1、房地产法复习资料自考房地产法复习资料时间1991年5月24日，国务院决定，每年的6月25日为全国土地日。1998年8月29日修正的土地管理法自1999年1月1日起施行。1975年，国务院成立国家城市服务部，统管全国的房地产。1986年8月1日，根据国务院的决定，国家土地管理局正式成立，作为国务院的直属机构，负责全国土地的管理工作。1988年后国务院机构改革，设立建设部，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划、建筑业和房地产管理等。我国1994年开始全面推行住房公积金制度，缴纳率要达到5。要点土地所有权也就分为国家土地所有权和集体土地所有权两种。我国土地所有权不得买卖。房屋方面我国存在三种所
2、有权：国家所有、集体所有、个人所有。房地产市场的部分限制：集体土地使用权不得直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设；城镇居民对按标准价购买的公房享有“部分产权”。房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。房地产关系按其法律特征可分为民事（平等主体）性质的经济关系和行政管理（不平等主体）性质的经济关系。因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理部分而引起的争议应列为行政管理性质的关系。对耕地实行保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一证两书”制度：第一，选址意见书、第二，建设用地规划许可证、第三，建设工程规
3、划许可证。我国人多地少，全国人均耕地仅1.3亩。土地法律关系包括：土地财产法律关系、土地行政管理法律关系。国有土地一般情况下并不由国家直接使用经营，而是依法确定给单位或个人行使。集体土地包括：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。土地使用权转让的方式：买卖、赠与、交换三种。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权。土地用途管理制度将土地分为：农用地、建设用地、未利用地。土地利用总体规划的期限一般为15年。土地利用总体规划由各级人民政府组织编制。下级的土地利用总体规划应当依据上级的土地利用总体
4、规划进行编制。我国土地利用总体规划原则上实行二级审批，个别情况实行三级审批。经批准的土地利用总体规划确需修改，须经原审批的机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。城市总体规划、村庄与集体总体规划应当与土地利用总体规划相衔接。土地利用年度计划由各级人民政府组织编制，编制的依据包括：国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、建设用地和土地利用的实际状况四方面。切实保护耕地是我国的一项基本国策。省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80以上。基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实
5、施。开垦未利用的土地，必须在土地利用总体规划规定的可开垦的区域内行使。复垦的土地应当优先用于农业。土地复垦实行谁破坏、谁复垦原则，包括自行复垦和承包复垦。农用地转用审批权主要集中在中央和各省级。农用地必须办理转用审批后，方可办理征地手续。临时用地由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。可以申请临时用地的两种情况：一是建设施工需要，二是地质勘探需要。临时用地的期限一般不得超过两年，使用期满，应当将土地还给土地所有人。房屋共有的形式有两种，即共同共有和按份共有。土地使用权实际上有两种：一是土地所有权人对自己拥有的土地享有的使用权，二是非土地所有权人对土地所享有的使用权。土地使用权的内容包括：使用权
6、、收益权、处分权。房产权属登记分总登记、转移登记、变更登记和其他登记。房产权属登记过程大体包括登记受件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证五个程序。地产权属登记可分为初始登记和变更登记。私房继承方式有法定继承、遗嘱继承、遗赠及遗赠扶养协议。对无正当理由闲置6个月或无正当理由拖欠房租6个月以上不用的住房，房屋产权人可以收回其使用权。房地产权利的变动应当登记。超过出让合同约定的动工开放日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费，满2年未开发的，可以无偿收回土地使用权。建设普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。我国房地产开发企业主要有三
7、种：专营企业、兼营企业、项目公司。房地产中介服务人员主要包括房地产咨询人员、房地产价格评估人员和房地产经纪人员。国家对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨询认证和注册登记的管理办法。房地产中介费用由房地产中介机构统一收取。公民不能成为拆迁人，房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿协议和安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。当拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁定。产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算的，即采取产权调换方式的补偿标准
8、是被拆除房屋的原面积。作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算的。拆迁安置地点有原地安置和异地安置两种。拆迁安置费包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。临时安置补助费的补助对象主要是自行安排住处的被拆迁房屋所有人。在我国有关立法来看，对于适度的“炒楼花”（预售商品房再转让）是允许的。房地产抵押的程序主要分签约和登记两个阶段，登记为要件。目前我国住房大多实行的是福利性低租金。以营利为目的，房屋所有权人将划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。典契未约定预期不赎回即作决卖处理的，如果出典人超过10年回赎期限没有回赎，原则上作绝
9、卖处理，不得赎回房屋。典契没有约定典期的，若出典人超过30年回赎期限，原则上作绝卖处理，不得赎回房屋。房屋赠与要法律所有权过户登记手续方为有效，受赠与人须缴纳按税值价格的35的契税。公民之间在自愿基础上订立房屋交换协议，经房屋管理部门办理了产权转移手续的，应认定有效，一方反悔的，不予支持。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权:有限的处分权、有限的收益权、使用权、占有权。职工以成本价购买的住房，产权规个人所有，住用5年后可进入市场交易。职工住房公积金本息免征个人所得税，个人住房贷款最长为20年我国物业管理源于80年代，传统意义上的物业管理源于英国。物业管理的基本主体是业主，集体进行物业管理的行为
10、主体是物业管理公司。业主出租物业时，业主公约对承租人具有同等的效力。业主委员会对业主大会负责，受其监督。业主委员会的章程须经业主大会批准方可生效物业管理由业主委员会聘请专业物业管理公司实施管理首次聘请物业管理公司在成立业主委员会前的，由建设单位聘请。第一届业主委员会，在物业行政主管部门指导下由第一次业主大会选举产生。业主委员会每届任期一般为2年，由业主大会进行换届选举。物业管理公司收费标准须经业主大会决定方可执行。业主管理中物业的最高决策机构是业主大会。涉外房地产法律关系适用不动产所在地的法律取得开发区的国有土地使用权，是外商进行成片开发的必要条件。在华的外商投资企业和外国企业在华机构的用地不
11、适用城镇土地使用税暂行条例。房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。行政处理对历史遗留下来的山地、山林的权属问题，运用这种方式处理比较多。土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然后才能提起诉讼，而土地侵权纠纷，可直接提起诉讼。有关土地所有权或者使用权归属争议的案件，人民法院作为行政案件处理。国家规定“微利房”“解困房”等必须执行国家定价对滥占、闲置城市用地的，依照城市规划法土地管理法城市房地产管理法的规定从严查处。对非法转让的土地，除没收违法所得外，还可以并处罚款，罚款额为违法所得的50以下。违反用途规定使用国有土地的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上、30元以下。破坏基本
12、农田保护区标志的，可以处1000元以下罚款破坏种植条件的，处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上、二倍以下的罚款。未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开放经营的，处5万元以上、10万元以下罚款。违法转让房地产开发项目的，可以并处违法所得五倍以下的罚款。违法销售商品房的可以并处已收取的预付款1以下的罚款。违反规定交付房屋的，并处10万元以上、30万元以下罚款。将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2以下的罚款。依照土地管理法规定应予以行政处罚，而土地行政主管部门不处罚的，上级人民政府土地行政主管部门物权，直接进行强制执行。名解房地
13、产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产业狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的，另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。广义的房地产业应包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。房地查关系是指人民取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面太广，迄今为止我国以至世界各国还没有出现一部
14、大而全的、以“房地产法”命名的法律。土地管理机构是根据国家授权或分工专门管理城乡土地的政府部门。房屋管理机构实际上主要指城市（城镇）房地产管理机构，是由国家设立的专门行使城市房地产管理职能的行政机关。土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权，以及规划管理土地而产生的各种经济关系。土地法律关系是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。土地所有权是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益、处分的权利。国有土地所有权是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益、处分的权利。国有土地使用权出
15、让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、和赠与。土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权抵押是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从买卖土地使用权的债款中优先受偿的权利。国有土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地使用权的终止是指土地使用者所享有的土
16、地使用权已告消灭，不再享有这种权利。土地使用权的划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地利用是人类在社会生产、生活中，为了达到一定的目的，对土地进行的开发、利用、整治和保护等过程。土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需要，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。土地利用年度计划是指对年度内各项用地数量的具体安排，是国民经济和社会发展计划的重要组成部分，是实施土地利用总体规划的重
17、要手段，也是农用地转为建设用地等各项审批制度的主要依据。基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区就是为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可以利用状态的活动。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。从广义上
18、将，建设用地是指已利用土地中的一切非农业生产用地。农村宅基地是指农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。（一户一宅原则）房屋所有权是指所有人依法对自己所享有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。土地使用权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。住房部分产权是指城镇居民对按照标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可继承。房地产相邻权即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当
19、给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。房地产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为。房产权属登记是指房产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。地产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利进行注册登记和发证的一种制度。城市居民私房是指城市居民个人所有、数人共有的
20、自用或出租的住宅和非住宅用房。私房继承是指在公民（被继承人）死后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有的法律关系。城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发用地即进行基础设施和房屋建设的用地。房地产开发企业是指以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业。房地产中介服务是指为房地产开放和交易提供各种媒介活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动。房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设
21、施的行为。拆迁安置是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。房地产交易就是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让合同是指房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。房屋预售亦称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工中的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将房屋出租给承租人使
22、用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。房屋租金是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。房屋出典是指承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。房屋赠与是指房屋所有人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。房屋交换亦称“房屋互易”是指房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。物业管理是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。业主物业的所有人。业主大会是由物业的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主委员会是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表核维护业主核使用
23、人的合法权益的自治管理组织。物业管理公司是指根据合同接受业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。涉外房地产有广义与狭义之分。广义的理解，是指涉外房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素。狭义的理解，是指房地产法律关系的客体房屋、土地位于我国境内，主体具有涉外因素。外商投资企业用地是指中外合资经营企业，中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地成片开发是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后
24、进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及与其相匹配的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。房地产税 有广义和狭义两种理解，广义的房地产税，是指房地产开发经营中涉及的税；狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税。土地增值税即以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税城镇土地使用税 是对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。耕地使用税是对占用耕地建设房屋或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。固定资产投资方向调解税是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额按规定的
25、税率征收的一种税。房产税是以房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税契税 是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议房地产违法行为是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。问答房地产市场的特征1综合功能 2多级市场 3法定形式 4部分限制5国家适度干预对房地产关系实行法律调整的必要性1规范房地产市场秩序的需要2巩固和发展房地产改革成果的需要房地产法调整对象的内容1土地、房屋财产关系2土地利用和管理关系 3城市房地产开放利用关系 4城市房产管理关系 5城市物业管理关系我国房地产法的
26、基本原则1土地公有原则2土地有偿使用原则3十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4房地产综合开发原则5城镇住房商品化原则6宏观调控与市场条件相结合的原则房地产法律关系三要素1主体即参加房地产法律关系的当事人。（包括：国家机关、企业、事业单位、社会团体、公民个人）2客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。（土地、房屋、行为）3内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的最基本要素 国家房地产管理体制1国务院 国家所有土地的所有权由国务院代表行使，国务院指定全国城镇住房的基本制度、统一政策。2地方人民政府 征用土地批准权，只能由省一级人民政府行使；县级以上人民政
27、府可以设房地产管理、土地管理部门。3土地行政主管部门（国土资源部）有原地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组成。4建设行政主观部门 主要职能：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理等。土地法的调整方法1民事调整方法，即土地法律规范以平等、自愿、有偿的方法为调整手段。2行政调整方法，即以强制性的监督、管理的手段进行调整。土地管理法的基本内容1土地用途管制 任何建设需要占用农用地的，必须先取得农用土地转用批准后，采能批准征用土地或使用土地。农用地转用审判权集中在中央和省两级，收回了原来分属地方政府的征用审批权。2加强耕地保护新增建设用地（即将农用地转为建设用地）的土地有
28、偿使用费，30上缴中央财政，70留给地方政府，专项用于耕地开发。 3提高征用土地的补偿标准 土地补偿费和安置非由最高不超过被征用前三年平均产值的20倍提高为30倍4加大查处土地违法行为的力度土地所有权的特征1土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。2对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地的使用、处分（转让）、收益等，都受到相应的法律约束。3土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。属于国家所有的土地有1城市市区的土地。2农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。3国家依法征用的土地。4依法不属于集体所有的林
29、地、草地、荒地、滩涂及其他土地。5农村集体经济组织全部成员为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。6因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于其一农民集体所有的土地。国有土地的使用的三种形式1行政划拨只有军事用地、公益事业和城市基础设施用地、国家机关等用地可以采用行政划拨方式。2国有土地有偿使用3国有土地承包经营（国有土地使用的主要方式）集体土地所有权特征1权利主体多样化 2所有权客体的限制性集体土地所有权的转让仅限于国家征用，即只能从集体流向国家，禁止集体之间转让、买卖土地。土地使用权出让的法律特征1土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为2土地使用权出让附有特殊
30、限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让的方式1协议出让 2招标 3拍卖，又称竞投土地使用权转让的条件1土地使用权是有偿出让取得2按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书3按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开放投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地的条件。禁止出让的土地1以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的2司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3依法收回土地使用权的4共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的。5权属有争议的6未依法登记领取权属证书的。土地使用权出租的法律
31、后果1土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。2土地使用权出租，其地上建筑物及其它附着物亦同时出租3承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用、收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押等。4如发生转让，再同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，承租合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。土地使用权抵押的生效要件首先，设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。其次，设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同再次，抵押必须办理登记，抵押登记应当凭土地使用权证书办理，抵押权人可以领取他项
