1、国际旅游城项目建议书国际旅游城项目建议书1 总论41.1 项目单位41.2 项目规划背景41.3 项目单位概况42 场地选择与建设的必要性62.1 拟建项目情况62.2 场址选择62.3 项目建设必要性63 项目规划方案73.1 规划指导思想、原则及依据73.2 村域规划93.3 村庄性质和规模 123.4 绿地规划 163.5 市政设施和专项规划 163.6 规划实施措施与建议 183.7 总图规划 193.8 建筑设计 203.9 结构设计 223.10项目建设周期规划（近期规划）224 资源利用与能源耗用分析 234.1 给排水工程 234.2 通风设计 244.3 燃气 244.4 电
2、气设计 254.5 消防 264.6 节能和节水措施 275 生态环境影响分析 285.1 依据 285.2 施工期间环境影响因素分析及防治措施 285.3 运营期间环境影响因素分析及防治 295.4 绿化情况 296 经济和社会效果分析 296.1 概算 296.2 资金筹措 306.5 社会效果分析 311、附表2、附图1、总论1.1项目单位：某集团。1.2项目规划背景：1.21国家产业政策与方针：根据“国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见”中提出的总体要求，“积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济、形成以旅游业为龙头，现代服务业为主导的特色经济结构。”在战略定位方面，“充分
3、发挥海南的经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。”在土地政策方面“稳步发展城乡建设用地增减挂钩试点，农村集体经济组织和村民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。”1.22某市旅游市场需求分析：（1）某市旅游市场的现状（吃、住、行方面）。（2）旅游经济投入与社会经济效益分析。（3）消费群体分析。（国内人与国外人消费意向与趋势）。1.3项目单位概况：某房地产集团创建于1993年7月，现资产总额逾200亿元，企业员工达4000余人，已发展成为全国知名的大型房地产企业。 某集团以房地产为龙头
4、，业务涵盖教育、市政建设、服装产业、高科技、商贸、海港建设、建筑安装、物业管理、现代农业、旅游等多个产业领域；项目遍布河北、北京、天津、山东、呼伦贝尔、某等多个地域，并正以强劲的发展势头进军全国。1.31自然条件。（1）地理位置与区位、交通。田独镇南丁村位于某市东北部，海榆东、中线和东线高速公路在此交汇，素有某“东大门”之称。距迎宾路与学院路交叉口3公里，北临建设中的环城公路出口站距学院路4公里，南北通行的学院路从南丁村中心穿行。（2）气候特征。该地区气候独特，属于热带海洋季风性气候，年平均气温25.4，气温最高为七月，平均气温28.4；气温最低为1月，平均气温21全年日照时间达到2563个小
5、时，年平均降雨量1279毫米，四季如夏，鲜花常开，素有“东方夏威夷”之称。（3）农业生产条件。该地区农业的生产主要集中在四大块方面。一是传统的水稻生产；二是热带水果开发；三是瓜菜、花卉种植；四是水产品养殖。在水稻生产方面，水稻全年产量约2500万斤；瓜菜和花卉种植方面，年生产瓜菜约1.2万亩，以兰花为主的花卉种植共500多亩；热带水果方面，种植面积约3.38万亩（其中芒果2.3万亩）；水产业方面，水产养殖（海水养虾蟹鱼）合约1500亩，年生产997吨；工厂养鲍鱼3.8万立方水体，年生产鲍鱼167吨。1.32社会经济状况。 南丁村村域面积1182公顷（17730亩）。其中村庄建设面积约116公顷
6、（1740亩）。村内常住人口约3383人约681户。借助临近某市的区位条件，南丁村近年经济发展较快，以家庭旅馆服务业为主。到2009年，全村人约纯收入达到3.3元。2 场地选择与建设的必要性2.1 拟建项目情况2.1.1 项目名称：吉阳国际旅游城2.2 场址选择村庄建设规划范围按田独镇2020年前土地利用规划。村域规划范围为现村域范围。2.3 项目建设必要性（一）节约用地的要求 土地是不可再生的宝贵资源，传统的摊大饼式的村庄发展模式既浪费土地，又不符合当前新农村建设和科学发展观的要求，需要调整村庄规划，体现节约用地。南丁村经过村民代表大会讨论，广泛征求各方面意见，决定对村庄进行改造，改造完成后
7、可节约用地。（二）提高生活质量的要求随着人口的增长和经济社会的快速发展，人们生活质量的要求越来越高，而现有村庄住宅布局混乱，用地布局不合理，公共设施和基础设施匮乏，尤其缺乏村民休闲娱乐的场所及商业产业安排。（三）满足部分村民的住房需求近几年由于工业项目的入住及人口数量的较快增长，导致了耕地数量越来越少，宅基地需求量越来越大，二者之间的矛盾需要建设高标准的住宅小区来解决。（四）该村位于田独镇区，其基础设施依据镇域规划统一建设，节约投资，避免重复建设。3 项目规划方案3.1规划指导思想、原则及依据3.1.1经济社会发展指导思想根据国家和海南省有关方针政策，结合南丁村发展实际，确定指导思想如下：落实
8、某市城市总体规划的要求，通过规划分期分批实施新民居新农村建设，推动城乡协调发展，促进城镇化进程，强化某北部中心镇的地位和作用，完善南丁村的功能布局和配套设施。为村民就业创造条件，让每一户村民住有所居、老有所养，实现集体经济与村民双赢的目标。3.1.2规划设计原则（1）因地制宜，注重实效从南丁村实际出发，立足特色，理清思路。从农民群众最迫切而又有条件做的事情做起，立足当前，着眼长远，量力而行，讲求实效。（2）以人为本，突出特色广泛听取村民意见，充分体现以人为本的发展理念，实现人与自然、人与社会的和谐。努力把南丁村建设成富有特色的新时代新民居形象。（3）整体规划，分期建设结合村庄建设实际情况，统筹
9、考虑长远规划和近期建设的关系，协调好新区建设、旧村改造和节约用地三者的关系。（4）统筹协调，致力和谐规划要统筹农村“物质文明、精神文明和政治文明”的协调发展，通过实施生态绿化工程，促进人与自然的协调发展；通过推进社会事业和精神文明建设，促进人与社会的和谐发展。3.1.3规划依据（一）法规、标准（1）中华人民共和国城乡规划法2007年10月28日；（2）镇规划标准（二）资料（1）南丁村庄建设现状地形图1/1000（2008年测）；（2）南丁村村庄建设基础资料；（3）田独镇总体规划3.1.4规划目标及任务（一）规划目标按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，使农民稳定增收的
10、基础进一步巩固，生产生活条件得到改善，农村经济繁荣发展，把南丁村建设成为功能明确、用地布局合理、生态环境良好、经济实力雄厚、既能享受现代都市生活又有浓郁的田园气息的新型农村。（二）规划任务由于南丁村近几年住户住房紧张，另外村庄建设布局散乱，市政设施配套建设受到一定的限制，阻碍了村庄现代化建设发展的进程；基于以上建设背景，结合村庄建设现状，以缓解村民宅基地用地紧张的局面和对城镇化生活的要求。随着新住宅区的逐步完工，可安置更多的居住人口，可容纳下一步改造区的村民，通过分期分批，滚动建设，南丁村将建设成现代化新型农村住宅小区。在改造过程中，按照节约用地的原则，将村庄建设中节约的建设用地复耕或房地产开
11、发。3.1.5规划期限为有利于宏观调控村庄发展、指导村庄建设，本次规划的期限确定为2010-2020年，其中近期为2010-2014年。3.1.6规划范围村庄建设规划范围确定为村庄范围。村域规划范围为村域范围。3.2 村域规划3.2.1发展条件分析（1）政策优势建设社会主义新农村是党中央、国务院在新世纪、新阶段作出的一项战略性部署，也是党的十七大精神的重要内容。十七大报告提出要走中国特色农业现代化道路，把目前新农村建设的首要任务纳入了发展中国特色社会主义的体系之中。（2）区位交通便利沿某市迎宾大道西行至学院路，交通十分便利。（3）发展劣势村庄以传统养殖业为主，没有较大规模的工业；居住以一、二层
12、居住为主，配套服务发展滞后，很难满足村民对更高更好物质生活的需求。3.2.2经济社会发展目标到规划期末，通过调整优化产业结构和合理配置劳动力资源，使南丁村建设成为用地布局合理、生活环境优美、经济实力雄厚，既能享受现代化城镇生活又能保持农村田园气息的社会主义新农村。3.23村域空间管制规划根据海南省相关土地政策的要求和田独镇土地利用现状图，村域现有用地17730亩，在村域范围内界定禁止建设区、限制建设区和适宜建设区三种。（1）禁止建设区禁止建设区包括基本农田保护区、学院路两侧50米绿化带以及在重要交通干道和市政设施走廊两侧划定的禁止建设的控制区等。规划期内禁止建设区必须保持土地的原有用途，除国家
13、和省的重点建设项目、管理设施外，严禁在禁止建设区内进行非农建设开发活动。（2）适宜建设区主要包括村庄建设用地、商品房用地、发展备用地和独立的工矿企业用地。（3）限制建设区指除禁止建设区和适宜建设区以外的地域，主要包括一般农田区、复耕区、坑塘水面等。凡在限制建设区内进行非农建设项目开发的，须征得国土资源管理部门同意后按规定程序报规划主管审批部门同意。南丁村改造后节约的土地确定为适宜建设区。3.2.4社会经济发展措施（1）教育文化事业完善文化设施和配套幼儿园教学设备，搞好普及九年制义务教育；并于村民中心处创办成人图书阅览室、普及科学文化知识，提高村民素质。规划期内，适龄儿童九年义务教育普及率达到1
14、00%，全村劳动力80%具有初中文化水平，50%的劳动力具有专业技术水平。（2）社会保障、医疗、养老对村庄现状人口分析可知，全村人口的老龄化正在进入高峰阶段。因此，近期建设一定量的适宜老年居住的住宅，并积极鼓励村民参加农村合作医疗以及养老保险很有必要。规划到2020年，参加农村合作医疗的人口比例100%，全村有养老保险的人口达到90%。（3）发展土地集约化经营，改变土地的一家一户耕种的传统模式。（4）发展以商贸为主，带动整个村乃至全镇的经济发展。3.2.5基础设施规划贯彻落实可持续发展战略，合理配置区域基础设施建设，努力实现资源共享，确保区域生态环境的动态平衡。在村域范围内确定公路、电力、电信
15、线路、变压器、给水点、垃圾填埋场等基础设施的位置及走向，加强村域主要对外联系道路的建设，并结合主要道路进行绿化建设，美化环境，维护生态平衡。根据镇总体规划远期各村100%实现集中供水。南丁村的供水将通过规划统一配置。经预测变电站的容量可满足村远期用电需求，不再增设变电站。远期村域内将通有线电视，建立宽带综合业务数字网。燃气以城市管网、沼气为主要能源。3.3村庄性质和规模3.3.1村庄建设现状及存在问题（一）村庄建设现状（1）现状村民住宅以一层庭院式为主，部分村民住宅为二层，民宅排列比较分散，布局混乱。（2）村内街道路面基本硬化，布局杂乱。（3）村内没有饭店、商品零售店、卫生所等日常服务设施。在
16、村庄西南部有一所小学。（4）电力、通讯、供水等基础设施条件完备。村内自备变压器，全村用户实现了集中供水，给水以管道形式供应，水源取用地下水；村内现状有自然排水设施，生活污水和雨水全部顺地势排放。（二）村庄建设存在的主要问题（1）南丁村随着人口的增加和经济社会的快速发展，原来的规划和生活理念已不适应当前的实际。按照原来的模式发展下去，一方面城市发展大量占用耕地，另一方面需建住宅的村民也需占用大量耕地，使村庄土地不能承担此重任，解决的办法是建新村，集中规划居住，大量节约用地。（2）建设用地结构松散，公建用地布局分散。（3）居民住宅布局紧凑但杂乱，道路分级不清。（4）村庄内部无绿化，公共绿地建设落后
17、，缺少供居民休闲娱乐的公共空间和绿化，人居环境差。（5）缺乏市政设施配套，文体娱乐设施有待进一步提高完善。3.3.2村庄性质和建设规模（一）村庄性质根据南丁村地理位置、主导产业和综合条件分析，本次规划确定南丁村是以居住和商贸为主的镇区村。（二）村庄规模（1）人口规模2009年底南丁村共有3383人，近几年来，村庄人口增长变化比较稳定，规划人口增长率按2.5%计算，规划到2020年本村人口约为 人，为村庄远期需要安置的居民。（2）用地规模为节约建设用地、保护农田，规划建设多、进行生态家园规划，改善居住环境，节约土地。规划建设用地，遵循新区建设和旧区改造相结合的原则，先规划建设新区，然后逐步改造旧
18、村。3.3.3村庄用地布局鉴于南丁村建设现状，本次规划本着节约建设用地的原则，综合分析确定南丁村建设规划应充分利用现有建设用地，近期在建成区的基础上先在西南角一般农田发开建设住宅小区，缓解住房紧张状况，远期以新农村建设为主。远期将村庄东部旧村庄复垦或开发其他经济建设用地。1、规划原则（1）准确分析用地条件，科学确定村庄用地发展方向；（2）正确处理对外交通与村庄建设的关系，合理布局；（3）改善村庄景观环境、生态环境及生活环境，创造良好的村庄环境；（4）节约土地，合理确定村庄各类用地布局及各项建设用地指标；（5）远近期结合，提出远景设想以确保规划的连续性。2、规划结构根据建设现状及规划要求，规划布
19、局结构为“井”字均衡分布各项用地，其中公共绿地为居住核心、新村的绿肺，为整个居住区带来新鲜的活力。3、主要用地布局规划（1）村民居住用地规划居住功能是中心村的核心功能，为提高住宅档次，改善人居环境，丰富景观，规划在南丁村中东部建设高标准住宅小区。设计本着美观、实用、方便、舒适的原则，注重形式新颖、功能合理、配套公共服务设施齐全，以求创造美观实用的现代化农村住宅。（2）村庄公共设施用地规划中心村具有一定的服务功能，因此需要配备一定的公共服务设施，针对村庄的公共服务设施的实际情况，作如下规划：行政管理用地：村委会、物业管理和其他管理机构在新村公共设施中心。文体科技用地：规划在公共服务设施中心的南部
20、。并结合体育场设置居民健身场地，体育场中部可放置一些体育健身器材，形成村庄的综合中心，树立村庄形象，丰富居民的日常生活，提高生活品位。医疗保健用地：规划在公共设施中心的西南侧设置卫生院一处，配备完善的医疗设施，提高医务水平，加强管理，方便居民就医，满足村民看病就医的需要。同时，在医疗保健用地的南侧规划体育健身房，为村民室内体育健身、保健提供一个方便的场所。商业金融用地：配套服务商业设施中心设置有综合商业金融服务楼。布置超市、银行、社会保险、展销厅、蔬菜店等，主要服务于本村和工业区外来打工人口，满足流动人口的餐饮、食宿等需求，提高服务水平和档次，带动全村服务业，增加农民收入。公共建筑应造型丰富，
21、体现村庄建设的风格及水平。规划要求在建设实施过程中应统一规划、统一设计，既追求村庄景观的整体性，又充分体现地方特色，创造良好的村庄形象。集贸市场用地主要是为全村集贸活动服务，规划固定摊位、临时租用。形成管理方便的市场。 （4）道路交通规划现状：现状道路交通存在的问题主要是道路等级不明确，部分道路路面狭窄，居民出行不便。布局原则：充分利用现状地形条件，结合功能分区，创造便捷的交通环境和完善的道路网络。 路网结构：规划主次干路形成“三横三纵一环”的路网结构。 道路等级：规划严格控制道路红线，分期建设，没条件一次建成时先建车行道，其余可做绿化或保留现状。3.4绿地规划村庄绿地包括公共绿地、生态绿地、
22、道路绿化，以形成点线面相结合的绿地系统。（1）生态绿地村庄周边的果园、耕地、林地为村庄天然的生态绿化环境。（2）公共绿地绿化讲究园林式绿化景观，最求自然，注重趣味，文化味，努力营造形态丰富，亲切生动的绿色健康环境。（3）道路绿化街道绿化作为绿化的补充，可通过种植乔木、灌木、草皮，形成高低错落、绿树红花相间的街道空间，既能净化空气、乘凉，又能美化环境。3.5市政设施和专项规划3.5.1市政设施规划（一）给水工程规划村庄现状给水为集中给水，水源取地下水，水源未经处理直接利用，水质不能保证。（1）用水量标准 居民生活用水标准：采用120升/人日。 公共建筑绿化用水标准：取居民生活用水的50%，为60
23、升/人日。管网漏失量及未预见水量按居民生活用水量的15%计算。（2）用水量预测远期规划人口5600人，供水普及率100%。村庄全天用水量为1159.2立方米，平均每小时用水量103.5立方米。（3）管网布置规划给水管网形式为环状和树状相结合，主管管径为200150毫米，支管为50100毫米。（二）排水工程规划村内及周边村庄采用雨、污分流制。雨水与污水按专项规划接市政管网就近排入城市管网。（三）供电工程规划（1）电源根据田独镇规划，可满足镇域远期用电需求，不再增设变电站。（2）用电量 预期规划期末，居民生活用电量达到中等水平，人均年用电量标准采用800KWh/人，则年总用电量为960KWh/年。
24、（四）邮政、通信规划1、电信村庄电信线路由市电信局接入，按规划近期村庄要维护现有的线路，保证通讯安全。远期新村全部使用地下光（电）缆，做到安全可靠，不影响村容。2、广播电视广播电视和宽带网络系统：建立宽带综合业务数字网，实现以电信网为基础以Internet为手段的“信息高速路”。使传统的电信网向智能网转变，实现通信的全数字化、综合化、智能化和宽带化。（五）燃气工程规划以液化石油气、沼气为主要能源。（六）管线综合规划1、平面布置本次规划共涉及七种管线，分别为给水管线、雨水管线、污水管线、电力管线、电信管线、燃气管线、热力管线，全部采用地下管线敷设。2、地下工程管线避让原则（1）压力管线让重力自流
25、管线；（2）可弯曲管线让不可弯曲管线；（3）分支管线让主干管线；（4）小管径管线让大管径管线。3.5.2抗震减灾规划村庄内缺少避震疏散地，尤其是居住区，建筑密集道路狭窄不利于疏散减灾。规划抗震设防标准为VII度，主要设施如：电力、通讯、交通、医院等提高一度设防，综合道路、广场、绿化建立疏散场地和通道，尤其绿化用地，严禁侵占。3.6规划实施措施与建议(1）新农村建设规划作为南丁村实施新农村建设的知道行文件，一经政府批准，就应严格执行，必须按照规划要求进行各项建设活动；(2）必须维护南丁村庄规划的严肃性，将规划管理纳入法制化轨道，统一管理，不得随意改变城镇用地性质，尤其是对其基本结构及总体布局要进
26、行严格控制，任何个人无权更改；（3）采用不同的经济和行政手段，全方位推进新农村建设。对于有利于新农村建设的行为，政府应采取一定的优惠政策，促其实施。对于阻碍新农村建设的行为，则采取必要的限制政策及适当的经济手段；（4）规划实施中，在不影响总体布局及规划结构的情况下，如个别用地缺需调整，也要在征得规划管理部门同意的情况下再做变更；（5）调动各方积极性，建设公共绿地和生态林，以加快村庄生态环境的改善，积极开展全民义务植树造林活动，建设美好家园；（6）加强新农村建设规划的宣传，增强村民的规划意识，自觉地执行规划和相关法规；（7）应贯彻执行“人民村庄人民建”的方针，组织社会各方人力、物力、财力进行村庄
27、建设，使村庄面貌在近期内有较大改观。3.7总规划图3.10.1总平面图布置a、总体布置小区规划方案，依据用地周围环境、城市形态、区域性整体规划和小区功能。采用排列式组团布局的方式。中心区为小学、村委会、物业、商业服务等公共建筑。b、交通组织小区主干路为小区交通骨架，将小区联系为一个整体，宏观上整个结构清晰明确，易于城市联系，并具有畅通的内部交通。c、空间布置住宅建筑空间组合根据本地日照及用地特点，在保证日照间距的情况下，合理考虑建筑物的密度分布，建筑单体组合的丰富形式和小区整体形象，使小区成为城市郊区的一个亮点社区。宅前庭院空间绿化与街道中心绿地相结合，形成了富于变化的室外空间环境，为居民的户
28、外活动供场所，加强邻里交往，整个小区独具特色的生态居住空间，充分体现小区的人文关怀。d.景观系统小区中部布置公共绿地，小区内部的资源最优化共享。小区内部所布置的绿地广场和自由绿化空间，形成活泼，种类多样，绿树、阳光、流水、曲径、露天座椅、小品雕塑等充分体现了社区的人性化、文化内涵和生态意识。e管线布置小区内各种管线整体考虑，采用地下敷设的方式，使小区环境更加整洁、优美。f.竖向设计小区内地形较为平缓，场地设计时，需根据地址勘察报告，基础深度和处理方式，进行场地坡度和土方量计算，场地排水采用平坡式排水方式，预计小区内挖土方量不大。3.8建筑设计（1）设计思想打破以往简单划一的住宅建设模式，户型设计方案实现多元化，多层次化，并最大限度的追求经济合理、舒适性。满足住户对居住质量的全面要求，在日照、朝向、通风和空气质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装饰品味等方面，挖掘住宅的潜在要求，增加住宅的附加值。落实民用建筑节能管理规定，积极采用节能墙体和外窗，配合新建住宅的采暖分户计量和控制技术设计。住宅设计将各单体作为一个集体统一设计，统筹考虑单体建筑物形式，根据小区空间形式及节能采光等要求，实现房屋的多样化和室外空间的多变性和丰富性。会所以棋牌室、茶室、娱乐室、餐饮、居委会等公共活动空间为设计重点，提供多种类型的活动场所，满足不
