1、住宅小区车位车库的性质及其权利归属研究住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究兼评物权法第74条高圣平 中国人民大学法学院 副教授 关键词: 车位/车库/建筑物区分所有权/专有部分内容提要: 住宅小区车位、车库具有构造上、使用上和法律上的独立性，可以成为建筑物区分所有权的客体，在性质上属于建筑物区分所有权的专有部分。不能依车位、车库的建筑面积是否计入商品房的公摊面积或者车位、车库的建造成本是否摊入住宅开发成本来判断车位、车库的权利归属，也不能依开发商与业主之间的约定来确定车位、车库的权利归属。车位、车库应由业主法定地共有。近年来，随着家庭购买私车的增多，小区的停车问题越来越成为人们关注的热点，
2、由此，住宅小区的车位、车库也成为开发商与全体业主争夺的对象，相关纠纷也日渐增多。我国物权法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”为车位、车库纠纷的处理提供了相应的法律依据，但这一规则不无检讨的必要。一、车位、车库的类别本文讨论范围的界定 本文所指车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所;本文所指车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场
3、所。目前，住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态： 1.独立车库。独立车库是分设于室内或室外，与其他车库有明确界分的车库，多见于高档住宅小区。这部分车库大多属于相应业主专有，记载于不动产登记簿及业主的权利证书，实践中争议也不大。 2.地面车位。这里的“地面车位”，仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位，不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。地面车位所在的地面面积包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，地面车位自应属于全体业主共有。对此，我国物权法第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些车位由业主委员会或者物业公司管理，收益
4、归全体业主共有。和建筑物中的其他共有部分一样，业主可以通过支付一定对价取得地面车位的专有使用权。3.建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位。首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积，因此，建筑物权利人无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物(面积)的权利将全部转移并归属于全体业主，由全体业主共有。由此可见，建筑物首层架空层和屋顶平台车位没有相应的土地使用权面积份额与之对应，其权属依附于计算容积率的住宅单元，此部分车位应由全体业主共有。 4.利用人防工程进行改造而成的车位、车库。人民防空法规定，地下人防工程可以
5、军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。由此可见，就人防工程的所有权，人民防空法未置明文。一般认为，单建的人防工程因其是为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑，其投资者比较明确，而且在绝大多数情况下，其投资主体是国家或地方政府，所以，它的所有权主体是国家。但结建人防工程的所有权比较难以认定。我国法律要求，城市新建民用建筑，必须修建人防工程， 1同时，减免人防工程
6、的土地使用费和其他税费。 2但是，现行法律并没有明确结建人防工程的所有权，以至于理论和实务上认识分歧较大。概括而言，有国家所有、开发商所有、业主共有等三种不同的观点。 3笔者认为，住宅小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，所以，应当为小区业主共有。国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，不可能归国家所有。国家减免人防工程的土地使用费和其他税费只是国家取得战时人防工程使用权的对价，但不是取得所有权的对价。 5.规划用于停放汽车的车位、车库。这种车位、车库是依建设用地规划许可证载明的规划用途而建造的。实践中出现纠纷集中于这一类车位、车库。本文的论述即以此类车位、
7、车库为中心。除非特别指明，本文以下所称车位、车库即指此类车位、车库。 二、车位、车库的性质 (一)车位、车库是否构成建筑物区分所有权的专有部分 讨论车位、车库的权利归属首先应当回答车位、车库的性质，即车位、车库是否可以独立作为所有权的客体。车位、车库设置于建筑区划内，因此有建筑物区分所有权规定之适用。依我国物权法的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。车位、车库如欲独立成为建筑物区分所有权的客体，并成为独立交易的标的，就应视其是否构成建筑物专有部分而定，如能作为建筑物专有部分，就可以独立地进行交易，由业主或开发商享有专有权，如不能作为
8、专有部分，则仅能作为共有部分由全体业主所共有。 对此，有一种观点认为车位、车库不属于建筑物区分所有权的专有部分,并不是独立的物权客体。 4 “从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。停车位并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权中共有权的标的物。如果这个基本规则确立，那么，停车位的所有权为全体区分所有权人所共有。” 5建筑物的专有部分应限于独立物。所谓独立物，是按照一般社会观念，在建筑物区分所有的财产关系中，建筑物按其设计在构造上各自独立使
9、用的单元。它必须具备三项构成要件：一是构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，在实务上一般以有无固定墙壁间隔作为判断依据。如果仅以屏风、拉窗、隔扇或桌椅间隔而没有遮闭性的隔离设施，则不具备构造上的独立性，不能构成独立物。二是使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，其判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。如果本身没有独立的可进出的门户，而必须借助相邻的出入单位的门户与外界相通，则不具备使用上的独立性。 6三是法律上的独立性，通常是指可以通过登记而公示。准此判断，与建筑物相通的车位、车库不属于建筑物的专有部分，
10、因为其不具有构造上的独立性和法律上的独立性。 7 笔者认为，就构造上的独立性而言，各国均呈缓和趋势，应摆脱严格的外观上有形的隔离的束缚，实现向观念上的隔离转变。“某一种类之物，法律应否承认其得依概念(空间)的分割便成数物，端视公示技术能否与以有效之公示的分割后会不会减损其经济效用为断。” 8只要车位、车库之间有明确的界线，就可以成为专有部分。土地即为著例。土地也本无四至，面积不等的土地却可以作为法律上的一“物”而为众人单独所有，其一“物”性完全是借助人为的登记簿的登记来体现的，是法律技术发达的表征。就使用上的独立性而言，车位、车库的固有用途是车辆停放，而非通常的居住或营业，用途单一且具有排他性
11、。车辆的出入有其共同车道和出口，无须借助他人的专有部分，具有使用上的独立性。就法律上的独立性而言，我国目前尚无全国统一的车位、车库登记制度， 9这只能说明我国不动产登记制度不够完善，还有待改进。在我国物权法第136条承认地表、地下、地上建设用地使用权的情况下，相关登记规则更应尽早出台。 由此可见，车位、车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体。 (二)车位、车库是否构成建筑物或土地使用权的添附物有观点认为，依据我国现行制度，业主一旦购买了地上建筑物便分摊了建设用地使用权。因而，车位、车库只能成为建设用地使用权的添附物而与之共命运。我国实行“房随地走”、“地随房走”的一元模式，车
12、位、车库建设于小区内，依附于小区土地和建筑物而存在，既然房屋所有权和建设用地使用权都一并转移给了房屋买受人，那么作为附着于小区土地的车位、车库就应该属于房屋买受人所有。否则，房屋所有权和建设用地使用权已经归属房屋买受人所有，而小区的车位、车库却还归属开发商，这势必造成业主与开发商的矛盾。因此，从建设用地使用权与房屋所有权关系角度，可以看出车位、车库应该属于房屋买受人所有。 10笔者认为，第一，添附不能适用于车位、车库的情形，一则添附是否适用于不动产和不动产之间仍有争论。多数学者认为添附是动产所有权取得、丧失的原因,添附只能发生在动产和动产以及动产和不动产之间。 11添附理论只适用于两个不同的物
13、权人之间因物的结合而发生的情形,但就车位、车库而言,在修建车位、车库前,开发商早已于审批阶段即已获得建设用地使用权,因此不存在于别人的土地上发生添附的问题。因此，依据添附理论来解决车位、车库的权利归属没有充分的说服力。 12第二，强调车位、车库和其地上建筑物之间功能上、物理上的不可分离性，并由“房地一体”推论出“车位、车库随房走”，并不合理。这一推论是对我国采取的房地合一模式的迁就，该模式的前提是建设用地使用权人和建筑物所有权人是重合的，追求行政管理的简单化，而忽视现实交易的复杂性。尤其是现今土地利用的立体化、高效化趋势，房地分离更能充分发挥二者的各自价值。 13第三，我国物权法已承认了地表、
14、地下、地上建设用地使用权，就车位、车库的建造，可以取得地下建设用地使用权。车位、车库再也不能解释为依附于地表建设用地使用权，此时，即使坚持房地合一模式，也仅能说明车位、车库依附于地下建设用地使用权，而这一建设用地使用权并不一定与小区业主所共享的建设用地使用权合一。 综上，车位、车库不属于小区建设用地使用权或建筑物的添附物，不能依添附理论决定其权利归属。 (三)车位、车库是否属于建筑物的从物 有观点认为，车位、车库属于与地面建筑物共同构筑成一个建筑物的整体，它是整体建筑物的一个组成部分，或者虽未与主建筑物相连，但其为对主建筑物具有辅助效用的房屋之从物。它属于房屋的附属设施或辅助建筑物，无论房屋的
15、主人是否实际需要使用车位、车库，该车位、车库的建造目的、用途，是为了辅助房屋。车位、车库对房屋起辅助作用，并且始终起辅助作用。在开发商销售房屋之前，房屋连同车位、车库归开发商所有。房屋销售后，房屋的主要结构连同附属结构一并转移。作为从物的车位、车库随作为主物的房屋一并移转，主物、从物共命运。 14 笔者认为这一观点忽略了车位、车库使用和构造上的独立性。从物是辅助主物的使用而依附于主物的,故必须和主物在一起才能发挥使用价值,比如水电设施之于房屋、电梯之于建筑物的关系。但是车位、车库和房屋之间的关系并不等同于水电设施和房屋之间、电梯与建筑物之间所具有的从属关系。车位、车库不仅具有使用面积和建筑面积
16、，并且还可离开房屋等建筑物而独立存在，具有作为所有权客体的物所必备的特性;从实物形态上看，车位、车库可以通过划线与其他停车位相隔离, 在空间上能够个别地、单独地存在，具有构造上的独立性,还可以与房屋相分离而单独使用, 具有使用上的独立性。“车位、车库对建筑物的依赖表现在它的使用群体是特定的,即主要是居住在建筑物中的业主,而在物与物的关系上并不能体现主物和从物的关系。” 7由此可见, 车位、车库与房屋之间不具有主从关系, 车位、车库不是房屋的从物,房屋的所有权转移并不意味着车位、车库的所有权、使用权也一并转移。应当注意的是，认定车位、车库是配套设施,并不必然导出车位、车库属于业主共有的结论。业主
17、“共有” 车位、车库的前提是业主“所有”车库。在没有论证开发商对车位、车库的初始所有权是如何转移给业主之前,很难得出业主共有车位、车库的结论。首先,在我国现行立法中并没有规定配套设施就是共有。 15其次,车库作为配套设施,仅仅是从车位、车库服务于高层建筑的功能规划角度而言,本身并不能决定车位、车库的权属。因为配套设施是为全体或部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利,其上的所有权状态存在两种可能:一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用;二是该附属设施也可以单独为特定人所有。因此,不能简单地从车位、车库是小区的配套设施这一前提推论出应归业主共有。 16 三、车位、车库的权利归属 在承认车位、车
18、库可以作为建筑物区分所有权的前提下，我们再来讨论车位、车库的权利归属。 (一)依车位、车库的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来判断车位、车库的权利归属有观点认为，判断车位、车库的权利归属的主要依据是车位、车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果车位、车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该车位、车库的面积(指分摊面积)，该车位、车库应当属于全体业主共有。反之，如果车位、车库的建筑面积未作为公摊面积，则该车位、车库通常应属于开发商所有。 17 18 19笔者对此不敢苟同。第一，根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)
19、第9条的规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分;作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。由此可见，法律上并没有强制规定车位、车库应列入需分摊的公用建筑面积，因此车位、车库的权利归属并非必然归全体业主所有，这就为当事人约定车位、车库面积为公用面积留下空间。在当事人约定车位、车库建筑面积为公用面积由业主分摊之后，车位、车库的所有权就应归业主共有。但是，业主分摊车位、车库建筑面积的前提是，车位、车库依法应计算建筑面积，依据建设部规定，如果车库层高小于米则不应当计算建筑面积，建筑面积分摊规则也就不可适用。 20第二，依据建筑物区分所有
20、原理，共有面积的分摊首先应当确定的是专有部分的面积，而后依据其与所有(一切)专有部分之比确定业主在共有物中所持份额。之所以明确小区业主在共有物中所持份额，是因为须确定共有人所享有的权利和承担的义务之份额。然而，现实商品房交易中，商品房的面积是套内面积(专有部分面积)与分摊共用面积之和，并以此作为计价依据。这便造成一种假象，业主花钱购买的就是这两部分面积的房屋，分摊面积中未包含车位、车库的，自然不对车位、车库享有所有权。其实，业主已经支付了车位、车库的房价款，开发商已经将车位、车库的建造成本纳入整个房屋的成本，在房屋销售中收回。开发商销售房屋的计价方式有三种：其一，单价乘以套内面积与地上建筑物的
21、共有分摊面积及车位、车库分摊面积之和;其二，单价乘以套内面积与地上建筑物的共有分摊面积之和;其三，单价乘以套内面积。房屋的总价是由合同双方约定的，在总价相同的情况下，采用第一种方式销售的，单价最低，采用第三种方式销售的单价最高。无论用哪种方式销售房屋，都应获得车位、车库的持份权。由于分摊的共用面积难以自行测算，请求专业机关测算价格过高，为了让消费者放心，某些城市采用上述第三种方法售房(套内面积个人有能力测算)。倘若买房时不计算分摊面积便不享有分摊面积共有权的，那些按第三种方式购买房屋的便不对公用部位享有任何权利。这岂非荒唐至极?不容否认，开发商对车位、车库投入了大量的资金，但在房屋销售后，该投
22、入已从交易中得到回报。 9 第三，以是否分摊建设用地使用权作为判断车位、车库归属的标准也是不可行的。因为：其一，依文义解释，“房屋占用范围内的土地”应仅指房屋“占用”范围的土地，房前屋后及楼宇之间的土地均不包括在内，这些土地的使用权仍属于开发商。例如根据上海市房地局1998年的关于暂停用地面积分摊计算的通知，目前业主的房地产权证只记载房屋面积而不记载建设用地使用权面积，业主到底享有多大面积的建设用地使用权，并进而分摊了多少建设用地使用权出让金，是不明确的，这就为文义解释留下余地。其二，有人认为，开发商可以通过以车位、车库建筑面积分摊建设用地使用权出让金，以保留对车位、车库的所有权，笔者认为不妥
23、。依据建设部的有关规定，计算建筑面积的房屋，层高均应在 米以上，低于 米的不计算建筑面积。可见，车位、车库面积是否计入小区总建筑面积，只是一个建筑测量问题，而车位、车库所有权的确认是一个法律问题，二者没有关系。 (二)依车位、车库的建造成本是否摊入住宅开发成本来判断车位、车库的权利归属该观点从成本角度认为，开发商如果将车位、车库成本分摊到建筑成本中去，并由所有业主共同分担此项费用，则车位、车库成为业主建筑物区分所有权的共有部分，开发商对业主共有的财产无处分权。 21在实践中，很多人认为，车位、车库的归属要看小区车位的建设成本是否进入住房销售价格确定。例如，杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理
24、办法(试行)中就规定：“住宅小区的配套建设项目，投资摊入售房建设成本的，其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等)，投资未摊入售房建设成本的，其产权属投资者所有，并按规划要求使用。”安徽省物业管理条例规定:“物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用、非经营性车场车库为共用设施、设备。”笔者认为该观点是错误的。第一，目前房地产价格是由需求决定的，而不是由成本决定的。此外，某一商品的制造费用是否计入另一商品的成本,从来就不是所有权归属的判断依据。比如,电视机生产厂商会将生产中废品费用计入成品的成本中，但法律上绝不会认定消费者购买电视机后同时还拥有相应废品的所有权;电视机
25、生产线也逐年通过折旧计入成本,但法律上也绝不会认定在折旧完毕后,该生产线的所有权就属于历年形成的电视机购买者全体。 22第二，判断车位、车库的成本是否分摊到建筑成本缺乏可操作性。开发商是否将车位、车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去，也只有开发商清楚，业主几乎不可能去核定开发商的开发成本，也没有权力去核清开发商的成本，因为成本是属于企业的核心商业秘密。下面，我们来看看房地产实践中的成本分摊。据调查，业主们的购房款中包括了以下成本：其一，建设用地使用权出让金、土地使用费及相关税费。这一部分成本是开发商取得建设用地使用权时所支付的成本。这部分成本由开发商缴纳后，分摊至销售的商品房中。其二，商品房的
26、开发成本。我国会计准则规定，房地产开发企业的成本费用支出大体分为六大项：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装费;(5)配套设施费;(6)开发间接费等，这些成本开支的范围，已经涵盖了此开发项目的全部费用支出。有部分商品房住宅小区的配套商业设施如：独立的物业用房、会所和车位、车库等有可能是开发商自己缴纳的土地使用费，但是，这些设施的建设成本无一例外地以配套设施费为名，分摊到整个开发项目之中，还有政府划拨土地建在小区中的锅炉房、配电室、人防工程、垃圾转运站、公厕、小学、幼儿园等城市基础设施的建设安装费，也是构成小区整体开发成本的费用要素。事实上城市
27、商品房住宅小区的所有开发成本，最终均由买房的业主承担，开发商在建设期间只是垫付了部分资金。 23由此可见，实践中，车位、车库的相关成本均已摊入业主的购房款中，以成本是否摊入住宅开发成本来判断车位、车库的权利归属没有意义。 因此，不能简单地根据车位、车库的建造成本是否进入住房销售价格来确定车位、车库的归属，车位、车库的归属问题是一基本的物权问题，要遵循物权取得的一般法理，跟建造成本是否进入住房销售价格无关。(三)依开发商与业主之间的约定来确定车位、车库的权利归属我国物权法采纳了这一观点。其第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约
28、定。”这一规定的立法理由如下： 第一，遵循私法自治原则的体现。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。物权法作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理。对车位、车库的归属应当根据约定确定，正是体现了私法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。 第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。当然其中也存在一定的风险，例如，在卖方房屋市场的情况下，开发商有可能通过格式条款保留车位、
29、车库的所有权。这类问题在很大程度上由房屋买卖市场决定，其解决有待于市场经济进一步发展和完善。 24第三，有利于对车库有效利用和管理。业主之间情况各异，有人有车，有人无车，还有潜在的购车者，有车者有的愿买有的想租，众口难调。建筑物区分所有权具有复杂的法律构造，是由专有权、共有权和成员权组成的三位一体的权利体系。其中的共有关系性质是按份共有、共同共有还是互有，学者观点不一。相对而言，上不上、下不下的区分所有，在共有关系中是最不易提高效率的。如果车位、车库由业主共有，须借助于分管契约来解决车位、车库具体分配、使用问题。而分管契约的成立与效力问题素有争议，难以操作，协商不成容易造成业主之间关系紧张。
30、8 第四，有利于鼓励开发商修建车位、车库。多年来,我国城市建设忽略了车位、车库的建设,造成了目前城市车位、车库紧张的状况,停车难的问题非常突出。这就有必要刺激投资,使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位、车库。但如果将车位、车库规定为业主的共有财产,那么,开发商就没有足够的动力来解决建筑车位、车库。最后,因为车位、车库非常紧张,停车越来越难,受损害最大的还是业主。 25 笔者对此不敢苟同，理由如下： 第一，虽然“有约必守”(pacta sunt servanda)原则作为民法的一项基本要求必须得到遵守， 26在格式条款大行其通，私法自治原则逐渐由契约正义原则代替的情况下，仍然坚
31、守形式意义上的“私法自治”还有何意义?购房者与开发商在缔约能力和缔约机会上均存重大差异，此时尊重当事人的意思自治而又没有相关配套措施，无异于为弱势一方遭受侵害披上合法的外衣。开发商完全可以利用“私法自治”，作出对购房者不利的约定，比如开发商约定车位、车库归其所有，作为购房的附加条款，借以垄断这部分对小区住房而言的稀缺物业，以高租金向小区业主“合法”地获取高额的经济利益，直接损害小区业主应有的合理利益。当今的商品房买卖合同多属格式合同，购房者只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同，而没有多大余地进行协商。此际，规定“有约定从约定”，直接赋予开发商合理取得车位、车库所有权的依据，至为可议。至于上述
32、第二项理由所说“这类问题很大程度上由房屋买卖市场决定”，在目前房地产处于卖方市场的情况下，怎么由“市场决定”?在一个缺乏充分竞争的市场中谈论“私法自治”，是悲哀的。 第二，车位、车库由业主共有，就存在“操作困难”，就“容易造成业主之间关系紧张”了?这也太低估业主的能力了。没有车位、车库的共有，难道小区中就没有业主共有的部分了?对这部分，是不是也存在“操作困难”，也“容易造成业主之间关系紧张”?建筑物区分所有权本是一项复杂的权利形态，其本身就存在专用权、共有权和成员权之间的相互溶合，仅仅依据“操作困难”等就否定建筑物的某一部分的共有性质，无异于否定建筑物区分所有权中的共有权。更何况，我们聪明的业主们还知道在共有的建筑物部分之上设定专有使用权。这不是解决共有的车位、车库的使用和管理的最佳方法吗? 第三，至于规定车位、车库可以依约定确定权利归属可以刺激车位、车库的建设，完全可以依他种方法解决。房地产开发实践中，开发商必
