1、近年我国房地产市场调控策略全回顾近年我国房地产市场调控策略全回顾国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。 央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 住建部等限制公积金贷款购房首付比例For personal use only in study and research; not for commercial use公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20，90平米以上不低于30；二套房首付不低于50。禁用公积金贷款投机
2、性购房。 多部委出台巩固房地产市场调控成果措施暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 京沪先行启动空置房调查空置率数据暂难出炉试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。 国土部发1457宗闲置土地黑名单国土资源部已
3、将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80的闲置土地可能被收回。 银监会:严格执行差别化房贷政策差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。 住建部等七部门发文加快发展公租房由住建部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名
4、下实际拥有的成套住房数量进行认定。 广州出台国十条楼市新政细则重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。 重庆楼市新政出台未对第三套房停贷加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。 深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买
5、住房贷款。 三部委联合下发通知加强廉租房管理住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。 住建部:未获预售许可项目开发商不得收取定金今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 国务院:贷款买二套房首付不得低于50贷
6、款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。 住建部:加快保障房建设遏制房价过快上涨要求加快保障性住房建设，其中公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 银监会:银行不得对投机投资购房贷款银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重
7、组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 国土部强调房地产用地监管将开展突击检查通知要求:一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地
8、产市场平稳健康发展。 财政部:五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。联系我国近年来商品房空置现象，论述房地产市场供求失衡的主要原因和解决途径？ 随着我国房地产市场的迅速发展，当前房地产形势总体上是好的，但是，现行的房地产市场调控目标相互冲突、并导致我国房地产市场发展失衡等原因。近十年是我国房地产市场高速发展和繁荣的黄金时期，在这一时期一个
9、新兴名词出现在人们的视野中即“商品房”，市场需求呈明显的上升趋势，使房地产市场供求失衡。导致我国房地产市场供求失衡的主要原因如下： 一、房地产价格偏高。近几年来，虽然居民收入有所提高，但是房地产价格仍然偏高，有一大部分买不起房子，由于房屋成本的提高、一些房地产商不断的炒作、国家政策的变动等原因，导致房地产价格增产较快。 二、近年来，我国商品房空置不断增长，商品房空置规模不断扩大，导致资金积压，影响房地产市场供求失衡。由于我国房地产开发商多以中小型企业为主，其抗风险能力相对较差，较大的空置面积使开发商的积极性降低，难以回收预期收益，使得开发商难以进行新一轮的房地产开发投资，这会使房地产的有效供给
10、不易实现。 三、住房市场体系不完善。完整的住房体系包括住房一级市场和住房二级市场，两者相互促进，互相制约，我国住房二级市场的发达程度存在很大差异，不能通过房地产的其他市场形式有效的解决空置房。 四、房地产供求结构不合理。在我国一些城市中，高档商品房大面积空置积压，严重的供过于求，而普通的商品房却供不应求，住宅与非住宅比例结构不合理，商品房空置率高，这使得普通商品房的开发滞后于需求，高档商品房的开发又严重趋前与需求，开发商开发房屋的档次和成本不断提高，使得大部分中低收入者买不起房子。制约着大部分居民的住房消费。 五、价格是影响需求最直接的因素，房地产的价格水平也直接影响着房地产市场的供求。 家庭
11、收入水平决定着人们的购买力的大小，我国还是一个以农村人口为主的发展中国家，人们收入不高，这也是影响供求的重要因素之一。国家政策变动的影响，近年来党中央对人们的住房问题高度重视，因此在制定政策上也花大力气整理，人们对于购房事情也一直观望。 由上述的原因，可以从中得出以下几种解决途径： 一、“以保障居民基本住房需求为核心，同时兼顾经济增长”的房地产市场调控目标能有效统一。在居民消费结构的迅速升级下，居民住房需求，本身就能促进投资的增长。 二、“保障居民基本住房需求”将有效纠正地方政府在理念和行为上的偏差，从为利益集团“造市”转变成为老百姓“造房”，从与中央政府的非合作博弈转变为合作博弈。 三、大力
12、发展经济适用房，保障中低收入家庭住房问题。 改变购房者的消费方式，不能盲目的购买房屋，理性消费。 四、房地产商应该为中低收入的人群着想，多建经济适用房，不能只看利益，严格控制土地供应总量，把好土地入市的关口。土地入市是房地产供给的源头，土地供应总量是房地产市场的总阀门，一级市场的土地出让供给很大程度上影响着整个房地产市场的供给状况。建立包括基准地价、标定地价和出让地价在内的土地价格体系，加强规划和计划的法律效力，使房地产供给的源头为供求平衡打好基础。 五、 大力推进住房制度改革，增加有效需求。大力推行住房分配货币化，促进个人购房。大力发展住房金融事业，促进个人抵押购房。 严格控制信贷规模，抑制
13、投资需求膨胀。完善和健全法规体系形成对房地产企业的规模。 六、规范房地产市场，制定房地产开发、出售的相关政策，稳定房地产市场。大力发展经济，增加人们的收入，提高人们的购买力。提倡限购方针，保证房屋的入住，杜绝空置现象，尽量使房地产市场向供求平衡的方向发展。关于我国房地产市场市场存在的问题看法及解决措施一、我国近年房地产价格基本走势及成因 （一）我国房地产价格的基本情况 自从改革开放以来，我国恢复了房地产的商品属性，住宅开始在市场上进行交易，交易数量增长很快，表现出我国房地产业巨大的发展空间。但我国房地产商品化时间较晚，其所处的社会、市场环境也正处于不断完善之中，我国房地产价格形成机制中仍存在一
14、些问题。特别是今年来，我国房地产投资额、竣工面积不断增加，而价格却随着供给的增加不断攀至新高。这一很不符合经济规律的现象表明我国房地产业仍存在一些问题。（二）我国房地产价格上涨所反映出的问题 第一，我国有14亿人口，人均占有土地面积不足世界平均数的1/3，而与此同时，中国的人口却在继续增长，在这种人口的增长过程中，对房地产的需求就要增加。第二，土地使用权获取价格差异导致地价虚高，我国目前的城镇土地划拨是指由国家各级政府依据法律规定，以行政命令的方式，将国家所有的土地无偿无期限的分配给土地使用者的做法。划拨后，土地的使用者享有土地的使用权，而土地的所有权依然为国家所有。这导致土地获取价格差异的存
15、在，并给倒卖土地提供了空间，提高了房地产开发过程中土地的出让价格。第三，大量游资进入房地产市场，导致房地产价格上涨。房地产业的投资额大于其它产业的投资额造成经济非平衡发展导致泡沫经济。第四，房地产项目审批环节复杂，交易成本陡增，我国的房地产审批手续一部分由建委开发办办理，另一部分由房地产管理局负责。房地产开发项目要在这两个部门办理上百个手续，交易费用计入房地产生产成本中，促使房地产价格非正常上涨。 二、抑制房地产价格上涨的重要意义 房地产的价格过高会导致房地产市场的畸形发展，不利于构建和谐社会。一方面影响内需。房地产以及医疗等改革力度过大，会使城镇居民预期不稳定，导致居民储蓄意愿强烈，不得不压
16、缩即期消费，甚至透支未来消费能力。所以，不论新一轮经济增长如何火热，中国经济并没有因此改变国内消费不振的局面，面对的依然是一个投资推动型的增长。另一方面是加剧两极分化，影响中产阶级的生成。当前商品住宅的购买群体主要是正在生成的中产阶级，拥有房地产是中产阶级的基本标志。中产阶级的形成与壮大，是中国实现社会稳定和建成和谐社会的根本保障。但房价使房市沦为少数人的敛财工具，从而加剧两极分化。 综上所述，不仅当前中央政府的调控政策为现实所必需，而且鉴于房地产业的产业特征，以及其在中国特殊国情下的重要作用，政府应该把房地产业放在中国现代化的大背景下，从根本上对中国的房地产政策进行重新的定位。从世界各国的实
17、际经验可以看出，目前各国通行的做法是，把获得适当的住房确定为公民的基本人权，政府有必要干预市场，保障公民的基本人权。中国目前的生产力水平下，房地产首先是为了解决生存问题，不能任由市场自发调节。也就是说，中国房地产政策的制定首先应遵循的基本原则是公正。 三、目前我国政府应对房地产价格上涨的主要政策措施 温家宝总理在2005年的政府工作报告中曾经提出要抑制房地产价格过快上涨，将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的重点，另外，在2006年的政府工作报告又提及该问题。这意味着，抑制房价已经成为将成为宏观调控的重要目标。政府对房地产价格宏观调控与监管主要采取了以下措施。 （一）利率调控 中央人民银行早
18、在2005年3月上调了个人住房贷款利率，这是在2004年加息的基础上再次调整商业银行自营性个人住房贷款政策，个人住房贷款将不再实行现行优惠利率，最近的2010年10月20日央行再次上调个人住房贷款利率，而与同期贷款基准利率水平相等，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍，并且在首付比例上也有所调整。新政策的最直接影响是个人住房商业贷款利率有所上升，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调。央行通过加息的手段降低了房地产需求，打击了投机性炒作，对防止房地产泡沫的出现，遏制房价的上涨起到了积极的作用。 （二）政策支持 国务院出台了关于切实稳定住房价格的通知。明确提出，对住房价格上涨过快、控制措施不力
19、、造成当地房地产价格大起大落、影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。指出了调控房价的具体路径：第一，加大住房供应结构调整力度，在控制高价位商品住宅建设的基础上，调整房地产开发用地供应结构，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设规模，同时抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率；第二，严格加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模，坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为，避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长；第三，综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。加大控制投资性购房需
20、求的力度，大力整顿房地产市场秩序，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作。 （三）“七部委新政” 建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会中央七部委联合出台了关于做好稳定住房价格工作的意见（以下简称意见）。这份意见明确提出“做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。”意见中提出的调控措施，一共涉及八个方面：住房供应结构、土地供应调控、住房转让环节、房地产信贷管理、引导住房建设与消费、经济适用房和廉租房、整顿和规范市场秩序以及加强市
21、场监测。其中，就有保证中小套型住房供应、打击炒房、期房，禁止转让的规定。 （四）出台“国六条”、“新国八条” 2006年，“国六条”涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息披露等各个方面。房地产调控“新六条”主要包括：切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难；完善房地产统计。 2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”
22、),要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。“新国八条”： 一是强化规划调控，改善商品房结构。 二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。 三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。 四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 六是加强金融监管。 七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。 八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。四、为
23、抑制房地产价格上涨，政府应进一步采取的措施 （一）调整房地产补贴方式，平抑房价 我国目前部分发达地区房价上涨是由于局部需求过热引起的，因此解决住房供需矛盾也是政府首要解决的问题。目前政府所采取的经济适用房还无法完全有效地解决这一问题。目前可以仿照香港的方式，改造部分经济适用房为廉租房。既避免对“政策廉价房”的过度需求，同时又解决了低收入阶层的住房问题。 （二）取消价格双轨制 价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决，同样的商品只要在市场上存在两种价格，运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式，才能真正还市场一个公平公正公开的竞
24、争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目，尽量避免非公开的土地转让方式。 （三）简化行政审批环节，降低交易成本 政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管，是不符合市场经济的一种体现。审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。政府需要做的是：在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查；建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且，严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间，超过期限可以提出申诉索取赔偿。当前商品房空置率高的原因及对策一、从资本运作角度看目前商品房空置率居高不下的原因 1、缺乏对经济周期的分析, 未能把握良好的投资时机 2、缺乏科学的投资策划
25、3、策划时缺乏对市场和消费的准确定位 4、投资建设时, 系统化、整体化的意识淡漠 5、投资成本的控制上, 忽视了设计和管理的重要性 6、投资中缺乏对风险回避和驾驭的能力 二、对解决现存空置商品房及新开发项目的几点建议; 1、依靠政府优惠政策, 积极消化现存空置商品房 2、应根据市场调查对投资项目进行市场定位 3、对于新开发项目, 应站在建立生态城市的高度进行整体规划 4、房地产开发企业应重视人力资源策划, 建立科学的管理体制 5、应全方位把握房地产开发项目策划 当前中国高房价的原因及其对策我国住房价格涨幅过快就是这几方面共同作用的结果。详细探究，主要存在以下几个方面：一在房地产开发商。资本追逐
26、最大利润的本性，促使房地产开发商无节制的造房卖房，拼命赚取最大利润。为了达到这个目的，开发商们不仅动用合法的的比如广告等手段，而且采用非法的比如制造虚假信息等手段拼命抬高房价。这就是温家宝总理为什么要呼吁房地产开发商要讲社会良心的原因。二在社会富裕阶层。富裕阶层大量购房，目的各有不同。有的是投机，拼命炒房，买进卖出，哄抬房价，赚取差价；有的是投资，为了能保值增值，把大量的闲置资金用来购置房地产；有的贪图享受，不断地更换更大更豪华更舒适的住宅，刺激了房地产业的畸形发展。如此种种，都不同程度地抬高了房价。 三在地方政府。资料显示，目前，我国三分之二以上的县级及下地方政府依靠土地财政，即政府财政收入
27、的主要来源是土地出让金。为维护地方政府正常运转，县级及以下地方政府就拼命卖地建房。据报道，2010年全国各级地方政府土地出让金总收入2.9万亿元，而这些收入均不纳入财政预算，即全部为了弥补地方财政收入不足的开支。这也更大程度地刺激了地方政府拼命的卖地换钱。这就使地方政府在打压房价上陷入矛盾和怪圈，一方面在国务院及老百姓的压力下，不得不出台政策打压房价，限制开发商开发，另一方面又暗中鼓励和支持开发商无节制的开发，以收取土地出让金。四在各相关部门。土地、规划、房产、建筑、住房监测、环保、物价、金融等部门为了自身的利益，放弃对开发商的必要监管，放任甚至纵容开发商过度开发。比如，土地、规划、环保等部门
28、为了收取各种费用，放宽了审批的执行；城建部门为了政绩，片面追求市容市貌的改观而放任甚至鼓励开发商过度和不合理开发；房屋质量监管部门只管收费，不问质量；商业银行为了眼前的经济利益，降低贷款门槛，而金融监管机构又缺乏监督；物价部门没有效行使限价职能，等等。再加上这些部门的部分工作人员，为了一己私利，与少数不法开发商沆瀣一气，钻法律法规的空子，很大程度上为房地产的过热投资推波助澜。五在普通老百姓。中国老百姓的消费心理和习惯之一，就是从众意识强烈，消费喜欢跟风，越是涨价，越是拼命买进，越是跌价，越是抛售。这在很大程度上为众多炒房者提供了广阔的投机空间。那么，到底怎样才能解决这一问题？毕竟高房价问题已经
29、引起了很多的社会矛盾，并且随着时间的推移，矛盾越来越严重。所以，我们不得不做出相应的对策来解决它，至少使它的弊最小化。对于政府而言，应该改善城市土地供应,提高土地利用效率,降低土地成本。通过对农村建设用地、宅基地等方面的土地政策改革,增加城市土地供应;严厉打击各类囤积土地行为,提高土地利用效率。而且应该大幅增加保障性住房。确保各级地方政府切实有效地增加保障性住房,不仅需要中央政府的财政支持,更需要确保地方政府的资金支持,保障性住房建设工作应成为政府工作绩效考核的一项重要指标。除落实原有的配套资金,还应要求地方政府土地收入中以不低于一定的比例,专款用于保障性住房建设。同时,限制国有企业进入房地产
30、业,对于那些已经以房地产开发为重要业务的国有企业,应尽量减少普通商品住房建设,把主要精力放在保障性住房建设上。同时强化资金监控力度。首先，加强银行资金的管理。加强对房地产信贷管理，控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批；加强审核个人住房抵押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。其次，强化外资的监控力度。国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据；加快制定外资投资房地产的规章制度，将外资进入房地产领域纳入管理范畴。更应该建立和完善相关的法律法规。为确保我国住房市场的健康发展，需要建立和完善相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供法律依据，规定住房开发
31、的具体要求和标准。当前急需制定的是住宅法。对于房产开发商而言，应该树立正确的金钱观，不要只追求利益，而忘了对消费者做出回报。合法经营，照章纳税，自觉培养起社会责任意识，努力提高产品质量，不捂盘惜售，积极促销，加快资金周转，加强管理节约成本，追求合理利润，为构建和谐社会尽自己的一份社会责任。对于普通老百姓而言，应该在观念上对这一特殊产品有新的认识，树立合理的消费心理和买卖意识。综上所述，我国房地产市场过热、房价居高不下并快速上涨的乱象产生的根源是，一是由于整个房地产生产的社会化和单个房地产生产商私人生产之间的固有矛盾，二是国家宏观调控的乏力。解决它的根本措施就是消除这个矛盾，进一步完善和健全社会
32、主义市场经济体制，从源头上遏制并消除产生高房价的种种根源。仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur fr den persnlichen fr Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden.Pour l tude et la recherche uniquement des fins personnelles; pas des fins commerciales. , , . 以下无正文
