1、权威分析份美国房地产市场分析报告精选权威分析:017年1月份美国房地产市场分析报告017年：政策变更能否助推经济扩张?总统大选颠覆了经济规划的版图，相关政策也毫无疑问将发生改变。由于下届政府并没有提供经济工作的重点的必要信息,众议院与参议院的态度也不甚明朗,使得我们很难对政策变化的方向与顺序做出合理估计。（精华）因此我们将2017年的主题定为:“政策变更能否助推经济增长?”206年实际经济增长率维持了不到2的低位,我们认为201年将延续该增长趋势。若该趋势持续到今年3月,则此次经济扩张期将成为二战后最为漫长且最为疲软的增长周期，且经济增长已接近尾声。有微弱迹象表明经济存在通胀风险，美联储正为此
2、对短期利率预期进行二次估计.同时，消费者负债正逐步上升,商业投资渐入低谷.（精华）下届政府能否抓住工作重点并助推经济增长成为了目前最主要的问题。大量新政府的提名成员都声称支持税收减免及放松对楼市、企业监管的政策,同时对贸易的限制也成为政策变更方向之一，而在利率攀升、美元走强的背景下，对贸易的限制政策很可能对经济产生不利影响。（精华）扩张期能持续多久同样引人关注。虽然我们并没有因政策变动的不确定性改变经济预测的基准，但是政策变更的时机及方向将会决定未来经济的走向(增长或衰退），这在总统选举的第一个任期内是非常常见的。然而，不论经济将加快增长或是进入衰退，我们认为楼市都将有着良好的发展前景。（精华
3、）楼市回顾：支付能力限制市场扩张在去年的分析中我们提到，随着经济扩张接近尾声,楼市将面临支付能力不足的问题,尤其对于首次购房者而言。买房者面临的挑战包括房价增速快于收入增长、住房抵押贷款利率走高、租房成本的上升削弱了购房者支付首付的储蓄能力等。（精华）受到支付能力不足的影响,我们在26年月时预计总的房屋销售额增长率将会从2015年的下降到37%。房贷利率在总统大选后大幅攀升，但是1年的均值仍然是房地美17年有记录以来的最低值。另外，去年我们也低估了房价的增长幅度。（精华）新房建设情况表现不尽如人意,二手房存货量也处于历史地位，给房价上升带来了较大压力（参阅下文楼市板块）。总体而言，01年消费者
4、的支付能力一定程度上限制了房屋销售状况，目前我们对去年房屋销售增长率。2的估计基本与一年前的估计持平。由于美联储27年或将继续升息,新房建设量也将拖累需求增长，支付能力仍将限制楼市的发展.（精华）经济持续温和增长我们预计2016年第四季度年化经济增长率将从第三季度的35下降到2。受益于消费者支出情况的好转，216及2017年全年增长率估计值分别为1.9%与0,分别比上次报告中的估计高出0。1与.2个百分点。尽管我们认为在今天下半年与明年新政府将会放松市场监管并推出财政刺激政策，但以上估计中暂时没有考虑政策变化的影响。（精华）在过去的报告中我们提到201年三季度经济的高速增长不具有可持续性，进出
5、口贸易的新数据佐证了这一的观点农业出口的增加是推动三季度经济增长的主要因素,而11月贸易逆差出现了连续第二个月的大幅扩大。因此，预计第四季度净出口将拖累GDP增长一个百分点，同时考虑到美元走强的因素，净出口对经济的负面影响或将在未来两年持续。（精华）消费者支出数据优于我们的预期,劳力市场、证券市场的向好是支持消费者支出增长的主要因素。尽管0月、1月实际消费者支出仅有01的缓慢增幅,最新的第三季度GP增长率统计数据显示，实际消费者支出增长率在第三季度有所提升,年化数值达3.,预示着该数据在第四季度或将延续上升趋势。另一方面，受到年末库存清理的影响，2月机动车销售额增长了。1，使得201年成为19
6、90年以来机动车销量最好的一年,其中轿车销售量小幅下滑、轻卡销量有所上升。（精华）首先，劳力市场的向好支持了消费者支出的增长。12月新增工作岗位15.万个,在对1月及1月的就业数据进行了向上调整之后，第四季度月均新增工作数量达到1。5万个。与第三季度相比,该数据有所下滑，但工资增长速度加快,总体情况符合扩张期尾声的经济形势.其他就业数据同样积极，劳动力参与率有所上升,反映就业充分率的-6指标已连续三个月下降，年收入增长率达到了2。9的扩张期最高值,表明过去两年中消费者收入的持续增长。（精华）016全年新增就业岗位两百万个,这是自0年以来连续第六年新增工作岗位数量的增长，且年均新增工作岗位大于两
7、百万个,创下1999年以来的最高纪录。同时我们也应注意到，就业人口比（就业人口/总人口)仍处在59.7的低位；由于住房开工量的下滑，住宅建筑业就业增长创下三年来新低。（精华）其次，房产价值上升与证券市场的走高进一步刺激了消费.016年主要股指都有强势表现,房产升值也势头强劲,使得12月消费者与企业信心都有所提升。消费者信心方面,经济咨商局的消费者信心指数达到了201年8月以来的最高值,密歇根大学市场信心指数也升至00年1月以来的最高点.（精华）企业信心方面，1月全美独立企业联盟（IB）信心指数连续两个月大幅攀升，11月、2月累计上涨1。点,创下该数据有记录以来的历史最高连续涨幅.经济前景的日渐
8、明朗是推动指数上涨的主要原因，看好经济走势的企业占比上升了8点,达5%,是14年以来的最高值;认为现在是最佳投资扩张时点的企业占比上升了1点至3，不仅创下了有史以来的最大增幅，其绝对值也达到了200年以来的最高点。全美独立企业联盟称信心指数的变化主要是因为政治环境的变化，税收减免以及监管放松的预期给中小企业带来了重大转机，而税收、监管因素正是束缚企业在扩张期发展的两大主要阻碍。但是我们必须注意，大选后市场信心的提升是正常现象，且信心指数很有可能在不久之后出现下降.（精华）近期消费者信用数据反映了消费者负债的上升趋势。以信用卡负债为主的循环信贷年化增长率在过去两年中稳步上升,且增长速度超过了非循
9、环信贷(汽车贷款及助学贷款），属0年来首次。持续的债务增长反映了消费者更愿意使用负债来支撑消费支出，体现其对自身经济实力的信心。（精华）第四季度非住宅建设支出及耐用品订单量显示,地产类商业投资有所上升,而设备类商业投资在连续四个季度下降后首次回升.随着市场信心的回稳及油价下降等不利因素的消失，我们预计商业固定投资与资本支出在2017年将有所上升,政府支出与存货投资也将助推2017年经济增长。（精华）情景分析我们对未来政策变化对经济增长的影响进行了简单的情景分析。在经济向好的情景中,假设税收减免达到适中的100亿美元（其中包括0亿个人税收减免及300亿公司税收减免)，且假定放松监管将小幅减少企业
10、成本，则在2017年以上政策将会对GD有.5的拉升作用，28年拉升作用将达到约10,预计通胀也将保持在合理的区间内。由于收入增长或将抵消利率上升,我们认为房价的走势将不会受到政策变化的影响。（精华）在经济温和衰退的情景中,类似于2000年的衰退状况，受到利率下降、失业率的上升及供给增长缓慢的影响，地产价格的上升将会受到限制,但住宅销售不会受到太大冲击。（精华）货币政策支持利率小幅攀升在2016年2月联邦公开市场委员会的例行会议中，“不确定性”一词共出现了15次。欧洲各国选举带来的风险、欧盟成员国银行面临的压力、中国金融市场的混乱以及美国国内政策的不确定性都促使美联储采取更为谨慎的行动.我们认为
11、017年将会有两次升息，近期的美联储会议记录也显示有一半的公开市场委员会成员都将财政刺激政策的影响纳入了他们对经济的预测，且对基准利率升息次数的估计也高于去年9月份的数值。这意味着,财政政策付诸实践的之时，市场及美联储对升息的预期将会变快。目前,决策层对经济工作的重点正从防止通货紧缩转为控制通货膨胀。（精华）地产市场缓慢上行21年住房销售增长速度同比有所下降，其中11月二手房销售量达到了此次扩张期的峰值,新房销售量也有所反弹；而二手房销售的先行指标未决成屋销售量则在同期大幅下降,表明住房抵押贷款利率的上升对去年底的房屋销售量有较强的抑制作用.（精华）去年全年我们都在强调库存偏紧的状况，而衡量房
12、价的主要指标在201年有着强势的增长，符合市场的供求状况。（精华）自15年二季度以来,受到经济好转以及人口流动率下降的影响，二手房市场供给持续下降.一方面，随着经济形势的好转,房贷质量有所提升,由于违约等因素而产生的抵押房屋的廉价急售减少;另一方面,国家统计局的数字显示，201年美国人口流动率达到了历史新低，201至2016年仅有5居住在自有房产中的家庭进行了迁移，而在000年以前,人口流动率从未低于过%。我们认为,短期内人口流动率将会延续之前15年的下降趋势，意味着房屋周转率将会维持在历史地位。（精华）月的住宅建筑支出报告支持了我们对住宅地产投资大幅反弹的预测，此前该指标已经连续两个季度下降
13、。然而新房开工量数据表现并不尽如人意，2016年年初我们预计新房开工量增长率将与015年持平，达到10。%，但实际增长速度仅为预测值的一半达.4，我们认为熟练工的短缺、土地供给不足以及房贷成本的提高是造成这一现象的主要原因.市场信心方面，尽管建筑商的信心在大选之后因放松监管的预期而有所提升，贷方市场情绪在第四季度有所下降房利美贷方信心调查问卷结果显示，大部分出借人都认为对于考虑到恶化的短期楼市前景,“目前的贷款利率是不利的”。同时,房利美购房者信心指数在去年月达到峰值后连续5个月下滑，月该信心指数创下了201年3月以来的新低。总体而言，尽管大选结果一定程度上促进了短期消费者信心的回升，房贷利率
14、的快速上升抑制了整体市场信心的恢复.（精华）贷款利率方面,房地美的调查数据显示，大选后房贷利率持续攀升至204年月以来的最高值,直至2016年的最后一周才出现了8周以来的首次下降，降幅达12个基点至4。2。我们认为未来利率将会缓慢上升， 201年第四季度利率将从去年同期的。上升至.3。利率的增长速度有很大的可能性快于我们的预期，但若居民收入也有相应增长,则楼市的回暖并不会受到利率上升的阻挠。本月联邦住宅管理局降低了房贷保险（保护贷方在借方违约的情况下依然能收回贷款的保险)的保费，这将一定程度上减少房贷利率的上升。同时人口结构对楼市的影响是积极的，我们的研究显示千禧一代中年龄较大的人口正在开始购
15、买住宅，他们与上一代人住房自有率的差距正在缩小,这符合我们之前的预期.总体而言,我们预期2017年住房销售量和别墅类房产的开工量增长速度将会进一步放缓；多户型住宅开工量在去年出现了年来的首次下降，预计20年将会扭转这一下降趋势出现小幅上升。(获取更多信息请参阅2017年1月多户型住宅市场分析报告)（精华）信贷量数据方面，我们调高了对2016年第四季度再融资贷款的估计值约300亿美元了,同时小幅下调了对217年的预期值.综合考虑二手房销售、房价强劲的增长势头以及住房开工量的疲软,我们小幅调高了对2017年新房贷款量的预期.就2017年全年来看,我们认为总新增房贷量将从去年的194万亿美元下降到1.57万亿美元，降幅达1，其中再融资贷款量的下降速度将超过新房贷款量的上升速度,再融资贷款额在总新增贷款额中所占的比例将下降5%至3。（精华）附表:2017年1月份经济预测（点击放大阅览)编译:绿庭投资研究院 & Vet研究所
