、320国道贯穿全区。xxx市xxx位于xxx的西部，地理坐标东经11149-11336，北纬2731-2751之间。东靠安源区，南接莲花县，西邻湖南醴陵市，北连湖南浏阳市。总面积851.9平方公里，是xxx的西大门，交通便利。本项目位于xxx西侧11公里，属于xxx的非基本农田保护区。东
31、靠火叉仑，西临石锅冲，交通、通讯便利，特色资源丰富，是建设生态观光园的理想场所。4.2项目建设条件分析4.2.1优势条件1、资源优势xxx有丰富矿产资源和水利资源。截止到2007年全乡已建成7座小水电站，总装机容量为3500千瓦/小时，年发电量可达到1500万千瓦；还有遍布全乡的天然山泉水，除已开发上市的“xxx山泉”、“肖氏汇金”品牌，仍有多处可开发为饮用矿泉水或医药用水；境内矿产资源品种多，蓄量大，有石灰石、花岗岩、磁铁矿、铅锌矿等，尚未深度开发；20万亩竹木资源通过几年的封山育林，在竹林产品深加工方面还有很大潜力可挖；xxx独有的自然、人文资源的开发正方兴未艾，生态旅游休闲旅游将成为xxx的第三产业龙头。境内还有丰富的高岭土、药材、红豆杉群、方竹、紫竹、古松群、银杏和穿山甲、华南豹、鹰、雕、麋鹿等矿产、特产及珍稀动植物。2、区位优势本项目位于xxx，xxx是xxx省xxx市xxx下辖的一个乡，位于xxx东南部，是赣湘两
