1、区域房地产市场价格月度分析报告8内部报告 仅供参考 未经允许 不得引用区域房地产市场价格月度分析报告（2011年8-9月）中国城乡建设经济研究所房价研究中心2011.10章节目录表目录图目录本期要点房价综述： 一是，依赖过度宽松的的货币环境的那个时代过去了。不要对货币政策有不切实际的预期，不要以为经济增速下降会带来紧缩政策的放宽。且不说推动通胀的内外因素没有任何一条得以缓解，就是在三到五年内经济运行在最理想化的状态下，升息、进一步收紧货币供给也是不可避免的。 二是，依赖于恐慌性需求、为卖而买的需求支撑行业景气的那个时代过去了。不管有没有限购，此前过度释放的需求都需要有一段时间的调整。 三是，依
2、赖于不断涨价赚钱的那个时代过去了。一个依靠价格不断上涨才能生存的行业是决不会持久景气的；相反，国际国内历史都证明，价格波动甚至价格震荡才是锻造产业竞争力的必要过程。 四是，依赖于无风险经营的那个时代过去了。房地产行业从来就是高风险的行业。没有风险、可以任意转嫁风险的环境恰好是不正常的环境。风险回归是这个行业正常的发展趋势。政策导向：目前我国土地资源配置的非市场程度依然很高。经过近30年的改革创新实践，城市国有土地基本实现了有偿、有限期、有流转的使用制度，但目前国有土地供应仍然保留着双轨制。随着市场经济的发展，我国最终将取消土地供应双轨制。近期土地市场比较低迷，出让价格虽然没有明显下滑，但溢价一
3、般都处于低位，因此对于资金较为充裕的大型房企，很可能会利用这段时间抄底土地市场。四季度新建商品住宅存销比将继续增加。一方面，在二、三季度捂盘观望后，受资金压力影响，部分开发商要加紧推盘；另一方面，四季度调控政策仍难以放松，楼市成交仍将延续前期低迷状态，开发商促销压力越来越大。四季度宏观和行业紧缩政策放松可能性极小，需求还不会得到有效释放，而不断上升的资产负债率和库存会迫使房地产企业继续采取降价促销、以价换量的销售策略清理库存。同时，政府加大保障性住房建设力度，将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，可以缓解市场供需矛盾。随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产
4、市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。房地产市场运行情况：国房景气指数环比和同比继续回落；房地产投资高位运行，保障房投资增速低于商品房增速；外资流入房地产行业明显，个人贷款回落明显；土地市场冷清，待开发面积增长近三成；商品房开工速度明显加快，供应量增加；销售面积和销售额均增加，但是价格未出现明显下降。增量房市场：长三角经济圈：上海供应量高位徘徊，成交量低位运行。南京江北成交占主角，楼市呈温和下行趋势。杭州楼市呈现供大于求走势，价格松动。无锡中小户型成交旺盛，成交量环比回升。宁波价跌量涨。苏州楼市观望情绪浓重，成交均价稳中有降。珠三角经济圈：福州楼市持续低迷，仓山区成交量仍居第一。厦门岛外成交量
5、大幅上涨，岛内住宅成交低迷。深圳刚需成为楼市主力，成交均价温和下降。广州楼市成交低迷，量价齐跌。东莞商品住宅成交创新高，非住宅成交萎靡不振。海口成交均价稳中有降，成交量环比回升。环渤海经济圈：北京成交量持续低迷，成交均价继续下降。天津商品住宅成交均价小幅增长，市内六区成交均价大幅下降。沈阳楼市成交量高位运行，成交均价呈现稳定态势。大连成交量首先回落，成交均价环比上扬。青岛低价房成交大幅增加，商品房存量持续攀升。唐山商品住宅成交大幅下滑，商业地产逆市上涨。中原经济圈：郑州住宅均价逐步回落，市场成交低迷。西安楼市持续低迷，外来购房人群比例上升。沿江经济圈：合肥成交量、成交均价均环比上涨，新增供应明
6、显增加。武汉成交量维持高位，成交走势前高后低。长沙楼市延续低迷态势，商业地产迎机遇。西南经济圈：重庆成交量环比大涨，成交均价小幅上扬。成都供应量大幅增长，成交均价由升转跌。贵阳成交量大幅下跌，成交均价上扬。昆明楼市成交量环比大增，成交走势先抑后扬。存量房市场： （1）9月份存量房销售市场概况：11个城市二手房价格指数平均环比下降0.69%，年内第一次呈下降趋势。 （2）9月份存量房租赁市场概况：除成都、杭州和重庆外，其他6个城市住宅租赁价格指数环比均下跌，平均跌幅为0.14%，较上月减少1.40个百分点。重点城市分析： （1）9月全国重点城市房地产市场概况：监测的30个城市中，逾七成城市成交量
7、下跌，成交价格基本平稳。（2）2011年前三季度房地产市场分析及后市预测：政策面：房地产政策不动摇，调控进一步收紧，“限购”成为主旋律；前三季度市场交易：逾六成城市成交量下降，过半城市成交均价同比上涨，部分城市涨幅较大；四季度市场预测：促销日益增多，市场预期趋于谨慎，房价下行已形成趋势。一、全国房地产市场概况（一）房地产政策导向 1、国土资源部：将取消土地供应双轨制国土资源部近日表示，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。目前我国土地资源配置的非市场程度依然很高。经过近30年的改革创新实践，城市国
8、有土地基本实现了有偿、有限期、有流转的使用制度，但目前国有土地供应仍然保留着双轨制。随着市场经济的发展，我国最终将取消土地供应双轨制。2、国务院：四项措施推进保障性安居工程建设和管理国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。会议要求，继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。会议研究确定了以下政策措施和工作要求：1、中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。在加强管理、防范
9、风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。确保用地供应，落实好税费减免政策。引导企业、其他机构参与建设运营，多渠道增加公租房供应。公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。2、提高规划水平，确保工程质量。贯彻省地、节能、环保原则，充分考虑居民就业、就医、就学、出行需要，优化规划布局和户型设计，配套建设服务设施。严格执行抗震设防等强制性标准，严格落实工程质量责任，项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。3、建立健全监管机制。规范准入审核，严格
10、租售管理，加强使用管理，健全退出机制，切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。4、坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。各地区、各有关部门要加强组织领导和督促检查，周密部署，精心落实，注意总结经验，把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。加大保障性住房建设力度，将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题由政府全力负责解决，这样可以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为
11、廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。3、地方调控政策（1）北京力挺保障房建设配建项目须与商品房同步近日，北京市政府下发了关于加快推进本市保障性住房项目开工建设的通知要求，坚决落实市政府全年保障性住房开工既定目标，千方百计加快全市保障性住房项目的开工和建设进度，力争实现项目“当年供地，当年开工”的目标。按通知要求，商品住房建设项目配建保障性住房的，应优先建设保障性住房，保证其开工时间和建设进度不低于同期商品住房。该通知无疑是政策的完善，这意味着无论哪个开发商接下了与保障房相关的项目，都必须履行自己的合同义务，如期且不折不扣地保质保量地完成建设开发任务
12、。（2）上海禁止商业地产项目期房贷款上海银监局近日下发关于上海市商业地产信贷风险提示的通知，明确要求各银行今后须严禁个人消费贷款用于购买商业用房，且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工的房源。换而言之，今后购房者如需贷款购买办公楼、SOHO、商铺等商业用房，必须符合现房条件而非现在的期房条件。银监局要求严格执行有关房地产开发贷款和购房贷款的一系列政策和要求，对于个人创业贷款等经营性贷款购买商业用房的，应按照商业用房购房贷款管理规定执行。无论企业还是个人，利用贷款购买商业用房应为已竣工验收的房源。同时再次强调对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。（3）
13、深圳将建立保障性住房轮候制度深圳市住房和建设局近日表示，深圳市第二次保障性住房终审名单日前正式“出炉”。第二次保障房受理申请8148份，终审合格的申请家庭为5531户，加上第一次保障性住房终审合格、本次重新审核合格的申请家庭81户，本次终审合格的申请家庭共计5612户。至此，2007年底以前取得本市户籍的低收入家庭基本实现应保尽保。深圳市住房和城乡建设局副局长胡建文表示，深圳将建立住房保障轮候制度，对公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的申请人，列入轮候名册进行轮候，无房的深圳市民均有机会获住房保障。（二）国房景气指数：指数环比和同比继续回落在一系列宏观调控政策影响下，8月份国房景气指数继续
14、回落。国家统计局发布的数据显示，2011年8月“国房景气指数”为101.12，比7月份回落0.38点，比上年同期回落2.99点。从分类指数来看，房地产开发投资分类指数为104.01，比7月份回落0.01点，比上年同期回落0.88点；房屋施工面积分类指数为108.72，比7月份回落0.05点，比上年同期回落0.28点；商品房平均销售价格指数为101.61，比7月份回落0.10点，比上年同期回落1.96点。图 1：2009-2011年8月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势数据来源：国家统计局注：自2011年起，取消发布指标“土地开发面积分类指数”，增加发布“房屋施工面积分类指数”。（三）全国
15、房地产开发投资情况分析1、房地产投资概况：房地产投资高位运行，保障房投资增速低于商品房增速在房地产调控持续推进、市场普遍预期房地产投资将大幅下滑的情况下，房地产投资增速持续运行在30%以上的高位。国家统计局发布的数据显示，2011年1-8月全国完成房地产开发投资37780.8亿元，同比增长33.2%，增幅同比回落3.5个百分点，比今年1-7月回落0.4个百分点。图 2：2009-2011年1-8月全国房地产开发投资及同比增长率数据来源：国家统计局从供应结构来看，2011年1-8月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资27118.0亿元，同比增长36.4%，增幅同比提高2.5个百分点，与今年1-
16、7月持平，占房地产开发投资的比重为71.8%；办公楼投资1507.6亿元，同比增长33.0%，增幅同比回落7.8个百分点，比今年1-7月提高2.1个百分点，所占比重为4.0%；商业营业用房投资4508.6亿元，同比增长37.0%，增幅同比提高2.7个百分点，与今年1-7月持平，所占比重为11.9%；其他投资4646.6亿元，同比增长14.6%，增幅同比回落39.0个百分点，比今年1-7月回落3.0个百分点，所占比重为12.3%。从保障性住房的供给情况来看，2011年1-8月，90平方米以下住房完成投资8206.3亿元，同比增长34.1%，增幅同比提高7.0个百分点，比今年1-7月提高1.3个百
17、分点，占住宅投资的比重为30.3%；经济适用房完成投资653.6亿元，同比增长5.5%，增幅比今年1-7月提高0.8个百分点，去年同期为下降2.1个百分点，占住宅投资的比重仅为2.4%。图 3：2009-2011年1-8月不同用途房地产开发投资完成额数据来源：国家统计局图 4：2009-2011年1-8月不同用途房地产开发投资增长率数据来源：国家统计局 从区域分布上来看，2011年1-8月东部地区完成房地产开发投资21854.6亿元，同比增长30.5%，增幅同比回落7.6个百分点，比今年1-7月回落0.6个百分点；中部地区完成投资7965.3亿元，同比增长34.8%，增幅同比提高2.3个百分点
18、，比今年1-7月回落0.4个百分点；西部地区完成投资7960.9亿元，同比增长39.6%，增幅同比提高2.3个百分点，比今年1-7月提高0.3个百分点。图 5：2010-2011年1-8月不同地区房地产投资额完成情况数据来源：国家统计局图 6：2009-2011年1-8月东、中、西部地区房地产投资增长率数据来源：国家统计局2、房地产开发企业资金来源：外资流入房地产行业明显，个人贷款回落明显在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示，2011年1-8月全国房地产开发企业到位资金54738.0亿元，同比增
19、长23.4%，增幅同比回落11.6个百分点，比今年1-7月提高0.3个百分点。其中，国内贷款8888.8亿元，同比增长5.1%，增幅同比回落22.7百分点，比今年1-7月回落1.3个百分点；利用外资633.5亿元，同比增长71.5%，增幅同比提高47.6%，比今年1-7月提高5.7个百分点；企业自筹资金22253.1亿元，同比增长33.8%，增幅同比回落16.9个百分点，比今年1-7月回落0.8个百分点；其他资金22962.6亿元，同比增长21.5%，增幅同比回落5.3个百分点，比今年1-7月提高1.1个百分点。在其他资金中，定金及预收款13920.7亿元，同比增长30.9%，增幅同比提高8.
20、8个百分点，比今年1-7月提高1.0个百分点；个人按揭贷款5506.0亿元，同比下降4.2%，降幅比今年1-7月缩小0.9个百分点，去年同期为增长27.5个百分点。图 7：2010-2011年1-8月全国房地产开发企业资金来源数据来源：国家统计局图 8：2009-2011年1-8月全国房地产开发企业资金来源构成增长率数据来源：国家统计局3、商品房建筑与销售情况（1）土地购置与待开发情况：土地市场冷清，待开发面积增长近三成在一系列宏观调控政策影响下，2011年以来全国土地市场稍显冷清，房地产开发企业土地购置面积增速回落，但与此同时，待开发土地面积增速回升。国家统计局发布的数据显示，2011年1-
21、8月全国房地产开发企业购置土地面积28177.2万平方米，同比增长9.7%，增幅同比回落28.2个百分点，比今年1-7月提高5.7个百分点；同期，全国房地产开发企业待开发土地面积31768.8万平方米，同比增长27.2%，增幅比今年1-7月份回落1.3个百分点，上年同期为下降12.8个百分点。图 9：2010-2011年1-8月全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长数据来源：国家统计局（2）商品房施、竣工面积：商品房开工速度明显加快，供应量增加统计数据显示，2011年1-8月全国商品房累计施工面积442616.0万平方米，同比增长30.5%，增幅同比提高1.4个百分点，比今年1-7月回落0.
22、3个百分点。其中，商品住宅施工面积339162.7万平方米，同比增长28.9%，增幅同比提高0.9个百分点，比今年1-7月回落0.3个百分点；房屋新开工面积131880.7万平方米，同比增长25.8%，增幅同比回落40.3百分点，比今年1-7月提高0.9个百分点。图 10：2009-2011年1-8月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长数据来源：国家统计局国家统计局发布的数据显示，2011年1-8月全国商品房累计竣工面积37095.0万平方米，同比增长14.7%，增幅同比提高4.0个百分点，比今年1-7月提高1.3个百分点。其中，商品住宅竣工面积29742.1万平方米，同比增长13.6%，增
23、幅同比提高4.8个百分点，比今年1-7月提高0.9个百分点。图 11：2009-2011年1-8月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长数据来源：国家统计局（3）全国商品房销售：销售面积和销售额均增加，但是价格未出现明显下降国家统计局发布的数据显示，2011年1-8月全国商品房销售面积59854.2万平方米，同比增长13.6%，增幅同比提高6.9个百分点，与今年1-7月持平。其中商品住宅销售面积53540.3万平方米，同比增长13.1%，增幅同比提高9.0个百分点，比今年1-7月提高0.2个百分点；同期，全国商品房销售额33264.4亿元，同比增长25.9%，增幅同比提高13.3个百分点，比今
24、年1-7月回落0.2个百分点。其中商品住宅销售额27755.3亿元，同比增长24.4%，增幅同比提高16.9个百分点，比今年1-7月回落0.1个百分点。图 12：2009-2011年1-8月全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长数据来源：国家统计局图 13：2009-2011年1-8月全国商品房、商品住宅销售额及同比增长数据来源：国家统计局二、全国房地产增量房市场交易情况分析1、长三角经济圈与8月份相比，9月70个大中城市新建住宅销售价格指数中，价格下降的城市有17个，持平的城市有29个。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。在价格环比出
25、现下降的城市中，多数城市新建住宅销售价格指数的降幅在0.1%-0.2%，包括天津、南京、杭州、宁波等。另外，温州新建住宅销售价格指数环比降幅达到1.3%，是所有统计城市中降幅最大的城市，其后依次为，重庆环比下降0.4%，丹东环比下降0.3%。在环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个。涨幅回落的城市有59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个，比8月份增加了4个。表 1：2011年9月长三角地区新建住宅销售价格指数变化情况地区新建住宅价格指数新建商品住宅价格指数环比同比定基环比同比定基上 海100103.
26、1102.6100103.7103.1南 京99.9101.2101.499.9101.6101.8杭 州99.9101.2100.999.9101.2100.9宁 波99.9100.2101.699.9100.2101.6无 锡100102.1102.499.9102.3102.5扬 州100103.7104.5100103.8104.6徐 州100103.8104.3100104.1104.5温 州98.799.599.798.699.499.7金 华100102.3104100102.4104数据来源：国家发展和改革委员会从一些重点城市房地产实际成交来看：表 2：2011年9月长三角地区
27、部分城市商品房成交情况上海南京杭州无锡苏州成交套数（套）37203036451233416729成交面积（万平方米）42.90-36.4236.0368.38成交均价（元/平方米）米）22800-836410470数据整理：中国城乡建设经济研究所房价研究中心上海：供应量高位徘徊，成交量低位运行。网上房地产数据显示，上海全市新建商品住宅在9月前25天累计成交套数为3720套、成交面积为42.9万平方米，较8月同期基本持平，但同比回落近6成。成交均价约为2.28万元/平方米，较8月同期提升5.17%，同比则提升10.4%。另一方面，楼市新增供应量始终保持在高位，特别是9月第四周，新增供应量高达39
28、.6万平方米，为近4个月以来的最高值。截止至9月25日，一手住宅可售面积为871万平方米、较去年末增长了37%，超越2008年末850万平方米的水平，为近4年最高。在楼市传统旺季的9月，始终处于一种供应量高位徘徊，成交量低位运行的现象，其主要原因还是受到限购政策升级的影响所致，同时，购房者的降价预期正随着开发商不断加强的打折力度而变大，从目前看来，在售商品住宅打折力度超过10%的并不普遍，但是，却比前段时间有所加强，尤其是成交量始终处于低位，所以大部分的购房者仍然选择观望，但也有少许购房者选择入市，从而造成了成交量缓慢增长的现象。南京：江北成交占主角，楼市呈温和下行趋势。搜房网数据显示，截至9
29、月27日，9月南京商品住宅共认购3703套，成交3036套；日均认购137套，日均成交112套，与去年同期相比分别下降53.51%和50.66%。9月单日最高认购256套，而去年同期单日最高认购647套，日均认购数据为265套。两者相较，传统的楼市“金九”已风光不再。进入9月以来已有近20家楼盘，在价格上做出较大幅调整，或在开盘时给出大幅优惠。从历史经验看，楼市成交量持续“冰冻”3个月以上，房价便会开始松动。7、8月以来，南京商品房成交量依然萎靡不振。进入传统的销售旺季后，开发商加速推盘，优惠折扣力度不断加码，但购房者依然不买账。事实上，“金九”落空已成定局。9月南京商品房认购量不及5月和7月
30、的数据，多少有受开发商推迟到国庆开盘的影响，更大程度上归因于楼市调控深化带来的影响。三季度南京168家楼盘推出打折优惠活动，甚至多家楼盘特价房降价幅度达50万元，市面上3折、4折、5折等促销房源此起彼伏，开发商积极地营造降价的氛围，不过在目前的销售行情下，很多购房者对这些并不感冒。尽管整个9月开发商在促销上做了很多努力，但预期的销售旺季爽约未至，可以肯定地是在调控下买方市场逐渐显现，楼市停涨和温和下行的趋势正在形成。9月份，成交较好的主要是江北和江宁板块，其次是城南、仙林板块。主城区城中受上市量和购买门槛的制约销售垫底。杭州：楼市呈现供大于求走势，价格松动。爱房网数据显示，9月，杭州一手房成交
31、4512套，环比上升70.1%，同比下降22.6%，成交面积36.42万平方米，环比上升61.0%，同比下降39.7%。2011年至今一直都呈现供应大于成交的趋势，9月杭州商品供应面积比成交面积多18.44万平方米。进入“金九”，大量盘源入市，出现井喷式供应，在价格战的拉动下，成交也出现回升。从区域成交来看，杭州商品房销售面积以下沙区、江干区和西湖区居多，占全市销售面积的86.6%，其中下沙区以成交19.41万平方米位居榜首，主要得益于该区域一些大幅度降价项目的放量成交。上城区则最低，成交仅0.27万平方米。各区域在成交量上呈现“四升四降”的特征，即全市成交量除下城区、拱墅区、西湖区和滨江区下降外，其他四区都环比有所上升。从成交排名来看，9月杭州成交明星主要聚集在下沙区，并且以不受限制的商业地产项目为主。9月，杭州楼市在持续的降价风潮中迎来爆发式开盘，随着个别板块的大幅度降价以及全市新开项目低价入市，整体成交出现好转，但对于传统销售旺季来说非常不理想，“金九”成为泡影。在经历了一段时间的价格战后，由于观望、首付高、贷款难、经济发展趋缓等一系列因素导致住宅需求出现了停滞，仅仅是价格的刺激已经不能促进楼市大批量成交。
