1、中国历史文化名村保护设施项目建设可行性研究报告中国历史文化名村保护设施建设可行性研究报告 目 录第一章 总论01第二章 项目建设的必要性03第三章 项目选址及建设条件07第四章 项目建设规模及建设内容10第五章 环境影响12第六章 资金估算及资金来源14第七章 建设进度初步设想17第八章 经济效益和社会效益初步估算19第九章 结论和建议22第十张 附件23第一章 总论11项目名称：中国历史文化名村保护设施建设12项目承办单位：永康市前仓镇厚吴村13项目负责人： 14 项目背景厚吴古村隶属浙江省永康市前仓镇，位于永康市南端，与缙云接壤。距市区约15公里，距前仓镇1公里，330国道和金温铁路从村东
2、擦边而过。村西2公里是著名的历山风景区。至今厚吴已有780年的历史，860户，常住人口2910人。厚吴古村落南北长约500米，东西长约450米，占地约5.22公顷。厚吴是历史悠久，文化积淀浓厚，历史建筑集中成片，具有较完整古村落格局和风貌的中国历史文化名村、省级历史文化名镇。厚吴历史文化名村重点保护区范围为西至外田塘西侧，东至澄一公祠东侧，北至吴氏宗祠北侧，南至井家塘南侧，面积9.17公顷；传统风貌协调区范围为东至南溪水域厚吴大桥西桥头，南至环村路百米的农田，西以环村主路为界，北至现厚吴小学东侧农田，面积24.23公顷。业众多，吸纳了大量的农村劳动力。加之粮食生产效益比较低，农民种粮积极性不高
3、，粮食产量逐年下降。我市已由一个产粮市（县）变成了一个粮食消费大市（县）。同时，随着我市工业化、城市化、现代化进程的不断推进，外来务工人员大幅度增加，我市粮食消费数量逐年增长。1999年我市粮食总产量达17.57万吨，供需基本平衡。从2000年开始，我市粮食供需出现缺口，并在以后的几年中迅速扩大。到了2006年，全市商品粮供应人口总计在56.87万人以上。2007年粮食消费总产量达22.25万吨，而粮食总产量仅为6.9万吨，粮食产需缺口越来越大达15.35万吨，粮食供求矛盾十分突出。这已成为影响我市粮食安全问题的一个重要因素。在粮食产量减少的情况下，我市的蔬菜、瓜果等种养业却发展迅速，仅去年蔬
4、菜、瓜果总产量就达到19万吨，预计今后将会持续增加。已处于难以自行消化的境地，有将近1/3蔬菜瓜果需要外销。因此要保障我市果蔬粮食供求的平衡，必须通过市场调节才能实现，在当前我市粮食产供缺口严重蔬菜瓜果产量过剩的情况下，建立一个布局合理、功能齐全、管理有序、辐射力强、有较强集聚功能的果蔬粮油批发市场，显得更加紧迫。永康市农贸城有限公司农贸果蔬粮油批发市场的建设可以很好的解决这一问题，工程还得到了市府及有关部门领导的重视和支持。为此，市政府分别于2008年8月21日下午、9月10日上午分两次专门召集相关部门、单位，在市政府办会议室召开农贸果蔬粮油批发市场建设工作协调会。16项目编制依据永康市城市
5、总体规划永康市人民政府市长办公会议纪要200848号永康市人民政府市长办公会议纪要200866号永康市农贸果蔬粮油批发市场用地红线图永康市农贸城有限公司农贸果蔬粮油批发市场新建工程项目建议书编制委托书另外，还参考了永康市有关部门提供的基础资料。第二章 项目建设的必要性实行粮食购销市场化后，省委、省政府要求我省各地要加大粮食批发市场建设力度，力争使浙江成为全国粮食市场大省和我国南方销区重要粮食集散地。这是为适应粮食购销市场化改革，确保粮食安全而作出的重要举措。近几年，我省各地按照省委、省政府的要求，抓住粮食购销市场化改革时机，加大培育和建设粮食批发市场力度，大力进行粮食批发市场建设，以此作为加强
6、粮食宏观调控、促进粮食安全体系建设、确保粮食安全的一个重要手段。目前，我省已有不少市县建好了果蔬粮油批发市场，也有不少地方正抓紧建设。从近两年我市在粮食面积调减，蔬菜、瓜果等农副产品过剩的产需、供求情况看，建设农贸果蔬粮油批发市场的必要性、紧迫性显得越来越突出，主要表现在：21我市的供求现状需要建设农贸果蔬粮油批发市场随着我市工业化、城市化、现代化进程的不断推进，外来务工人员大幅度增加（目前我市外来人口达20万以上），加之我市自然增长人口数量也在继续扩大，我市粮食消费数量逐年增长。与之相反，我市粮食总产量逐步减少，粮食产需缺口越来越大。到了2006年，全市商品粮供应人口总计在56.87万人（其
7、中，城镇居民9.09万人，农村缺粮人口21.78万人，外来人口在26万人以上）以上。粮食消费总量达21.19万吨.而粮食总产量为7.03万吨，供需缺口达14.16万吨，而2007年粮食总产量仅为6.9万吨，供需缺口达到15.35万吨，与2006年相比粮食总产量又下降了0.54%，呈逐年下降趋势，粮食供求矛盾十分突出，因此要保障我市粮食果蔬供求平衡，必须通过市场调节才能实现。1999-2006年粮食产需缺口情况表（表一）年份总产量（万吨）消费总量（万吨）产需缺口（万吨）备 注199917.5717.570仅指口粮（不含饲料）200014.7419.684.94含口粮、饲料200111.2819.
8、978.6920029.4520.5111.0620037.0820.9613.8820047.6418.5610.92仅指口粮（不含饲料）20057.4119.2011.7920067.0321.1914.1620076.922.2515.3522建设农贸果蔬粮油批发市场是调整我市农业产业结构，搞活蔬菜瓜果等农副产品流通，实现农业增效、农民增收的有效手段在我市粮食总产量呈逐年下降，粮食产需缺口越来越大的情况下，与之相反我市的蔬菜、瓜果等特色农副产品却发展迅速，经调查2006年我市的蔬菜种植面积4009公顷，比上年增加187公顷，增长4.9%。果园面积3042公顷，比上年增加126公顷，增长4
9、.3%，2006年的水果总产量达3.7万吨，同期增长17.5%。2007年蔬菜种植面积5993公顷，比2006年增加1984公顷，增长达49%，总产量达到14.3万吨，果园面积3478公顷，比2006年增加436公顷，增长达14%，总产量达4.9万吨。以上调查表明近两年我市蔬菜、瓜果等农副产品的种植面积和年产量呈上升趋势，且增长率明显，今后的产量必将持续增长，现已处于难以自行消化的境地，其中我市的芋头、柑橘、桃、梨、葡萄、李子等果蔬每年2/3的产量需要外销，2007农副产品的成交额为55148万元，比上年同期增长了18.3%,市场潜力巨大。因此加快农贸果蔬粮油市场的建设，建立畅通的农副产品产销
10、体系，将农副产品输送和集中到市场，把分散的农民家庭生产经营与千变万化的大市场连接起来，提高农业产品的市场化程度。可以有效缓解和逐步解决我市的农副产品外销问题，市场的建立将为我市蔬菜果农提供一个很好的外销平台，同时带动了农业流通队伍及相关服务领域的发展，为农民创造就业和增收提供了门路，带动整个区域经济的腾飞。（后附2007年蔬菜、水果产量调查表）23我市粮食交易场所现状需要建设农贸果蔬粮油批发市场我市目前尚没有较强粮源聚集功能的果蔬粮食专业批发市场，每年10多万吨的粮食购进仅由几个个体粮油批发户、近千家零售户及集市贸易来实现。担负着弥补我市粮食缺口90%以上的几个批发户尚无固定放入交易场所，且这
11、些批发户分布较散，粮食储藏条件差。个体经营批发户现有的仓储设施和经营场所基本是租用民房，与粮食储藏、经营的技术条件要求差距较大，难以起到防虫、防霉、防鼠的作用，存在较大的粮食质量隐患，不利于粮食流通市场的监管。增加了对粮食市场的监督、监测等工作的难度。由于没有一个布局合理、功能齐全、管理由序的固定粮食批发市场，难以吸引国内粮食主产区的粮食经营者来我市设点销售，使我市粮食蔬菜采购仅局限于附近省份，粮源菜源采购范围不广，进货渠道受到了限制。24我市粮食安全现状需要建设农贸果蔬粮油批发市场实行粮食购销市场化后，我市粮食产需平衡被打破，粮食安全问题已十分突出。目前，可供我市政府调用的本市级储备粮为14
12、000吨，根据要求，我市市级储备粮应达到70000吨以上的规模，两者差距太大。现有的储备粮仅能满足不到一个月之需，一旦发生突发事件，庞大的需求量必将受到粮源供应、交通运输等因素的严重制约，应急供应十分困难。要确保我市的粮食安全，一个重要的途径就是要建设好果蔬粮油批发市场。建设好果蔬粮油批发市场后，一旦发生非正常情况，可以利用粮食批发市场这一“动态储备”，发挥市场中多元化经营主体的穿透性作用，解决粮源问题。果蔬粮油批发市场搞得越发达，市场对粮食的集聚功能发挥得越好，我市的粮食安全就越有保障。25我市经济、社会发展需要建设农贸果蔬粮油批发市场经济、社会的发展，需要有充足的粮食提供保障。但是本地粮食
13、无论在数量上还是在品种上都远远满足不了我市的消费需求，难以为我市经济、社会发展提供保障。去年我市的粮食缺口达到15.35万吨，随着我市经济、社会的快速发展，粮食缺口将进一步扩大。要弥补这一缺口，必须通过农贸果蔬粮油批发市场来配置更多的粮食资源，以满足我市经济、社会发展的需要。第三章 项目选址及建设条件31项目选址条件（1）良好的交通环境 ，项目要有完善的供水、供电、通讯和排污等基础设施，需要依托城市既有的基础设施，不宜远离城区;（3）充足的发展空间：项目规模较大，建设用地相对占用较多，从总体功能的科学布局看，应留有进一步发展的空间，同时又要考虑较少的拆迁量和土地平整量；（4）客户条件：要有充足
14、的客源或客户需求潜力（5）环境条件：缓解城市交通压力，不对环境造成不利影响，实现市场的可持续发展。32项目选址根据永康市城市总体规划，经过充分研究比较，本项目选址在永康市大塘王附近，具体方位为：东永二线以东，330国道以北200米，新东永二线旁。三条道路围合的三角形地带，占地约217亩。本项目初选址地理位置优越。永康市的主要运输模式为公路运输，该项目建成后距330国道200米，东临新东永二线；距离永康铁路西站（货运站）四公里，方便了果蔬粮油集散；附近已建成完善的供水、供电、通讯和排污等基础设施；项目选址位于城郊，离城市中心不远，不存在拆迁问题；周边大多为已征用待开发熟地，可作为本项目发展用地；
15、符合永康市总体发展规划，与永康市国民经济和社会发展相协调，极大的满足了人民群众的日益增长的消费需求，能缓解城市交通压力，不对环境造成不利影响。因此，本项目选址比较理想。32项目建设条件3.2.1 自然环境条件1. 永康市属亚热带季风气候区, 其气候特征是四季分明，气温适中，日照充足，雨量丰富。年主导风向是东北偏东风，梅雨季节雨量集中，夏末秋初天气炎热，气温日差较大，气温垂直分布明显，年平均气温为17.3C，7月平均气温为29.3C。本项目场地土类别为类。2. 地震根据中国地震烈度区划图（1990）和中国地震烈度区划图（1990）使用规定,市区地震的特点是强度弱、震级小、属于地震基本烈度小于VI
16、度区，根据国家标准中国地震参数区划图GB18306-2001及浙江省厅发布2001167号文规定，本区不必进行建筑抗震设防。3.2.2 基础设施条件1. 交通本项目建在永康市，离300国道线200米，新东永二线旁，周围交通便利2给排水该区域市政配套工程基本完成，建有城市供水及排水管网。给水：建设时供水管道经总表计量后直接接入市场各用水点，总管直接供水。排水：采用废（雨）、污分流制。各使用点洗涤废水与雨水合流，由市场各摊区楼汇入市场内雨水窨井；人居生活排泄物，经市场内地埋沼气净化池酵化后，排入市政污水管网。3. 电力供电由新建的变配电房接入。3.2.3社会经济条件永康市在浙江省中部，金华市之东南
17、。总面积1049平方公里，2007年末户籍总人口55.49万人。永康市辖石柱、前仓、舟山、古山、方岩、龙山、西溪、象珠、唐先、花街等10个镇，城区设东城、西城、江南、芝英等4个街道,连同城西新区和经济开发区，称“十镇四街两区”。永康市国民经济持续较快增长，2007年全市实现生产总值（GDP）211.5亿元，人均GDP达到37931元，比上一年增长17.2%；特别是工业生产快速发展，产销衔接进一步改善，全市规模以上工业企业（即年主营业务收入500万元及以上的工业企业）达695家，实现总产值455.12亿元。第四章 项目建设规模及建设内容41浙江永康市果蔬粮油批发市场定位及功能411浙江永康市果蔬
18、粮油批发市场定位 根据市场调查，本项目定位为：以水果、蔬菜、粮油批发为主的大型批发市场，集散中心、交易中心 412浙江永康市果蔬粮油批发市场的功能浙江永康市果蔬粮油批发市场的基本功能为：1交易功能 场内设有自产自销摊区、水果摊区、蔬菜摊区、粮油摊区、水产交易区、等五个主要交易区，可供水果蔬产、粮油及其制品、副食品、水产品等不同品种的经营者进场经营。 2.仓储功能 场内设有仓库、冷库17000多平方米，可存储粮油、果蔬、水产品等商品3万多吨。 3.服务功能 为方便经营者，场内设有金融、电信、有线电视网络等各种配套设施，餐饮、娱乐等一应俱全。还专为外来经营者提供低价位的生活用房。 4.信息功能 市
19、场内设有大型电子商务和网络终端，连接各地农贸粮油果蔬市场，信息面广，信息传递快，显视屏幕能即时为经营者提供品种、数量、价格、质量等各类信息。 5.检测功能 市场内配有果蔬粮油安全检测设施，并有专业的检测人员提供服务，确保进场商品的质量。42建设规模内容 主要市场交易区：1.自产自销摊区：单层钢棚结构，150002.水果摊区： 单层钢棚结构，150003.蔬菜摊区: 单层钢棚结构，150004.粮油摊区： 单层钢棚结构，100005.水产交易区：单层钢棚结构，20006.名特优购物中心： 五层 50007.精品展示中心： 四层 2000场地设施：大型停车位平面尺寸位1825m2.5m，共需车位1
20、00个，小客车停车位100个。占地10000，地下停车场 5000 业务办公设施：综合商务用房及信息中心，五层，5000生活辅助设施：配套服务用房，五层，60000主要生产设施：仓库、冷库 单层，17000其他辅助设施：公厕若干43经济技术指标：总用地面积： 144914.5 总建筑占地面积： 88500 总建筑面积： 151000 （其中地下建筑面积： 5000） 建筑密度： 61% 容积率： 1.01第五章 环境影响5.1环境保护5.1.1环境保护标准 环境空气质量标准 GB3095-1999中二级标准； 城市区域环境噪声标准GB3096-93中的2类（居住、商业、工业混杂区）标准，昼夜6
21、0Db，夜间50Db； 污水综合排放标准GB8978-1996中一级标准；5.1.2 环境影响及保护本项目污染源主要是生活废弃物、生活污废水、施工阶段和运营阶段噪音及废气等。在此简单介绍环保措施，具体方法将在可行性研究报告中介绍。生活废（雨）水、污水：均由专管汇集，排入市政雨水管网；生活污水须经沼气净化池处理达标后排入市政污水管网。生活固体废弃物：实行袋装制，由保洁员收集到垃圾暂存处，然后由市环卫处逐日清运。对废旧电池严格实施专箱收集，另行处理。施工期的大气影响：施工过程中开挖、拆迁、砂石料装卸过程产生的粉尘引起的二次扬尘，以燃油为动力的施工机械和运输车辆在施工工地及附近排放一定量的废气。本部
22、分污染将按照当地城建检测部门的要求严格控制。本项目在营运期的环境影响主要为汽车尾气及噪声，主要依靠建筑设计手段使生产区与办公区、生活区区隔，以绿化带作为辅助方式隔离。建议本建设建设单位委托编制环境影响评估报告，并报环境保护局审批。5.2安全防火由于市场内物资及包装物较易燃烧，剩下汽车自燃也偶有发生，故消防十分必要。本项目执行建筑设计防火规范（GBJ16-87）。建筑防火等级为一级。在场区内的防火宜采取以下措施：（1）中心内道路畅通，能满足消防通道和人流疏散的要求。（2）中心内设置室外消火栓，中心四周室外消火栓间距小于120米，仓库、交易区等主要建筑物设室内消火栓，并配备足够灭火器，具体按消防规
23、范实施。（3）建筑四周设环形消防通道，工程设置室外消火栓系统和室内消火栓系统，仓库、生活与管理服务用房设置自动喷淋系统，控制室等不宜采用水消防的区域和岗位，采用相应的化学消防措施，可配备干粉灭火器、二氧化碳灭火器或泡沫灭火器。（4）本市场设置消防喷淋设备。第六章 投资估算及资金来源6.1项目总投资估算6.1.1编制依据（1）本项目投资估算编制，依据国家发展计划委员会、建设部颁发布的建设项目经济评介方法与参数（第三版），以及浙江省建筑工程概算定额进行估算；（2）材料预算价格，根据金华市建材造价信息中有关材料预算价格综合取定。其中不足部分参照正在施工工程的材料单价；（3）其他费用根据浙江省建设工程
24、其他费用定额编制；6.1.2编制说明项目投资估算，按照确定的总平面及工程建设方案以及有关的工程量估算，包括土建、设备及安装工程。本项目的工程投资各分项工程的土建和安装以及配套的场地、供电、供水、通信等公用工程。项目的其他费用包括项目的各种前期费用、人员培训费用等。6.1.3投资估算（1）固定资产投资根据各项工程建设规模和相关的估算指标，固定资产投资估算如下表，项目固定资产投资23357万元。固定资产投资估算表序号费用名称建设内容 建设规模 (元,台或套)投资估算单价(元/,台或套)合计(万元)1建安费场地平整费144914.515217交易摊区570006003420名特优购物、精品展示中心
25、7000800560综合商务用房及信息中心5000800400配套服务用房600008004800 停车场100008080仓库15000600900地下停车场500020001000冷库20002000400室外工程(照明、消防、绿化等）300 室外工程(道路、排水、围墙等）28983150435小计125122设备费监控、计量设备100冷库制冷设备200通信信息系统设备300 自动电梯150消防设备100 变配电设备300 供水设备100 小计12503其它费用土地出让金144914.5500元/7245建设单位管理费137623.0%413工程监理费137622.0%275勘察设计费13
26、7622.0%275其它费137622.0%275小计84835预留费预备费222455%1112总 计1+2+3+523357（2）流动资金估算由于是租赁经营，流动资金占用较少，仅需100万元。（3）项目投资总额估算本项目投资总额由固定资产投资、建设期利息和流动资金组成，共计投资总额24237万元，如下表：项目总投资估算表序号名称费用（万元）1固定资产投资233572建设期利息7803流动资金1004投资总额242375.2项目资金筹措（1）项目所需固定资产投资资金23357万元，投资方自筹10357万元，由银行贷款13000万元。（2）流动资金由投资方自筹；第七章 建设进度初步设想项目实施
27、进度本项目从基建至开业共需24个月。 实施进度计划详见下表(项目建设进度表)。项目建设进度表2008年4月 项目决策2008年10月2008年12月 项目前期准备，包括立项审批、用地审批、方案设计、环境评估、可行性研究报告、扩初设计与会审2009年1月3月 施工准备，包括地质勘探、施工图设计、施工招标2009年4月2011年2月 项目实施。2011年3月 竣工验收，交付使用 年月建设项目2008年 2009年2010年2011年49101213412112123 项目前期准备工程施工工程竣工验收项目实施进度表八章 经济效益和社会效益初步估算8.1评价依据本项目初步经济评价参照国家计划委员会颁发
28、的建设项目经济评价方法与参数，采用静态方法估算。项目建设期二年。8.2财务评价8.2.1项目营运收入估算本项目销售收入主要由交易区经营用房租金收入、商务办公及配套服务用房及场地设施出租收入组成。a、预测交易区经营用房为64000平方米（包括自产自销摊区15000、水果摊区15000、蔬菜摊区15000、粮油摊区10000、水产交易区2000、名特优购物中心5000、精品展示中心2000）为简化计算，折合成可出租面积80% ；租金0.01万元/年 。则年租金收入为1536万元6400080%0.03=1536万元b、商务办公及配套服务用房为82000平方米（包括综合商务用房及信息中心5000、配
29、套服务用房60000、仓库及冷库17000）为简化计算，折合成可出租面积80%。租金0.01万元/年 。则年租金收入为656万元8200080%0.01=656万元c、场地设施:大型停车场收费按照每车位每天收入20元计，每年营运360天，使用率60%估算，则停车费每年收入为43万元1000.00236060%=43万元综合上述收入，本项目正常运营年的经营收入约为2235万元。8.2.2税金及附加估算本项目根据国家规定，营业税按收入的6%计征，城市建设维护税按营业税的7%计征，教育费附加按营业税的3%计征，综合按6.6%计征。则营运期每年税金及附加为：22356.6%=147万元，所得税按25%计征。8.2.3 项目经营费用1.房屋和设备维护费用房屋
