1、上海浦西中心写字楼项目市场定位报告一、前言二、宏观市场综述三、供求分析四、XX市市场租售价格分析五、人民广场淮海中路板块1、供求分析2、租金情况分析3、客源情况分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求六、XX西路板块1.供求分析2.租金情况分析3、客源情况分析3.1高档产品客户分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求3.2中档产品客户分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求七、淮海中路、XX西路沿线典型楼盘产品分析1.层数和体量2、面积和层高3、外立面4、大堂5、电梯6、车位7. 其它内部配套八、政策对写字楼市场的影响1、近期出台政策介绍2、政策的时间效应3、分析九、典型楼盘一、前
2、言随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球乐园的立项，外资对XX的信心倍增，XX经济的未来将一片光明。经过近10年的快速发展，XX已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，XX写字楼市场有着得天独厚的优势。财富周刊一项调查数据表明，跨国公司在中国设立地区总部选址时，XX对其他大城市更具有吸引力；各大财团经济巨头纷纷进驻XX。2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现，加上XX市政府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构成XX写字楼需求的强劲原动力。回顾XX写字楼市场的发展
3、历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期。目前甲级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步下降，办公楼市场处于上升通道。甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级写字楼。乙级写字楼整体租售情况不如甲级，中、低档写字楼产品租售价格停滞不前，将逐渐被市场所淘汰，性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面积商务间成为市场追寻的新热点。二、宏观市场综述综合竞争力全国首位：XX在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。保持良好增长：XX经济继续保持良好增长，2004年，XX经济再创佳绩，国内生产总值（GDP）7450.27亿元，比上年同期增长13.6。（见图一）图
4、1 1997-2004年XXGDP和GDP增长变化情况资料来源：XX统计局平稳的快速发展期：在全球经济不景气的背景下，作为经济中心的XX经济逆风飞扬，进入了一个比较平稳的快速发展时期。产业结构的成功调整，第三产业成为XX经济增长的支柱产业；连续多年两位数的增长更是引人注目。19982003年XXFDI及增长率变化数据来源：XX统计局外资涌入：外商投资企业在推动经济增长中正起着越来越大的作用。吸收外资规模继续扩大，结构进一步优化。2004年吸收外资合同金额116.91亿美元,比上年增长12.6%；实际到位金额65.41亿美元。大量外资涌入绝对量的增加以及占全国引进外资总额比重的提高，使得XX经济
5、以不同于全国增长与波动的轨迹运行。分析外资的涌入和XX产业结构的调整也对XX的房地产市场提出了新的需求。以写字楼为例子，这几年XX的办公楼供给在不断增加，但占用率却保持较高的水平。2004年XX办公楼的占用率为86.6%，好地段的甲级和乙级写字楼占用率为100%，空置率比前几年有所下降。在办公楼承租方中，内资企业占42.94%，外资和港澳台企业占54.95%，个体占1.11%。外资企业的进驻，不仅增加了对办公楼、商业营业楼宇的需求，也增加了对住宅的需求，特别是增加了对有地方特色的石窟门和环境优美高档住宅的需求。三、供求分析1、甲级写字楼供应量1997年以后，受到亚洲金融危机的冲击，写字楼开发投
6、资出现连续下滑的迹象；为改变写字楼市场空置情况日益严重的状况，政府开始停止经营性写字楼用地的审批，从而进一步限制了近几年写字楼的开发投资和市场供应。进入2000年写字楼市场在经过两年的恢复期之后，市场景气指数大增，开发商逐渐恢复了入市发展的信心，在高科技产业、IT信息业、跨国公司等多股力量的共同作用下，沪上写字楼吸纳量增长，空置率迅速下降。2002年底至2003年初，办公楼土地大量供给，按照新写字楼3年至4年的建设周期计，2006至2007年又将是新一轮供应热潮。预计2005年至2007年底，XX甲级办公楼的供应面积总计将达230万平方米，今后三年内XX的甲级写字楼增长将达62%。200220
7、04年甲级写字楼市场处于市场高位，保持平稳发展，房地产市场的持续向好，产权写字楼吸引投资消费群体的进驻，带动写字楼市场的繁荣，呈现供不应求的消费趋势。预测今年是甲级写字楼投放的小高峰年，如无意外，预计今年XX落成交付的甲级写字楼共有7幢，为嘉华中心、都市总部大楼、花旗集团大厦、汇亚中心、港汇双塔、新茂大厦和XX银行大厦。这7幢大楼为XX甲级写字楼市场新增供应量将达54.8万平方米。2004年XX甲级写字楼的平均空置率降至6.51%，2004年XX甲级写字楼的总吸纳量约达到50.2万平方米，比2003年全年增长近一倍。特别是静安、卢湾及黄浦等区在2004年底的剩余量相当紧X，市场空置率低于5。2
8、005年第一季度，XX甲级写字楼投放量为6.5万平米，而吸纳量为3.9万平米，空置率保持在7%，变化不大。预计2005-2006年，XX写字楼市场将会出现第二波增长态势，甲级写字楼市场依然看好。而从租赁与买卖来看，仍是以租赁为主，买卖为辅。从档次分配来看，仍旧是甲A级写字楼以租赁为主，甲B级和中档以下写字楼会出现租售并举的现象。2005年年初起，外资银行以及海外地产基金普遍看好XX甲级办公楼市场。相对于住宅及商铺市场，XX甲级写字楼由于产权集中并且透明度高，对于着重风险管理的外商基金具有较高的吸引力。四、XX市市场租售价格分析数据来源：绎凯博才研发中心市调组XX各区的甲级写字楼租金水平1996
9、年达到顶峰后开始下调，1999年达到谷底后止跌反弹，20002002年有大幅度增长。2004年全市甲级写字楼平均租金较2003年大幅提升0.07美元，达到0.73美元/平方米/天。2005年一季度XX甲级写字楼租金上升6.6%，至0.81美元/平方米/天，可供租用的空置面积继续下降。各区域租金变化非常小，主要商业地区的租金反映了整个城市的平均水平，新的供应抵消了需求的增长效应，使得租金保持了基本不变，2004年开始市场价格稳步上扬，成交租金维持较高水平。从2000年开始，XX甲级写字楼销售价格开始稳步增长，但是增幅没有租金快。今年第1季度，售价达到3150美元/平方米，比上季度增长7.1%。受
10、供给关系的影响，写字楼市场已经进入新一轮的上升期。新上市的写字楼在智能化、环境上均达到了较高标准。交通便利、设施完善、价格较低的写字楼成为中小企业及投资者关注的对象，带动价格持续上扬。五、人民广场淮海中路板块人民广场：该板块地处XX市城市交通中心，加上完善的购物环境和良好的物业管理服务，是XX最早形成的高档写字楼板块。人民广场是集商务、金融、高级住宅于一体的中央商务区，也是现代交通网络的汇聚点。嘉里不夜城、世界贸易大厦等高档写字楼汇聚于此，飞利浦、阿尔卡特、莱因等国际著名公司的入驻更凸显这一黄金地区无比尊贵品质。淮海中路板块：XX路XX路高架区域，是XX商务楼最集中的区域之一，其中包括：兰生广
11、场、金钟广场、XX广场、力宝广场、XX广场（南北楼）、XX新世界广场、中海广场、柳林大厦、大XX时代广场、瑞安广场、中环广场、企业天地大厦等。 XX路高架XX路区域，其中的商务楼有：新华联商厦、二百永新大厦、久事复兴大厦等。 这些商务楼绝大部分楼下的裙房用于商业用途，楼上则为办公用途。 商圈内办公楼总面积：约为55万平方米 点评：这里集中了许多境外著名的发展商，尤其以XX地区的开发商居多，发展商的实力雄厚、信用良好；同时大部分的商务楼均聘请了资质良好的物业管理公司，以提供给租客优质的服务。淮海中路商圈周边环境 交通的便利性： 高架：南北高架及XX路高架是分别贯穿市中心的南北、东西的主要干道 机
12、场：距虹桥机场约十几公里路程 点评：商圈位于市中心，XX路高架、内环高架、南北高架和徐家汇路形成“王”字型主体交通，交通极其便利。商圈内的景观： 绿地：延中绿地、太平桥绿地及两个法式公园淮海公园、复兴公园 水景：新天地里的太平湖、延中绿地里的人工湖 保护建筑：新天地里著名的“一大”会址周围大片的石库门建筑，保留了XX典型的建筑风貌、市级文物保护建筑还有“尚贤坊”、中环广场的商场部分等 点评：在这个商圈内可以看见XX发展变化的脚步，既有传统的建筑，又有全新的建筑。比如：站在力宝广场的北侧，您可以看见延中绿地、市政府办公大楼、XX大剧院、市规划陈列馆等一系列景观。淮海路又是近代历史的浓缩，是繁华时
13、尚的体现，是海派文化的映像。这里有XX特色的石库门，有中国共产党的诞生地，众多的历史名人遗迹使其积淀了独特的人文魅力。商圈内的景观非常漂亮。商圈内酒店、购物、餐饮、娱乐 酒店：XX广场北楼的酒店式公寓、社科院里的御景苑、美臣大酒店、五星级的新锦江大酒店、花园饭店等。 购物：有太平洋百货、百盛购物中心、大XX时代广场、伊势丹百货、东方美莎、新华联商厦、众多商务楼下的裙房商场部分，还有相当多的品牌专卖店。 餐饮：其中包括了新天地里的、宝莱纳、XX采蝶轩等众多的餐饮名店，还有达伶港川菜、大食代美食广场、海上星餐厅、巴西达伽玛烤肉、麦当劳、等众多中西式餐饮美食餐厅 娱乐：金碧辉煌、钱柜、好乐迪量贩式、
14、思南路上的、还有新天地里众多的特色。 点评：淮海路位于XX市的中心，是XX最繁华的商业街区之一。现代化建筑林立，时尚名品荟萃，紧随世界潮流。不同档次的宾馆群，“王”字形的立体交通，吃、住、行、游、购、娱设施齐备，无不让你感受到新奇、悦目、便捷。良好的购物环境、众多的餐饮娱乐名店，以及优越的酒店服务为淮海中路商圈增色不少。淮海中路上的公交线路：945路：航南路新开河 126路：虹桥路新开河42路：XX路外滩XX体育馆 02路：宜山北路龙门路911路：老西门万科城市花苑 926路：XX体育馆新开河920路：宜山北路老西门、轨道交通地铁一号线 新客站莘庄站 点评：淮海路是XX著名的中心商业街区，交通
15、便捷，四通八达。借助地铁一号线的优势：贯穿淮海路，西经徐家汇商业圈，至莘庄新城，北经人民广场，至新客站，东至浦东，各类公共交通可达各处，附近M8线即将开通，它将给此处带来滚滚人潮及商机。1、供求分析该区域写字楼市场长期处于供不应求状态，人民广场区域在建楼盘2个，预计2005年推出，淮海中路板块的企业天地也将在今年推出。区域新增或在建写字楼名称开发商位置总建面积(m2)层数建设状况预计开售时间都市总部大楼多福房地产XX中路、广中路4.1万22F装修2005企业天地瑞安集团紧邻新天地完工2005分析：人民广场淮海中路板块现有写字楼总供应量74万平方米，占XX写字楼总量的31，来福士广场、企业天地等
16、顶级办公楼的出现使该区域高档办公楼的面积大幅度增加。2004年底该区域写字楼空置率继续下降至3.2，虽然近期新建的楼盘如都市总部大楼、企业天地等有一定的体量，但由于目前该区域可开发的办公用地缺乏，后继供应量的缺乏，将使该区域仍然保持供应紧缺的状态。2、租金情况分析自04年下半年起租金价格整体处于稳步上升阶段，高档楼盘仍将有进一步上升的空间，中档楼盘也将有小量涨幅。由于半年内淮海路人民广场板块新推出的办公楼较少，因此该板块近几个月内租金主要是受XX甲级写字楼市场整体租金水平上升的影响；加上年末又是办公楼租赁的高峰时间段，因此产生了0.1美元左右的涨幅。分析：由于近期空置率进一步下降，该区域市场供
17、应处于供不应求状态，以时代广场、来福士广场为代表的高档楼盘租金报价已经达到1.01.2美元/平方米/天，周边楼盘如XX广场、中环广场等也达到0.85-1美元/平方米/天。由于目前该板块市场长期处于供应紧X的状态以及近两年周边将推出的新楼盘如企业天地等品质较高，可以预见未来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。代表楼盘租金价格物业名称租金（美元/平方米/天）物业费车位租金入住率XX广场0.854美元/月1600元/月满租XX新世界广场0.84美元/月1500元/月98%中环广场1.03.75美元/月1600元/月99%时代广场1.23.6美元/月1700元/月满租瑞安大厦1.33.6美元/
18、月1600元/月满租来福士广场1.03.9美元/月1760元/月满租港陆广场0.83.2美元/月1800元/月98%分析：从2004年1月到2005年1月，淮海中路板块甲级写字楼租金均价上升0.1美元，与其他板块相比上升幅度较小；由于个案品质高，又处于市中心板块，吸引了大量高端客源，因此整体出租率高，该板块多数办公楼长期处于满租状态，且原有租金水平较高。时代广场、瑞安大厦等金三角高档楼盘租金价格报价已经达到1.21.3美元/平方米/天，在其带动下周边楼盘如来福士广场将报价由原来的0.90美元/平方米/天提高到1.0美元/平方米/天。由于目前该板块市场处于求大于供的状态以及近两年周边将推出的新楼
19、盘如都市总部大楼、企业天地等品质较高，可以预见未来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。3、客源情况分析该区域客户以咨询服务、贸易和制造业为主，又50多家世界500强企业、800多家著名跨国企业入驻。i客户来源分析：以瑞安广场和时代广场为代表的淮海中路板块高档写字楼作为XX顶级写字楼，虽然租金价格较高，对于有实力的外资企业仍然具有相当大的吸引力，其客户群中外资占有85，如麦肯锡、杜邦、拜耳等大型中资企业也入驻在此，这些企业的由足够的能力承担高额的租金，他们追求的是高档的办公环境和完善的物业服务。瑞安广场和时代广场的开发商和物业管理公司为知名的XX企业，对客户定位的针对性较强，目前该区域倾
20、向于XX和欧美的知名企业，因此XX和欧美企业占有较大的比重。ii客户行业分析分析：咨询服务和贸易企业对交通的依赖性较强，该区域强大的交通网络是吸引此类客户的主要原因。作为XX最早形成的高档写字楼板块，该区域已经形成较强的商业办公氛围，因此对实力较强的知名跨国公司又较强吸引力。iii客户需求对于各行业顶尖的企业，更注重办公环境和物业管理水平。350-400个车位设计，有效满足客户车位需求。200-300平方米小面积租借为主，各层公共会议室的设计，满足客户的又一重要需求。大厦裙楼引入国际名牌购物中心，形成XX最高档的购物商圈，满足企业员工购物需求。六、XX西路板块XX西路板块： XX路高架XX路区
21、域，是XX商务楼最集中的区域之一，其中包括：南证大厦、555大厦、博爱大厦、中创大厦、静安新时代广场、锦江向阳大厦、梅陇镇广场、XX泰富广场、恒隆广场、XX商城、中欣大厦、轻工机械大厦、XX机场城市航站楼、XX嘉里中心、XX展览中心等。商圈内办公楼总面积：约为52万平方米由于地处市中心繁华商圈，每天都有大量的人流光顾XX西路商圈，因此在这些商务楼楼下的裙房多用于商业用途，楼上则为办公用途。点评：优越的地理位置，便利的交通设施，完善的购物环境，良好的物业管理服务，政府高效的配套服务，这些优势正吸引着越来越多的跨国公司争相入驻XX西路商圈。XX西路商圈的周边环境；1.交通的便利性：高架：XX高架及
22、南北高架是分别贯穿市中心的东西、南北的主要干道；机场：距虹桥机场约十几公里路程；点评：商圈位于市中心，XX路高架、内环高架、南北高架和长寿路形成纵横交错的主体交通，交通极其便捷。2.商圈内的景观：绿地：位于静安寺的静安公园、位于西路、石门一路的“东八块”绿地。保护建筑：哈同花园（今XX展览中心）、距今已有1750多年历史的静安寺、近年来,融合石库门风情与欧美建筑风格，建成西王小区、王家沙花苑小区等。点评：这里是XX石库门建筑最为集中的区域，追寻三十年代大XX石库门文化风情的最佳场景；XX商城、XX展览中心、嘉里商务中心坐落其中，构成了近现代优秀建筑交相辉映的独特景观。3.商圈内的酒店、购物、餐
23、饮、文化娱乐酒店：有著名的波特曼酒店、锦沧文华酒店、四季酒店等五星级酒店。购物：有梅陇镇广场、XX泰富广场、恒隆广场、伊势丹百货、久光百货、伊美时尚广场、XX商城、鸿翔百货、众多商务楼下的裙房商场部分，还有众多的时尚品牌专卖店。餐饮：传统中式的有著名的梅陇镇酒家、绿杨村酒家、王家沙，其他有小南国、金钱豹、巴西达伽玛烤肉、玛满矿泰国餐厅MaBoonKrong、starbucks、XX避风塘、台南担仔面、大渔日本料理、达伶港川菜、大食代美食广场、KFC、麦当劳、pizza-hut等众多中西式餐饮美食餐厅。文化娱乐：有70多年历史的百乐门歌舞厅、美琪大戏院、环艺影院、帕多瓦KTV、艳阳天Mandar
24、inSky、乐贝尔LeBelle、马龙美式酒吧MalonesAmericanCaf等。点评：XX西路是XX最繁华的商业街区之一，现代化建筑与传统建筑交相辉映。高档次的宾馆群，便捷的立体交通，商圈内吃、住、行、游、购、娱设施齐备，为周围众多商务楼里的白领，以及来自海内外的游客提供了一个理想的集旅游、观光、购物、休闲、娱乐的氛围；世界各国的风味美食与中国传统美食文化在此融为一体，众多的Caf、Pub成为XX西路商圈一道亮丽的风景。4. XX西路公交线路20路XX路外滩XX公园、24路复兴东路外滩长寿新村37路美丽园XX路、40路乌鲁木齐路骊山路41路XX天目东路、57路XX路龙柏新村62路美丽园绿
25、杨桥、76路中潭路宜山路凯旋路109路南浦大桥XX火车站、112路人民广场万里城128路南洋中学沪太新村、148路昌平路昌平路轨道二号线：XX公园X江高科技园点评：XX西路是XX著名的中心商业街区，交通便捷，四通八达。借助地铁二号线的优势：将浦江两岸连为一体，贯穿浦东，西至XX公园商圈，途经人民广场，横跨小陆家嘴金融贸易区及世纪公园，东至X江高科技园区，各类公共交通可达各处，给XX西路商圈带来滚滚人潮及商机。1梅龙镇广场5嘉里中心2XX泰富广场6恒隆二期3恒隆广场7东海大厦4中欣大厦8越洋广场注：红色为在建项目1.供求分析多数写字楼长期处于满租状态，市场供不应求；预计到07年新增的27万供应量
26、不足以彻底解决越来越多的跨国公司争相入驻的需求，市场供不应求状态仍将持续。区域新增或在建写字楼名称开发商位置总建面积(m2)层数建设状况预计开售时间东海广场西路一期7万50封顶2005明园大厦XX明宇房地产公司胶州路1号，愚园路、胶州路路口1.3万15主体施工2006年中恒隆二期8.1万主体施工2007年底嘉里中心二期5万商业打桩2007会德丰广场华山路、愚园路交叉口11.4万58打桩2007越洋广场越洋、越洋恒捷XX路、XX西路交叉口20万，其中写字楼8晚，商业3万，公寓9万地上六层商场，总高度32.5米；办公楼43层，总高度188.9米；公寓楼24层，总高度98.9米。打桩2007分析：X
27、X西路板块现有写字楼总供应量52万平方米，占XX写字楼总量的21，该区域将以目前XX最好的办公楼：恒隆广场、XX泰富、梅龙镇广场组成的写字楼金三角为中心形成XX最为密集的办公楼区域之一。XX西路板块规划甲级写字楼总建筑面积130多万平方米，将成为浦西最大的办公楼板块。至2007年该区域还将有东海广场、恒隆二期等27万新增供应量陆续上市，该区域办公楼长期供应紧缺的情况有望得到缓解。2.租金情况分析租金价格处于稳步上升阶段，仍将进一步上升。代表楼盘租金价格物业名称租金（美元/平方米/天）物业费车位租金入住率XX嘉里中心0.90-1.03.8美元/月187美元/月满租恒隆广场1.0-1.23.8美元
28、/月180美元/月95%XX泰富1.1-1.23.8美元/月180美元/月95%中欣大厦0.7-0.853.8美元/月180美元/月满租梅龙镇广场1.03.8美元/月180美元/月95%分析：从2004年1月到2005年1月，XX西路板块甲级写字楼租金均价上升0.09美元，与其他板块相比上升幅度较小；主要由于该板块多数办公楼长期处于满租状态，且原有租金水平较高。恒隆广场、XX泰富等金三角高档楼盘租金价格报价已经达到1.01.2美元/平方米/天，在其带动下周边楼盘如嘉里中心将报价由原来的0.90美元/平方米/天提高到1.0美元/平方米/天。由于目前该板块市场处于求大于供的状态以及近两年周边将推出
29、的新楼盘如东海大厦、恒隆二期等品质较高，可以预见未来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。3、客源情况分析大量国内外航母级企业和领事馆入驻，突显区域产品吸引力。3.1高档产品客户分析国内外各行业顶尖企业入驻，注重产品品质和物业管理水平。代表企业：惠氏，摩托罗拉、KPMG、AMD、GE等i客户来源分析：以恒隆广场和XX泰富为代表的XX西路板块高档写字楼作为XX顶级写字楼，虽然租金价格较高，对于有实力的外资企业仍然具有相当大的吸引力，其客户群中外资占有85，如华为等大型中资企业也入驻在此，这些企业的由足够的能力承担高额的租金，他们追求的是高档的办公环境和完善的物业服务。恒隆广场和XX泰富的开发商和物业管理公司为知名的XX企业，对客户定位的针对性较强，目前该区域倾向于XX和欧美的知名企业，因此XX和欧美企业占有较大的比重。ii客户行业分析分析：作为市中心最高档写字楼聚集的板块，入驻企业行业背景有多样化趋势；极佳的商业氛围吸引了各行业顶尖企业入驻。高素质的物业管理是吸引客户的另一个重要因素，如XX泰富广场的物业管理为了保证办公人员素质，拒绝房地产业及培训机构入驻。iii客户需求对于各行业顶尖的企业，更注重办公环境和物业管理水平。350-400个车位设计，有效满足客户车位需求。200-300平方米小面积租借为主，各
