1、第1章 房地产的基本概念与特点第一章 房地产的基本概念与特点第一节 房地产基本概念一、房地产房地产：又称不动产、物业等，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物和附带的各种权益的总称。房地产是物质实体、权益状态和区域为之三者的综合体。物质实体又是权益的载体。二、房地产业房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。1、房地产投资开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2、房地产咨询业：为有关
2、房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，具体有房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目策划等。3、房地产价格评估业：指对房地产在估价时点的客观合理的价格或者价值进行估算和判定的活动。4、房地产经纪业：是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理和行纪的经营活动。5、物业管理业：指专业的物业管理企业，受业主委托，按照国家法律法规，对已竣工投入使用的房屋及其附属配套设施进行经营管理，为客户提供高效、优质的服务。三、房地产 房地产按用途不同分为:居住性房地产：普通住宅、高档公寓、别墅等；商业性房地产：商务办公楼（写字楼）
3、、商场、餐饮、影剧院、娱乐场所、酒店宾馆饭店、度假村等；工业性房地产：工业厂房、仓库等；农业性房地产：农地、农场、林场、牧场、果园等；特殊性房地产：车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、文物、墓地等。四、房地产市场（一）房地产市场类型：1、按用途分类：可分为住宅市场、写字楼市场、商业用房市场等，每一类还可以细分，如住宅市场可以分为普通住宅市场、高级公寓市场、别墅市场等。2、按覆盖范围分类：可分为国际性、全国性、地方性的市场。需要注意的是，不同类型的房地产所影响的地理空间范围是有差别的，一般来讲，房地产的档次越高，市场影响的空间范围就越大。3、按照层次划分：可以分为一、二、三级房地产市场。一级市场
4、是指国家出让土地给开发公司的土地出让市场；二级市场是指开发公司与消费者之间的房产交易市场；三级市场是指房地产消费者之间的交易市场。（二）房地产市场的特点：1、地区性：房地产市场具有很强的地域性，不可能通过跨地区进行供求调剂，不同地区之间的价格水平、供求状况、交易数量有极大的差别。2、供给调节滞后性：由于房地产开发周期较长，因此在需求发生变动后，供给需要在相当长的一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。3、垄断竞争性：房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情，即便交易的房产，也存在区位、质量、新旧、面积、价格等方面的差异。4、投机性：正由于房地产的地区性、供求调
5、节滞后性、垄断竞争性等，决定房地产具有一定的投机性。5、交易形式多样；有土地使用权的出让与转让、房地产买卖、租赁、抵押、典当、项目转让等多种交易形式。6、交易复杂性：由于房屋存在差异、信息不公开，并且涉及较多的专业问题，需要较多的专业机构，因此房地产市场不仅交易复杂，而且效率较低。7、受金融影响较大：其交易对信贷的依赖性较强。8、政府干预性；政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划、环境保护等政策手段来调节房地产市场。第二节 我国土地管理制度一、我国现行土地制度（一）我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地；劳动群众集
6、体所有土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。1、集体土地使用权的范围 根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能出让其使用权。2、国有土地的范围根据土地管理法实施条例的规定，下列土地属于全民所有即国家所有：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体
7、所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。（二）按土地利用总体规划,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 （三）按土地的开发程度划分的土地类型按土地的开发程度,将土地分为生地、毛地、熟地。生地是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地；毛地是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋
8、的土地；熟地是指具有完善的城市、土地平整，能直接进行房屋建设的土地。（四）土地的取得方式按照国家有关规定，取得土地使用权的途径主要有下列4种：（1）通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；（2）通过国家出让方式取得；（3）通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；（4）通过土地或房地产租赁方式取得。二、集体土地的征用1、建设单位征用集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。2、集体土地的征用审批权限（1）征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；（2）征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；（3）基本农田，基本农田以外的耕地35超过公顷的，
9、其他土地70超过公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。3、安置补偿征用土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费。4、实行公告制被征用土地所在地的市、县人民政府，在收到征地方案批复后，应将征地范围、地类、面积、人口安置途径、安置补偿方案等予以公告，未进行征地、安置、补偿公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理征地手续。三、国有土地使用权划拨 国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。1、划拨土地
10、使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有荒山、滩涂、沙漠等）两种方式。2、划拨土地使用权可以依法转让，方式有两种，一是受让方办理土地使用权出让手续，按照规定缴纳土地出让金；二是不办理出让手续，但转让方将所获得的收益中的土地收益上缴国家。3、划拨土地使用权可以随房屋一并抵押，但抵押金额中应不包括土地价格，如因抵押造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款后才能变更。4、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权方式予以处置。四、国有土地使用权出让（一）国有土地出让方式国有
11、土地使用权出让，是指以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国有支付土地使用权出让金的行为。国有土地出让一般有以下几种方式： 1、拍卖方式出让土地使用权：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 2、招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 3、协议方式出让土地使用权：是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用
12、权让与土地使用者的行为。 （二）土地出让的一般年限规定土地使用权出让最高年限由国务院规定，一般按下列用途确定：(1)居住用地七十年；(2)工业用地五十年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (4)商业、旅游、娱乐用地四十年；(5)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 （三）协议出让1、同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 2、以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，
13、应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。3、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的。低于最低价时国有土地使用权不得出让。 （四）土地的挂牌交易 1、根据2002年7月1日实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 （国土资源部令第号）的要求，市、县人民政府土地行政主管部门要定期及时向社
14、会公开发布国有土地使用权出让计划。经营性土地使用权必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，其他土地的供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。2、土地的挂牌交易，是指在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。3、公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者
15、获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。4、报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。5、申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。 五、土地使用权的终止 有下列情形之一的，土地使用权终止：(一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死亡而无合法承继人；(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销的
16、；(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；(七)法律、法规规定的其他情形。 六、违规使用土地土地管理部门是土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的，出让合同无效。 无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。 凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。 第三节 房地产产权制度一、产权登记的种类1、总登
17、记：总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。总登记应由县级以上人民政府的登记期限开始之前三十日发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限（注明起止日期）、申请人应当提交的有关证件（告知登记人应携带的证件和有关文件）、受理登记的地点（可以是登记机关所在地或登记机关设立的等级电）、其他应当公告的事项（如登记费用、不登记的责任等。）2、土地使用权初始登记 以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件。3、房屋所有权初始登记初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过
18、登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应当自事实发生之日起30日内向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件；集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。房地产开发公司出售商品房应在销售前到登记机关办理备案登记手续。4、转移登记转移登记是指房屋权利主体因买卖、赠与等原因发生转移而进行的登记。如在房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因导致权利人转
19、移时，权利人应申请转移登记。申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同、协议、证明等文件。5、变更登记变更登记是指房地产权利人因法定名称的改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建、部分拆除时，房地产权利人均应申请变更登记，由房地产权利人提交房地产权属证明书以及房地产变更相关的文件办理。6、他向权利登记他向权利登记是指设定抵押、典权等他向权力而进行的登记。申请他向权利登记，权利人应提交的证明文件有：（1）地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地作为抵押物的，应提
20、交国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件；（2）以房屋及其占有土地作为抵押物的，除应提前交款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。7、注销登记注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。二、权属登记程序 1、受理登记申请受理登记申请是指申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。如其手续完备，登记机关则受理登记。房屋所有权人登记申请必须由房屋所有权人提出，房屋他项权利登记应由房屋所有权人和他项权利人共同申请。 申请人申请权属时应填写登记申请表时，权利人必须使用法定名称，权利人为法人
21、或其他组织的，应使用与其身份证件相一致的姓名。对委托人代理申请登记的，应收取委托书并查验代理人的身份证件。不能有其他人持申请人的身份证件登记申请。 登记机关自受理登记申请之日起5日内应当决定否与予登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）。 2、权属审核 权属审核是房地产权属机关对受理的申请进行权属审核。主要是审核查阅产籍资料、申请人提交的各种证件，核实房屋现状及权属来源等。 权属审核一般采用“三审定案”的方法。即采用初审、复审和审批的方法。 3、公告 公告是对可能有产权异义的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异义，以便确认产权。公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有
22、必要进行时进行公告。 4、核准登记、颁发房屋权属登记书 5、核准登记。经初审、复审、公告后的登记件，应进行终审，经终审批准后，该项登记即告成立，终审批准之日即是核准之日。 6、权属证书的制作。经终审核准登记的权利，可以制作权属证书。 7、权属证书的颁发，并收取登记费用。 三、按房地产种类的登记 1、普通开发商品住宅，直接办理权属、抵押等登记。 2、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给房屋所有权证，别为“私产”，注记：“房改出售的成本价房”。 3、职工以标准价购买的住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给房屋所有权证，产别为“私产”，注记：“房改出售的标准价房”。 4、对于集
23、资建房、合作建房、单位补贴房、解困房等，原则上应以建房时所订立的协议（或合同）中所规定的产权划分条款为准。产权划分条款订立不明确的，应由当事人在进行协调，不签协议予以明确，按补签协议划分产权。以后各类建房协议（或合同）凡涉及产权划分的都应明确规定房屋建成后的产权分配。 5、在建工程抵押登记 在建工程抵押时，当事人应按城市房地产抵押管理法第二十八条规定，在抵押合同中载明有关内容。登记机关在办理登记时，要按这一内容进行审核。在建工程竣工时，如果抵押登记仍未注销，抵押人在申请领取房屋权属证书时，应重新办理房地产抵押登记。 6、预售商品房抵押登记 预售商品房抵押也称商品房期权抵押，购房者在签订商品房买卖合同时，双方只是产生了债的关系，购房者只是获得了债权，尚不是房屋所有权。登记机关受理预售商品房抵押登记时，应审核出售房屋一方是否获得商品房预售许可证。在房屋竣工交付使用时，对已办理预售商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记。
