1、房地产前期项目综合策划书 盈润置业A、B地块 项目首期综合策划书 编制单位：盈润置业有限责任公司项目工程部 编制日期：2017年12月13日 1 / 39 一、工程概况 . 3 二、方案编制的指导思想 . 3 三、项目首期开发建设计划及分批销售计划 . 4 四、首期各楼栋开发建设计划 . 7 五、项目首期设计（出图）计划 . 10 六、项目招标及合同签订计划 . 10 七、施工给水系统 . 10 八、施工排水系统 . 20 九、施工用电系统 . 20 十、施工道路系统 . 24 十一、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划 . 26 十二、施工场地的土方平衡 . 27 十三、开发报建分批办证方案及
2、计划 . 27 十四、小区公用工程策划 . 28 十五、人员组织构架 . 29 2 / 39 一、工程概况 呼和浩特市盈润置业A地块位于东二环以东，察哈尔大街以南，东河以西，成吉思汗大街以北。B地块位于巴彦塔拉北路以东，110国道以南，东河以西，察哈尔大街以北。基地紧邻东、北二环及城市主干道，南侧成吉思汗大街有规划地铁路线，未来发展潜力巨大，交通优势明显。基地东侧紧邻滨河公园及东河，西侧紧邻城市绿化带，景观资源优越。项目总用地面积64966平方米，拟规划总建筑面积200245.32，总户数1128户，住宅140572.42，商业及配套18518.4，为大型生态高尚豪宅社区，绿地率52.12%。
3、总投资额约10亿元。 该项目致力打造一个规模大、 档次高、配套全的花园式生态和谐社区，为业主提供自然、和谐、高品位的生态人居环境，完全符合呼和浩特市的宜居理念；其高尚社区完善的运动休闲设施、强势的品牌引进、规模化的战略合作都能丰富和活跃周边人居氛围。完善配套服务设施主要有：会所、超市、银行网点、健身馆、室内恒温泳池、及地下停车场等。以点带线，线拉动面，从而全面提升该区的区位价值。 二、方案编制的指导思想 1、建设速度最快，投入资金最小，资金回笼最快，销售环境最好。 2、工程开展满足销售环境要求：抢建新售楼部及样板房销售环境。要求新售楼部及样板房在开放蓄客销售前全部完成。 3、销售区域用广告画围
4、蔽，美化了销售区域环境，同时与施工区域分隔，3 / 39 施工不影响销售。 三、项目首期开发建设计划及分批销售计划 开发楼栋计划： A地块：两栋33层、5栋18层、整体车库、售楼部、样板间，总建筑面积142482，住宅744户。售楼部、三套样板间计划于2018年1月15日主体动工，4月27日装修完成并达到开放条件；两栋33层计划于2018年3月5日开始动工，5月27日达到三层具备办理预售手续，其余楼栋待两栋33层达到三层后（5月27日）陆续开始动工。 B地块：三栋32层、整体车库，总建筑面积57798.5，住宅384户。计划于2018年3月5日主体动工，5月27日达到三层具备办理预售手续。 计
5、划于2018年6月10日开盘发售两栋33层、三栋32层，共5栋楼648户，18层陆续推出。2020年8月30日A、B地块10栋楼达到交楼条件，2020年10月30日交楼并移交物业。 户型图及占比 4 / 39 5 / 39 6 / 39 四、首期各楼栋开发建设计划 1、 工期计划 样板间、售楼部精装修进度计划持续开始时结束时工作名编2018-1-12017-12-18151样板间及接待中心钢结构设计阶2018-1-122622017-12-18样板间精装设计阶2018-4-14样板间软装设计及采购阶31002018-1-5 2018-1-15 4 2018-1-1 15 钢结构施工单位招标阶段
6、2018-3-12 5 2018-1-15 57 钢结构施工阶段 2018-1-22 11 6 2018-1-12 精装修施工单位招标阶段2018-4-27 56 2018-3-3 精装修施工阶段7 单栋楼32、33层进度计划 编号 工作名称 持续时间 开始时间 结束时间 2018-3-26 生活区建设 1 25 2018-3-2 2018-3-24 20 2 2018-3-5 土方工程 2018-5-3 2018-3-25 地下室 3 40 2018-5-27 地上主体1-3层 2018-5-4 4 24 2018-10-29 层地上主体4-33 5 2018-5-28 155 2018-7
7、-5 地下室外墙防水、回填土 2018-6-20 6 16 2018-12-12 二次结构砌筑 2018-7-1 165 7 2018-9-20 风道安装8 2018-9-1 20 7 / 39 2018-11-14 16 2018-10-30 9 屋面工程（含防水2019-5-3窗户安50102019-3-152019-10-122019-5-1抹灰工111652019-8-231152019-5-112外立面涂料、石材、铝2019-7-335132019-5-30消防工2019-7-12019-5-301433室内给、排水安2019-11-9151322019-7-1地面与垫层（含地暖20
8、19-10-716亮化工452019-8-242019-11-2入户门安33172019-10-12019-11-12019-10-1电梯安18322019-11-18公共部分与楼梯装19352019-10-152019-12-12038室内穿线、开关、面板、灯具（含智能化2019-10-252020-5-3公共部分与楼梯装50212020-3-152020-4-25外网施工（含燃气42222020-3-152020-5-192020-4-152335智能化系2020-6-1824602020-4-20园林景观工 18层进度计划单栋楼持续时间 结束时间工作名称编号 2018-5-24 20 1
9、 土方工程2018-7-3 40 地下室 2 2018-7-27 层 24 3 1-3地上主体2018-10-15 地上主体4 80 层4-182018-9-5 5 16 地下室外墙防水、回填土2018-11-28 二次结构砌筑6 90 开始时间2018-5-5 2018-5-25 2018-7-4 2018-7-28 2018-8-20 2018-9-1 8 / 39 2018-10-25 2018-10-16 10 7 屋面工程（含防水） 2018-11-10 2018-11-1 8 10 风道安装 2019-4-13 2019-3-15 30 窗户安装9 2019-7-12 90 10
10、2019-4-14 抹灰工程 2019-6-15 11 63 2019-4-14 外立面涂料、石材、铝板 2019-7-9 2019-6-15 消防工程12 25 2019-7-2 2019-6-15 室内给、排水安装 18 13 2019-7-15 亮化工程14 30 2019-6-16 2019-9-23 72 15 2019-7-13 地面与垫层（含地暖） 2019-9-23 2019-7-25 公共部分与楼梯装修16 61 2019-9-30 入户门安装2019-9-13 18 17 2019-10-8 2019-9-13 18 电梯安装27 2019-10-23 室内穿线、开关、面板
11、、灯具（含智能化）19 2019-10-1 23 2020-4-25 外网施工（含燃气）20 42 2020-3-15 2019-5-9 智能化系统30 21 2020-4-10 2、策划依据 13日技术部提供总平面规划方案2017年12月 施工场地现状 、工程目前的进展情况及存在问题3 施工情况 B地块住宅平面布置图已确定A、 B、地块户型图已确定A 存在的问题 场地内树未移除。9 / 39 土方平衡未做。 地勘未做。 施工临水、临电未接入。 五、项目首期设计（出图）计划 图纸计划 编 号工作名称 持续时间 开始时间 结束时间建筑结构设备图纸设计1 45 2017/12/25 2018/2/
12、7 2 园林景观工程图纸设计 90 2018/2/8 2018/5/8 智能化图纸设计3 公共部分与楼梯装修图纸设计4 60 60 2018/5/8 2018/7/8 2018/7/8 2018/9/8 亮化工程图纸设计5 60 2018/9/8 2018/11/8 6 地上交通导视、标识标牌设计 60 2020/2/20 2020/4/20 7 地下车库环氧地坪、划线导视系统设计 60 2020/2/15 2020/4/15 六、项目招标及合同签订计划 A、B地块招标采购及合同签订计划 招标完成时间 序招标采购项目名称（招标内工程或材料备注 合同签订时招标提请 号 容）设备进场时 间时间 间
13、三通一平（1 / A、B地块苗木移植） / 2017/12/20 第三方测量（土方平衡、沉降观2 2017/12/25 测、放点定位）/ 2017/12/25 3 2017/12/21 A、地块地质勘查B/ 2017/12/30 10 / 39 三通一平（4 三通一平（5 / A地块临水（打井）/ 地块临电（箱变）A/ / 2018/1/5 2018/1/5 6 / 地块箱变移位）三通一平（B/ 2018/1/5 三通一平（7 / 、B地块场地平整）A/ 2018/1/10 临时样板间、接待中心结构施工8 2017/12/21 2018/1/1 2018/1/15 9 2018/1/1 工程监
14、理2018/2/1 2018/3/1 临时样板间、接待中心精装施工10 2018/1/3 2018/2/3 2018/3/3 11 2018/1/5 工程总承包2018/2/5 2018/3/5 2018/1/5 2018/2/5 2018/3/5 土方工程（开挖） 12 临时样板间、接待中心软装设计13 2018/1/14 及施工2018/2/1 2018/3/14 14 临时样板间、接待中心窗户采购2018/3/3 基坑支护、降水 2018/3/15 15 2018/1/15 及安装2018/2/1 2018/3/15 16 临时样板间、接待中心入户门采2018/1/30 B地块围闭单位2
15、018/2/30 2018/3/30 17 2018/3/3 购2018/4/3 2018/5/3 18 及安装2018/3/8 园林、景观设计2018/4/8 2018/5/8 动力、照明配电箱（柜）采购按照分包19 / （甲供）/ 2018/7/1 需求量供 货20 2019/1/15 窗户深化设计、施工2019/2/15 2019/3/15 21 2019/3/1 外立面铝板深化设计及施工2019/4/1 2019/4/1 22 外立面石材（甲供）/ / 2019/4/25 按照分包需求量供 货外立面保温及涂料深化设计及施23 2019/3/1 工2019/4/1 2019/5/1 24
16、 2019/3/1 外立面石材深化设计及施工2019/4/1 2019/5/1 25 2019/3/30 消防工程2019/4/30 2019/5/30 26 2019/5/8 公共区域装修设计2019/6/8 2019/7/8 2017/12/30 2019/10/1 2017/12/10 电梯供货及安装 27 11 / 39 28 2019/8/1 入户门、单元门供货及安装2019/9/1 2019/10/1 29 2019/8/1 防火门供货及安装2019/9/1 2019/10/1 30 2019/8/15 公共部位装修施工2019/9/15 2019/10/15 公共区域墙、地砖采购
17、（甲供）31 / / 2019/10/20 按照分包需求量供 货32 2019/9/20 室外泛光照明设计、施工2019/10/20 2019/10/20 33 / 灯具采购（甲供） / 2019/10/30 按照分包需求量供 货二次加压泵房设备采购（甲供）34 2019/8/30 2019/9/30 2019/10/30 35 2019/9/20 电梯轿厢装修2019/10/20 2019/11/20 36 / 电线、电缆采购（甲供） / 2019/11/20 按照分包需求量供37 2020/1/15 室外管网2020/2/15 2020/3/15 货 38 2020/2/20 智能化设计、
18、施工2020/3/20 2020/3/20 39 / 智能化设备采购（甲供） / 2020/4/15 楼宇对讲40 2020/2/20 园林、景观施工2020/3/20 2020/4/20 显示屏 41 / 苗木采购（甲供）/ 2020/4/20 地上交通导视、标识标牌设计、2020/3/20 2020/4/20 2020/2/20 42 制作及安装地下车库环氧地坪、划线导视系2020/8/15 2020/9/15 2020/7/15 43 统设计、施工 招标代理公司 44 2018/1/1 2017/12/21 临时样板间、接待中心结构设计45 2018/1/1 2017/12/21 临时样
19、板间、接待中心精装设计46 免、直定热表 47 免、直定 水表 48 免、直定高压配电设备供货及安装 49 )室外高压配电（线路安装工程 免、直定 50 燃气 免、直定 51 12 / 39 52 有线电视 免、直定53 电表 免、直定 七、施工给水系统 无具体位置施工给、排水接驳点详见下图（）： B地块 13 / 39 A地块 : 、工程用水量计算1 地块 A 工地施工工程用水量可按下式计算： 3600) 8K2/(T1bQ1 q1=K1N1 (L/s)； q1 施工工程用水量 其中 ；1.1 未预见的施工用水系数，取 K1 ，取值如以实物计量单位表示)季年()度工程量 ( Q1 下表； 施
20、工用水定额，取值如下表； N1 240天；，取季 年()度有效工作日(d) T1 2)( b 每天工作班数班，取；14 / 39 K2 用水不均匀系数，取1.5。 工程施工用水定额列表如下: 用水名称序号用水定工程量单N1 额Q1 位 浇筑混凝1 土全部用水1700 31320 m 3 抹灰工程2 全部用水30 111870 m 3 砌筑工程3 150 8400 m 3 全部用水 经过计算得到 q1 =1.1578601001.5/(240283600)=6.9L/S。 2、机械用水量计算: 本工程不考虑机械用水量 3、工地生活用水量计算: 施工工地用水量计算公式： q3=P1N3K4/(b8
21、3600) 其中 q3 施工工地生活用水量 (L/s)； P1 施工现场高峰期生活人数，取1000人； N3 施工工地生活用水定额，取值如下表； K4 施工工地生活用水不均匀系数，取1.5； 15 / 39 b 每天工作班数(班)，取2。 施工工地用水定额列表如下:耗水单序用水名N1(L)40 1 L 用水 经过计算得到 q3=1000401.5/(283600)=1.03L/S。 4、消防用水量计算: 根据消防范围确定消防用水量 q5 =10L/S。 5、施工工地总用水量计算: 施工工地总用水量Q可按以下组合公式计算： 当(q1+q2+q3+q4)q5时：Q工地= q5+(q1+q2+q3+
22、q4)/2 在此计算中得:Q工地 =q5+(q1+q2+q3+q4)/2 =10+(1.15+0.31+0.37)/2=13.97L/S； 最后计算出的总用水量，还应增加10%，以补偿不可避免的水管漏水损失。 最后Q工地还应增加10%,得出 Q =13.97x1.1=15.37L/S； 6、汇总计算 总用水量Q=15.37x3.6=55.32m3/h 施工区选用De110管径PE给水主管。 7、总排水量计算 总排水量为用水量的90%：Q=55.32*0.9=49.78m3/h 16 / 39 施工区选用De300管径双壁波纹管排水主管 B地块 1、工程用水量计算: 工地施工工程用水量可按下式计算： q1=K1Q1N1K2/(T1b83600) 其中 q1 施工工程用水量 (L/s)； K1 未预见的施工用水系数，取1.1； Q1 年(季)度工程量 (以实物计量单位表示)，取值如下表； N1 施工用水定额，取值如下表； T1 年(季)度有效工作日(d)，取240天； b 每天工作班数(班)，取2； K2 用水不均匀系数，取1.5。
